地震大国である日本において、耐震基準は住宅の安全性を左右する重要な要素です。旧耐震基準で建てられた住宅は、現行の新耐震基準に比べて耐震性能が劣る可能性があります。この記事では、旧耐震基準の概要や新耐震基準との違い、リスク、確認方法を解説します。 旧耐震基準とは 旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準です。建築確認は、建築工事に着手する前に設計内容が法令に適合しているかを確認する手続きを指します。旧耐震基準では、震度5程度の地震に対して建物が倒壊しないような構造基準として設定されています。 新耐震基準との違い 新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準です。新耐震基準は、1977年に「新耐震設計法（案）」が公表されたのち、1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震（震度5、マグニチュード7.4）により妥当性が実証されたこともあり、建築基準法の体系に盛り込まれることになりました。この地震では、現在の仙台市域で住宅の全半壊4,385戸、一部損壊86,010戸の甚大な被害が生じました。 新耐震基準では、震度5程度の地震では建物が損傷せず、震度6強～7程度でも倒壊しないような構造基準として設定されています。また、木造建築物について壁量の見直しや基礎の基準強化も実施されました。 過去に発生した大地震では、旧耐震基準と新耐震基準で被害状況に大きな差がみられます。例えば、下図は平成7年の阪神・淡路大震災における建築年別の被害状況ですが、旧耐震基準に比べて、新耐震基準は「軽微・無被害」の割合が小さいことがわかります。 出典）国立研究開発法人 建築研究所「「新耐震基準」から40年を振り返る」 出典）国土交通省「参考資料集」 旧耐震基準の住宅が抱えるリスク 旧耐震基準の住宅は、現行の基準を満たす住宅と比較して次のようなリスクを抱えています。 建物が損傷・倒壊するリスク 地震発生時に建物が損傷・倒壊するリスクが新耐震基準に比べて高いです。新耐震基準で想定されている震度6強～7程度の地震が発生した場合、旧耐震基準の建物は耐えきれず、人命に関わる重大な事故につながる恐れがあります。 資産価値が下落するリスク 旧耐震基準の住宅は、大地震で損壊・倒壊するリスクが新耐震基準の住宅に比べて高いため、新耐震基準の住宅よりも資産価値が低く評価される傾向にあります。 補修コストが増大するリスク 旧耐震基準の建物は築年数が経過しているため、耐震性以外の部分でも劣化が進んでいる可能性があります。地震による損傷がなかったとしても、将来的に大規模な修繕が必要になるかもしれません。そのため、新耐震基準の建物に比べて補修コストが高くなる場合があります。 旧耐震基準の確認方法 所有中の住宅や購入を検討している住宅が、旧耐震基準で建てられたものかどうかを確認する方法が次の2つです。 建築確認日で判断する 建築確認日とは、行政が建築確認の申請を受理した日のことです。建築基準法に基づいて確認が行われるため、建築確認日が1981年5月31日以前なら旧耐震基準、1981年6月1日以降なら新耐震基準だと判断できます。建築確認日は建築確認済証などに記載されています。 耐震診断を受ける 住宅の耐震性をより正確に把握するには、耐震診断を受けるのが有効です。耐震診断では、専門家が建物の構造や劣化状況などを調査し、耐震性の有無を評価します。耐震診断を受けるには費用がかかりますが、一定の要件を満たすと国や自治体の支援制度を利用できる場合があります。詳しくは、自治体の担当窓口などにご確認ください。 旧耐震基準の住宅の対策方法は？ 旧耐震基準の住宅であることが判明した場合は、まずは耐震診断を実施したうえで、耐震性が不十分であった場合は、以下のような対策を講じることが重要です。 耐震改修工事を実施する 建物の耐震性を向上させるには、耐震改修工事を実施するのが有効です。例えば、木造住宅の場合は基礎や柱、壁などの補強、屋根の軽量化などを行う方法があります。耐震改修を行うことで、新耐震基準相当の耐震基準に近づけることが可能です。工事費用はかかりますが、国や自治体の支援制度を利用できる場合があるので、自治体の担当窓口に相談してみましょう。 建て替えを行う 建物の老朽化が進んでいる場合など、耐震改修に高額な費用がかかる場合などは、建て替えを行うのも選択肢です。建て替えであれば、生活環境を変えることなく、最新の耐震基準を満たす安全性の高い住宅を建てることができます。 耐震性の高い住宅へ住み替えをする 旧耐震基準の住宅から、新耐震基準を満たした住宅へ住み替える方法もあります。建て替えとは異なり、現居の売却代金を新居の購入資金に充てることが可能です。また、工事期間中の仮住まいが不要で、速やかに新居での生活をスタートできます。 一方で、旧耐震基準の住宅は売却しにくく、買い手が見つかっても高値で売却できない可能性があります。現居の住宅ローンが残っている場合、残債を一括返済する必要があることにも注意が必要です。 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント まとめ 旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準です。新耐震基準に比べて耐震性が劣り、地震による損壊・倒壊や資産価値の下落、補修コストの増大といったリスクを抱えています。 旧耐震基準の住宅に住んでいる場合は、安全性を確保するために耐震改修工事や建て替え、住み替えなどの対策を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 地震保険とは？火災保険との違いや補償内容を解説 日本は「地震大国」と言われており、過去には巨大地震が発生して住宅が倒壊するなどの被害が生じています。地震による建物や家財の被害に備えるには、地震保険を付帯するのが有効です。万が一被害にあった...
家財保険とは、火災保険のうち家財を補償対象とする契約のことです。例えば、火災などが発生した場合、建物だけでなく、その建物の中にある家具や家電など（家財）も損害を受ける可能性があります。この時、家財も補償の対象としている火災保険に加入していれば、建物及び家財の損害についても補償されます。 この記事では、家財保険の概要と補償内容、必要性について解説します。 家財保険とは 火災保険の補償対象は、「建物」と「家財」の2つに分けられます。このうち、家財に生じた損害を補償する契約のことを、一般的に「家財保険」といいます。家財とは、建物に付属している設備（浴槽、調理台など）ではなく、引っ越すときに運び入れるようなものです。例えば、イスやテーブル、ベッドなどの家具、衣類、本、家電製品などが家財にあたります。 火災保険は、火災や自然災害などで被害を受けたときに、その損害を補償してくれる保険です。 しかし、建物のみを補償対象としている契約の場合、家財の損害は補償してもらえません。もしものときの損害に備えるなら、家財も補償対象に加えておく必要があります。 火災保険との違い 家財保険は、火災保険の一部です。火災保険の補償対象は建物と家財に分かれており、それぞれ保険金額を決めて契約します。建物と家財の両方を補償対象とすることも、どちらか一方のみを補償対象とすることも可能です。 家財保険の補償内容 家財保険の一般的な補償対象は以下のとおりです。 家財保険の補償対象補償対象となる原因 右記の事象により家財に生じた直接的な損害火災、落雷、破裂・爆発、風災・雹（ひょう）災・雪災、水災、外部からの飛来物、水漏れ、盗難など 出典）一般社団法人 日本損害保険協会「火災保険」をもとに作成 ただし、保険会社や保険商品によって補償範囲が異なる場合があります。そのため、契約前に補償範囲について確認しておくことが大切です。 家財保険の補償対象外となるもの 地震や噴火、これらを原因とする津波で家財に損害が生じた場合、家財保険（火災保険）では補償されません。別途、地震保険に加入する必要があります。また、提供会社によって異なりますが、一般的に以下のようなものは家財保険の補償対象には含まれません。 家財保険の補償対象外となる主なもの 現金・小切手・有価証券 パソコン・スマホ等のデータ 動植物 自動車 現金やデータなどは、保管場所や管理方法を検討することが大切です。自動車は自動車保険（車両保険）の補償対象であるため、自宅の車庫で被害にあっても家財保険では補償されません。 なお、高価な貴金属や宝石、書画、骨董などは家財に含まれませんが、これらは保険会社へ申告することで、家財とは別枠で補償をつけることが可能です（明記物件）。明記物件を家財保険の補償対象にしたい場合は、事前に保険会社の担当者に相談しましょう。 家財保険の特約 家財保険（火災保険）は、特約として「借家人賠償責任補償」や「個人賠償責任補償」をつけることが可能です。それぞれの補償内容を確認していきましょう。 借家人賠償責任補償 借家人賠償責任補償とは、賃貸物件の借主が貸主に法律上の損害賠償責任を負ったときに補償される保険です。借主には原状回復義務があり、事故の内容によっては多額の損害賠償が生じるリスクがあります。そのため、賃貸物件に入居する際は、借家人賠償責任補償への加入を求められるのが一般的です。 補償対象となる事例として、「ストーブを消し忘れてボヤを起こした」「洗濯機のホースが外れた」などの理由で室内の床や壁を損壊させてしまったケースが考えられます。 個人賠償責任補償 個人賠償責任補償とは、日常生活において「他人にケガをさせてしまった」「他人のものを壊してしまった」などの理由で法律上の損害賠償責任を負ったときに補償される保険です。被保険者本人だけでなく、その家族も補償対象となります。補償対象となる事例として、「家族が自転車で通行人にケガをさせた」「水漏れで階下の部屋を水浸しにしてしまった」などが考えられます。 家財保険のほかに、自動車保険や傷害保険の特約として個人賠償責任補償に加入できるケースもあります。加入中の保険の補償内容を確認のうえ、必要に応じて家財保険に特約としてつけることを検討しましょう。 家財保険加入の必要性 ここでは、「賃貸物件」「持ち家」「リースバック」の3パターンについて、家財保険加入の必要性を紹介します。 賃貸物件の場合 賃貸物件の場合、一般的には貸主が建物の火災保険に加入するため、借主は家財のみを補償対象とする家財保険に加入します。その際、借家人賠償責任補償を付帯することが入居の条件になっているケースが多いです。貸主としては、借主が火災などを起こし、原状回復義務を履行できなくなるリスクに備える必要があります。そのため、賃貸物件では家財保険（特に借家人賠償責任補償）の必要性は高いといえます。 持ち家の場合 火災で建物に被害が生じると、通常は家財も損害を受けることになるでしょう。家具や家電などをすべて買い替えることになれば、多額の費用がかかる可能性があります。買い替えに必要な費用を見積もったうえで、家財保険の必要性を検討することが大切です。 リースバックの場合 リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却して現金を得て、売却後は賃料を支払うことで引き続き同じ家に住むことができるサービスです。リースバックの場合、自宅の売却と同時に賃貸借契約を締結するため、賃貸物件の場合と基本的には同じで、借主は賃貸住宅用の家財保険に加入します。詳しくは、契約時にリースバック運営会社に確認しましょう。 関連記事はこちらリースバックの契約までの流れと必要書類、注意点を解説 まとめ 火災や自然災害で建物が損壊すると、通常は建物内にある家財にも損失が生じます。家具や家電をすべて買い替えるとまとまった費用がかかるため、不安な場合は家財保険を検討しましょう。 賃貸物件の場合は、借家人賠償責任補償がセットになった家財保険の加入を求められるケースがほとんどです。貸主から案内された家財保険の補償内容を確認し、不明点があれば契約前に確認しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 地震保険とは？火災保険との違いや補償内容を解説 日本は「地震大国」と言われており、過去には巨大地震が発生して住宅が倒壊するなどの被害が生じています。地震による建物や家財の被害に備えるには、地震保険を付帯するのが有効です。万が一被害にあった...
固定資産税評価証明書は、不動産の取引や手続きで必要となる公的な書類です。普段の生活ではあまりなじみのない書類のため、どのように活用すればよいかわからない人は多いのではないでしょうか。 この記事では、固定資産税評価証明書の概要や必要な場面、取得方法、手数料などについて詳しく解説します。 固定資産税評価証明書とは 固定資産税評価証明書とは、市区町村が作成する固定資産課税台帳に登録された固定資産の評価額を証明する書類です。 固定資産税は、土地や家屋（建物）などの固定資産を所有している人に課税される税金です。課税対象となる固定資産の評価額に基づいて、市区町村 が税額を算出します。固定資産税評価証明書を取得すれば、固定資産税の算出根拠となる土地・家屋などの固定資産税評価額を確認できます。 固定資産税評価証明書の記載事項 固定資産税評価証明書の見本は以下です。 出典）東京都主税局「固定資産税・都市計画税 各種閲覧・証明の様式」 様式は自治体によって異なりますが、固定資産税評価証明書には主に次のような事項が記載されています。 土地・家屋の所有者の住所、氏名 土地・家屋の所在地、価格（評価額）、課税標準額 土地の地積（面積）、地目（利用状況）、共有持分 家屋の家屋番号、建物番号、床面積、種類（使用目的）、構造、敷地権（区分所有の場合）、共有持分 公課証明書には、評価証明書の記載事項に加えて税相当額も記載されています。固定資産課税台帳（名寄帳）は証明を目的としたものではなく、記載内容は納税通知書の課税明細書とほぼ同じです。名称は似ていますが、それぞれ記載内容や目的が異なるため、混同しないように注意しましょう。 固定資産税評価証明書はどんなときに必要？ ここでは、固定資産税評価証明書が必要になる場面を紹介します。 不動産登記 不動産売買、相続、贈与などで不動産登記（所有権移転・保存登記など）を行う際は、登録免許税がかかります。その登録免許税の算定に必要になるため、固定資産税評価証明書の提出が求められます。 相続税や贈与税の申告 相続税や贈与税の申告では、土地・家屋の評価額を証明する書類として固定資産税評価証明書の提出が必要なケースがあります。 相続税・贈与税の計算において、土地は「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかで評価します。路線価が設定されておらず、倍率方式で評価する場合は固定資産税評価額をもとに評価額を算出します。また、家屋は「固定資産税評価額×1.0」が評価額です。 不動産に関する訴訟 不動産に関する訴訟を起こす場合、裁判所に申立手数料を納めなくてはなりません。手数料は、訴訟の対象となる不動産の固定資産税評価額をもとに算出するため、固定資産税評価証明書の提出が必要です。 固定資産税評価証明書の取得方法 固定資産税評価証明書はどのように取得すればよいのでしょうか。申請場所や取得できる人、必要書類、手数料などについて説明します。 申請・取得できる場所 固定資産税評価証明書は、自治体の窓口で申請が可能です。窓口であれば、基本的にその場ですぐに交付されます。自治体によっては、郵送による申請や電子申請にも対応していますが、窓口よりも取得に時間がかかる点に注意が必要です。 取得できる人 固定資産税評価証明書を取得できるのは、原則として、不動産の所有者本人または住民票上同一世帯の親族です。ただし、所有者本人の代理人や相続人が取得することも可能です。代理人は委任状、相続人は戸籍謄本などが必要となります。 取得時の必要書類 固定資産税評価証明書を取得する際は、自治体に交付申請書を提出します。また、申請者に応じて以下の書類が必要です。 申請者 必要書類 本人本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど） 住民票上同一世帯の親族申請者の本人確認書類 代理人委任状代理人の本人確認書類 相続人所有者（被相続人）との相続関係がわかる書類（戸籍謄本など）相続人の本人確認書類 法人法人の実印を押印した申請書窓口に来た人の本人確認書類 借地借家人権利関係が確認できる書類（賃貸借契約書など）窓口に来た人の本人確認書類 出典）八王子市「固定資産評価証明書（土地・家屋）」 なお、固定資産税評価証明書の取得にかかる手数料は、1通あたり300円程度です（自治体によって異なる）。 まとめ 固定資産税評価証明書は、土地や家屋の評価額を証明する公的な書類です。不動産売買や相続、贈与などで提出を求められることがあります。取得方法や手数料は自治体によって異なるため、必要な場合は事前に確認しておきましょう。 無料相談してみる 不動産担保ローンの疑問にお答えします。 無料相談をしてみる 不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産の購入・売却にかかる税金をそれぞれ解説 不動産売買の際には、購入する側と売却する側のそれぞれに税金がかかります。不動産売買の予定がある場合は、あらかじめどのような税金が発生するのか知っておくことが重要です。 この記事では、不動産の...
フラット35は、最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。マイホーム購入でフラット35を検討する際に、「頭金なしでローンを組めるのか」という疑問を持つ人もいるでしょう。この記事では、頭金なしでフラット35を組む方法や注意点、返済事例などを紹介します。 頭金なしでフラット35を組むことは可能 フラット35は、頭金（自己資金）なしでも借り入れが可能です。 フラット35は住宅の建設費や購入価額のほかに、融資手数料、登記費用、火災保険料などの諸費用も借り入れ対象に含まれます。 そのため、一定の要件を満たしていれば、10割までの融資（いわゆるフルローン）が利用できます。 ただし、フラット35は融資率が9割以下と9割超で金利が変わります。融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価額に対してフラット35の借入金額の占める割合のことです。 2025年3月時点の、新機構団信付きのフラット35（借入期間21年以上35年以下）の金利水準は以下のとおりです。 フラット35の金利水準（2025年3月） 融資率 金利の範囲 最も多い金利 9割以下年1.940％～年3.690％年1.940％ 9割超年2.050％～年3.800％年2.050％ 出典）住宅金融支援機構「金利情報」をもとに作成 頭金なしでフラット35を組むときの注意点 頭金なしでフラット35を組むときは、以下の点に注意が必要です。 返済比率が年収400万をボーダーに変わる 返済比率（総返済負担率）とは、すべての借り入れについて、年収に占める年間合計返済額の割合のことです。 フラット35を申し込むには、以下の返済比率の基準を満たす必要があります。 フラット35の返済比率の基準 年収400万円未満 年収400万円以上 返済比率30％以下35％以下 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」をもとに作成 例えば、年収400万円の人であれば、年間のローン返済額を140万円以下にする必要があります。頭金なしでフラット35を組むと借入金額が増えるため、それに応じて返済比率も増えます。年収や借入金額によっては返済比率の基準を満たせず、申し込みできなくなるかもしれません。 また、申込要件を満たしたとしても、借入金額が増えると審査に影響する可能性があります。住宅金融支援機構のホームページには、「融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただく」と記載されています。 出典）住宅金融支援機構「融資率とは」 金利が高くなることで毎月の返済額が増加する 先述のとおり、フラット35は融資率によって金利が変わります。頭金なしでローンを組むと融資率は10割となり、融資率9割超の金利が適用されます。融資率9割以下に比べて金利が高くなるため、その分毎月の返済額や総返済額が増加します。 頭金なしでフラット35を組むのであれば、金利が高くなることを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。 フルローン融資が否決となったときは自己資金を用意できるまで待つ フルローンの融資が否決となった場合は、自己資金が用意できてから改めてフラット35に申し込みましょう。頭金を入れて融資率が9割以下になれば、金利が下がり、毎月の返済額や総返済額を抑えることが可能です。 マイホーム購入に時間がかかってしまいますが、「比較的短期間で頭金を貯められる」「無理のない返済計画を立てたい」という場合におすすめの方法です。 頭金なしでフラット35を組んだときの事例 ここでは、3,000万円の物件（諸費用を含む）を購入する際に、頭金なしの場合と頭金を1割入れる場合でフラット35の返済額がどのように変わるかを見てみましょう。 頭金なしと頭金1割のフラット35返済比較 頭金なし（融資率10割） 頭金1割（融資率9割） 頭金ー300万円 借入金額3,000万円2,700万円 金利※年2.050％年1.940％ 借入期間35年 返済方法元利均等返済 毎月の返済額10.1万円8.9万円 総返済額4,207万円3,722万円 ※2025年3月の最も多い金利（新機構団信付き、借入期間21年以上35年以下） 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」をもとに作成 頭金なしの場合は、マイホーム購入時の自己資金を抑えられます。ただし、頭金を1割入れる場合に比べて、毎月の返済額は1.2万円増加します。 まとめ フラット35は、返済比率などの要件を満たせば頭金・自己資金なしでも借り入れが可能です。ただし、融資率が9割を超えると金利が高くなり、審査も厳しくなる傾向にあります。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット50とは？メリット・デメリットや条件について解説 フラット50は、最長50年の借り入れが可能な全期間固定金利の住宅ローンです。一般的に住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、フラット50ならより長期の借り入れが可能です。この記事では、フラッ...
リースバックは、自宅を売却した後もリースバック運営会社（売却先）と賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けられるサービスです。 基本的には戸建てもマンションも取引可能ですが、運営会社によってはどちらか一方に限定される場合もあります。この記事では、マンションのリースバックの特徴やメリット・デメリット、注意点を解説します。 リースバックのメリット・デメリット まずは、一般的なリースバックのメリット・デメリットを紹介します。 メリット リースバックには以下のようなメリットがあります。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 一般的な不動産売却でもまとまった資金を得ることはできますが、新居の準備や引っ越し費用が発生してしまいます。一方でリースバックは、自宅を売却して資金を得た後も自宅にそのまま住み続けられるので、引っ越し費用などが発生しません。 月々の支出が定額化される 自宅を所有していると、管理費や固定資産税などさまざまな費用が発生します。しかし、リースバックを利用すれば、管理費や固定資産税などを含めた一定の家賃（リース料）を運営会社に払うことなるため、支払いが一本化されます。 家を所有することで発生するリスクがなくなる 自宅の所有には、「災害により建物が損壊するリスク」「金利上昇によって変動金利の住宅ローン返済額が増加するリスク」などがあります。リースバックは所有者が運営会社となるため、これらのリスクがなくなります。 デメリット 一方で、リースバックには以下のようなデメリットもあります。 売却価格が市場価格よりも安くなる リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格より安くなります。運営会社によりますが一般的な不動産売却価格の70%ぐらいがリースバック利用時の買取金額と言われています。 リフォームや建て替えが自由にできなくなる リースバックを利用すると、自宅の所有者は運営会社となります。リフォームや建て替えをするには、運営会社の許可が必要です。 ずっと住み続けられるとは限らない リースバックの賃貸借契約が定期借家契約の場合、貸主との合意がないと再契約できないため、ずっと住み続けられる保証はありません。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 マンションをリースバックするメリット・デメリット マンションをリースバックする場合は、特有のメリット・デメリットが存在します。 メリット マンションを所有していると、管理費や修繕積立金の支払いが毎月生じます。また、毎年固定資産税もかかりますが、リースバック後はこれらの支払いが不要になります。ただし、家賃に含まれている場合もあり、単純に減額になるわけではない点に注意が必要です。 なお、駐車場代については家賃に含まれず、通常はリースバック後も支払額に変更はありません。ただし、運営会社を通じて管理会社に支払うことになります。 デメリット マンションによっては、過去に何らかの事故があった物件（いわゆる事故物件）、建築基準法などに適合していない違法物件に該当するかもしれません。そのような物件の場合、物件評価が下がる可能性があり、そもそも取引ができないケースもあります。 物件の評価方法の違い リースバックにおける物件の評価方法は、マンションと戸建てで以下のような違いがあります。 マンションの場合 マンションの場合、同じマンション内や近隣マンションの過去の成約事例から評価します。戸建てとは異なり、同じような広さ、方角の部屋が多数あることから取引事例が多く、価格を算出しやすいです。 戸建ての場合 戸建ての場合、土地と建物を分けて評価します。 土地は広さや形状、接道状況、用途地域などをもとに評価されます。住宅には、「建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。また、市街化区域内では土地の用途を13種類に区分し（用途地域）、建築できる建物や規模などを制限しています。そのため、接道状況や用途地域も土地の評価に影響を与えます。 建物は間取りや構造、築年数などをもとに評価されます。一般的に戸建ては木造が多いため、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると、築年数の経過により資産価値が下がりやすい傾向にあります。また、戸建ては将来的な土地利用計画が評価に影響することもあります。 リースバック取引時の注意点 リースバックを利用する場合は、物件種別を問わず、自宅の価値を正確に把握することが大切です。運営会社によって売買価格や家賃、手数料だけでなく、賃貸借契約の期間や種類、買い戻し条件も異なります。必ず複数社から見積もりをとり、比較検討することが大切です。 関連記事はこちらリースバックを比較する5つのポイント まとめ 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるリースバックは、老後資金の確保や住宅ローンの返済負担軽減に有効な手段です。マンションでリースバックをする場合は、特有のメリット・デメリットや戸建てとの違いを理解したうえで複数社から見積もりをとり、しっかりと比較検討しましょう。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 高齢者の自宅売却のトラブルが増加！回避するための対策とは？ 「強引に勧誘された」「高額の違約金を請求された」など、高齢者の自宅売却に関するトラブルが増加しています。 相手に言われるがまま売買契約をしてしまうと、高齢者の場合は「住む場所が見つからない」...
不動産を売却するときは、不動産会社に買主を見つけてもらうのが一般的です。その際、依頼する不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。媒介契約は3種類あるため、どれを選べばよいか悩む人は多いでしょう。 この記事では、不動産売却における媒介契約の種類や選び方、注意点を解説します。 不動産売却における媒介契約とは？ 媒介契約とは、不動産を仲介で売却・購入・交換する際に不動産会社と締結する契約です。例えば、不動産会社に買主を見つけてもらう時に結びます。宅地建物取引業法では依頼者が不利にならないように、不動産会社に媒介契約の締結を義務付けています。 媒介契約書には、契約期間や売却活動の内容、仲介手数料の金額などが定められています。 出典）国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」 媒介契約の種類や特徴 媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」など3つの種類があります。例えば、「専属専任媒介契約」ではレインズ（指定流通機構）※への登録義務が発生するなどの特徴があります。以下で各媒介契約について詳しく説明していきます。 ※レインズとは、不動産会社専用のネットワークシステムです。全国の物件情報が共有されているので、レインズに登録すると早期の売買成立につながりやすい傾向があります。 専属専任媒介契約 専属専任媒介契約は、1つの不動産会社のみに仲介を依頼できる契約です。 契約期間は3か月以内です。不動産会社は物件情報を媒介契約締結日の翌日から、5営業日以内にレインズへ登録する必要があります。また、売主に対して売却活動の状況を1週間に1回以上報告する義務があります。自分で見つけた買主との直接取引（自己発見取引）はできません。1社しか契約できないため、不動産会社側からすると他社と契約される心配がありません。契約期間内に買主が見つかれば仲介手数料を受け取れるため、熱心に売却活動を行う傾向があります。 売主にとっては、レインズへの登録義務があることから早期の売買成立が期待できます。1週間に1回以上報告を受けられ、売却活動の状況を把握しやすいのもメリットです。 専任媒介契約 専任媒介契約も、1つの不動産会社のみに仲介を依頼できる契約です。 契約期間は3か月以内で、実務上は専属専任媒介契約と大きな違いはありません。レインズへの登録義務は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内、売主に対する報告義務は2週間に1回以上となっています。ただし、売主自身が見つけた買主との直接取引は可能です。 専属専任媒介契約と同じく、不動産会社は熱心に売却活動を行ってくれる傾向にあります。 一般媒介契約 一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。 多くの購入希望者にアプローチできるので、早期の売却につながる可能性があります。売主自身が見つけた買主との直接取引も可能です。一方で、レインズへの登録義務や売主への報告義務はありません。他の不動産会社が買主を見つけると仲介手数料を受け取れないため、積極的に売却活動を行ってくれない可能性があります。複数の不動産会社とやり取りする必要があり、手間がかかるのもデメリットです。 3種類の媒介契約の比較表 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約 契約期間3か月以内3か月以内制約なし 複数社との契約××〇 レインズへの登録義務媒介契約締結日の翌日から5営業日以内媒介契約締結日の翌日から7営業日以内なし 売主への報告義務1週間に1回以上2週間に1回以上なし 自己発見取引×〇〇 なお、仲介で不動産の売買契約が成立すると、媒介契約を締結した不動産会社に仲介手数料を支払います。宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は以下のように定められています。 仲介手数料の上限額 契約金額（税別） 仲介手数料の上限額 200万円以下（契約金額（税別）×5％）＋消費税10％ 200万円超 400万円以下（契約金額（税別）×4％＋2万円）＋消費税10％ 400万円超（契約金額（税別）×3％＋6万円）＋消費税10％ 媒介契約の選び方 どの媒介契約を選ぶか迷うときは、物件の売りやすさを判断基準にするとよいでしょう。 立地や築年数などから、ある程度の需要が見込まれる物件は一般媒介契約が向いています。複数の不動産会社を競わせることで、好条件を引き出すことができるかもしれません。 一方で、「利便性が悪い」「築年数が古い」などの理由で需要があまり見込まれない物件は、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。売りづらい物件で一般媒介契約を結ぶと、不動産会社が積極的に売却活動を行わない可能性があります。そのため、依頼を受けた不動産会社が独占的に販売できる専属専任媒介契約や専任媒介契約を活用するとよいでしょう。 媒介契約の注意点 どの媒介契約を選択するにしても、不動産会社が売却活動をしっかりと行ってくれることが重要です。以下の項目を基準に、仲介を依頼する不動産会社を探しましょう。 売却する物件のエリアに精通しているか 不動産仲介の経験・実績は十分あるか 査定額に根拠があるか 信頼できる会社・担当者か 信頼できる会社・担当者かを見極めるときは、「丁寧に対応してくれる」「デメリットも説明してくれる」「媒介契約の締結を急かさない」などをもとに判断するとよいでしょう。 担当者からの連絡を待つだけでなく、ときにはきちんと売却活動を行っているかを自ら調べることも大切です。 まとめ 媒介契約とは、不動産を仲介で売却・購入・交換する際に不動産会社と締結する契約です。契約できる会社数やレインズへの登録義務などに応じて、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。 立地や築年数などから需要が見込まれる物件は一般媒介契約、売りづらい物件は専属専任媒介契約・専任媒介契約が向いています。どの媒介契約がよいか迷ったら、物件の売りやすさなどを基準に判断しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産売買の仲介手数料とは？相場と上限額や計算方法を解説 不動産仲介で売買を行う場合、一般的に仲介手数料が発生します。不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に対する成功報酬や手続の代行費用といった意味合いがあり、その金額は法律で上限が定められています...
店舗併用住宅とは、建物の一部分を店舗として利用する住宅です。自宅で開業するために、店舗併用住宅の建築・取得を検討する人もいるでしょう。店舗併用住宅でも住宅ローンを利用できますが、一般住宅とは条件や注意すべき点が異なります。 この記事では、店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件やメリット・デメリット、注意点を解説します。 店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件 店舗併用住宅でローンを組む場合、基本的に居住部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンを利用します。ただし、一定の要件を満たせば、居住部分と店舗部分をまとめて住宅ローンを利用できる金融機関もあります。 まずは、一般的な銀行とフラット35の利用条件について見ていきましょう。 銀行の場合 銀行の場合、店舗併用住宅で住宅ローンを利用できるかは金融機関によって異なります。多くの金融機関では、「居住部分の床面積割合」「店舗部分の使用目的」などを条件として設定しています。 例えば、住信SBIネット銀行の利用条件は以下のとおりです。 店舗（事務所）部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること 店舗（事務所）部分が自己の使用であること ※事業性融資（店舗・事務所部分のリフォーム等）には利用できない 出典）住信SBIネット銀行「〔住宅ローン〕 店舗（事務所）併用物件でも利用することはできますか？」 住信SBIネット銀行では、居住部分の床面積が50％未満の場合、店舗部分を他人に貸し出す場合は店舗併用住宅で住宅ローンを組むことはできません。条件は金融機関によって異なるので、住宅ローンを申し込む予定の金融機関に店舗併用住宅の利用条件を確認するとよいでしょう。 フラット35の場合 フラット35の場合、以下4つのすべての条件を満たす場合は店舗併用住宅でも住宅ローンを組めます。ただし、借り入れの対象となるのは居住部分のみです。 住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること 店舗や事務所の部分は申込本人または同居者が生計を営むために自己使用するものであること 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること（店舗や事務所を区分登記しないこと） 出典）フラット35「一部分を店舗や事務所として利用するような住宅（内部で行き来できるもの）は融資の対象になりますか。」 店舗併用住宅でフラット35を利用するなら、店舗部分については事業用ローンの利用を検討する必要があるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組むメリット 店舗併用住宅で住宅ローンを組む際には、以下のようなメリットがあります。 店舗部分の経費算入ができる 居住部分は住宅ローン控除が使える 事業用ローンよりも金利が低い傾向にある 店舗部分の建築費や店舗部分の面積に応じたローンの利息は、事業の経費に計上できます。テナント料がかからないので、自宅とは別に店舗を借りるよりも支出を抑えられるかもしれません。 居住部分は住宅ローン控除など対象となるため、税負担の軽減が期待できます。また、住宅ローンは事業用ローンよりも金利が低い傾向にあることから、利払いの負担軽減にもつながるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組むデメリット 一方で、店舗併用住宅で住宅ローンを組むことには、以下のようなデメリットもあります。 建てられる場所が制限されるため住宅ローンが借りづらい 売却しにくい 特に店舗併用住宅は一般住宅に比べると購入を検討する人が少なく需要が低いので、売却がしにくいのが最大のデメリットしてあげられるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組む注意点 店舗併用住宅で住宅ローンを組む際の主な注意点は以下2つです。 居住部分と店舗部分の割合を検討する 売却時のことを考えておく 店舗併用住宅では、住宅ローン控除の適用範囲などに注意して税制優遇を有効活用できるように、居住部分と店舗部分の割合をどうするかを検討しておくことが大切です。そもそも居住部分が50％以上ないと、住宅ローン控除が使えない点にも注意が必要です。 また、店舗併用住宅は需要が少なく、売却が難しい傾向にあります。将来お店の場所を移転したり、事業を辞めたりする可能性を考慮し、どのように売却するかを考えておきましょう。 その他、店舗併用住宅で火災保険に加入する際にも注意が必要です。店舗併用住宅も火災保険の対象となる建物ですが、建物の用途は住居のみに使用する「専用住宅」ではなく、一部を店舗として使用する「併用住宅」となります。そのため、一般住宅に比べると保険料が高くなる場合があります。 まとめ 店舗併用住宅で住宅ローンを組むことは可能ですが、通常は居住部分の床面積割合や店舗部分の使用目的などの条件が定められています。金融機関に申し込みをする前に、店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件を確認しておくことが大切です。 フラット35の場合は借り入れ対象が居住部分に限られるため、店舗部分は事業用ローンの利用を検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できま...
フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。自宅の購入でフラット35を利用する場合、諸費用はいくらかかるのでしょうか。 この記事では、フラット35を組む際の主な諸費用とその他の関連費用、負担を抑えるためのポイントを解説します。 フラット35を組む際の主な諸費用 フラット35を組む際は、以下のような諸費用がかかります。なお、フラット35は借り入れ時に別途保証料を支払う必要はなく、保証人も不要です。 融資手数料 融資手数料とは、フラット35の事務手続きにかかる費用として金融機関に支払う手数料です。計算方法に応じて、「定率型」と「定額型」の2種類があります。 定率型：借入金額に一定の手数料率を乗じた金額を支払う 定額型：借入金額にかかわらず一定の金額を支払う 金融機関によって融資手数料の金額は異なりますが、定率型は借入金額の1~2％程度、定額型は3～5万円程度が目安です。 借り入れ時に支払う手数料は、定額型のほうが低い傾向にあります。ただし、借入金利は定率型のほうが低めに設定されるのが一般的です。定率型と定額型のどちらが有利かは、総返済額も含めて判断する必要があるでしょう。 出典）住宅金融支援機構「「金融機関」と「商品タイプ」の選択」 印紙税 印紙税は、フラット35を契約する際に借入金額に応じて納める税金です。「金銭消費貸借契約書」に収入印紙を貼付し、消印する必要があります。印紙税額は以下のとおりです。 借入金額 印紙税額 500万円超 1,000万円以下 1万円 1,000万円超 5,000万円以下 2万円 5,000万円超 1億円以下 6万円 金融機関によっては収入印紙ではなく、諸費用に含めるかたちで印紙税を納めることもあります。 出典）国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） 登記費用には登録免許税や司法書士報酬があります。 抵当権設定登記や所有権移転登記の手続きなどは、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬は依頼先や借入金額によって異なりますので、司法書士に確認しましょう。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 物件検査手数料（適合証明書） フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす住宅であることを証明するために、物件検査を受けて適合証明書を取得しなくてはなりません。 物件検査や適合証明書発行にかかる費用は検査機関や物件種類によって異なり、5～10万円程度が目安となります。 火災保険料・地震保険料 フラット35では、原則として火災保険の加入が義務付けられています。 一方、地震保険の加入は任意です。地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで加入する必要があります。火災保険のみでは地震を原因とする火災の損害は補償されないため、必要性は高いといえます。 火災保険料や地震保険料は建物の構造や所在地などによって異なるため、事前に見積もりをとって金額を確認しておきましょう。 不動産取得税 不動産取得税は、土地や建物などを取得した際にかかる地方税です。通常は、取得から6ヵ月～１年程度で都道府県から納税通知書が届きます。 不動産取得税額は、原則として不動産価格（固定資産税評価額）の4％ですが、土地と住宅は3％に軽減されています（軽減措置は令和9年3月まで）。詳細は国土交通省
住宅ローンの選択肢として人気の高い「フラット35」。その魅力は長期固定金利で、将来の金利変動リスクを避けられる点にあります。しかし、具体的にどの金融機関や相談先を選べば良いのか、迷う方も多いのではないでしょうか。この記事では、銀行などの金融機関や、住宅ローン専門のアドバイザーなど、各相談先の特徴やメリットを比較し、最適な相談先を見つけるためのポイントを紹介します。 フラット35の相談先 フラット35について相談をするなら、主に以下のような選択肢があります。 銀行等の金融機関 不動産会社 住宅ローン専門の相談窓口 住宅金融支援機構 それぞれ詳しく見ていきましょう。 銀行等の金融機関 フラット35は、全国の金融機関が取り扱っている住宅ローン商品です。多くの金融機関では住宅ローンの無料相談窓口を設置しているため、フラット35について相談することも可能です。多くの場合は担当者に対面またはオンラインで相談できるので、疑問点をその場で解決できます。 金利や借入可能額、返済シミュレーション、借り入れの可否など、人に聞きながら具体的な相談をしたい場合は金融機関が向いているでしょう。 ただし、予約せずに来店すると、すぐに対応してもらえないこともあります。金融機関のホームページなどから事前に予約するとスムーズに対応してもらえます。 不動産会社 マイホームを建築・購入予定の不動産会社に、住宅ローンについて相談することも可能です。住宅購入者の多くは、住宅ローンの利用を想定しています。そのため、不動産会社は金融機関と提携し、購入希望者に対して住宅ローンの紹介を行っています。 不動産会社によっては、ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ社員が在籍し、顧客からの相談に対応している場合もあります。 不動産会社の提携金融機関でフラット35を取り扱っていれば、商品内容や申込要件などの詳しい相談ができるでしょう。 住宅ローン専門の相談窓口 銀行や不動産会社以外に、住宅ローン専門の相談サービスを利用する方法があります。FP資格などを持つ専門家に、住宅ローンについて幅広く相談できるのが特徴です。多くの場合、無料で相談できます。 すでに銀行や不動産会社に問い合わせていても、その住宅ローンが自身に合っているかを確認するために、セカンドオピニオンとして活用してもよいでしょう。 住宅金融支援機構 住宅金融支援機構では、フラット35の電話相談サービスがあります。フラット35の商品内容や申込要件、借り換え、建物の検査手続きなどについて説明を受けることが可能です。 すぐに解決したい疑問があるとき、フラット35の基本的な仕組みを知りたいときなどに利用しましょう。 出典）フラット35「よくある質問・お問合せ」 フラット35の相談先を選ぶポイント フラット35の相談先は、住宅ローンに関する専門知識や相談対応の実績があるかを重視して選ぶとよいでしょう。可能であれば、インターネットなどで相談先の口コミや評判などの満足度を確認したうえで申し込むと安心です。また、相談方法やアクセスの利便性も判断材料となります。 最近では、店舗での対面相談だけでなく、ビデオ電話でのオンライン相談に対応しているケースもあります。来店するのであれば、今後の契約手続きも見据えてアクセスしやすい店舗を選びましょう。 フラット35の具体的な相談方法 フラット35（住宅ローン）の一般的な相談の流れは以下のとおりです。 ホームページなどから住宅ローン相談に申し込む 担当者からの質問に答える 担当者からアドバイス・提案を受ける 疑問点を聞き忘れることがないように、相談したいことを事前に整理しておきましょう。 また以下の書類を準備しておくと、借り入れの可否や借入可能額など、より具体的な提案やアドバイスを受けられます。 勤務先や年収などがわかる書類（源泉徴収票、確定申告書など） 物件内容がわかる書類（パンフレット、販売図面など） 相談した結果、フラット35で住宅ローンを組む場合は申し込みを行い、事前審査や本審査に進みます。 フラット35相談時の注意点 フラット35について相談する際は、事前に相談料について確認しておくことが重要です。 銀行等の金融機関や不動産会社、住宅ローン専門の相談窓口であれば、無料で相談できることが多いです。一方、金融機関や不動産会社に所属していないFPに相談する場合は、基本的に相談料が発生します。中立的なアドバイスを受けられますが、何度も相談すると費用負担が重くなる可能性があります。 また、相談先によってはアドバイスのみで、契約手続きに対応していない場合もあります。初めて住宅ローンを組むなら、相談から契約、借入後のフォローまでサポート体制が充実している相談先を選ぶと安心です。 まとめ フラット35で住宅ローンを組みたい場合、銀行等の金融機関や不動産会社、住宅ローン専門の相談窓口などで相談できます。相談前に疑問点などを整理し、源泉徴収票や物件資料などを準備しておくとスムーズです。 フラット35に興味があるなら、無理のない返済計画を立てるためにも自身に合った相談先を見つけましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 ペアローンは離婚したらどうなる？よくある問題と対処法を紹介 住宅を購入する際にペアローンを組むことで、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより借入額を増やせるなどのメリットがあります。しかし、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、自宅の扱いや住...
金融機関で住宅ローンを組む場合、通常は「団体信用生命保険（以下、団信）」への加入を求められます。団信に加入すれば、住宅ローン契約者に万が一のことがあっても、家族にローンの返済を残さずに済むため安心です。 この記事では、住宅ローンの団信の仕組みと保障内容について解説します。 団体信用生命保険とは？ 団信とは、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、住宅ローンが完済される保険です。契約形態は、債権者である銀行が保険契約者および保険金受取人となり、住宅ローン契約者（債務者）が被保険者となります。 住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、家族が返済に困るケースがあります。団信に加入していれば、保険金で住宅ローンが完済されるため、家族にローンのない家を残すことができます。 保険金が支払われることで、金融機関側としても債務の回収リスクが抑えられるため、多くの民間金融機関では、住宅ローン契約時に団信加入が必須となっています。 団体信用生命保険の保障内容と加入条件 団信の保障内容は金融機関によってさまざまです。死亡や高度障害に加えて、３大疾病などを保障するタイプもあります。また、団信加入には保険会社による審査があり、健康状態などの告知が必要です。 団信に加入できるのは、住宅ローンの新規借り入れまたは借り換えを行うタイミングに限られるため、どのタイプに加入するか慎重に判断する必要があるでしょう。 団体信用生命保険の保障内容 一般的な団信（以下、一般団信）では、契約者が死亡または所定の高度障害になった場合に保障されます。高度障害とは、両眼の視力や言語機能を永久に失った状態などを指します。また、一般団信に特約を付けることによって、保障内容を充実させることが可能です。 特約付き団信には次のようなものがあります。 特約の種類 詳細 がん がんに罹患し、所定の状態に該当した場合に保障される特約 ３大疾病 ３大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に罹患し、 所定の状態に該当した場合に保障される特約 所定の身体障害状態 所定の身体障害状態（心臓ペースメーカーを装着している、 人工透析を受けているなど）に該当した場合に保障される特約 要介護状態 公的介護保険制度で要介護認定を受けた場合などに保障される特約 （要介護の条件は金融機関によって異なる） 基本的に、一般団信の保険料は金融機関が負担します。特約を付ける場合は、住宅ローン金利に上乗せするかたちで契約者（債務者）が負担することが一般的です。 団体信用生命保険の審査基準 団信に加入するには、保険会社に健康状態などを告知し、審査に通過する必要があります。団信の審査基準は公開されていませんが、一般的には年齢や職業、健康状態などをもとに審査が行われます。最も重要視されると考えられるのは健康状態です。 申込時点での健康状態（病気の有無）や健康診断の結果、過去の病歴など、一般的な告知事項についてできる限り正確に伝える必要があります。病歴を告知しなかったり、虚偽の告知を行ったりすると告知義務違反となり、保障を受けられなくなるため注意が必要です。 健康上の問題で一般団信に加入できない場合は、通常よりも引受範囲が広い「ワイド団信」を利用する方法もあります。高血圧などの持病で一般団信に加入できなくても、ワイド団信であれば加入できる可能性があるでしょう。保障内容は一般団信と変わりませんが、保険料として住宅ローン金利に一定幅が上乗せされるのが一般的です。 出典）公益財団法人生命保険文化センター「団体信用生命保険について知りたい」 住宅金融支援機構の新機構団体信用生命保険 新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）とは、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」で利用できる住宅金融支援機構の団信です。加入者が死亡または所定の身体障害状態となった場合、以後のローン返済は不要となります。 新機構団信の保障内容については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらフラット35の新機構団信と一般団信の違いとは？保障内容と３大疾病保障について解説 民間金融機関の住宅ローンとは異なり、加入は任意です。新機構団信なしのフラット35に比べて、融資金利は+0.20％となります。 出典） ・住宅金融支援機構「新機構団体信用生命保険制度のご案内」 ・フラット35「健康上の理由その他の事情で新機構団信制度に加入しない場合も、【フラット35】は利用できますか。Q&A番号：599」 新機構団体信用生命保険の審査基準 新機構団信の加入要件は次の２つです。 「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」の記入・入力日現在、満15歳以上満70歳未満であること 幹事生命保険会社の加入承諾があること 一般団信と同じく健康状態などについて告知を行い、保険会社の審査に通過する必要があります。なお、住宅金融支援機構にはワイド団信の取り扱いはありません。 前述のとおり、フラット35は団信加入が任意のため、団信に加入できなくても借り入れは可能です。ただし、万が一のときに返済できなくリスクが高まります。必要に応じて、民間生命保険会社の引受基準緩和型の死亡保険を検討するとよいでしょう。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新３大疾病付機構団信とデュエット（ペア連生団信） フラット35では、基本プランである新機構団信のほかに以下２つのプランが用意されています。 新３大疾病付機構団信 デュエット（ペア連生団信） 新３大疾病付機構団信は、死亡・所定の身体障害状態に加えて３大疾病が原因で一定の要件に該当したとき、公的介護保険制度に定める要介護２以上の状態になったときなども以後のローン返済が不要となります。融資金利は、新機構団信付きの融資金利＋0.24％です。 ペア連生団信は、夫婦で連帯債務者となる場合に利用できる団信です。夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合、住宅の持分や返済割合にかかわらず、以後のローン返済が不要となります。融資金利は、新機構団信付きの融資金利＋0.18％です。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 団体信用生命保険の保険料は生命保険料控除の対象外 生命保険料控除は、保険金受取人が「自己または配偶者その他の親族」である生命保険契約などが対象となります。 団信の保険金受取人は、債権者である金融機関です。そのため、住宅ローン契約者が団信の保険料を負担しても、生命保険料控除を受けることはできません。 出典）住宅金融支援機構「特約料は生命保険料控除の対象にはならないのですか？Q&A番号：173」 まとめ 団信は、住宅ローン契約者に万が一のことがあったときに、保険金でローンが完済される保険です。多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団信加入が必須となっています。健康上の問題で一般団信への加入が難しい場合は、通常よりも引受範囲が広いワイド団信であれば加入できるかもしれません。 また、団信加入が任意のフラット35を利用するのも選択肢の一つです。その場合はリスクへの備えとして、民間生命保険会社の引受基準緩和型の死亡保険などへの加入を検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35は団信なしだと金利はどれくらい変わる？注意点も解説 一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の...
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