銀行などの金融機関の融資は、「プロパー融資」と「保証付き融資」の2つに分けられます。自営業者が銀行から融資を受けようとする場合、どちらの方法を利用すればよいのでしょうか。金融機関に相談する前に、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。 この記事では、プロパー融資と保証付き融資の仕組みと違い、銀行融資が難しい場合の資金調達方法を紹介します。 プロパー融資とは プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会（第三者機関）の保証を付けずに行う融資のことです。 保証を付けずに直接融資を行うため、債務者の貸し倒れリスクは金融機関が負うことになります。万が一、借主が返済できなくなった場合は、金融機関は大きな損害を被ることになるので、融資審査は厳しい傾向にあります。 プロパー融資は、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。その分、好条件で融資を受けられる可能性があります。 保証付き融資とは 保証付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を利用して行う融資のことです。万が一、借主が返済できなくなった場合は、信用保証協会が金融機関に立て替え払いを行います。 プロパー融資とは異なり、金融機関は債務者の貸し倒れリスクを負わずに済みます。そのため、「事業の実績がない」「金融機関との取引歴が浅い」自営業者が融資申し込みをすると、保証付き融資を勧められるのが一般的です。 保証付き融資を利用する際、借主は所定の信用保証料を支払う必要があります。 出典）一般社団法人 全国信用保証協会「初めての融資と信用保証」 プロパー融資と保証付き融資の利用割合 日本政策金融公庫の「第222回 信用保証利用企業動向調査」によると、2024年7-9月期における保証利用状況は以下のとおりです。 保証を利用した企業の割合：54.6％ 保証利用がない企業の割合：45.4％ 「保証利用がない＝プロパー融資」とすると、該当期間中に借り入れを実施した企業のうち、概算で全体の45%がプロパー融資を利用しており、この割合は2024年4－6月期よりもやや増加しています。 出典）日本政策金融公庫「第222回 信用保証利用企業動向調査結果の概要P.4」 プロパー融資と保証付き融資の違い プロパー融資と保証付き融資は、貸主である金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うかどうかが大きな違いです。 前述のとおり、プロパー融資は信用保証協会の保証を付けずに直接融資を行います。金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、融資審査は厳しい傾向にあります。「金融機関との取引歴が長い」「長期にわたって業績が安定している」など、金融機関からの信用度が高い事業者でなければ利用するのは難しいでしょう。 一方、保証付き融資は、万が一借主が返済できなくなっても信用保証協会が弁済してくれるため、金融機関としては融資がしやすくなります。このような特徴から、一般的にプロパー融資のほうが借りづらく、保証付き融資のほうが借りやすいといえます。 特に開業して間もない自営業者は金融機関との取引歴がなかったり、決算書で売上などの実績を示すことができなかったりするため、プロパー融資を受けるのは難しくなります。金融機関から融資を受けるなら、通常は保証付き融資となるでしょう。 保証付き融資も難しい場合は？ 開業して間もない自営業者の場合、たとえ保証付き融資であっても断られてしまうかもしれません。「事業の実績がない」という理由で銀行から融資を受けるのが難しい場合、次のような方法であれば資金調達できる可能性があります。 政府系金融機関からの借り入れ 政府系金融機関の日本政策金融公庫では、新規開業資金の融資を行っています。新たに事業を始める人、または事業開始後概ね7年以内の人が対象です。適正な事業計画を策定し、その計画を遂行する能力が十分あると認められれば融資を受けられます。 新たに事業を始める人、または税務申告を2期終えていない人については、原則として無担保・無保証人で融資を受けられ、金利引き下げなどの優遇措置も用意されています。 ただし、融資審査があるため、審査結果によっては利用できないこともあります。まずは最寄りの日本政策金融公庫の支店に相談してみるといいでしょう。 出典）日本政策金融公庫「新規開業資金」 ビジネスローン ビジネスローンとは、主にノンバンクが取り扱っている事業者向けのローンです。無担保・無保証で申し込みできるローンもあるため、実績がない事業者でも利用しやすいでしょう。ただし、比較的金利は高く、少額しか借りられない傾向にあります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保に借り入れができる商品です。自宅などの不動産を所有している場合、実績がなくても融資を受けられる可能性があります。 ノンバンクのビジネスローンに比べて、まとまったお金を低金利で借りられるのがメリットです。金融機関によっては、家族名義の不動産を担保に融資を受けることも可能です。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も自宅に住み続けられるサービスです。 リースバックは金融機関などのローン商品とは異なり、不動産取引となるため、与信面よりも「不動産の価値」「家賃の支払能力」などが重視されるため、売却できる自宅があれば、事業の実績がなくても資金調達ができます。引っ越しが不要で、住環境を変える必要がないのもメリットです。 ただし、自宅の売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、売却後は毎月家賃を支払う必要があります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ プロパー融資は好条件で借り入れができますが、金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。自営業者の場合は、保証付き融資のほうが利用しやすいといえます。 開業して間もない自営業者で、銀行の保証付き融資を利用するのが難しい場合は、政府系金融機関や不動産担保ローン、リースバックなどを検討しましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むかもしれません。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関のことです。銀行...記事を読む
個人事業主は収入が給与所得者に比べて不安定であるため、住宅ローンの審査に通るか不安を感じる人もいるでしょう。金融機関の考え方や住宅ローンの特徴を理解すれば、個人事業主でも審査に通過する可能性を高めることができます。 この記事では、個人事業主が住宅ローンを借りる際のポイントや注意点を解説します。 個人事業主が住宅ローンを借りにくい理由 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれる理由は、民間金融機関が申込者の収入の安定性を見るからです。返済が途中で滞ることがないように、申込者に安定収入があることを重視します。 一般的に、上場企業や公務員などの職業は安定していると評価される一方で、個人事業主などの自営業者は収入が不安定に見られる傾向にあります。 また、民間金融機関の収入や年収に対する見方も理由の一つです。通常、会社員は税込年収が基準ですが、個人事業主は収入から必要経費を差し引いた「所得」で判断されます。そのため、個人事業主はたとえ収入が高くても、経費を計上し所得が低いと審査が厳しくなる傾向にあります。 個人事業主が住宅ローンの審査で知っておきたいこと 個人事業主が住宅ローンの審査を受ける場合は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。 収入ではなく所得で審査される 黒字経営が単年ではなく継続している 物件価格全額をフルローンで組めなくても頭金があれば借入可能な場合もある 税金、社会保険料などの支払遅延や未納がある場合は清算する 返済比率（総返済負担率）は他の借入額も含まれる 継続した安定収入があることを証明するために、複数年にわたって黒字経営が続いていることが求められます。会社員は給与天引きで税金や社会保険料を納めますが、個人事業主は自分で支払うため、支払遅延や未納がないか確認しておくことも重要です。 なお、不動産投資をしている場合は、収益不動産からの収入やその返済に対する見方が金融機関によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。 フラット35なら個人事業主でも利用しやすい フラット35は、民間金融機関の住宅ローンに比べると個人事業主でも利用しやすいといえます。理由は以下のとおりです。 事業年数の指定がない 総返済負担率の基準は前年度収入のみで判断される フラット35は「業歴〇年以上」のような事業年数の指定がないため、独立してそれほど年数が経過していなくても申し込みが可能です。 フラット35の年収条件は「年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は総返済負担率35％以下」です。個人事業主は所得金額が基準となりますが、複数年の平均ではなく前年分で判断されます。必ず借りられるわけではありませんが、申込要件を満たせば審査に通過できる可能性は高まるでしょう。 たとえ個人事業主でも基本的な審査内容は会社員と変わりません。ただし、前年および前々年の納税証明書（所得金額用）と確定申告書の写しを提出する必要があります。 出典） ・フラット35「【フラット３５】ご利用条件」 ・フラット35「【フラット３５】融資手続・必要書類」 連帯債務者との収入合算も可能 もしも単独で収入が足りない場合は、収入合算を検討してもよいでしょう。 例えば、配偶者を連帯債務者として収入合算すれば、総返済負担率の基準を通過しやすくなり、借入可能額も増えます。夫婦で連帯債務となる場合は、2名分の保障がついた「ペア連生団信」に加入できるのもメリットです。ペア連生団信に加入すれば、夫婦のいずれかが死亡または所定の身体障害状態となった場合に以後の返済が不要となります。 出典）住宅金融支援機構「ペア連生団信のポイント」 また、主に親子でローンを組み、親子二代にわたって返済していく「親子リレー返済」を利用する方法もあります。フラット35の場合は親子の同居が不要で、子（連帯債務者）の収入全額を合算できます。親子リレーローンについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 個人事業主が住宅ローン控除を利用する際の注意点 住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅の新築・取得などをした場合に各年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。個人事業主でも、借入期間や住宅の環境性能、床面積などの要件を満たしていれば適用されます。 会社員の場合、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。一方、個人事業主は毎年確定申告が必要になるので、手続きを忘れないように注意しましょう。 自宅兼事務所とする場合は要注意 個人事業主の場合、自宅兼事務所としてマイホーム購入を検討するケースもあるでしょう。住宅ローン控除を受けるためには「住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」という要件を満たす必要があります。 事務所として利用する部分の床面積が全体の50％を超えると、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。詳しくは、最寄りの税務署や税理士などの専門家にご確認ください。 まとめ 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれますが、一定以上の所得があり、複数年にわたって黒字経営を続けていれば審査に通過することは可能です。事業年数や所得の関係で厳しいと感じる場合は、前年度の所得で判断されるフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
出入国在留管理庁によると、日本に在留する外国人の数は2023年末時点で340万人を超え、過去最高を更新しました。日本に住む外国人は増加傾向にあり、中には「マイホームを購入したい」と考える人もいるでしょう。外国人が日本で不動産を購入したり、住宅ローンを組んだりすることは可能なのでしょうか。 この記事では、外国人が日本で不動産を購入する方法やフラット35の利用可否について解説します。 外国人でも日本で不動産を購入できる 海外では、外国人による不動産購入を制限している国もあります。しかし、日本では外国人に対する不動産購入の規制はありません。永住権の有無にかかわらず、日本人と同様に購入可能です。 一般的なマイホーム購入の流れは以下のとおりです（住宅ローンを利用しない場合は物件購入のみ）。 ※筆者作成 外国為替及び外国貿易法（外為法）により、非居住者が日本の不動産または不動産に関する賃借権などの権利を取得した場合は、取得後20日以内に財務大臣へ報告書を提出しなくてはなりません。ただし、以下のいずれかに該当する場合は、報告書の提出は不要です。 非居住者本人やその親族などの居住用目的で取得した不動産（別荘、セカンドハウスは対象外） 非居住者が非営利目的の業務遂行のために取得した不動産 非居住者本人の事務所用として取得した不動産 他の非居住者から取得した不動産 出典） ・財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告」 ・財務省「外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出」 外国人が日本で住宅ローンを組む際の条件と審査基準 前述のとおり、日本は外国人による不動産購入の規制がないため、外国人が不動産を購入する場合も、日本人が購入する場合と同様に「現金で購入する」か「住宅ローンを組む」かを選択することとなります。 多くの金融機関では、住宅ローンの利用条件を「日本国籍の人、または永住許可を受けている外国籍の人」としています。そのため、永住者または特別永住者であるかが大きなポイントになるでしょう。 ただし、永住許可を受けていなくても、一定の条件を満たせば住宅ローンを組める金融機関もあります（詳細は後述）。 永住許可の審査基準 「永住許可がある」とは、外国人で永住者の在留資格を有することです。日本で「永住権がある」という場合、通常は在留資格の「永住者」を持っていることを意味します。 外国人が永住者の在留資格を取得するには、永住許可を申請して法務大臣の許可を得る必要があります。永住許可の法律上の要件は以下3つです。 素行が善良であること 独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること その者の永住が日本国の利益に合すると認められること 1は法律を遵守していること、2は将来において安定した生活が見込まれることが求められます。3については、永住者以外の在留資格で日本に10年以上滞在していること、罰金刑や懲役刑などを受けていないこと、などが条件として挙げられています。 出典）出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン（令和6年6月10日改訂）」 特別永住者とは 特別永住者とは、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（1991年施行）」で定められた在留資格を持つ外国人です。 具体的には、第二次世界大戦以前から日本に住んでいた外国人で、サンフランシスコ平和条約により日本国籍を失った人を指します。 また、特別永住者の子孫も対象となります。特別永住者の子として日本国内で出生、またはその他の事由（国籍離脱など）によって日本に在留することになった人は、特別永住許可申請が可能です。 出典）西宮市「特別永住許可申請について」 フラット35は外国人でも利用可能 フラット35は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が取り扱う全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が全期間変わらず、申込時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいメリットがあります。 永住者または特別永住者であれば、外国人でもフラット35に申し込みが可能です。融資実行後、これらの資格がなかったことが判明すると、借入金の一括返済を請求されるので注意しましょう。 出典）フラット35「Q.外国籍でも申込みできますか。」 フラット35以外で外国人が利用可能な住宅ローン 外国人が住宅ローンを組むには、基本的に永住者や特別永住者の資格が必要です。しかし、中には永住許可がなくても住宅ローンの申し込みが可能な金融機関もあります。 また、ノンバンク（融資に特化した金融機関）が取り扱う住宅ローンでも、申し込みができるかもしれません。銀行で住宅ローンの審査に落ちたとしても、ノンバンクなら対応可能な場合もあります。 関連記事はこちら外国人でも住宅ローンを借りることはできる？ まとめ 外国人が住宅ローンを組む場合は、基本的に永住者または特別永住者の在留資格が必要です。永住許可があれば、フラット35も利用できます。 ただし、中には永住許可がなくても住宅ローンを申し込める金融機関もあります。また、銀行の審査に落ちてもノンバンクなら対応可能な場合もあるので、状況に応じて検討してみましょう。 住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょ...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の金利はどれくらい変わるのでしょうか。 この記事では、フラット35の団信の内容や借入金利、加入を検討する際のポイントについて解説します。 フラット35の新機構団体信用生命保険 フラット35の団体信用生命保険である新機構団体信用生命保険制度（以下「新機構団信」という）は、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合などに、以後の住宅ローンの返済が不要となる生命保険です。 フラット35には買取型と保証型の2種類があり、それぞれ加入する団信の内容は異なりますが、買取型のフラット35において加入可能な団信は新機構団信に限られます。 新機構団信制度には、「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」の2種類があり、団信の保険料は毎月の住宅ローン返済額と合わせて支払います。次から詳しく見ていきましょう。 新機構団信の内容 新機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満70歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき 保障期間は、満80歳の誕生日の属する月の末日までです。夫婦で連帯債務者となる場合は、ペア連生団信である「デュエット」に加入することも可能です。夫婦のどちらかに万一のことがあれば、住宅持分や返済割合にかかわらず、以後の返済が不要になります。 デュエットを利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.18％」です。なお、後述する新3大疾病付機構団信ではデュエットを利用できません。 出典） ・住宅金融支援機構「幹事生命保険会社」 ・住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新3大疾病付機構団信の内容 新3大疾病付機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満51歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき（新機構団信と同様） 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき（新機構団信と同様） 3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で一定の要件に該当したとき 公的介護保険制度に定める要介護2以上または所定の要介護状態に該当したとき 満75歳の誕生日の属する月の末日まで保障され、その翌日からは新機構団信の保障内容になります。新3大疾病付機構団信を利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.24％」です。 出典）新3大疾病付機構団信の加入要件・保障内容 団信に加入できない人でも住宅ローンを利用できる 金融機関が提供する、いわゆる一般的な住宅ローンでは、団信加入が必須である場合がほとんどです。その中で、フラット35の団信が任意加入である点はメリットといえるでしょう。 健康状態の問題などで団信に加入できず、一般的な住宅ローンを利用するのが難しい人でも、フラット35であれば融資を受けられる可能性もあります。また、団信に加入しない場合に借入金利が下がるのも魅力です。 ※借入には所定の審査があり、借入ができない場合もあります。 フラット35の団信に非加入で利用する際の借入金利 団信なしでフラット35を利用する場合、借入金利がどれくらい変わるかは買取型と保証型で異なります。 買取型のフラット35の場合 買取型のフラット35で新機構団信に加入しない場合、借入金利は「新機構団信付きの借入金利-0.2％」となります。 具体例を確認しましょう。2024年10月の新機構団信付きフラット35で最も多い金利は、融資率9割以下で年1.820％です。このケースで団信なしにすると、借入金利は1.620％（1.820％－0.2％）となります。 出典）フラット35「新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりますか。」 保証型のフラット35の場合 保証型のフラット35では、各金融機関が提供する団信を利用しますが、団信の加入義務については金融機関によって異なります。また、保証型のフラット35では新機構団信は利用できません。フラット35の買取型と保証型の違いについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の団信に非加入の際の注意点 フラット35で団信に加入しない場合の注意点は以下のとおりです。 住宅ローン契約者が病気や高度障害になってもローンの返済が続く 住宅ローン契約者が死亡しても家族にローンの残債が残る 団信に加入しない場合、万が一の際に住宅ローンの返済が困難になるでしょう。特に病気や高度障害を負った場合、収入が減少してもローン返済は続ける必要があります。 また、住宅ローン契約者が死亡した場合、家族にローンの残債が引き継がれるため、家計に大きな負担がかかる可能性があります。そのため、団信に加入しないのであれば、生命保険や収入保障保険など、万一のリスクに備えるために自身で備えておく必要があるでしょう。 健康面に不安がある場合は団信加入が安心？ 一般的な生命保険の場合、加入時の年齢が高いほど保険料は高くなります。一方、団信は契約時の年齢によって保険料（金利）が増減することはありません。 ただし、契約する年齢が高くなると定年後もローンが残り、返済が苦しくなるかもしれません。また、健康面での問題が生じやすくなり、団信加入が難しくなる恐れがある点にも注意が必要です。 まとめ フラット35は団信が任意加入であり、加入するかどうかは利用者自身で判断できます。買取型で団信なしの場合、借入金利は新機構団信付きのフラット35から0.2％引き下げられます。 保証型は金融機関によって商品が異なるため、団信なしで借入金利がどれくらい変わるかは個別に確認が必要です。 借入金利は下がるのは魅力ですが、団信に加入しないと万一のときの保障を確保できないため、慎重に判断しましょう。 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
一棟アパートは、不動産投資における代表的な投資対象の1つです。区分マンションや一棟マンションに投資する方法もありますが、一棟アパート投資にはどのような特徴があるのでしょうか。この記事では、一棟アパート投資の特徴とメリットやデメリット、注意点を解説します。 一棟アパート投資の特徴 一棟アパート投資とは、購入または建築したアパートを一棟丸ごと賃貸に出して家賃収入を得る方法です。入居者がいれば毎月家賃が入ってくるため、長期の安定収入が期待できます。 物件価格が同じエリアの区分所有物件に比べて高額であることから、金融機関の融資を利用して取得するケースが一般的です。家賃収入からローンを返済することで、効率的に資産形成ができます。 出典）日本FP協会「知っておこう！現物不動産投資の種類と方法」 マンション投資との違い 不動産投資では、区分マンションや一棟マンションに投資する方法もあります。 区分マンション投資 区分マンション投資は、マンションの一部屋だけを取得して賃貸に出す方法です。エリアや物件によっても異なりますが、一棟アパートよりも取得価格が低い傾向にあります。流動性が高く、売却しやすいのもメリットです。 一方で、新築や築浅、都心の物件は実質利回りが低くなりやすい特徴があります。また、複数物件を所有していないと、空室時に家賃収入が途絶えるリスクもあります。 出典）日本FP協会「知っておこう！現物不動産投資の種類と方法」 一棟マンション投資 一棟マンション投資は、マンションを一棟丸ごと取得して賃貸に出す方法です。一棟アパートと同様に複数の部屋を貸し出すことにより、空室リスクを分散できます。一棟を丸ごと所有することから区分マンションに比べて、物件管理の自由度が高いのもメリットです。 ただし、一棟マンションは一棟アパートよりも物件価格が高く、都内の場合は小規模マンションであっても価格が数億円単位になることも珍しくありません。 一棟アパート投資のメリット・デメリット ここでは、一棟アパート投資のメリットとデメリットについて紹介します。 一棟アパート投資のメリット 一棟アパート投資は主に以下のようなメリットがあります。 空室リスクを分散できる 一棟アパート投資は複数の部屋を貸し出すため、1つの部屋が空室になっても、他の部屋の家賃収入で損失を補填できます。一部屋だけを購入する区分マンションに比べると、空室リスクを分散することが可能です。 減価償却費が大きい 不動産投資では、建物の取得価額を法定耐用年数にわたって分割して税務上の必要経費に計上していきます。この手続きによって計上される経費が減価償却費です。減価償却費は計上時に現金の支出はありませんが、課税所得は減少します。そのため、税負担の軽減につながり、手元にお金が残りやすくなります。 住宅用の建物の法定耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、木造が22年です。木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションより法定耐用年数が短く、1年あたりの減価償却費が大きくなるため、税負担の軽減効果を得やすいでしょう。 出典）国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」◆参考 主な減価償却資産の耐用年数表(PDF/406KB) 利回りが相対的に高い 一棟アパートは、一棟マンションよりも物件価格が安いことから、相対的に高い利回りが期待できます。運営の自由度が高く、修繕費などをコントロールしやすいため、区分マンションを複数戸所有するよりもコストを抑えることが可能です。 一棟アパート投資のデメリット 一方で、一棟アパート投資には以下のようなデメリットもあります。 まとまった自己資金が必要 一棟アパートを購入する時、金融機関の融資を利用したとしても満額融資は難しく、一定の頭金が必要となることが一般的です。それとは別に仲介手数料や登記費用、ローン事務手数料などもかかるため、ある程度の自己資金を準備する必要があります。 維持費がかかる 一棟アパート投資では、区分所有のマンションに比べて維持費が多くかかります。アパートの賃貸管理を管理会社に任せる場合は、家賃収入の5％程度の委託手数料を毎月支払う必要があります。 そのほか、共用部分の水道光熱費や火災保険料、地震保険料も必要です。木造である程度の築年数が経つと、不定期で退去時のリフォーム費用、アパートの修繕費用なども発生します。 災害リスクの損失が大きい 一棟アパートは、地震や火災、台風などの災害により建物が毀損するリスクがあります。鉄筋コンクリート造のマンションに比べると、木造アパートは災害による損失が大きくなる恐れがあるので注意が必要です。 一棟アパート投資の物件の選び方 一棟アパート投資は、新築物件と中古物件でメリットとデメリットが異なります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った物件を選ぶことが大切です。 新築アパート 新築アパートは建物や設備が新しいため、入居者を見つけやすく、当初は家賃も高めに設定できます。好条件で融資を受けやすく、しばらくは修繕費用を抑えられるのもメリットです。 一方で、物件価格（建築費用）が中古よりも高く、利回りは低い傾向にあります。また、新築時はすべての部屋が空室のため、入居者を一から探す必要があります。 中古アパート 中古アパートは新築より物件価格が安く、高い利回りが期待できます。すでに入居者がいる物件であれば、取得後すぐに家賃収入を得られます。新築よりも法定耐用年数が短く、減価償却費による税負担の軽減効果を得やすいのもメリットです。 ただし、物件の管理状態や築年数によっては、取得後に多額の修繕費がかかる場合があります。また、新築よりも融資を受けにくく、一度入居者が退去すると入居者募集も新築に比べると難しいので、空室リスクが高くなりやすい点にも注意が必要です。 一棟アパート投資の注意点 土地価格が安い地方のアパートは物件価格も安いため、満室時の利回りは高くなります。しかし、人口が多い都市部のアパートに比べると、入居者や買い手を見つけるのが難しい特徴があります。利回りの高さだけでなく、空室リスクや売却のしやすさなども考慮して物件を選ぶことが重要です。 また、災害リスクへの対策として、火災保険や地震保険には加入したほうがいいでしょう。ハザードマップを活用し、災害リスクの高い地域を避けるのも有効です。 関連記事はこちらハザードマップとは？使い方や活用ポイントを解説 まとめ 一棟アパート投資は、相対的に高い利回りが期待できます。複数の部屋を貸し出すことによって、空室リスクを分散できるのも魅力です。 物件価格は高額ですが、金融機関の融資を利用すれば自己資金を抑えることは可能です。一棟アパート投資のメリットとデメリットを理解したうえで、物件を取得する場合は不動産投資ローンの利用を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資でかかる費用と税金の種類、注意点を解説 不動産投資では、物件を売買するときや所有中にさまざまな費用や税金がかかります。長期にわたる安定収入を確保するには、物件取得前にどのような費用や税金がかかるかを把握し、シミュレーションをしたう...記事を読む
総量規制とは、過度な借り入れから利用者を守るための仕組みです。貸金業者からの借り入れには、年収を基準に上限額が設けられています。ただし、借入先やローンの種類によっては、総量規制の対象外となることもあります。 この記事では、総量規制の概要や仕組み、総量規制の対象外のローンについて解説します。 総量規制とは 総量規制とは、借り入れができる金額の総額に制限を設ける規制です。貸金業法の改正により、平成22年（2010年）6月18日から実施されています。 個人が貸金業者から借り入れを行う場合、原則として年収の3分の1が上限となります。例えば、年収300万円の人が貸金業者から借り入れできる合計額は最大100万円です。住宅ローンなど、総量規制の対象外となる貸付もあります（詳細は後述）。 貸金業者とは、お金を貸し付ける業務を行っており、財務局または都道府県に登録されている業者です。具体的には、消費者金融や信販会社など（いわゆるノンバンク）が該当します。銀行もさまざまな融資を行っていますが、貸金業者ではありません。 出典） ・金融庁「貸金業法のキホン」 ・日本貸金業協会「お借入れは年収の3分の1まで（総量規制について）」 ・日本貸金業協会「貸金業法について」 ノンバンクと銀行の違い ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関です。貸金業法が適用されるため、ノンバンクが行う融資は総量規制の対象となります。 一方、銀行は貸金業法ではなく「銀行法」が適用されるため、総量規制の対象外です。銀行のローンなら、会社員でも年収の3分の1を超える借り入れができる可能性があります。 「何となく銀行のほうが安心」と思うかもしれませんが、ノンバンクと銀行では融資条件等の商品性が異なるため、自身の状況に合わせて最適な金融機関を選ぶことが大切です。詳しくは、以下の記事をご確認ください。 関連記事はこちら不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 総量規制の対象となる貸付 総量規制は、貸金業者からの個人の借り入れに適用されます。具体的には、消費者金融のカードローン、クレジットカードのキャッシングなどが該当します。原則として、担保や保証人の有無、資金使途にかかわらず総量規制の対象です。 ただし、銀行のカードローンなど貸金業者以外の借り入れ、法人名義での借り入れは対象外となります。個人事業者が事業資金などを調達するために事業計画を提出し、返済能力があると認められる場合も年収の3分の1を超えて借り入れが可能です。 なお、クレジットカードのリボ払いや分割払い、ボーナス払いについては「割賦販売法」が適用されるため、総量規制の対象外となります。 出典） ・金融庁「カシキン Q＆A（事業者編）」 ・日本貸金業協会「お借入れは年収の3分の1まで（総量規制について）」 総量規制の除外貸付 次の貸付は、「総量規制になじまない」という理由で総量規制の「除外貸付」に分類されます。総量規制にかかわらず、年収の3分の1を超える借り入れが可能です。 不動産購入のための貸付（住宅ローン） 自動車購入時の自動車担保貸付（自動車ローン） 高額療養費の貸付 有価証券を担保とする貸付 不動産（個人顧客または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付 売却予定不動産の売却代金により返済される貸付 など 総量規制になじまないとは、定型的で貸付金額が高額であるなど、「年収の3分の1基準」を適用するのが不適当と考えられるものを指します。 除外貸付は借入額が借入残高に算入されないため、その後の借り入れに影響は生じません。例えば、年収300万円の人（総量規制の上限は100万円）が除外貸付の契約で100万円を借り入れても、上限は100万円のままです。 出典）日本貸金業協会「2 総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」 総量規制の例外貸付 次の貸付は、「顧客の利益保護に支障が生じない」として総量規制の「例外貸付」に分類されます。総量規制にかかわらず、年収の3分の1を超える借り入れが可能です。 顧客に一方的に有利となる借り換え 借入残高を段階的に減少させるための借り換え 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付 社会通念上、緊急に必要と認められる費用を支払うための資金（10万円以下、3か月以内の返済などが要件）の貸付 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付（配偶者の同意が必要） 個人事業者に対する貸付（事業計画などで返済能力があると認められる場合） など 除外貸付とは異なり、例外貸付は借入残高の算定に影響が生じます。借入残高が総量規制の基準を超えた場合、その後は「除外貸付」「例外貸付」を除いて借り入れができなくなります。 総量規制に関する注意点とポイント 年収の3分の1を超える借り入れに対する制限 貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超えても、すぐに返済する必要はありません。ただし、新たな借り入れは制限されます。 出典）金融庁「貸金業法Q&A」 複数の貸金業者からの借り入れ 複数の貸金業者からの借り入れを行う場合、1社単独での借入額だけでなく、全体の合計が年収の3分の1以内であることが必要です。借入残高が年収の３分の１を超えると、新たな借り入れはできなくなります。 貸金業者が借入残高と年収を確認する方法 貸金業者からの借入残高のデータは、「指定信用情報機関」に集約されています。貸金業者は、指定信用情報機関を利用して借り手の借入残高を確認します。年収については、借り手から「年収を証明する書類」を取得して把握しています。 まとめ 個人が貸金業者から借り入れを行う場合、総量規制により年収の3分の1が上限です。ただし、住宅ローンや銀行のカードローンなど、総量規制の対象外となる借り入れもあります。金融機関のローンを利用する前に、総量規制について理解を深めておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の注意点について解説します。 住宅ローンの保証会社とは 保証会社とは、住宅ローン申込者の信用を補完する会社です。住宅ローンでは長期かつ多額の借り入れを行うため、貸主である金融機関は融資金を回収できないリスクを抱えます。 住宅ローンを組む時に債務者となる借主が保証会社を利用すれば、万が一返済できなくなったとしても、保証会社が借主の代わりに返済してくれるため、金融機関の抱えるリスクはなくなります。 保証契約の仕組み 保証会社を利用する場合、住宅ローンを組む債務者と保証会社とで保証契約を締結します。保証契約とは、住宅ローンの契約者が金融機関に債務を返済できなくなった場合に、契約者に代わって保証会社が債務を一括返済（代位弁済）する契約です。 住宅ローンを滞納すると、貸主である金融機関は借主である住宅ローン契約者に対して督促を行います。それでも返済されない場合、金融機関は保証会社に債務の返済を求め、代位弁済が行われます。その後、保証会社から借主に対して立て替えた金額が請求されます。 ※筆者作成 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 なお、保証会社というと、賃貸住宅を借りるときに利用する「賃貸保証会社」を指すこともあります。入居者が家賃を払えなくなった場合は、賃貸保証会社が入居者に代わって貸主に家賃を立て替え払いする仕組みです。 保証会社を利用するときの流れ 住宅ローンで保証会社を利用するときの流れは以下のとおりです。 金融機関に住宅ローンの申し込み 金融機関から保証会社へ保証申し込み 保証会社による審査・保証承諾 融資実行 住宅ローン契約者から保証会社へ保証料の支払い 保証会社が連帯保証を引き受け 金融機関に住宅ローンを申し込むと、保証会社は審査を行います。審査に通過した場合は、融資実行の際に保証会社に対して保証料を支払います。なお、保証会社を利用するかどうかは金融機関が提供する住宅ローンの商品説明などに記載されています。 住宅ローンにおける保証会社の役割 住宅ローンにおける保証会社の役割は、主に「保証審査」と「保証履行」の2つです。 保証審査 保証審査とは、住宅ローンの申込者の保証を引き受けるかを審査することです。多くの金融機関では、保証会社の保証を受けられることを住宅ローンの利用条件にしています。住宅ローンの本審査として実施されるため、保証審査に通らないと住宅ローンを利用できません。 保証履行 保証履行とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、その契約者に代わって金融機関にローン残債を一括返済することです。契約者が滞納しても保証会社が代位弁済してくれるので、金融機関にとっては大きなメリットといえます。 住宅ローンの契約者にとっては返済先が金融機関から保証会社に変わるだけであり、返済義務がなくなるわけではありません。 住宅ローンの保証会社の種類 保証会社の種類は、「金融機関の系列の保証会社」と特定の金融機関グループに属さない「独立系の保証会社」の2つに分けられます。 メガバンクや地方銀行などで住宅ローンを組む場合、その系列の保証会社を利用することが多いでしょう。具体的には、メガバンクの系列として「三菱UFJローンビジネス」「みずほ信用保証」「SMBC信用保証」「りそな保証」などの会社があります。 独立系の保証会社は、銀行や信用金庫など多くの金融機関と提携して住宅ローン保証を行っています。代表的な会社は「全国保証」で、全期間固定金利型住宅ローンのフラット35にも対応しています。 フラット35（保証型）の仕組み フラット35には、一般的な買取型のほかに「保証型」と呼ばれるタイプもあります。 保証型では、金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付けます。そして、フラット35の利用者が返済できなくなった場合は、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。 フラット35の買取型と保証型の違いは、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅ローンの保証料の支払方法 住宅ローン保証料の支払方法は、「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあります。 外枠方式 外枠方式とは、住宅ローンを組む時に保証料を一括で支払う方式です。借入金額と返済期間に応じて保証料の金額が決まります。通常は、借入金額が多く返済期間が長いほど保証料は高くなります。 外枠方式のメリットは、後述する内枠方式よりも毎月の返済額や総返済額が少なくなることです。一方で、借入時にまとまった支出が発生します。 内枠方式 内枠方式とは、住宅ローンの金利に上乗せして保証料を支払う方式です。一般的には、外枠方式の金利におおよそ0.2％程度が上乗せされます。例えば、外枠方式の借入金利が年0.6％であれば、内枠方式では年0.8％の金利でローンを返済することになります。 内枠方式のメリットは、外枠方式に比べて借入時の支出が抑えられることです。ただし、毎月の返済額や保証料を含めた総返済額は外枠方式よりも多くなります。 住宅ローンの保証会社を利用する際の注意点 保証会社を利用する住宅ローンを組むと、保証料を支払わなくてはなりません。前述のとおり、保証料の支払方法は外枠方式と内枠方式の2つがあります。両者の違いを理解して、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。 また、保証会社を利用するにあたって審査があります。審査に通過できない場合、住宅ローンを組むことができません。クレジットカードやカードローンなどを滞納すると、審査に影響が出る恐れがあるので注意しましょう。 まとめ 保証会社は、住宅ローン利用者の信用力を判断する「保証審査」と、利用者が返済できない場合に金融機関へ代位弁済する「保証履行」の2つの役割を担っています。保証会社の選択や保証料の支払い方式によっては、住宅ローンの総返済額に影響を与えることもあるため、金融機関や専門家のアドバイスを参考にしながら慎重に比較検討しましょう。 住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 住宅ローンを変動金利型で組んだ場合、金利が上昇し、返済額が増えるのではないか、と不安に感じるかもしれません。 しかし、多くの金融機関では、金利が上昇しても急に返済額が変わらない「5年ルール」...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
国民年金保険料や税金などを滞納すると、財産を差し押さえられる恐れがあります。そもそも「差し押さえ」とはどういうもので、どのような財産が差し押さえの対象となるのでしょうか。 この記事では、差し押さえの原因や対象資産、手続きの流れ、回避する方法を紹介します。 差し押さえとは 差し押さえとは、不動産や預貯金などの財産の処分を禁止して、取り立てや売却ができる状態にする手続きのことです。 例えば、国民年金保険料や税金を納付せずに滞納を続けると、市区町村から財産を差し押さえられます。最終的には、その財産を公売等により換価され、滞納している年金保険料や税金に充てるために強制的に処分されてしまいます。 滞納したからといって、すぐに差し押さえられるわけではありません。通常はまず督促状や催告書が届いたり、電話や訪問で支払いを促されたりするため、この段階で適切に対処すれば差し押さえを回避できます。 出典） ・柏崎市「財産差し押さえ」とはどういうことですか？ ・習志野市「法令に基づく「滞納処分」をやむを得ず行う場合があります」 ・今治市「市税等を滞納すると」 差し押さえの効力 国民年金保険料や税金の未納による差し押さえは、国税徴収法や地方税法などの法律に基づいて行われます。国税徴収法および地方税法では、「督促状を発した日から起算して10日経過した日までに完納しないときは、滞納している人の財産を差し押さえなければならない」と規定されています。 そのため、督促状を受け取ったら速やかに納付しなくてはなりません。なお、借金返済を滞納し、債権者の申立てによって行われる差し押さえは、裁判所による強制執行手続に該当します。 強制執行手続とは、裁判で勝訴したときや、相手と裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手が支払いをしない場合や建物の引き渡しに応じない場合に、裁判所が相手方(債務者)に対する請求権を強制的に実行するための手続きです。 ※筆者作成 出典） ・国税徴収法第47条（e-Gov法令検索） ・裁判所「民事執行手続」 差し押さえの原因 前述のとおり、国民年金保険料や各種税金（固定資産税、所得税、住民税など）の未納は差し押さえの原因となります。 国民年金第1号被保険者（自営業者、学生など）は、国民年金保険料を納付しなくてはなりません。支払う能力があるにも関わらず滞納を続けると、財産の差し押さえが行われます。 税金を滞納した場合は、国や自治体から法令に基づく「滞納処分」が行われます。滞納者の財産が差し押さえられ、公売などによって処分されます。その他に、住宅ローンやクレジットカードの滞納も差し押さえの原因です。 出典） ・日本年金機構「日本年金機構の取り組み（国民年金保険料の強制徴収）」 ・習志野市「法令に基づく「滞納処分」をやむを得ず行う場合があります」 差し押さえの対象になるものは？ 金銭的価値のある財産は、基本的に差し押さえの対象です。ただし、中には対象外となるものもあります。ここでは、差し押さえの対象資産と対象外の資産を紹介します。 差し押さえの対象となる財産 差し押さえの対象となる財産は主に以下のようなものです。 不動産 給与 預貯金 生命保険 有価証券 債権（売掛金など） 動産（現金、自動車、電化製品、貴金属、骨董品、絵画など） 家賃収入 給与については全額ではなく、原則として手取り額の4分の1までとされています。ただし、33万円を超える部分は差し押さえの対象です。 出典） ・民事執行法第152条（e-Gov法令検索） ・民事執行法施行令第2条（e-Gov法令検索） 動産は、現金や自動車など不動産以外のものを指します。現金については、66万円以上が差し押さえの対象です。預貯金については金額の上限が定められていませんが、滞納者が通常必要とする生活費については差し押さえが禁止されています（詳細は後述）。 出典）民事執行法第131条第3号（e-Gov法令検索） 差し押さえの対象外の財産 次の財産は、差し押さえの対象になりません。 衣服、寝具、家具、台所用品など （国税徴収法75条第1項第1号、民事執行法第131条第1項第1号） 生活に必要な食料および燃料（国税徴収法75条第1項第2号：3か月間、民事執行法第131条第1項第2号：1か月間） 66万円までの現金（民事執行法施行令第1条） 給与（手取り額）の4分の3（民事執行法152条） 国民年金、厚生年金、生活保護給付金など（国民年金法第24条、厚生年金保険法第41条、生活保護法第58条） 上記のほかに、職業に欠くことができないもの（器具、印鑑など）、仏具、子どもの勉強に必要な書籍・文房具なども差し押さえの対象外となっています。 出典）国税庁「第75条関係 一般の差押禁止財産」 差し押さえの流れ ここでは具体例として、国民年金保険料を滞納した場合の差し押さえの流れを紹介します。 国民年金保険料が期限までに納付されない場合、納付勧奨が実施される 納付勧奨を実施しても滞納が続く場合は最終催告状が送付される 最終催告状に記載された指定期限までに納付されない場合は督促状が送付される 督促状で指定された期限までに納付されない場合は財産の差し押さえが行われる 滞納者に連帯納付義務者（世帯主、配偶者）がいる場合は、連帯納付義務者に対しても督促状の送付および財産の差し押さえが行われます。また、督促状で指定された期限までに納付しない場合は、納期限からの滞納日数に応じた延滞金の支払いも必要です。 出典）日本年金機構「日本年金機構の取り組み（国民年金保険料の強制徴収）」 差し押さえを回避するには 公的機関に相談する 国民年金保険料や税金を納付するのが難しい場合は、放置しないで自治体の窓口や最寄りの年金事務所などに相談することが大切です。 経済的に困難な状況にある場合、国民年金には保険料免除・納付猶予制度があります。なお、学生の場合は学生納付特例の承認を受けると保険料納付の猶予を受けることが可能です。 未納のままにしておくと、万が一のときに障害年金や遺族年金を受け取れなく恐れがあるので、早めに相談しましょう。税金についても、やむを得ない理由があれば納付方法などの相談に乗ってもらえるかもしれません。 出典）日本年金機構「国民年金保険料の免除制度・納付猶予制度」 不動産を活用する 不動産を所有している場合は、以下のような方法で資金を準備できるかもしれません。 不動産担保ローン リースバック 任意売却 不動産担保ローンは無担保ローンに比べてまとまった資金を長期間借り入れすることが可能なため、差し押さえを回避することができるかもしれません。 また、リースバックで自宅を売却すれば、まとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けることが可能です。 住宅ローンの残債などの要因で不動産担保ローンやリースバックを利用できないときは、任意売却を行う方法もあります。元の自宅に住み続けることはできませんが、不動産仲介で売却できればリースバックよりも高値で売却できる可能性があります。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら競売を回避する「任意売却」とは？注意点や流れを解説 まとめ 国民年金保険料や税金、住宅ローンなどの滞納を続けると、最終的には財産の差し押さえを受ける恐れがあります。納付や支払いが困難な場合は放置せず、早めに自治体や金融機関に相談することが大切です。 不動産を所有している場合は、必要に応じてリースバックや任意売却などを検討しましょう。 もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 競売とは？競売を回避すべき理由とその回避方法 不動産を担保とするローンの返済が困難になると、最悪の場合、競売によって担保不動産が強制的に売却されてしまいます。競売にはデメリットがあるので、ローンの返済が困難になったとしても、絶対に回避す...記事を読む
俳優の勝野 洋氏（74）（以下「勝野氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている全５回の「俳優・勝野 洋氏」のインタビューに基づき作成しています。動画の詳細はこちら（第3回・第4回・第5回）からご覧ください。 住まい遍歴①：御殿場の大豪邸 勝野氏は33歳の時に静岡県御殿場市の300坪の家を購入し、現在も所有しています。 当初は100坪（1区画）だけの購入予定が、売主から300坪（3区画）まとめてでないと売らないと言われてしまい、悩んだ末、キャシーさんとジャンケンをして勝野氏が勝ったら購入することにしたそうです。 いつも勝負事はキャシーさんの方が強いそうですが、その時はめずらしく勝野氏が勝ち、購入することになりました。現在はさらに周辺の土地を買い足して550坪の大豪邸となっています。広大な敷地と美しいガーデニングが広がるお家は、こちらのルームツアー動画をご覧ください。 ルームツアー 住まい遍歴②：ハワイ マウイ島のコンドミニアム 勝野氏が37歳の時、結婚前に訪れたハワイのマウイ島でクジラを見たことをきっかけに、コンドミニアム（分譲マンション）を購入しました。購入時は非常に喜んでいたそうですが、ハリケーンで家が壊れてしまったため、オアフ島の物件に買い替えた経緯があります。 最終的には管理費がかかることや、ホテルに泊まった方が便利だと感じたため、51歳でコンドミニアムを手放したことを明かしました。ハワイのエピソードについては、こちらからご覧ください。 住まい遍歴③：鎌倉の一戸建て 41歳の時に、勝野氏初の主演作であるテレビドラマ「俺たちの朝」の舞台であった鎌倉の極楽寺に一戸建てを購入し、キャシーさんのハワイアンキルトのお店もオープンしました。 「俺たちの朝」が大ヒットしたことで鎌倉に観光客が殺到し、当時廃線の危機だった江ノ電はこのドラマのおかげで救われたそうです。 住まい遍歴④：三軒茶屋の一戸建て 勝野氏は48歳の時に渋谷区三軒茶屋の一戸建て（45坪）を購入しました。その後、土地を買い足したので現在は110坪となっているそうです。自宅の他に4階建ての店舗兼アトリエも併設されています。 三軒茶屋の家を購入した際は、キャシーさんから「すごい良いおばあちゃんがいるから会いに行かない？」と言われ、会った人がその家の地主さんだったというエピソードがあります。他の人もその土地を狙っていたそうですが、夫婦で挨拶に行くことで購入できたので、妻は策略家だと笑いながら明かしてくれました。 キャシーさんは家の買い替えスピードが早く、「次、何建てる？どこ行こう」と勝野氏に提案するそうで、本当は移動するのは嫌だけれども、自分の思いを汲んで探してくれているので最終的には承諾するのだそうです。 今までの住まい遍歴の中で、買ってよかったのは御殿場の家だそうです。また、後悔して買わなければよかったと思う家はなく、みんなそれぞれに思い出があると明かしてくれました。 勝野氏のこれから夢とアクティブに生きる為の極意 最後に勝野氏にこれからの人生でやりたいことを2点伺いました。さらに、「人生100年時代をアクティブに生きる為に極意とは？」と質問し、色紙に答えを書いてもらいました。 勝野氏の周囲への思いやりや感謝が伝わる言葉の意味については、本編で紹介していますのでぜひこちらからご覧ください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 中村雅俊氏が「自宅」への思いを語る 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...記事を読む
経済的な負担を軽減するために、年金受給が始まる65歳以降も働き続ける人が増えています。仕事をしながら老齢年金を受け取る場合、その年金額はどのように計算するのでしょうか。この記事では、在職老齢年金の仕組みや年金額の計算方法、確定申告の必要性について解説します。 在職老齢年金制度とは 在職老齢年金制度とは、一定以上の収入を得ている60歳以上の人が老齢厚生年金を受け取る際に、年金額や給与・賞与の額に応じて年金の一部または全部が支給停止となる仕組みです。この制度には、主に次の2つの目的があります。 年金が支給されている人が働いても不利にならないようにする 現役世代とのバランスから、一定以上の賃金を得ている人には年金制度の支え手に回ってもらう 在職老齢年金制度とは厚生年金に加入しながら働く人、厚生年金の加入事務所で70歳以降も働く人を対象とした制度のため、個人事業主やフリーランスは対象外です。また、支給停止となるのは老齢厚生年金のみで、老齢基礎年金（国民年金）は給与等にかかわらず全額受給できます。 出典） ・日本年金機構「在職中の年金（在職老齢年金制度）」 ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ」 公的年金（国民年金・厚生年金）の仕組みについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら公的年金の仕組みとは？国民年金・厚生年金の基礎知識を解説 定年後の就業者数が増加 内閣府の「令和6年版高齢社会白書」によると、労働力人口比率の推移は下図のとおり増加傾向にあります。 出典）内閣府「令和6年版高齢社会白書」 令和5年（2023年）は65～69歳が53.5％、70～74歳が34.5％、75歳以上が11.5％となりました。 年金は原則65歳から受給開始となります。しかし、65歳以降も働き続ける人は増加傾向にあり、60代後半は男性の6割以上、女性の4割以上が就業している状況です。この結果から、年金を受け取りながら働く人は増えているといえるでしょう。 在職老齢年金の計算方法 以下は、在職老齢年金の計算方法のフローチャートです。 ※令和6年度の支給停止調整額 出典）日本年金機構「在職老齢年金の計算方法」 ＜用語説明＞ ・基本月額：老齢厚生年金の月額（加給年金額を除く） ・総報酬月額相当額：（その月の標準報酬月額＋その月以前1年間の標準賞与額の合計）÷12 老齢厚生年金と給与等の合計が50万円（支給停止調整額）以下であれば、老齢厚生年金は全額受給できます。50万円を超える場合は、上記の計算式に基づいて老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。 ＜具体例：給与等50万円（月額：賞与含む）、老齢厚生年金14万円（月額）の場合＞ （50万円＋14万円－50万円）÷2＝7万円 ※老齢厚生年金14万円のうち7万円が支給停止となる（老齢基礎年金は全額受給できる） なお、令和4年（2022年）3月以前の65歳未満の年金支給停止基準は28万円でしたが、制度改正によって、令和4年4月以降は65歳以上と同じ基準に見直されました。 出典） ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ Bさんの場合」 ・日本年金機構「令和4年4月から年金制度が改正されました」 支給停止期間や支給停止額の変更時期 在職老齢年金の支給停止期間は、基本月額と総報酬月額相当額の合計が支給停止調整額（令和6年度は50万円）を超えている期間です。なお、支給停止調整額は年度が切り替わるタイミングで変更される場合があります。 支給停止額の変更時期は、総報酬月額相当額が変わった月または退職日の翌月となります。ただし、退職日の翌月については、退職後1カ月以内に再就職して厚生年金に加入した場合を除きます。 老齢年金を受給した際の確定申告の要否 働きながら年金を受け取る場合、確定申告が必要なのか気になる人もいるでしょう。 老齢年金は、所得税法の「雑所得」として課税対象となりますが、一定額以上を受給するときは税金が源泉徴収されます。次の2つの要件にすべて当てはまる場合は、「確定申告不要制度」によって確定申告を行う必要がなくなります。 ＜確定申告不要制度の対象者＞ ・公的年金等の収入金額の合計額が400万円以下で、その全部が源泉徴収の対象 ・公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下 確定申告不要制度の対象であっても、医療費控除の適用などにより所得税の還付を受ける場合は確定申告が必要です。 出典）政府広報オンライン「ご存じですか？年金受給者の確定申告不要制度」 また、参考までに老齢年金の税金に関するよくある質問を紹介します。 老齢年金の受給額と所得税の課税基準 老齢年金は、雑所得として所得税の課税対象となります。65歳未満でその年の支払額が108万円以上、65歳以上で158万円以上の場合は原則として所得税がかかり、支払時に源泉徴収されます。 しかし、これらの金額を超える場合でも、65歳未満で月額9万円まで、65歳以上で月額13.5万円までの受給額の場合は所得税が差し引かれません。 出典） ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれています。どうしてですか。」 ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれていません。どうしてですか。」 年金に課される所得税の計算方法 年金から差し引かれる税金は、支払う年金額から社会保険料や住民税など各種控除を行った残額に5％（復興特別所得税を含めて5.105％）の税率を掛けて計算します。年金から各種控除を受けるには、年金受給者に送付される「扶養親族等申告書」に必要事項を記入して提出する必要があります。 出典）日本年金機構「年金から差し引かれている税金の計算方法を教えてください」 まとめ 年金を受け取りながら会社で働く場合、老齢厚生年金と給与・賞与の月額合計が50万円を超えると、在職老齢年金制度によって老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。老齢基礎年金は制度対象外のため、給与等にかかわらず全額受給できますが、老齢厚生年金は繰下げ受給ができないため、どのくらい働くかを決めることも重要になります。 経済的な不安を解消し、より豊かな老後生活を送るためにも、在職老齢年金制度への理解を深めておきましょう。 老齢年金とは？受給要件や年金額、請求手続きについて解説 老齢年金は、老後の生活を支える重要な収入源です。公的年金に加入している人は、一定の年齢に達すると老齢年金を受け取れます。老齢年金はどんな仕組みで、いくら受け取れるのでしょうか。 この記事では...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
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