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住宅ローンを利用する際、一般的に金融機関から団体信用生命保険（以下、団信）への加入を求められます。フラット35の新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）と民間金融機関の一般的な団信（以下、一般団信）では、保障内容にどのような違いがあるのでしょうか。 この記事では、新機構団信と一般団信の保障内容、３大疾病保障について詳しく解説します。 団体信用生命保険とは 団信とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害（所定の身体障害状態）となった場合に、以後の住宅ローン返済が不要となる生命保険です。家計を支えている契約者の死亡などにより住宅ローンが返済できなくなると、残された家族は自宅に住み続けられなくなってしまいます。 そのようなときに団信に加入しておけば、契約者に万が一のことがあっても、保険金で住宅ローンが完済されるため安心です。 多くの民間金融機関では、団信加入が住宅ローンの利用条件となっています。団信に加入するには健康状態を告知し、保険会社の審査に通過する必要があります。 団信の種類と保障内容 団信は、民間金融機関の「一般団信」とフラット35（住宅金融支援機構）の「新機構団信」の２種類があります。それぞれの保障内容を確認していきましょう。 一般団信の保障内容 一般団信では、住宅ローン契約者が死亡または高度障害となった場合はローン残高が０円となり、以後の返済は不要となります。これが団信の基本的な保障内容といえるでしょう。 高度障害については、金融機関によって詳細は異なり、たとえば次のような基準を設けている金融機関があります。 ＜一般的な高度障害状態＞ 両眼の視力を全く永久に失ったもの 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの 原則として団信加入が住宅ローンの利用条件になっているため、一般団信の保険料は金融機関が負担するケースが一般的です。 一方で、がんを含む3大疾病などの保障を特約として付加できる場合もありますが、この特約の保険料については、住宅ローン金利に上乗せするかたちで契約者が負担することが一般的です。 新機構団信の保障内容 フラット35の買取型を利用して住宅ローンを組む場合は、住宅金融支援機構が提供する新機構団信に加入することが可能です。0.2%の上乗せ金利で新機構団信に加入できます。民間金融機関の住宅ローンとは異なり、新機構団信への加入は任意となります。 p { line-height: 3.0; font-size: 16px; } 出典）住宅金融支援機構「新機構団体信用生命保険制度のご案内」 基本プランである新機構団信のほかに、保障内容をさらに充実させた「新３大疾病付機構団信」、連帯債務の夫婦向けプランの「ペア連生団信」も用意されています。融資金利は、新３大疾病付機構団信が新機構団信付きに0.24％、ペア連生団信は新機構団信付きに0.18％の上乗せとなります。 なお、フラット35の保証型でローンを組む場合は、新機構団信ではなく一般団信に加入します。 新機構団信の身体障害の認定基準 一般団信では、保険金支払いの条件として「高度障害」が設定されていますが、新機構団信では身体障害者福祉法に基づき、所定の「身体障害状態」と認定された場合に保険金が支払われます。新機構団信の保険金支払い基準は、以下のとおりです。 ＜保障内容の概要＞ 次のいずれかの場合に、保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき※ ※〈身体障害状態の例〉 例えば…ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級) 例えば…人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級) ・満80歳の誕生日の属する月の末日まで保障されます。 ・連帯債務者であるご夫婦ふたりで「デュエット」(ペア連生団信)に加入できます。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 身体障害者手帳１級・２級の交付基準は以下のとおりです。 出典）厚生労働省「身体障害者障害程度等級表」 先ほど紹介した一般団信の高度障害と比べると、新機構団信で認定される身体障害認定はより広い範囲のリスクに対応しています。 例えば視力に関して、一般団信の例では「両眼の視力を完全に失ったもの」が対象ですが、新機構団信の２級では、以下の条件も認定対象となります。 両眼の視力の合計が0.02以上0.04以下である場合 両眼の視野がそれぞれ10度以内であり、かつ両眼による視野について視能率による損失率が95%以上である場合 新機構団信と一般団信の３大疾病保障の違い ３大疾病とは、がん、急性心筋梗塞、脳卒中の３つの病気を指します。団信に3大疾病保障を付けることで、これら３つの病気になった場合に保険金が支払われ、住宅ローンが完済されます。 住宅金融支援機構の新３大疾病付機構団信は、３大疾病が原因で一定の要件に該当したときに加えて、公的介護保険制度における要介護２以上の状態（または所定の要介護状態）に該当したときも保障されます。 出典）住宅金融支援機構「新３大疾病付機構団信の加入要件・保障内容」 公的介護保険制度における、要介護度別の状態像は以下のとおりです。 要介護１ 要支援状態から、手段的日常生活動作を行う能力がさらに低下し、部分的な介護が必要となる状態 要介護２ 要介護１の状態に加え、日常生活動作についても部分的な介護が必要となる状態 要介護３ 要介護２の状態と比較して、日常生活動作及び手段的日常生活動作の両方の観点からも著しく低下し、ほぼ全面的な介護が必要となる状態 要介護４ 要介護３の状態に加え、さらに動作能力が低下し、介護なしには日常生活を営むことが困難となる状態 要介護５ 要介護４の状態よりさらに動作能力が低下しており、介護なしには日常生活を営むことがほぼ不可能な状態 出典）厚生労働省「介護保険制度における要介護認定の仕組み」 既に身体障害者手帳を持っている場合、または既に要介護認定を受けている場合でも、新機構団信に加入できる場合があります。 民間金融機関の団信では、要介護保障が特約として提供されているケースがあり、その基準や保障範囲が異なることがあります。 出典）住宅金融支援機構「既に身体障害者手帳を持っている場合、または既に要介護認定を受けている場合でも、新機構団信制度に申込みできますか？Q&A番号：3403」 まとめ 民間金融機関の一般団信は原則加入が必要です。死亡または高度障害となったときに保険金が支払われ、住宅ローンが完済されます。 一方、フラット35の新機構団信は任意加入です。死亡時に保険金が支払われるのは同じですが、高度障害ではなく、所定の身体障害状態となった場合に保障されます。一般団信の高度障害に比べると、新機構団信の身体障害はより広いリスクに対応しています。 また、どちらも３大疾病保障はありますが、新機構団信は要介護２以上の状態も保障対象となるのが特徴です。 フラット35と民間金融機関の住宅ローンをどちらにするか迷ったら、金利や融資条件だけでなく、団信についても比較検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...記事を読む
住宅ローンを借りるときは、保証料や融資手数料などの諸費用がかかります。支払方式に応じて「保証料型」と「融資手数料型」の２つに分けられますが、どのような違いがあるのでしょうか。 この記事では、住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違い、返済シミュレーションの比較を紹介します。 住宅ローンの保証料型とは 住宅ローンの保証料とは、保証会社の保証を受けるために支払う費用です。契約者がローンを返済できなくなった場合、保証会社が契約者に代わってローンの残債を支払う仕組みです。 保証料型は、契約者が保証会社へ保証料を支払う必要がありますが、基本的に融資手数料はかかりません。保証料型の住宅ローンは、「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の２種類があります。 一括前払い型（外枠方式） 一括前払い型（外枠方式）とは、住宅ローンの借入時に一括で保証料を支払うタイプです。保証料は、借入金額や借入期間によって変動します。一括で支払うため、初期費用は増えますが、金利上乗せ型に比べると毎月の返済額を抑えることが可能です。 途中で繰り上げ返済をすると、一括前払いをした保証料の一部が返還されます。これを戻し保証料と言います。戻し保証料を受け取る際は、手数料がかかることがあります。 金利上乗せ型（内枠方式） 金利上乗せ型（内枠方式）とは、住宅ローンの借入時に保証料を支払わない代わりに、毎月の金利が上乗せされるタイプです。一般的には、借入金利に0.2％程度が上乗せされます。仮に借入金利が年0.6％の場合、0.2％上乗せされて年0.8％となります。 借入時の初期費用は軽減されますが、外枠方式に比べると毎月の返済額が増える点に注意が必要です。 住宅ローンの融資手数料型とは 融資手数料とは、住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料です。金融機関によっては「事務手数料」と呼ばれることもあります。 融資手数料型は、契約者が金融機関に融資手数料を支払うタイプの住宅ローンです。保証会社への保証料は、契約者から受け取った融資手数料の中から金融機関が支払います。 融資手数料型の住宅ローンは、「定額型」と「定率型」の２種類があります。 定額型 定額型とは、借入金額にかかわらず一定金額の融資手数料を支払う方式です。借入金額が増えるほど、定率型と比較してお得になります。金融機関によって異なりますが、融資手数料は３～５万円程度が一般的です。 ただし、通常は定率型より適用金利は高くなります。そのため、融資手数料を含めた総支払額を比較して、定額型と定率型のどちらが有利かを判断する必要があるでしょう。 定率型 定率型とは、借入金額に対して一定の割合（例：2.2％）を手数料として支払う方式です。借入金額が増えるほど、手数料も比例して増加します。 例えば、融資手数料が借入金額の2.2％、借入金額3,000万円の場合、融資手数料は66万円（3,000万円×2.2％）です。 定額型よりも適用金利は低めですが、初期費用は高くなります。 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の主な違い 保証料型の内枠方式を利用する場合、金利が上乗せされるという点で融資手数料型と大きな違いはありません。また、保証料と融資手数料は、どちらも住宅ローンを借りる金融機関に支払う諸費用という点では同じです。 しかし、保証料型の外枠方式は、以下２つが融資手数料型とは異なります。 借入期間が長いほど諸費用（保証料）は高額になり、短いほど少額になる 繰り上げ返済をした際にお金が戻ってくる なお、繰り上げ返済については、住宅ローンの借り換えも含まれます。そのため、保証料型（外枠方式）で借りた住宅ローンを借り換える場合は、保証料が返還されるでしょう。詳細は住宅ローンを利用する金融機関に確認してみましょう。 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の比較 ここでは、住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いをイメージするために、以下の条件で保証料、融資手数料、総返済額（元金＋利息）の合計額の比較を紹介します。 ＜比較条件＞ 「借入金額4,000万円、金利1.0％、借入期間35年、元利均等返済」で住宅ローンを借りるケースについて、以下４つの条件を比較 保証料型（外枠方式）：保証料は借入金額100万円あたり20,000円 保証料型（内枠方式）：保証料として金利に＋0.2％上乗せ 融資手数料型（定額型）：融資手数料は33,000円、加えて金利に＋0.2％上乗せ 融資手数料型（定率型）：融資手数料は借入金額×2.2％ 保証料型（外枠方式） 保証料型（内枠方式） 融資手数料型（定額型） 融資手数料型（定率型） 保証料 800,000円 融資手数料 33,000円 880,000円 総返済額 47,453,342円 49,041,316円 49,041,316円 47,453,342円 合計 48,253,342円 49,041,316円 49,074,316円 48,333,342円 ※2024年12月1日付で試算 出典）住信SBIネット銀行「住宅ローン 新規借入シミュレーション」 上記条件では、保証料型（外枠方式）が最も有利な結果となりました。しかし、どのタイプが有利かは、借入期間や借入金額によって異なります。 また、金融機関によって金利や諸費用に違いがあるため、シミュレーションを行ったうえで自分にあったタイプを選択することが重要です。 まとめ 住宅ローンは、大きく「保証料型」と「融資手数料型」の２つがあります。さらに保証料型は「外枠方式」と「内枠方式」、融資手数料型は「定額型」と「定率型」に分けられます。 それぞれメリット・デメリットがあり、どのタイプが諸費用を抑えられるかは借入金額や借入期間などによって異なります。住宅ローンを借りる際は事前にシミュレーションを行い、どの手数料タイプが自分に向いているかを見極めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの保証会社とは？役割や種類、利用時の注意点を解説 銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の...記事を読む
フラット50は、最長50年の借り入れが可能な全期間固定金利の住宅ローンです。一般的に住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、フラット50ならより長期の借り入れが可能です。この記事では、フラット50の概要や条件、メリット・デメリットについて解説します。 フラット50の概要 フラット50とは、長期優良住宅を取得する場合に利用できる、最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。一般的な住宅ローンよりも借入期間が長い分、月々の返済額を抑えることができます。 出典）フラット35「【フラット50】」 また、借入時に返済終了までの適用金利と返済額が確定し、金利上昇リスクを回避できる点も特徴です。 関連記事はこちら長期優良住宅とは？認定制度の概要やメリット・デメリットを解説 フラット50の対象となる住宅・技術基準 フラット50は長期優良住宅であることに加えて、フラット35の技術基準に適合している住宅が借り入れの対象です。 フラット35では、新築住宅と中古住宅でそれぞれ技術基準が定められています。物件検査に合格し、技術基準に適合した住宅であることを証明する「適合証明書」を取得したうえで、取扱金融機関へ借り入れの申し込みをしなくてはなりません。 出典）【フラット50】及び金利引継特約付き【フラット35】の技術基準の概要（新築住宅） フラット35の適合証明書や住宅の技術基準については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット50の利用条件と特徴 フラット50の主な特徴として、住宅金融支援機構は次の4つを挙げています。 最長50年の全期間固定金利 長期優良住宅取得時に利用可能 住宅ローン付きで売却が可能 フラット35またはフラット20との併用が可能 最長50年の借入期間を選択できるのは、申込時に30歳未満の人が対象です。30歳以上の人は、「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」が借入期間の上限となります。申込時の年齢が35歳であれば、借入期間は最長44年です。 また、長期優良住宅の特徴として、返済中に住宅を売却する場合、買主は売主が利用していた借入金利のままフラット50の債務を引き継ぐことができる「金利引継特約」を利用できます。 詳しくは以下の「フラット35のさまざまな優遇制度」の中で解説しています。 関連記事はこちらフラット35とは？メリット・デメリットを解説 また、住宅金融支援機構ではフラット50の借入額は物件価格の9割が上限ですが、フラット35またはフラット20を併用すれば、物件価格までの借り入れを希望することが可能としています。 出典）フラット35「【フラット50】」 フラット50への借り換え 既存の住宅ローンからフラット50への借り換えも可能です。借入額は100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、「借換対象となる住宅ローンの残高」または「住宅金融支援機構による担保評価額の200％」のいずれか低い額が上限となります。 なお、借入期間は既存の住宅ローンの借入開始時点から数えて、最長で50年となります。 出典）【フラット35】借換融資のご利用条件 フラット50のメリット・デメリット フラット50には、以下のようなメリットとデメリットがあります。 メリット フラット50やフラット35を申し込むには、次の総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）の基準を満たす必要があります。 年収 400万円未満 400万円以上 総返済負担率 30％以下 35％以下 出典）住宅金融支援機構「フラット50」 返済期間が長くとれるフラット50では、フラット35と比較すると総返済負担率が小さくなります。そのため、35年では基準を満たせなくても、50年ならより高額な物件の借り入れが可能になるかもしれません。 例えば、以下の条件で借入期間を50年と35年で比較すると総返済負担率（小数点第三位以下切り捨て）の違いは下表のようになります。 年収：500万円 借入希望額：5,000万円 適用金利：1.960％（50年）、1.860％（35年） 返済方法：元利均等返済 フラット50 フラット35 借入期間 50年 35年 総返済負担率 31.39％ 38.89％ 年収500万円の人がフラット35を借りる場合は、総返済負担率35％以下の基準を超えてしまいますが、フラット50の場合は返済期間が長くなるため総返済負担率は35％以内に収まります。 そのため、フラット50を利用すれば、現在の年収ではローンを組むことが難しい高額な物件でも、購入の可能性が広がり、理想の住環境を手に入れられるかもしれません。 デメリット フラット50は、借入期間を長くできる一方で、その他の条件が同一であれば総返済額が増加します。これは、借入期間が長期化すると月々の返済額に占める利息の割合が増加し、元金の償還が遅くなるためです。 また、フラット20やフラット35に比べると金利が高いのもデメリットです。新機構団信付きの借入金利水準は、「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】」をご確認ください。 フラット50を利用した場合の返済シミュレーション ここでは、フラット50を利用した場合の返済シミュレーションを2つ紹介します。 ケース①フラット50とフラット35の毎月の返済額の比較 満29歳の人が3,000万円を借り入れる場合、フラット50とフラット35の返済シミュレーション結果はそれぞれ以下のとおりです。 フラット50 フラット35 適用金利 年1.960％ 年1.860％ 借入期間 50年 35年 月々の返済額 78,476円 97,236円 総返済額 47,129,266円 40,880,660円 完済時年齢 80歳 65歳 ※前提条件：2024年12月1日時点で試算。元利均等返済、ボーナス返済なし、2024年12月の最も多い金利（融資率9割以下） 月々の返済額はフラット35が約9.7万円であるのに対し、フラット50は約7.8万円に抑えられます。一方で、総返済額はフラット50のほうが約620万円増え、完済時年齢は80歳となります。 ケース②購入と賃貸の比較 新築住宅に賃貸で住む場合の家賃相場は、物件価格に対する「収益利回り」を基に算出されます。収益利回りは物件の価格に対する年間家賃収入の割合を指し、ここでは収益利回りを5％と10％の場合で見ていきます。 ＜5％の場合＞ 年間家賃収入 3,000万円 × 5％ ＝ 150万円 月額家賃 150万円 ÷ 12 ＝ 12.5万円 ＜10％の場合＞ 年間家賃収入 3,000万円 ×10％ ＝ 300万円 月額家賃 300万円 ÷ 12 ＝ 25万円 上記のとおり、賃貸で毎月12.5万円～25万円の家賃を支払うよりも、前述のフラット50を利用することで毎月の返済額は4.7万円～17.2万円も安く抑えることができます。 さらに、フラット50は賃貸と比較した際に次のようなメリットもあります。 賃貸物件よりも優れた物件への入居可能性 住宅ローン控除による税負担の軽減 長期固定金利による安心感 住環境の安定性と自由度 以上のように、フラット50を活用することで、賃貸と比較して毎月の住居費を抑えられるだけではなく、さまざまなメリットを享受できます。住宅ローン控除などの税制優遇措置を受けることで、さらに経済的な負担を軽減しながら理想の住まいを実現できる可能性が広がります。 また、フラット50は、将来の住み替えを視野に入れて若い世代が利用する手段としても有効です。フラット50を活用すれば、優良物件に安価で住みながら、ライフステージの変化や資産状況に応じて柔軟に住み替えを検討できる可能性が広がります。 ただし、将来売却しやすい物件や立地なのかを考えて購入することが重要です。新築住宅は価格が下落しやすい傾向にあるため注意しましょう。 まとめ フラット50は、長期優良住宅を対象とした最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。借入期間が長くとれるため、フラット35よりも月々の返済額を抑えることができます。長期優良住宅を取得する予定があるなら、フラット50を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーロー...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
リ・バース60は、満60歳以上の方を対象としたリバースモーゲージ型の住宅ローンです。高齢者でも借り入れができ、利息のみの支払いで返済負担が小さいことから、利用者は増加傾向にあります。契約する際はどんなことに注意すればよいのでしょうか。 この記事では、リ・バース60で後悔しないためのポイントを紹介します。 リ・バース60の利用者実績【2024年６月末】 住宅金融支援機構によると、リ・バース60の付保申請戸数の推移（2024年６月末現在）は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「【リ・バース60】の利用実績等について（2024 年４月～６月分）」 2024年３月末時点で付保申請戸数（累計）は約8,000戸、付保申請金額（累計）は1,200億円に達しました。 付保申請戸数は、ノンリコース型が導入された2018年から大きく増加しています。ノンリコース型は相続人に債務の返済義務がなく、より利用しやすくなったため、付保申請戸数が伸びたと考えられます。 なお、付保申請とは、住宅融資保険を付保するために、事前に金融機関から住宅金融支援機構に申請があったものを指します。住宅融資保険は、住宅ローン利用者が返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が民間金融機関に保険金を支払う制度です。 出典） ・住宅金融支援機構「2024年度版 住宅融資保険のご案内 」 ・住宅金融支援機構「【リ・バース６０】利用実績等について（2024年１月～３月及び2023年度分） リ・バース60の後悔しないためのポイント リ・バース60で後悔しないために、あらかじめ確認しておくべきポイントを紹介します。 リ・バース60の商品性を正確に理解する リ・バース60は一般的な住宅ローンとは商品性が異なるため、契約内容や条件をしっかりと確認しましょう。例えば、次のような点で一般的な住宅ローンとは異なります。 元金の返済方法 金利 団体信用生命保険（団信） リ・バース60では、契約者が死亡したときに元金を返済します。返済方法は「担保物件を売却する」「相続人が一括返済する」の２つです。担保物件を売却する場合は、相続人に残債の返済義務がない「ノンリコース型」、残債の返済義務がある「リコース型」のいずれかを選択します。 金利タイプ（固定金利、変動金利）や借入金利は金融機関ごとに異なります。変動金利で借りる場合は、金利が上昇しても返済できるように準備をすることが大切です。 また、リ・バース60には団信がありません。債務者が亡くなった際の元金一括返済のリスクを避けるためには、ノンリコース型（担保物件の売却）を検討しましょう。 住宅の資産価値と借入可能額を把握する リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50～60％が目安です。住宅の新規購入資金や建築資金を借りる場合は、まとまった自己資金が必要となります。 不動産の資産価値に基づいて借入可能額が決まるため、不動産会社に査定依頼をするなど、あらかじめ住宅の評価額を把握しておきましょう。 既存の住宅ローン残債について確認する リ・バース60は、住宅ローンの借り換えとして利用することも可能です。上述のとおり、リ・バース60の借入限度額は担保評価額の50～60％程度です。住宅ローンが担保評価額の50％以上残っている場合、リ・バース60への借り換えは難しくなります。 月々の返済負担を軽減するためにリ・バース60への借り換えを検討する場合は、まず既存のローン残債がいくらあるかを確認しましょう。 長期的なライフプランを考える リ・バース60は毎月利息のみを支払い、元金は契約者が死亡したとき担保物件を売却して返済するか、相続人が一括返済するかを選択します。 最適な返済方法を選ぶには、最終的に住まいをどうするかを決めておかなくてはなりません。トラブルを避けるためにも、契約前に家族と相続について話し合うことが大切です。 また、リ・バース60は毎月の返済負担は軽減されますが、固定資産税などの税金がかかり、不定期で住宅の修繕費が発生する可能性もあります。長期的なライフプランを考え、資金計画も立てておきましょう。 リ・バース60に関するよくある質問 リ・バース60のよくある質問を紹介します。 リ・バース60利用中に死亡し、相続人がいない場合は？ 相続人がいない場合は、住宅金融支援機構が金融機関から債権を取得後、競売によって担保物件を売却します。 出典）リ・バース60「利用中・死亡時のお手続」 リ・バース60で 繰り上げ返済は可能？ 契約中の金融機関によって異なります。一部繰り上げ返済に最低金額を設定している場合や事務手数料などが必要になる場合があるため、事前に相談してみましょう。 出典）リ・バース60「利用中の取扱 Q&A番号:41」 住宅ローン返済中でもリフォーム資金を借りられる？ リ・バース60を利用するには、担保物件に金融機関を抵当権者とする第１順位の抵当権設定が必要です。住宅ローンを返済中の金融機関に、抵当権の順位変更が可能か確認しましょう。 出典）リ・バース60「資金の使いみち Q&A番号:23」 リ・バース60以外の方法も検討する 年齢の関係で一般的な住宅ローンを組むのは難しくても、以下のような方法であれば利用できる可能性があります。 フラット35 不動産担保ローン リースバック（借り換えの場合） フラット35は、満70歳未満であれば申し込み可能です。年収基準などの要件を満たしていれば、利用できるかもしれません。 住宅などの不動産を所有している場合は、不動産担保ローンも選択肢です。ノンバンクであれば、与信面で柔軟に対応してもらえる可能性があるでしょう。 借り換えが目的の場合は、リースバックを利用する方法もあります。自宅の売却でまとまった資金を手に入れた後は、家賃を払うことで同じ家に住み続けることが可能です。 まとめ リ・バース60は、満60歳以上の方でも利用でき、毎月の支払額を抑えられるのがメリットです。ただし、一般的な住宅ローンとは仕組みが異なるため、商品性を正確に理解することが大切です。 契約してから後悔しないために、FPや金融機関など、専門家の助言を受けてリスクを減らすことを検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 【リ・バース60】後悔しないためのポイントを紹介 リ・バース60は、満60歳以上の方を対象としたリバースモーゲージ型の住宅ローンです。高齢者でも借り入れができ、利息のみの支払いで返済負担が小さいことから、利用者は増加傾向にあります。契約する...記事を読む
一般的に住宅ローンの返済期間は最長35年とされていますが、近年最長50年の住宅ローンを提供する金融機関が増えてきています。50年ローンはリスクが高いといった声もありますが、本当に利用を避けるべきなのでしょうか。 この記事では、50年ローンができた背景と「やばい」と言われる理由、利用する際のポイントを解説します。 50年ローンができた背景 最長50年の住宅ローンができた背景には、住宅価格の高騰があります。以下は、国土交通省が公表している不動産価格指数の推移です。 出典）国土交通省「不動産価格指数（令和6年5月・第1四半期分）P.2」 2010年平均を100（基準）としたとき、令和6年（2024年）5月分の数値は住宅地116.1、戸建住宅115.8、マンション（区分所有）201.0です。いずれも上昇傾向にあり、マンションにいたっては約2倍に上昇しています。 住宅価格の上昇が続いている主な要因は次の3つです。 2013年から続いてきた大規模な金融緩和政策 資材価格の高騰 高性能住宅の普及 日銀はデフレを脱却し、物価上昇率２％の目標を達成するためにマイナス金利政策などを実施してきました。金融緩和政策で金利が下がり住宅ローンを利用しやすくなったことで、不動産需要の拡大と価格高騰につながりました。 近年では、円安や原油価格の上昇などの影響で建築資材の価格が高騰しています。また、長期優良住宅やZEHなどの高性能住宅の普及が進んでいますが、断熱性や気密性を高める必要があるため、一般住宅よりも建築費用は高い傾向にあります。 このような要因で住宅価格は高騰しており、特に若年層は住宅取得へのハードルが上がっているのが現状です。 住宅ローンは、返済期間を伸ばすと毎月の返済負担を軽減することができます。年齢が若いほど長期のローンを組みやすいため、50年ローンは主に若年層をターゲットにした商品といえるでしょう。 出典）日本銀行「（参考）2013年以降の「量的・質的金融緩和」のもとでの金融政策」 50年ローンのデメリットとやばいと言われる理由 「50年ローンはやばい」と言われるのは、次のようなデメリットがあるからです。 50年間のライフプランは見通しが立てづらい 老後（定年後）も返済が続く 総返済額（支払利息）が増える 元金の減るスピードが遅い 返済期間が50年の場合、20代で借り入れても完済時年齢は70代となります。住宅ローンは計画的に返済を進めることが重要ですが、今後50年間にどのようなライフイベントを迎え、費用がいくらかかるかを予測するのは簡単ではないでしょう。約定返済のみだと定年後も返済が続くため、老後資金への影響も懸念されます。 住宅ローンは返済期間が長くなるほど支払利息が増え、結果的に総返済額も増えてしまいます。元金の減るスピードが遅くなるのもデメリットです。 フラット50とフラット35の条件比較 50年ローンの具体例として、住宅金融支援機構が提供するフラット50を見てみましょう。一般的なフラット35との比較表は以下のとおりです。 フラット50 フラット35 申込時の年齢 満44歳未満 満70歳未満 完済年齢 80歳まで 返済期間 36年～50年 21年～35年 借入金利 （2024年11月現在） 年1.940～2.410％ （最頻金利：年1.940％） 年1.840～3.470％ （最頻金利：年1.840％） 返済比率 年収400万円未満：30％以下 年収400万円以上：35％以下 物件種類 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する長期優良住宅 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅 仮に「借入金額3,000万円、元利均等返済、ボーナス払いなし」で上記の最頻金利を適用すると、毎月の返済額と総返済額は以下のようになります。 フラット50 フラット35 融資金利 年1.940％ 年1.840％ 返済期間 50年 35年 毎月の返済額 7.9万円 9.7万円 総返済額 4,689万円 4,072万円 なお、フラット50の借入額は物件価格の９割までです。ただし、フラット35またはフラット20と併用すれば、物件価格までの借り入れも申し込みできます。 出典） ・フラット50「ご利用条件」 ・フラット35「ご利用条件」 ・フラット35「借入希望額から返済額を計算」 50年ローンの繰上げ返済のポイント 50年ローンの「総返済額が増加する」というデメリットは、繰上げ返済を行うことで軽減できます。 繰上げ返済は、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の２種類があります。余裕があれば、支払利息の節約効果がより高い期間短縮型の繰上げ返済を行うのがおすすめです。 ただし、住宅ローン控除を受けている場合は、最大13年間の控除期間が終わってから繰上げ返済をしたほうが経済的なメリットがあるかもしれません。繰上げ返済で住宅ローンの年末残高が減ると、住宅ローン控除による税負担の軽減効果も減少してしまいます。 関連記事はこちら老後資金を確保するための住宅ローン返済術（６０歳未満編） 50年ローンの返済が困難になった場合の対処法 50年ローンの返済が困難になった場合は放置せず、まずは金融機関に相談することが大切です。返済できない状況が一時的なものであれば、返済条件の見直しなどに応じてもらえるかもしれません。 滞納の解消が見込めない場合は、自宅の売却を検討することになります。フラット50の場合は、住宅ローン付きで売却が可能です。買主に債務や借入金利をそのまま引き継げる「金利引継特約」を利用できます。 関連記事はこちら住宅ローンを滞納したらどうなる？対処法も併せて解説 関連記事はこちらフラット35とは？メリット・デメリットを解説 50年ローンは使わないほうがいい？ 50年ローンは毎月の返済額が下がり、返済比率が低くなるため、若年層でも借り入れがしやすい住宅ローンといえます。返済期間は長期にわたりますが、全期間固定金利であれば借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、リスクを抑えられるでしょう。 収入が低い状態で50年ローンを借り、その後信用情報が良くなった際に他のローンに借り換えるという選択肢もあります。 住まいに対する価値観として、「賃貸で家賃を支払うならば、50年ローンを組んで持ち家を購入し、最終的に完済できればよい」という考え方もあるでしょう。同じ金額であれば、持ち家のほうが優れた物件に住める可能性もあります。 まとめ 住宅価格が高騰していますが、50年ローンなら毎月の返済額が減るため、収入がそれほど高くない若年層でも借りやすいでしょう。ただし、一般的な35年ローンに比べると総返済額が増加し、定年後も返済が続くことに注意が必要です。 50年ローンを利用する場合は繰上げ返済をうまく活用し、返済期間を短縮して総返済額を減らすことを検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できま...記事を読む
銀行などの金融機関の融資は、「プロパー融資」と「保証付き融資」の2つに分けられます。自営業者が銀行から融資を受けようとする場合、どちらの方法を利用すればよいのでしょうか。金融機関に相談する前に、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。 この記事では、プロパー融資と保証付き融資の仕組みと違い、銀行融資が難しい場合の資金調達方法を紹介します。 プロパー融資とは プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会（第三者機関）の保証を付けずに行う融資のことです。 保証を付けずに直接融資を行うため、債務者の貸し倒れリスクは金融機関が負うことになります。万が一、借主が返済できなくなった場合は、金融機関は大きな損害を被ることになるので、融資審査は厳しい傾向にあります。 プロパー融資は、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。その分、好条件で融資を受けられる可能性があります。 保証付き融資とは 保証付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を利用して行う融資のことです。万が一、借主が返済できなくなった場合は、信用保証協会が金融機関に立て替え払いを行います。 プロパー融資とは異なり、金融機関は債務者の貸し倒れリスクを負わずに済みます。そのため、「事業の実績がない」「金融機関との取引歴が浅い」自営業者が融資申し込みをすると、保証付き融資を勧められるのが一般的です。 保証付き融資を利用する際、借主は所定の信用保証料を支払う必要があります。 出典）一般社団法人 全国信用保証協会「初めての融資と信用保証」 プロパー融資と保証付き融資の利用割合 日本政策金融公庫の「第222回 信用保証利用企業動向調査」によると、2024年7-9月期における保証利用状況は以下のとおりです。 保証を利用した企業の割合：54.6％ 保証利用がない企業の割合：45.4％ 「保証利用がない＝プロパー融資」とすると、該当期間中に借り入れを実施した企業のうち、概算で全体の45%がプロパー融資を利用しており、この割合は2024年4－6月期よりもやや増加しています。 出典）日本政策金融公庫「第222回 信用保証利用企業動向調査結果の概要P.4」 プロパー融資と保証付き融資の違い プロパー融資と保証付き融資は、貸主である金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うかどうかが大きな違いです。 前述のとおり、プロパー融資は信用保証協会の保証を付けずに直接融資を行います。金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、融資審査は厳しい傾向にあります。「金融機関との取引歴が長い」「長期にわたって業績が安定している」など、金融機関からの信用度が高い事業者でなければ利用するのは難しいでしょう。 一方、保証付き融資は、万が一借主が返済できなくなっても信用保証協会が弁済してくれるため、金融機関としては融資がしやすくなります。このような特徴から、一般的にプロパー融資のほうが借りづらく、保証付き融資のほうが借りやすいといえます。 特に開業して間もない自営業者は金融機関との取引歴がなかったり、決算書で売上などの実績を示すことができなかったりするため、プロパー融資を受けるのは難しくなります。金融機関から融資を受けるなら、通常は保証付き融資となるでしょう。 保証付き融資も難しい場合は？ 開業して間もない自営業者の場合、たとえ保証付き融資であっても断られてしまうかもしれません。「事業の実績がない」という理由で銀行から融資を受けるのが難しい場合、次のような方法であれば資金調達できる可能性があります。 政府系金融機関からの借り入れ 政府系金融機関の日本政策金融公庫では、新規開業資金の融資を行っています。新たに事業を始める人、または事業開始後概ね7年以内の人が対象です。適正な事業計画を策定し、その計画を遂行する能力が十分あると認められれば融資を受けられます。 新たに事業を始める人、または税務申告を2期終えていない人については、原則として無担保・無保証人で融資を受けられ、金利引き下げなどの優遇措置も用意されています。 ただし、融資審査があるため、審査結果によっては利用できないこともあります。まずは最寄りの日本政策金融公庫の支店に相談してみるといいでしょう。 出典）日本政策金融公庫「新規開業資金」 ビジネスローン ビジネスローンとは、主にノンバンクが取り扱っている事業者向けのローンです。無担保・無保証で申し込みできるローンもあるため、実績がない事業者でも利用しやすいでしょう。ただし、比較的金利は高く、少額しか借りられない傾向にあります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保に借り入れができる商品です。自宅などの不動産を所有している場合、実績がなくても融資を受けられる可能性があります。 ノンバンクのビジネスローンに比べて、まとまったお金を低金利で借りられるのがメリットです。金融機関によっては、家族名義の不動産を担保に融資を受けることも可能です。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も自宅に住み続けられるサービスです。 リースバックは金融機関などのローン商品とは異なり、不動産取引となるため、与信面よりも「不動産の価値」「家賃の支払能力」などが重視されるため、売却できる自宅があれば、事業の実績がなくても資金調達ができます。引っ越しが不要で、住環境を変える必要がないのもメリットです。 ただし、自宅の売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、売却後は毎月家賃を支払う必要があります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ プロパー融資は好条件で借り入れができますが、金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。自営業者の場合は、保証付き融資のほうが利用しやすいといえます。 開業して間もない自営業者で、銀行の保証付き融資を利用するのが難しい場合は、政府系金融機関や不動産担保ローン、リースバックなどを検討しましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むかもしれません。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関のことです。銀行...記事を読む
個人事業主は収入が給与所得者に比べて不安定であるため、住宅ローンの審査に通るか不安を感じる人もいるでしょう。金融機関の考え方や住宅ローンの特徴を理解すれば、個人事業主でも審査に通過する可能性を高めることができます。 この記事では、個人事業主が住宅ローンを借りる際のポイントや注意点を解説します。 個人事業主が住宅ローンを借りにくい理由 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれる理由は、民間金融機関が申込者の収入の安定性を見るからです。返済が途中で滞ることがないように、申込者に安定収入があることを重視します。 一般的に、上場企業や公務員などの職業は安定していると評価される一方で、個人事業主などの自営業者は収入が不安定に見られる傾向にあります。 また、民間金融機関の収入や年収に対する見方も理由の一つです。通常、会社員は税込年収が基準ですが、個人事業主は収入から必要経費を差し引いた「所得」で判断されます。そのため、個人事業主はたとえ収入が高くても、経費を計上し所得が低いと審査が厳しくなる傾向にあります。 個人事業主が住宅ローンの審査で知っておきたいこと 個人事業主が住宅ローンの審査を受ける場合は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。 収入ではなく所得で審査される 黒字経営が単年ではなく継続している 物件価格全額をフルローンで組めなくても頭金があれば借入可能な場合もある 税金、社会保険料などの支払遅延や未納がある場合は清算する 返済比率（総返済負担率）は他の借入額も含まれる 継続した安定収入があることを証明するために、複数年にわたって黒字経営が続いていることが求められます。会社員は給与天引きで税金や社会保険料を納めますが、個人事業主は自分で支払うため、支払遅延や未納がないか確認しておくことも重要です。 なお、不動産投資をしている場合は、収益不動産からの収入やその返済に対する見方が金融機関によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。 フラット35なら個人事業主でも利用しやすい フラット35は、民間金融機関の住宅ローンに比べると個人事業主でも利用しやすいといえます。理由は以下のとおりです。 事業年数の指定がない 総返済負担率の基準は前年度収入のみで判断される フラット35は「業歴〇年以上」のような事業年数の指定がないため、独立してそれほど年数が経過していなくても申し込みが可能です。 フラット35の年収条件は「年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は総返済負担率35％以下」です。個人事業主は所得金額が基準となりますが、複数年の平均ではなく前年分で判断されます。必ず借りられるわけではありませんが、申込要件を満たせば審査に通過できる可能性は高まるでしょう。 たとえ個人事業主でも基本的な審査内容は会社員と変わりません。ただし、前年および前々年の納税証明書（所得金額用）と確定申告書の写しを提出する必要があります。 出典） ・フラット35「【フラット３５】ご利用条件」 ・フラット35「【フラット３５】融資手続・必要書類」 連帯債務者との収入合算も可能 もしも単独で収入が足りない場合は、収入合算を検討してもよいでしょう。 例えば、配偶者を連帯債務者として収入合算すれば、総返済負担率の基準を通過しやすくなり、借入可能額も増えます。夫婦で連帯債務となる場合は、2名分の保障がついた「ペア連生団信」に加入できるのもメリットです。ペア連生団信に加入すれば、夫婦のいずれかが死亡または所定の身体障害状態となった場合に以後の返済が不要となります。 出典）住宅金融支援機構「ペア連生団信のポイント」 また、主に親子でローンを組み、親子二代にわたって返済していく「親子リレー返済」を利用する方法もあります。フラット35の場合は親子の同居が不要で、子（連帯債務者）の収入全額を合算できます。親子リレーローンについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 個人事業主が住宅ローン控除を利用する際の注意点 住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅の新築・取得などをした場合に各年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。個人事業主でも、借入期間や住宅の環境性能、床面積などの要件を満たしていれば適用されます。 会社員の場合、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。一方、個人事業主は毎年確定申告が必要になるので、手続きを忘れないように注意しましょう。 自宅兼事務所とする場合は要注意 個人事業主の場合、自宅兼事務所としてマイホーム購入を検討するケースもあるでしょう。住宅ローン控除を受けるためには「住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」という要件を満たす必要があります。 事務所として利用する部分の床面積が全体の50％を超えると、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。詳しくは、最寄りの税務署や税理士などの専門家にご確認ください。 まとめ 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれますが、一定以上の所得があり、複数年にわたって黒字経営を続けていれば審査に通過することは可能です。事業年数や所得の関係で厳しいと感じる場合は、前年度の所得で判断されるフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...記事を読む
出入国在留管理庁によると、日本に在留する外国人の数は2023年末時点で340万人を超え、過去最高を更新しました。日本に住む外国人は増加傾向にあり、中には「マイホームを購入したい」と考える人もいるでしょう。外国人が日本で不動産を購入したり、住宅ローンを組んだりすることは可能なのでしょうか。 この記事では、外国人が日本で不動産を購入する方法やフラット35の利用可否について解説します。 外国人でも日本で不動産を購入できる 海外では、外国人による不動産購入を制限している国もあります。しかし、日本では外国人に対する不動産購入の規制はありません。永住権の有無にかかわらず、日本人と同様に購入可能です。 一般的なマイホーム購入の流れは以下のとおりです（住宅ローンを利用しない場合は物件購入のみ）。 ※筆者作成 外国為替及び外国貿易法（外為法）により、非居住者が日本の不動産または不動産に関する賃借権などの権利を取得した場合は、取得後20日以内に財務大臣へ報告書を提出しなくてはなりません。ただし、以下のいずれかに該当する場合は、報告書の提出は不要です。 非居住者本人やその親族などの居住用目的で取得した不動産（別荘、セカンドハウスは対象外） 非居住者が非営利目的の業務遂行のために取得した不動産 非居住者本人の事務所用として取得した不動産 他の非居住者から取得した不動産 出典） ・財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告」 ・財務省「外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出」 外国人が日本で住宅ローンを組む際の条件と審査基準 前述のとおり、日本は外国人による不動産購入の規制がないため、外国人が不動産を購入する場合も、日本人が購入する場合と同様に「現金で購入する」か「住宅ローンを組む」かを選択することとなります。 多くの金融機関では、住宅ローンの利用条件を「日本国籍の人、または永住許可を受けている外国籍の人」としています。そのため、永住者または特別永住者であるかが大きなポイントになるでしょう。 ただし、永住許可を受けていなくても、一定の条件を満たせば住宅ローンを組める金融機関もあります（詳細は後述）。 永住許可の審査基準 「永住許可がある」とは、外国人で永住者の在留資格を有することです。日本で「永住権がある」という場合、通常は在留資格の「永住者」を持っていることを意味します。 外国人が永住者の在留資格を取得するには、永住許可を申請して法務大臣の許可を得る必要があります。永住許可の法律上の要件は以下3つです。 素行が善良であること 独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること その者の永住が日本国の利益に合すると認められること 1は法律を遵守していること、2は将来において安定した生活が見込まれることが求められます。3については、永住者以外の在留資格で日本に10年以上滞在していること、罰金刑や懲役刑などを受けていないこと、などが条件として挙げられています。 出典）出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン（令和6年6月10日改訂）」 特別永住者とは 特別永住者とは、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（1991年施行）」で定められた在留資格を持つ外国人です。 具体的には、第二次世界大戦以前から日本に住んでいた外国人で、サンフランシスコ平和条約により日本国籍を失った人を指します。 また、特別永住者の子孫も対象となります。特別永住者の子として日本国内で出生、またはその他の事由（国籍離脱など）によって日本に在留することになった人は、特別永住許可申請が可能です。 出典）西宮市「特別永住許可申請について」 フラット35は外国人でも利用可能 フラット35は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が取り扱う全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が全期間変わらず、申込時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいメリットがあります。 永住者または特別永住者であれば、外国人でもフラット35に申し込みが可能です。融資実行後、これらの資格がなかったことが判明すると、借入金の一括返済を請求されるので注意しましょう。 出典）フラット35「Q.外国籍でも申込みできますか。」 フラット35以外で外国人が利用可能な住宅ローン 外国人が住宅ローンを組むには、基本的に永住者や特別永住者の資格が必要です。しかし、中には永住許可がなくても住宅ローンの申し込みが可能な金融機関もあります。 また、ノンバンク（融資に特化した金融機関）が取り扱う住宅ローンでも、申し込みができるかもしれません。銀行で住宅ローンの審査に落ちたとしても、ノンバンクなら対応可能な場合もあります。 関連記事はこちら外国人でも住宅ローンを借りることはできる？ まとめ 外国人が住宅ローンを組む場合は、基本的に永住者または特別永住者の在留資格が必要です。永住許可があれば、フラット35も利用できます。 ただし、中には永住許可がなくても住宅ローンを申し込める金融機関もあります。また、銀行の審査に落ちてもノンバンクなら対応可能な場合もあるので、状況に応じて検討してみましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょ...記事を読む
一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の金利はどれくらい変わるのでしょうか。 この記事では、フラット35の団信の内容や借入金利、加入を検討する際のポイントについて解説します。 フラット35の新機構団体信用生命保険 フラット35の団体信用生命保険である新機構団体信用生命保険制度（以下「新機構団信」という）は、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合などに、以後の住宅ローンの返済が不要となる生命保険です。 フラット35には買取型と保証型の2種類があり、それぞれ加入する団信の内容は異なりますが、買取型のフラット35において加入可能な団信は新機構団信に限られます。 新機構団信制度には、「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」の2種類があり、団信の保険料は毎月の住宅ローン返済額と合わせて支払います。次から詳しく見ていきましょう。 新機構団信の内容 新機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満70歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき 保障期間は、満80歳の誕生日の属する月の末日までです。夫婦で連帯債務者となる場合は、ペア連生団信である「デュエット」に加入することも可能です。夫婦のどちらかに万一のことがあれば、住宅持分や返済割合にかかわらず、以後の返済が不要になります。 デュエットを利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.18％」です。なお、後述する新3大疾病付機構団信ではデュエットを利用できません。 出典） ・住宅金融支援機構「幹事生命保険会社」 ・住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新3大疾病付機構団信の内容 新3大疾病付機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満51歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき（新機構団信と同様） 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき（新機構団信と同様） 3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で一定の要件に該当したとき 公的介護保険制度に定める要介護2以上または所定の要介護状態に該当したとき 満75歳の誕生日の属する月の末日まで保障され、その翌日からは新機構団信の保障内容になります。新3大疾病付機構団信を利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.24％」です。 出典）新3大疾病付機構団信の加入要件・保障内容 団信に加入できない人でも住宅ローンを利用できる 金融機関が提供する、いわゆる一般的な住宅ローンでは、団信加入が必須である場合がほとんどです。その中で、フラット35の団信が任意加入である点はメリットといえるでしょう。 健康状態の問題などで団信に加入できず、一般的な住宅ローンを利用するのが難しい人でも、フラット35であれば融資を受けられる可能性もあります。また、団信に加入しない場合に借入金利が下がるのも魅力です。 ※借入には所定の審査があり、借入ができない場合もあります。 フラット35の団信に非加入で利用する際の借入金利 団信なしでフラット35を利用する場合、借入金利がどれくらい変わるかは買取型と保証型で異なります。 買取型のフラット35の場合 買取型のフラット35で新機構団信に加入しない場合、借入金利は「新機構団信付きの借入金利-0.2％」となります。 具体例を確認しましょう。2024年10月の新機構団信付きフラット35で最も多い金利は、融資率9割以下で年1.820％です。このケースで団信なしにすると、借入金利は1.620％（1.820％－0.2％）となります。 出典）フラット35「新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりますか。」 保証型のフラット35の場合 保証型のフラット35では、各金融機関が提供する団信を利用しますが、団信の加入義務については金融機関によって異なります。また、保証型のフラット35では新機構団信は利用できません。フラット35の買取型と保証型の違いについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の団信に非加入の際の注意点 フラット35で団信に加入しない場合の注意点は以下のとおりです。 住宅ローン契約者が病気や高度障害になってもローンの返済が続く 住宅ローン契約者が死亡しても家族にローンの残債が残る 団信に加入しない場合、万が一の際に住宅ローンの返済が困難になるでしょう。特に病気や高度障害を負った場合、収入が減少してもローン返済は続ける必要があります。 また、住宅ローン契約者が死亡した場合、家族にローンの残債が引き継がれるため、家計に大きな負担がかかる可能性があります。そのため、団信に加入しないのであれば、生命保険や収入保障保険など、万一のリスクに備えるために自身で備えておく必要があるでしょう。 健康面に不安がある場合は団信加入が安心？ 一般的な生命保険の場合、加入時の年齢が高いほど保険料は高くなります。一方、団信は契約時の年齢によって保険料（金利）が増減することはありません。 ただし、契約する年齢が高くなると定年後もローンが残り、返済が苦しくなるかもしれません。また、健康面での問題が生じやすくなり、団信加入が難しくなる恐れがある点にも注意が必要です。 まとめ フラット35は団信が任意加入であり、加入するかどうかは利用者自身で判断できます。買取型で団信なしの場合、借入金利は新機構団信付きのフラット35から0.2％引き下げられます。 保証型は金融機関によって商品が異なるため、団信なしで借入金利がどれくらい変わるかは個別に確認が必要です。 借入金利は下がるのは魅力ですが、団信に加入しないと万一のときの保障を確保できないため、慎重に判断しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...記事を読む
銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の注意点について解説します。 住宅ローンの保証会社とは 保証会社とは、住宅ローン申込者の信用を補完する会社です。住宅ローンでは長期かつ多額の借り入れを行うため、貸主である金融機関は融資金を回収できないリスクを抱えます。 住宅ローンを組む時に債務者となる借主が保証会社を利用すれば、万が一返済できなくなったとしても、保証会社が借主の代わりに返済してくれるため、金融機関の抱えるリスクはなくなります。 保証契約の仕組み 保証会社を利用する場合、住宅ローンを組む債務者と保証会社とで保証契約を締結します。保証契約とは、住宅ローンの契約者が金融機関に債務を返済できなくなった場合に、契約者に代わって保証会社が債務を一括返済（代位弁済）する契約です。 住宅ローンを滞納すると、貸主である金融機関は借主である住宅ローン契約者に対して督促を行います。それでも返済されない場合、金融機関は保証会社に債務の返済を求め、代位弁済が行われます。その後、保証会社から借主に対して立て替えた金額が請求されます。 ※筆者作成 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 なお、保証会社というと、賃貸住宅を借りるときに利用する「賃貸保証会社」を指すこともあります。入居者が家賃を払えなくなった場合は、賃貸保証会社が入居者に代わって貸主に家賃を立て替え払いする仕組みです。 保証会社を利用するときの流れ 住宅ローンで保証会社を利用するときの流れは以下のとおりです。 金融機関に住宅ローンの申し込み 金融機関から保証会社へ保証申し込み 保証会社による審査・保証承諾 融資実行 住宅ローン契約者から保証会社へ保証料の支払い 保証会社が連帯保証を引き受け 金融機関に住宅ローンを申し込むと、保証会社は審査を行います。審査に通過した場合は、融資実行の際に保証会社に対して保証料を支払います。なお、保証会社を利用するかどうかは金融機関が提供する住宅ローンの商品説明などに記載されています。 住宅ローンにおける保証会社の役割 住宅ローンにおける保証会社の役割は、主に「保証審査」と「保証履行」の2つです。 保証審査 保証審査とは、住宅ローンの申込者の保証を引き受けるかを審査することです。多くの金融機関では、保証会社の保証を受けられることを住宅ローンの利用条件にしています。住宅ローンの本審査として実施されるため、保証審査に通らないと住宅ローンを利用できません。 保証履行 保証履行とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、その契約者に代わって金融機関にローン残債を一括返済することです。契約者が滞納しても保証会社が代位弁済してくれるので、金融機関にとっては大きなメリットといえます。 住宅ローンの契約者にとっては返済先が金融機関から保証会社に変わるだけであり、返済義務がなくなるわけではありません。 住宅ローンの保証会社の種類 保証会社の種類は、「金融機関の系列の保証会社」と特定の金融機関グループに属さない「独立系の保証会社」の2つに分けられます。 メガバンクや地方銀行などで住宅ローンを組む場合、その系列の保証会社を利用することが多いでしょう。具体的には、メガバンクの系列として「三菱UFJローンビジネス」「みずほ信用保証」「SMBC信用保証」「りそな保証」などの会社があります。 独立系の保証会社は、銀行や信用金庫など多くの金融機関と提携して住宅ローン保証を行っています。代表的な会社は「全国保証」で、全期間固定金利型住宅ローンのフラット35にも対応しています。 フラット35（保証型）の仕組み フラット35には、一般的な買取型のほかに「保証型」と呼ばれるタイプもあります。 保証型では、金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付けます。そして、フラット35の利用者が返済できなくなった場合は、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。 フラット35の買取型と保証型の違いは、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅ローンの保証料の支払方法 住宅ローン保証料の支払方法は、「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあります。 外枠方式 外枠方式とは、住宅ローンを組む時に保証料を一括で支払う方式です。借入金額と返済期間に応じて保証料の金額が決まります。通常は、借入金額が多く返済期間が長いほど保証料は高くなります。 外枠方式のメリットは、後述する内枠方式よりも毎月の返済額や総返済額が少なくなることです。一方で、借入時にまとまった支出が発生します。 内枠方式 内枠方式とは、住宅ローンの金利に上乗せして保証料を支払う方式です。一般的には、外枠方式の金利におおよそ0.2％程度が上乗せされます。例えば、外枠方式の借入金利が年0.6％であれば、内枠方式では年0.8％の金利でローンを返済することになります。 内枠方式のメリットは、外枠方式に比べて借入時の支出が抑えられることです。ただし、毎月の返済額や保証料を含めた総返済額は外枠方式よりも多くなります。 住宅ローンの保証会社を利用する際の注意点 保証会社を利用する住宅ローンを組むと、保証料を支払わなくてはなりません。前述のとおり、保証料の支払方法は外枠方式と内枠方式の2つがあります。両者の違いを理解して、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。 また、保証会社を利用するにあたって審査があります。審査に通過できない場合、住宅ローンを組むことができません。クレジットカードやカードローンなどを滞納すると、審査に影響が出る恐れがあるので注意しましょう。 まとめ 保証会社は、住宅ローン利用者の信用力を判断する「保証審査」と、利用者が返済できない場合に金融機関へ代位弁済する「保証履行」の2つの役割を担っています。保証会社の選択や保証料の支払い方式によっては、住宅ローンの総返済額に影響を与えることもあるため、金融機関や専門家のアドバイスを参考にしながら慎重に比較検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 住宅ローンを変動金利型で組んだ場合、金利が上昇し、返済額が増えるのではないか、と不安に感じるかもしれません。 しかし、多くの金融機関では、金利が上昇しても急に返済額が変わらない「5年ルール」...記事を読む
残価設定ローンは、マイカーローンで利用されることがあるローンの一種です。最近では、住宅の購入においても残価設定型の住宅ローンが普及し始めています。残価設定型住宅ローンを利用すれば、月々の返済負担の軽減につながるかもしれません。 この記事では、残価設定型住宅ローンの概要や仕組み、メリット・デメリットを解説します。 残価設定型住宅ローンとは マイカーローンなどで利用される残価設定型ローンとは、あらかじめ将来の残価（資産価値）を設定し、その資産の購入価格から残価を差し引いた金額で借りるローンです。通常のローンに比べると、毎月の返済額を抑えられます。 この仕組みを住宅ローンに当てはめたものが残価設定型住宅ローンです。通常の住宅ローンに「返済額軽減オプション」「買取オプション」という2つの権利が付与されており、選択するオプションによって将来、自宅をどうするのか決めることができます。 残価設定型住宅ローンは、JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）が住宅メーカーや金融機関と提携して提供しています。 ＜JTIの協賛住宅メーカー・住宅事業者＞ 大和ハウス工業株式会社 住友林業株式会社 ミサワホーム株式会社 パナソニック ホームズ株式会社 トヨタホーム株式会社 旭化成ホームズ株式会社 ＜JTIの指定金融機関＞ 日本住宅ローン株式会社 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 楽天銀行株式会社 従来の住宅ローンは返済方法に柔軟性が低く、「役職定年や定年退職による収入減少でローン返済が苦しくなる」「子育てが終わっても簡単に住み替えができない」といった課題がありました。 しかし、残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や住み替えが通常の住宅ローンに比べて行いやすくなるため、ライフスタイルの変化に対応しやすい特徴があります。 令和3年3月19日に閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」では、「健全なリースバックの普及、リバースモーゲージや残価設定ローン等の多様な金融手法の活用を進め、住宅の資産価値の合理化・明確化を推進」と明記されていることから、国も残価設定型住宅ローンの普及を進めていることがわかります。 出典）国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」P.15 残価設定型住宅ローンの仕組み 残価設定型住宅ローンは、借り入れ時点では一般的な住宅ローンと同じですが、あらかじめ決められた残価設定月からは、返済額軽減オプションと買取オプションのどちらかを行使できるようになります（詳細は後述）。 残価設定月は、JTIが保証する住宅の残価とローン残高が初めて同じ金額になる月を指します。現状では、住宅ローンを借り入れてから20～25年目前後に残価設定月が決まることが多いです。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「残価設定型住宅ローン利用者フォーラム」 JTIが提供する残価設定型住宅ローンの対象住宅は認定長期優良住宅のみです。どんな住宅ローンにもオプションを付与できるわけではなく、前述のJTIの指定金融機関に限られます。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「FAQ どんな住宅でも利用可能ですか？」 また、JTIとの提携機関以外にも残価設定型住宅ローンを提供する金融機関があります。例えば、とある金融機関では、ローン最終回に原本の一部を一括返済することで初回返済時から返済負担が軽減される商品があります。詳細については各金融機関に相談するといいでしょう。 残価設定月以降の選択肢 残価設定月を迎えると、その月以降いつでもオプションの行使を行うことが可能です。それぞれのオプションと行使しない場合について確認していきましょう。 ※筆者作成 返済額軽減オプション 返済額軽減オプションを行使した場合は、返済額が大幅に圧縮され、借主が亡くなるまで借り続けることが可能です。この仕組みを新型リバースモーゲージといい、亡くなるまで家を所有し住み続けることができます。 住宅完成から50年経過後は利息のみの支払いとなります。借主と配偶者が亡くなった後は、買取オプションが自動的に行使され、JTIが住宅とローンを引き取る仕組みになっています。 買取オプション 買取オプションは、残価設定月以降はいつでも行使でき、その時点での住宅ローン残高と同じ金額でJTIに住宅（土地・建物）を買い取ってもらうことができます。住宅を手放しさえすれば売却代金でローンを完済し、住み替えも可能となります。 オプションを行使しない場合 自己資金で住宅を購入する（住宅ローンの一括返済） 自己資金で残価相当分のローン残高を一括返済し、住宅を買い取る方法もあります。この場合、まとまった自己資金が必要になります。 残価分で住宅ローンを組み直す 残価分について、住宅ローンを組み直して返済を継続する方法です。JTIの残価設定型住宅ローンの場合、オプションを行使せずに当初の住宅ローンのまま継続することも可能です。 残価設定型住宅ローンのメリット 残価設定型住宅ローンのメリットは以下のとおりです。 毎月の返済額が軽減される 残価設定型住宅ローンは、借入金額から住宅の残価を差し引いた金額を返済する仕組みです。そのため、金利や返済期間などの条件が同じであれば、一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額が軽減されます。 残価設定月以降に返済額軽減オプションを行使すれば、毎月の返済額はさらに軽減され、最終的には利息のみの支払いとなります。 残価での買取保証がある 残価設定型住宅ローンには買取オプションが付与されており、行使すると住宅ローン残高と同額で物件を買い取ってもらえます。そのため、売却価格がローン残高を下回り、自宅売却後もローンが残ってしまうリスクを回避できます。 なお、買取オプションは義務ではないので、一般の売却方法で残価より高く売却できる場合は行使する必要はありません。 残価設定型住宅ローンのデメリット 一方で、残価設定型住宅ローンには次のようなデメリットもあります。 ローン期間が終了しても資金が必要 残価設定型住宅ローンは、ローン期間が終了した後は先ほど紹介した3つの選択肢があります。どのパターンを選択しても資金が必要です。 たとえば、ローンを一括返済して住宅を購入する場合は、まとまった自己資金が必要です。ローンを組み直したり、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行したりする場合は返済が続きます。 一般的な住宅ローンより費用がかかる 残価設定型住宅ローンを利用する際は、JTIに対して55,000円（税込）の手数料がかかります。また、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行すると、毎月の返済額は軽減されても、支払利息の増加によって総返済額は増える場合があります。 残価設定型住宅ローンの利用事例 JTIが提供する「残価条件シミュレーション」を利用して、残価設定型住宅ローンの利用事例を1つ紹介します。 ＜条件＞江戸川区東小岩の場合 借入年齢：35歳 当初借入期間：35年 返済方式：元利均等方式 借入金利：1.5％ オプション行使後金利：2％ 借入金額：5700万 諸経費：60万 郵便番号：133-0052 土地取引価格：4500万円 路線価：295千円 土地面積：130㎡ 建物価格：1200万円 建物延床面積：120㎡ ＜毎月の返済額＞ 当初住宅ローン（当初返済期間35年） 返済額軽減オプション行使後 年齢 35歳～ 52歳5か月～ 85歳～※ 月返済額 174,525円 85,679円 25,200円 ※この年齢以降は元本据え置き このシミュレーションは、詳しい住所等を入力しないでも、郵便番号だけで大まかな残価設定条件がわかるようにした簡易計算です。実際に残価設定型住宅ローンの利用する場合には、具体的な所在地や物件毎の情報をもとに個別に査定が必要となりますので、このシミュレーションの結果と大きく食い違うことがありえます。 まとめ 残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や買取に関するオプションが付与されるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいのがメリットです。ただし、ローン期間終了後に自己資金が必要で、通常の住宅ローンに比べて費用がかかる可能性もあります。現状では利用できる住宅や金融機関が限られるため、検討する場合は住宅メーカーなどに相談してみましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
リフォームローンは、資金使途が住宅の修繕や増改築などの場合に利用できるローン商品の一種です。自宅の老朽化などでリフォームが必要になり、資金が不足する場合は、リフォームローンを検討するかもしれません。 この記事では、リフォームローンの概要や特徴、種類について紹介します。 リフォームローンの特徴 リフォームローンとは、住宅の修繕や増改築、設備の交換などを行う際に借りられるローン商品です。建物の老朽化で、屋根や外壁、内装、水回りの改修などが必要な場合や、中古住宅を購入する場合などに活用できます。 関連記事はこちらリフォームとリノベーションの違いとは？費用の目安も解説 リフォームローンは、「担保の有無」「金利タイプ」「資金使途」などの項目で金融機関ごとに特徴があります。それぞれ確認していきましょう。 担保の有無 リフォームローンは、「有担保型」と「無担保型」の2つに分けられます。 有担保型：リフォームする住宅を担保に入れる 無担保型：担保不要で借り入れができる 一般的に、有担保型は無担保型よりも低金利で借入限度額が大きく、長期間の借り入れが可能です。ただし、担保物件の審査も必要なため時間がかかり、抵当権設定費用などの負担も生じます。 対して無担保型は、有担保型よりも審査が早く、登記費用もかかりませんが、有担保型より金利は高めで、借入限度額も小さい傾向にあります。まとまった資金を借り入れる場合は有担保型、小規模のリフォームを行う場合は無担保型が向いているでしょう。 金利タイプ リフォームローンの金利タイプは、住宅ローンと同様に変動金利と固定金利の2種類があります。 変動金利：市場金利の変化に応じて定期的に金利が見直される 固定金利：契約時から返済終了まで金利が変わらない 変動金利は、固定金利に比べて契約時の金利が低いのがメリットです。ただし、返済期間中に市場金利が上昇すると、適用金利も上昇して総返済額が増加します。 固定金利は契約時に月々の返済額や総返済額が固定されるので、返済計画を立てやすく、金利上昇リスクを回避できるのが特徴です。 返済期間が短い場合は変動金利タイプ、返済期間が長い場合や将来の金利上昇に備えたい場合は固定金利タイプが適しているでしょう。 資金使途 リフォームローンでは、リフォーム費用のみを借り入れる商品のほかに、中古住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れる「リフォーム一体型ローン」もあります。 リフォーム一体型ローンは、中古住宅を購入してリフォームする場合に利用できます。住宅ローンとリフォームローンを別々に契約する必要がなく、1つにまとめることができるため、返済状況を管理しやすいでしょう。 住宅金融支援機構のリフォームローン ここでは具体例として、住宅金融支援機構が提供するリフォームローンを3つ紹介します。 グリーンリフォームローン グリーンリフォームローンは、一定の基準を満たす省エネリフォーム工事に対する融資です。住宅の省エネルギー化によって環境負荷の低減と、健康で快適な生活を実現するため2022年に開始しました。 融資額は最大500万円です。融資手数料は無料で、無担保・無保証で利用できます。融資を利用するには、工事着工前に適合証明の申請や工事計画内容の確認が必要です。 出典）住宅金融支援機構「グリーンリフォームローン」 リフォーム融資（耐震改修工事） リフォーム融資（耐震改修工事）とは、住宅の耐震改修または耐震補強の工事に対する融資です。融資限度額は1,500万円で、住宅部分の工事費が上限となります。融資手数料無料・無保証で利用できますが、抵当権の設定は必要です（融資額が300万円以下の場合は不要）。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資（耐震改修工事）」 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】とは、満60歳以上の人を対象としたリフォームローンです。部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事、耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に利用できます。融資限度額は1,500万円です。 毎月の支払いは利息のみで、借入金の元金は申込人が亡くなったときに、相続人が融資対象住宅の売却や自己資金などにより一括返済する仕組みになっています。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資【高齢者向け返済特例】」 中古住宅の購入時に活用できるリフォームローン 住宅金融支援機構が提供しているリフォーム一体型の住宅ローンとして、フラット35リノベを活用できます。フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施すると、フラット35の金利が引き下げられる制度です。 中古住宅を購入後に自らリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」、住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する「買取再販タイプ」の2つがあります。以下の図は、一般的な手続の流れです。 リフォーム一体タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 ※3 リフォーム一体タイプの資金実行はリフォーム工事完了後となります。中古住宅の代金決済の際に「つなぎ融資」が必要な場合は、取扱金融機関にご相談ください（「つなぎ融資」は取扱金融機関等のローンです。）。 出典）フラット35「リノベ（中古住宅購入+リフォーム（融資手続））」 買取再販タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 出典）フラット35「リノベ（リフォーム済み住宅の購入（融資手続））」 金利引き下げメニューは、住宅の要件（省エネルギー性、耐震性など）に応じて「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2種類が用意されています。 ※2025年3月31日までの申込受付分に適用 子育て世帯は、フラット35の「子育てプラス」との併用が可能です。一定の要件を満たすと、子どもの人数などに応じて金利が引き下げられます。 出典） ・フラット35「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！ポイント早見表 ・フラット35「子育てプラスとは？」 関連記事はこちらフラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 リフォームローン借り入れまでの流れ 金融機関でリフォームローンを組む場合、一般的な手続きの流れは以下のとおりです。 仮審査の申し込み 仮審査の結果通知 本審査の申し込み 本審査の結果通知 契約手続き 融資実行 借り入れまでの流れや必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。 まとめ リフォームの工事費用を自己資金でまかなうのが難しい場合、リフォームローンを利用すれば必要な資金を準備できます。リフォームローンは、金融機関によって担保の有無や金利タイプ、資金使途などが異なります。工事規模や予算などに合わせて最適な商品を選びましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リフォーム費用の相場と安く抑えるコツ 住み始めた頃は問題ないと感じていても、月日の経過に伴って住まいに不便さを感じる場面も出てきます。今後の生活を快適にするためには、リフォームを検討してみるのも選択肢の1つです。しかし、実際にリ...記事を読む
全期間固定金利型住宅ローンのフラット35は新規借り入れだけでなく、借り換えとしても利用することができます。フラット35への借り換えを検討する場合は、目的を明確にしたうえでメリットがあるかを見極めることが大切です。 この記事では、フラット35への借り換えの効果や判断基準を目的別に紹介します。 住宅ローンを借り換える目的 まず、住宅ローンを借り換える目的を整理すると、以下3つの目的が考えられます。 総返済額を軽減する 月々の返済額を軽減する 金利上昇リスクを回避する 総返済額や月々の返済額を減らすためには、現在借りている住宅ローンよりも低金利の商品に借り換えたり、返済期間を変更したりする方法があります。また、金利上昇リスクを避けるためには、固定金利に変更することが有効です。 それぞれの方法と特徴について見ていきましょう。 ①総返済額を減らしたい場合 総返済額を減らすために、住宅ローンの借り換えを検討する人は多いでしょう。ここでは、現在借りている住宅ローンの金利タイプ別に、フラット35へ借り換えたときに想定される事例を紹介します。 変動金利型からフラット35への借り換え 昨今の変動金利型住宅ローンは金利が低い傾向にあるため、借入期間の短い人がフラット35へ借り換えると、基本的に金利は上がります。銀行の変動金利型は1％を下回る商品もありますが、2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％です。 そのため、金利が下がるような事例は借入が20年以上前の人など、一部の人に限られるかもしれません。 出典） ・【フラット35】金利情報 ・【フラット35】借入金利の推移 また、借り換えをするとき、借入先の金融機関によって、繰上げ返済手数料が求められます。さらに、借り換え後の適用金利が上がるとなれば、総返済額を減らす目的で、フラット35へ借り換えるメリットはないでしょう。 全期間固定金利型からフラット35への借り換え 全期間固定金利型からフラット35への借り換えは、金利タイプが同じであるため、金利を比較しやすいのが特徴です。借り換えによって金利が下がれば、基本的に総返済額を減らすことができます。 ただし、金利が低いローンへ借り換えればよいとは限りません。借り換えには繰上げ返済手数料などがかかります。借り換えによる総返済額の減少額が手数料より大きくならないと、経済的なメリットはありません。 手数料を加味したうえで総返済額が減るかシミュレーションを行い、借り換えの判断を行いましょう。 当初固定金利型からフラット35への借り換え 当初固定金利型では、固定金利期間が終了した後も固定金利期間を継続できる商品もあるため、「変動型に切り替える」「固定金利を継続する」「他の金融機関に借り換える」という3つの選択肢が生まれます。 また、固定金利期間が終わった後の優遇金利が小さくなる商品もあるため、このタイミングでフラット35へ借り換えると総返済額を減らせるかもしれません。 ②毎月の返済額を減らしたい フラット35への借り換えは、毎月の返済額を減らしたい場合にも有効です。金利は下がらなくても、借り換えによって現在より返済期間を長くすれば、毎月の返済額を減らすことができます。 手数料や返済期間の延長によって総返済額が増えることを理解したうえで、それでも毎月の返済額を減らしたいのであれば選択肢となるでしょう。 ただし、フラット35への借り換えが最適とは限りません。他の商品とも比較検討したうえで、借り換え先を判断する必要があります。フラット35へ借り換える場合、年齢や現在の住宅ローンの残返済期間によっては、返済期間を長くして毎月の返済額を減らすことができない場合もあるので注意が必要です。 参考）住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件（借入期間）」 ③金利を固定化したい 金利上昇リスクへの対策として、金利を固定化するためにフラット35への借り換えを検討する人もいるでしょう。当てはまるのは、次の2つのケースです。 現在の住宅ローンが変動金利型の場合 当初固定金利型で、固定金利期間終了後は変動金利型に切り替わる場合 借り換え時の条件によって総返済額が増えたとしても、変動金利型を続けることに不安があるなら選択肢となります。住宅ローンの残返済期間が長ければ、将来の不確実性が高くなり、金利を固定化する効果は高くなるという見方ができます。 フラット35への借り換えパターン フラット35へ借り換える場合、一般的なフラット35（買取型）を利用する以外にも以下のような選択肢があります。 ①フラット20 フラット20とは、フラット35のうち借入期間が15年以上20年以下のものです。フラット35に比べて適用金利が低いのがメリットです。2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％ですが、フラット20は1.460％となっています。 ある程度返済が進んでおり、残返済期間が短い人はフラット20への借り換えが向いているでしょう。 出典）フラット35「金利情報」 ②フラット35保証型 フラット35は、買取型と保証型の2種類があります。保証型への借り換えを使えば、買取型よりも適用金利を下げることができるかもしれません。例えば、買取型と保証型を両方取り扱っている金融機関であれば、保証型を利用するほうが金利面で有利な傾向があります。 ただし、最も良い条件での比較であれば大幅に有利にはならないかもしれません。借り換えの融資条件については、保証型の取扱金融機関に確認しましょう。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ その他の選択肢 リ・バース60への借り換えという選択肢 借り換え時の年齢や目的によっては、リ・バース60も選択肢になるかもしれません。リ・バース60とは、満60歳以上の人向けの住宅ローンです。 一般的な住宅ローンとは異なり、毎月の支払いが利息のみで、元金は債務者が亡くなったときに一括返済する仕組みです。 毎月の返済額が小さくなるうえに、借入時や完済時の年齢を心配しなくていいのがメリットです。自宅の売却によって借入金を完済する場合、相続で残すことはできませんが、ノンリコース型を選択すれば担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなかったとしても、債務が残らないため安心です。 60歳以上の人が住宅ローンの借り換えを検討するなら、リ・バース60も選択肢となるでしょう。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 繰上げ返済するかどうかも併せて検討する 総返済額を減らすことが目的であれば、繰上げ返済も有効な手段です。手元資金に余裕があるなら、手数料を支払って借り換えるより、繰上げ返済をした方が経済的なメリットを得られる可能性があります。借り換えと併せて検討するといいでしょう。 手元に余裕資金がない場合は、繰上げ返済の選択肢はなくなります。フラット35への借り換えでは、かかる手数料も元金に含めて借り換えが可能です。手元資金がなくても借り換えができるため、手数料分だけ元金が増えることを加味しても総返済額が減るなら検討の余地があるでしょう。 出典）フラット35「借換えの場合、融資手数料などの諸費用を借入額に含めることができますか。」 まとめ フラット35への借り換えが有効かどうかは、現在の住宅ローンの返済状況や借り換えの目的によって異なります。まずは、現在の住宅ローンの金利や借入残高、残りの返済期間などを整理し、目的を明確にしましょう。 不利な条件で借り換えを行わないように事前にシミュレーションを行い、フラット35へ借り換えるメリットがあるかどうかを判断しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの借り換えはなぜ行った？実態調査から見えたこと 住宅ローンの返済を続けていると、毎月の返済を軽減できないかを考えることもあるでしょう。住宅ローンの借り換えを行うことで返済負担を減らせる可能性もありますが、タイミングを見誤ると、思ったより効...記事を読む
マイホームを建築・購入する際に、全期間固定型住宅ローンのフラット35を利用するには「適合証明書」の取得が必要です。適合証明書とはどのような書類で、どうすれば取得できるのでしょうか。 この記事では、フラット35の契約時に必要な適合証明書の概要と物件検査の流れ、注意点について解説します。 フラット35の適合証明書とは 実は、「適合証明書」という名称の書類は2種類あります。一つは、今回解説するフラット35の適合証明書で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅であることを証明する書類です。もう一つは、都市計画法の許可が不要である特定の建築行為であることや、開発許可済地における建築行為の際に、建築計画が開発許可の内容に適合していることなどを証明する書面です。 フラット35を契約する際は、取扱金融機関へ住宅金融支援機構が定める適合証明書を提出しなくてはなりません。第三者である適合証明検査機関、または適合証明技術者（適合証明技術者は中古住宅・借り換え対象の住宅のみ）による物件検査の結果、技術基準を満たしていれば適合証明書が発行される仕組みです。 出典）【フラット35】新築住宅の物件検査 適合証明書発行業者の一覧はこちらをご確認ください。 参考）住宅金融支援機構「適合証明機関一覧」 フラット35の適合証明書発行のための物件検査 フラット35の適合証明書を取得するために受ける物件検査は、新築住宅と中古住宅で手続きが異なります。 新築住宅の場合 新築住宅の物件検査の一般的な流れは以下のとおりです。 sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 設計検査 中間現場検査※ 竣工現場検査 適合証明書の交付 ※中間現場検査は一戸建てのみ 設計検査では、設計図面や仕様書などの書類をもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。新築戸建て住宅の場合、現場検査は2回です。1回目の中間現場検査は屋根工事が完了した時点以降に、2回目の竣工現場検査はすべての工事が完了した時点で行われます。 いずれも、目視できる範囲で技術基準に適合しているかをチェックされます。なお、新築マンションの場合は、中間現場検査の実施がありません。これらの検査に合格すると、適合証明書が交付されます。 また、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることも確認項目です。検査済証は、建物が完成した後に行われる検査後に発行されるもので検査済証の再発行はできないので注意しましょう。 出典） ・【フラット35】新築住宅の物件検査 ・【フラット35】技術基準・検査ガイドブック ・座間市「1 建築確認済証と検査済証について」 中古住宅の場合 中古住宅の物件検査は次の2つです。 書類審査 現地調査 書類審査では、設計図面や登記事項証明書などをもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。現地調査では、住宅の現状が技術基準に適合しているかを目視等で確認されます。 書類審査と現地調査に合格すれば、適合証明書が交付される仕組みです。 出典）【フラット35】中古住宅の物件検査の概要 なお、以下2つのいずれかに該当する中古住宅の場合、物件検査の省略できます。 １．中古マンションらくらくフラット35 フラット35の技術基準に適合していることを、あらかじめ確認した中古マンションです。物件情報検索サイト「中古マンションらくらくフラット35」を利用すれば、該当するマンションを検索できます。 ２．一定の要件を満たす中古住宅 下表の1～4の中古住宅については、それぞれ対応する「【フラット35】中古住宅に関する確認書」を取扱金融機関に提出することで、物件検査を省略できます。また、下表の右欄に示す【フラット35】S及び【フラット35】維持保全型を利用できます。 ※住宅金融支援機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅 対象となる中古住宅 利用できる【フラット35】S 及び【フラット35】維持保全型 1 築年数が20年以内の中古住宅で、 長期優良住宅の認定を受けている住宅 ・【フラット35】S（金利Aプラン） ・【フラット35】維持保全型 2 安心Ｒ住宅である中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 3 築年数が10年以内の中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） 4 団体登録住宅※2である中古住宅で、当該団体があらかじめ 【フラット35】の基準に適合することを確認した住宅 ・【フラット35】S（ZEH・金利Aプラン・金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 （注）基準に適合する場合のみ ※1 新築時のフラット35の融資が【フラット35（保証型）】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は売主が新築時にフラット35（保証型）を利用した金融機関に限られます。 ※2 団体登録住宅とは、機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅です。 なお、上記の要件を満たす中古住宅は、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる「フラット35S」及び【フラット35】維持保全型を利用できます（金利引下げメニューは住宅によって異なる）。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 フラット35の技術基準となる項目 フラット35では、新築住宅と中古住宅でそれぞれ技術基準が定められています。 新築住宅の基準項目 新築住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※2) 70㎡以上 30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式など 木造の住宅(※3)は一戸建てまたは連続建てのみ 断熱構造(※4) 次のいずれかに該当すること。 (1)断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上 (2)建築物エネルギー消費性能基準（別途、結露防止措置の基準あり） 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造(※5)であることまたは耐久性基準(※6)に適合すること。 配管設備の点検 点検口などの設置 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと。 区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造などの界床・界壁で区画 床の遮音構造 － 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。 ※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。 ※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※5)の住宅以外の住宅をいいます。 ※4. 2023年4月1日以降に設計検査の申請を行う住宅であっても、建築確認検査を受けた日（建築確認検査不要な住宅は着工日）が2023年3月31日以前の場合は、従前の基準（断熱等性能等級2相当）を適用できます。 ※5. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※6. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」 後述する中古住宅にはありませんが、新築住宅では断熱構造や配管設備の点検、区画などが基準項目に含まれています。 中古住宅の基準項目 中古住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション(※2) 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※3) 70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上(※4)) 30㎡以上(※4) 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式等 木造の住宅(※5)は一戸建てまたは連続建てに限る 住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※6)または耐久性基準(※7)に適合 住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※9)は、耐震評価基準などに適合) 劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含みます。 ※2. マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。 ※3. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。 ※4. 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。 ※5. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※6)の住宅以外の住宅をいいます。 ※6. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※7. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 ※8. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後とします。 ※9. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅の技術基準の概要」 中古住宅は過去に人が居住したことがあるため、住宅の耐震性や劣化状況が基準項目に含まれています。 フラット35の適合証明書のメリットや注意点 適合証明書のメリット フラット35を利用するために、わざわざ物件検査を受けて適合証明書を取得しなくてはならないことを面倒だと思うかもしれません。しかし、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準をクリアしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 今後長い間マイホームに住むことを考えると、手間や費用をかけるだけの価値はあるのではないでしょうか。 適合証明書の注意点 適合証明書の発行にかかる費用と有効期限 フラット35の適合証明書の発行にかかる物件検査費用や発行までにかかる時間は、依頼した会社によって異なります。適合証明書がないと契約ができないため、スケジュールに余裕をもって物件検査の申請を行うことが大切です。 適合証明書の有効期限 フラット35の適合証明書には有効期限があります。新築住宅は、竣工から2年以内に借入れの申し込みをする必要があるため、適合証明書も竣工から2年以内に借入れの申し込みを行った場合のみ有効です。 中古住宅の場合、適合証明書の有効期限は以下のとおりです。 一戸建て：現地調査実施日から1年間 マンション（竣工から5年超）：現地調査実施日から3年間 マンション（竣工から5年以内）：現地調査実施日から5年間 また、物件検査が不合格で、適合証明書を発行できなくても費用はかかる点にも注意しましょう。 まとめ フラット35を利用するには、物件検査を受けて適合証明書を取得する必要があります。費用はかかりますが、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準を満たしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 物件検査の依頼先がわからない場合は、不動産会社や建築会社などの専門家に相談しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...記事を読む
高齢になると、一般的に収入や年齢の関係で住宅ローンを組むのが難しくなります。しかし、老後は持ち家の老朽化やライフスタイルの変化などで、建て替えや住み替えのニーズが高まる時期でもあります。そのような時に、親に代わって子どもが住宅ローンを組める可能性があります。 この記事では、親が住むために組める住宅ローンの種類と特徴、注意点について解説します。 親が住むための住宅ローンの種類 親が住む家を購入する際に、子どもが組める住宅ローンとして、次の2つのローンが考えられます。 親族居住用住宅ローン セカンドハウスローン 親族居住用住宅ローンは、申込者の両親や子、孫などの親族が住むための住宅を建築・購入する際に利用できるローンです。申込者本人が居住する必要はありません。 セカンドハウスローンは、現在の自宅の他に、自分で利用するための住宅を取得する際に利用できるローンです。転勤時の仮住まい、週末に過ごすための別荘・別宅などの購入に利用できます。 どちらも住宅金融支援機構の提供するフラット35で取り扱っており、提携金融機関を通じて申込みができます。次の見出し以降では、フラット35における親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンのそれぞれの特徴と注意点を説明していきます。 親族居住用住宅ローンの特徴 まずは、親族居住用住宅ローンの特徴を確認していきましょう。 住宅ローンの借り入れがあっても利用可能 一般的な住宅ローンは、申込者本人が住む家の購入資金が融資対象です。すでに住宅ローンの借り入れがある場合、原則として2軒目の家の購入について住宅ローンを組むことはできません。しかし、親族居住用住宅ローンなら、住宅ローンの返済中でも親が住む家の購入が目的であれば利用できます。 出典）フラット35「Q 申込人が居住するための住宅と親族が居住するための住宅の両方について、同時に借入れの対象になりますか？」 同居・別居は不問 親族居住用住宅ローンを利用する場合、親との同居・別居は問われません。親と同居することも、別々に住むことも可能です。 収入合算が可能 親族居住用住宅ローンは、申込者の収入と、購入する家に入居する親の収入を合算して審査を受けられます。収入合算を行うことで、申込者単独で契約するよりも借入額を増やすことができます。 フラット35の場合、次のすべての要件にあてはまる人（1名）との収入合算が可能です。 申込時の年齢が70歳未満の人 連帯債務者となることができる人 申込者と同居する人（申込者の親、子、配偶者など）、または融資対象住宅に入居する人 収入合算は、申込者単独では借入希望額に満たない場合に有効といえるでしょう。 住宅ローン控除は受けられない sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 住宅ローンを組んで住宅を建築・購入する場合、通常は住宅ローン控除が適用されます。※1しかし、親族居住用住宅ローンでは、原則として住宅ローン控除を受けられません。 住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担の軽減を図ることが目的のため、申込者が住まない住宅は控除の対象外となります。 ただし、融資対象住宅に居住する人が連帯債務者になる場合、その連帯債務者は住宅ローン控除を受けられます。例えば、子どもが親のために融資を受けて家を購入した際、親が連帯債務者になっている場合は、親が組んだ住宅ローンは住宅ローン控除の対象となります。 ※1 2024年、2025年に新築住宅に入居する場合、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅で、住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合する必要があります。 出典） ・国土交通省「住宅ローン減税」 ・フラット35「親族居住用住宅のお申込みについて」 セカンドハウスローンの特徴 次に、セカンドハウスローンの特徴を説明します。 すでに自宅を所有している人が利用可能 セカンドハウスローンは、すでに自宅を所有している人が利用できる住宅ローンです。別荘など2軒目の住宅取得を目的としているため、自宅を所有していない人が、親が住む家を購入するためにセカンドハウスローンを利用することはできません。 返済比率などの条件からハードルが高い セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンに比べると審査が厳しい傾向にあります。すでに自宅を所有しており、住宅ローンの返済中に申し込むケースが多いため、返済比率などの条件から審査基準が高くなりやすいからだと考えられます。 フラット35の場合、すべての借り入れについて総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）について次の基準を満たす必要があります。 年収400万円未満 年収400万円以上 総返済負担率の基準30％以下35％以下 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 仮に融資を受けられたとしても、住宅ローンにセカンドハウスローンの支払いが上乗せされるため、返済負担が大きくなりすぎないように注意しましょう。 金利は一般的な住宅ローンよりも高い セカンドハウスローンの金利は、一般的な住宅ローンより高めに設定されています。住宅ローンの借り入れがある状態で利用すると、さらに返済額が増えるため貸し倒れリスクが高まることも影響していると考えられます。 住宅ローン控除は受けられない 親族居住用住宅ローンと同様に、セカンドハウスローンも住宅ローン控除の適用対象外です。比較的金利が高いことに加えて、住宅ローン控除を受けられないため、想定以上に返済負担が大きくなる恐れがあります。 住宅ローンを返済中にセカンドハウスローンを組む場合は、住宅ローン控除を受けられないことを前提に返済計画を立てることが大切です。 出典）フラット35「セカンドハウスのお申込みについて」 まとめ 親が住む家の住宅ローンを組む場合は、「親族居住用住宅ローン」と「セカンドハウスローン」の2つが選択肢となります。 どちらも住宅ローンの返済中でも利用が可能です。ただし、返済負担が大きくなることに加えて住宅ローン控除を受けられないため、無理のない返済計画を立てることが大切です。利用を検討する場合は、両者の違いを理解したうえで取扱金融機関に相談してみましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーロー...記事を読む
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