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飲食店を開業しようと思っても、飲食店を開業するためにどのような費用がかかるか知らなくてはなりません。また、いくらかかるのかを把握したうえで、どのような資金調達方法を選択するか決める必要があります。 この記事では、飲食店の開業費用がいくらかかるのか、資金調達方法として不動産担保ローンを活用する事例を紹介します。 小さな飲食店の開業資金はいくら必要？ 自分の店（飲食店）を持ちたい。そんな夢を抱いている人や、あるいはすでに準備を進めている人もいることでしょう。では、小さな飲食店を開こうと思った場合、どれくらいの開業資金が必要になるのでしょうか。開業資金がいくらかかるかは、店の場所や規模、具体的な内容によって大きく異なりますが、具体的な開業資金の目安として次のような費用があります。 物件取得費 店舗用物件を借りるためには、契約をする際に必要となる保証金（10カ月分）や礼金（1～2カ月分）、仲介手数料（1ヵ月分）、前家賃（1ヵ月分）などがかかります。他にも、物件によっては保証会社への加入が義務付けられている場合があります（1ヵ月分程度）。そのため、借りる物件の約1年分の家賃が必要となります。 店舗工事/設備費 店舗を開くからには自分好みのデザインにリフォームする必要があるかもしれません。費用として、店舗の内装・外装等の設計・工事費や、厨房機器や店内のカーテンやテーブル・イスなど家具類の購入費用がかかります。 備品/諸経費 食器や調理器具、メニューボード、レジや電話機、パソコンなどの備品や、店のロゴやチラシ、領収書、スタンプなどの文具類なども必要です。火災保険に加入する保険料もかかります。一つ一つは大きな金額でなくとも、合計すると数十万円単位でかかるので、しっかりと見積もっておきましょう。 予備費（運転資金） 準備が終わり、いざ開店してもすぐに売上が安定するとは限りません。しかし、その間も家賃や人件費、材料費などの支出は発生し続けます。そのため、売上がなかったとしても運営できるよう、少なくとも予備費として月々のランニングコストの3～4カ月分は必要でしょう。 全体で必要になる資金はこれらを合算した分といえます。どのような店か、家賃はいくらか、飲食店の種類、スタッフの人数などで予算は大きく異なります。しかし、それほど家賃の高くないエリアで、かつアルバイトを雇って自分で経営する小さな飲食店でも、1,000万円前後の資金は必要でしょう。 知っておきたい「FLコスト比率」 飲食店を経営しようと思ったら、「FLコスト比率」を知っておく必要があります。「FLコスト」は、F=Food（食材費）、L＝Labor（人件費）の両方を合わせた金額で、飲食店における重要なコストです。 このFLコストが売上高に占める割合を見たものが「FLコスト比率」です。売上が月100万円で、食材費が25万円、アルバイトなどの人件費が25万円の場合、FLコスト比率＝（25万円＋25万円）÷100万円＝50％となります。 売上からFLコストを引いた残りから、家賃や水道光熱費、設備などの減価償却費、消耗品費、雑費ほかのコストを差し引いた分が利益です。FLコスト比率が高くなりすぎないようにすることが、利益を出すためにも重要だと言われています。この数字のバランスも念頭に置いて、開業の準備を進めましょう。 開業資金に補助金・助成金は使える？ 開業資金を捻出する際に、各種補助金や助成金は利用できるでしょうか。飲食店の開業でも使える補助金・助成金が見つかる場合がありますので、あらかじめ調べてみましょう。 募集がない年もある他、地域や年齢が限定されているものなどもあるので注意が必要です。 地域創造的起業補助金 ホームページには「新たな需要や雇用の創出等を促し、我が国経済を活性化させることを目的に、新たに創業する者に対して創業に要する経費の一部を補助します」とあります。補助率は50%以内で、外部の調達資金がない場合は50万～100万円、ある場合は50万～200万円。新たに従業員を1名以上雇うなどの条件があります（平成30年度の場合）。ただし、令和元年度、2年度の同補助金の募集は予定されていません。 若手・女性リーダー応援プログラム助成金 東京都中小企業振興公社の助成金です。都内商店街の活性化を図るため、女性または39歳以下の若手男性が新規開業をする際に、店舗の新装・改装・設備導入等に要する経費の一部を助成します。助成は最大730万円（事業所整備費400万円、実務研修受講費6万円、店舗賃借料1年目：月15万円、2年目：月12万円）で、助成率は実費の4分の3です。事業所整備費・実務研修受講費は開業後に、店舗賃借料は交付決定日から1年経過後と2年経過後に交付されます。 >詳細はこちら こうした補助金や助成金は通常、支払いが発生した後の清算払いになります。開業資金を支払う時点では間に合わないので、資金計画をしっかり立てる必要があります。また、審査がある場合は要件に合致しても利用できないこともあるため、過剰に期待しすぎないことも大事かもしれません。 開業資金不足を融資で補うには？ 一般的に、開業資金は自己資金と融資がベースになるでしょう。融資を検討する際に、まず浮かぶのは地域の信用金庫ですが、それまでの事業実績がないと融資を受けるのは難しいという現実があります。通常だと、事業実績がなくても利用できて、比較的低利で借りられる日本政策金融公庫に相談することになります。 しかし、日本政策金融公庫でも、もちろん本人の返済能力や事業計画を審査され、内容によっては審査が通らず利用できないケースもあります。その他、自治体の制度融資を利用する方法もあります。制度融資とは、自治体と信用保証協会、金融機関が連携して、創業間もない中小企業や個人事業主への融資を行うものです。 具体的には、自治体が推薦する形で、信用保証協会の保証を付けて金融機関が貸出しを行っています。自治体によっては保証料や金利の一部を負担してくれるところもあり、比較的低利で借りることができます。ただし、融資実行まで時間がかかる点がデメリットです。 不動産担保ローンの活用も 不動産を活用して開業資金を調達する方法もあります。それが、不動産担保ローンです。不動産担保ローンとは、土地や戸建て、マンションなどの不動産を担保にした融資商品です。 金融機関によっては本人名義の物件だけでなく、配偶者や親名義でも担保にできるところもあります。有担保のローンのため、無担保ローンに比べて低金利で利用でき、返済期間も長期で利用することが可能です。また、資金使途が限定されないフリーローンで、開業資金や事業資金として利用できます。不動産の評価や審査があるため、融資実行までは2週間から1カ月程度かかります。 まとめ 「自分の飲食店を持つ」という夢を実現するためにも、事業計画とともに資金調達も重要な要素です。コロナ禍の中でも生き残っていけるよう、よりよいアイデアとプランを立てることは大事です。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...記事を読む
新型コロナウイルスの影響で家計の収入がダウンし、住宅ローンが重荷になってきた家庭は少なくありません。とはいえ、住宅ローンそのものの借り換えが思うように進まない方もいるでしょう。この記事では、住宅ローンの返済に不安をもつ方が、少しでも気持ちを楽にして今後を過ごせる手段として、どのような方法があるのかをご紹介します。 ＜ご相談者 Hさん＞ 61歳男性・会社員（年収400万円） 妻は病弱で専業主婦。子供はいない。 新型コロナウイルスの影響で、夫の会社の業績が落ち、ボーナスは大幅減。 45歳で購入したマンションの住宅ローンはボーナス返済が大きく辛い。 借り換えをしようとしたが、審査で落ちてしまった。 ボーナスダウンで住宅ローンが重荷に、借り換えしたかったが… Hさん：会社員の我が家でも新型コロナウイルスによる収入ダウンの影響を受けています。60歳までは色々な手当があったのですが、定年後に再雇用となったことに加え、新型コロナウイルスの影響によりボーナスも大幅減です。 FP吹田：この新型コロナウイルスの影響は大変ですよね。何年前に住宅ローンを借りられたのですか？当初の借入金額や金利、返済期間を教えてください。また、繰上返済などをされたかどうかも念のため教えてください。 Hさん：はい、住宅ローンは45歳のとき、今から16年前に3,300万円を公庫で借りて、当初の金利は2.5%、借入期間は35年でした。当時は忙しくて金利などに無頓着だったこともあり、繰上返済もせずほったらかしでした。 FP吹田：仕事が忙しいと、なかなか住宅ローンを見直しする時間もとれなかったでしょうね。 Hさん：ただ、返済開始から11年目以降に金利が上がる段階金利型だったので、金利が2.5%から3.5％になり、今の返済は毎月9.5万円、ボーナス月で22.5万円も返済があります。今私は61歳ですから、まだ19年も今の返済が続くのは辛いと思って借り換えを試みたのですが、ダメでした。 FP吹田：そうだったのですか。住宅ローンの審査は金融機関ごとに異なりますが、ご年齢が61歳であることや再雇用により給料が減少したことで断られてしまった可能性がありますね。 Hさん：借り換えができないとなると、どうしたらいいでしょうか？なんだか、今後も返済し続けるということに大きなストレスを感じてきました。とはいっても、いきなり賃貸物件へ引越すのも、妻の身体が弱いので体力的に心配です。 住宅ローンを完済しつつ、今の自宅に住み続ける手段への転換も FP吹田：なるほど。新型コロナウイルスの時代に、今後も住宅ローンを返済し続けることそのものに、ストレスを感じていらっしゃるのですね。とはいっても、奥様のことを心配して、いきなり引っ越しは避けたいのが本音ですね。今、このタイミングで両方を満たせる手段がありそうと言ったらご興味ありますか？ Hさん：そんな方法があるのですか？ FP吹田：はい、不動産という資産があって、ある程度住宅ローンを返済されてきたからこそできる手段で、リースバックというものです。 Hさん：どんな内容なのですか？ FP吹田：簡単に言うと、ご自宅をリースバック運営会社に売却し、そのままその会社から現在の自宅を賃借して住み続けるというものです。以下に仕組みやメリット・デメリットを整理してみました。参考までに住宅ローンの借り換えとも比較しています。 リースバックと住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット リースバック 住宅ローンの借り換え 仕組み不動産を売却後、そのまま賃借して住み続ける住宅の所有権はそのまま、住宅ローンの借入先を変更 メリット ・手元資金を確保する事ができる・融資審査ではなく不動産売却後の入居審査のため、融資に比べ審査が通りやすい ・借り換えできれば、金利条件などでローン返済が軽くなる・所有権は変わらない デメリット 所有権を手離すことになる（売却価格は周辺相場よりも安くなりがち） 不動産を所有することで生じるリスクが残る。（災害リスク・金利上昇リスクなど） Hさん：なるほど。自宅を所有し続けるのではなく、売却するけれども、引越しをしたりすることなく、そのまま住み続けるということですね。 FP吹田：はい、売却代金が入るので、住宅ローン残高が残っていたとしても、残債を売却金額が上回っていれば住宅ローンを精算することが可能です。 Hさん：あとは、家賃を払うのですね。 FP吹田：はい、毎月の家賃（リース料）という形なので、管理費や修繕費用、固定資産税などの維持費がかからないですし、会社によっては賃借の費用である敷金・礼金・更新料も不要な場合もあります。 Hさん：維持費がかからないのは、本当に気楽になりますね。固定資産税も重荷でしたから。気になるのはいくらで売れるかですね。 FP吹田：はい、売却価格が周辺相場より下がる傾向はありますが、買い手が見つかるまで待つこともなく迅速に現金化できることや、今後、新型コロナウイルスの影響で不動産の価値も変わる可能性を考えると、今の時点で整理してみる価値はあるかと思います。 Hさん：確かに。今の自分の状態から優先順位を考えると、住宅ローンから解放されることと、維持費負担も楽になること、引っ越さなくてもいいという利点は、無視できませんね。検討してみます。たぶん、妻も賛成してくれると思います。 FP吹田：はい、共同生活者でもある奥様と相談されて、今後の生活で一番不安が少ないこと、安心できることを優先に意思決定されるのがよいと思います。今回、住宅ローンの借り換えができなかったのがきっかけですが、今までの延長でご自宅を所有することよりも、大切なことに気づかれたのではないでしょうか？ Hさん：はい。これだけ環境が変化すると、自宅の所有に伴う負担がずいぶん重荷になっていたのに気づきました。住宅ローンを返し続ける重荷がなくなれば、今後は、働き方や生活拠点ももう少し自由に妻と話し合っていけそうです。前向きに検討します。 まとめ 住宅ローンの借り換えができない現実に！住宅ローンを完済し、かつ引っ越しをせずに生活を維持できる方法は？ リースバックのメリットとデメリット 不動産売却により住宅ローン残高の精算ができる 引っ越しせずに今の自宅に住み続けられる 固定資産税などの維持費や、修繕費用などの突発的な出費がなくなる 自宅の所有権はなくなる 売却価格は、周辺相場より安くなりがち 毎月のリース料（家賃）が発生する リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法で、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続け...記事を読む
完全失業率が2019年12月の段階で2.2％だったものが、2020年5月には2.9％へと跳ね上がり、新型コロナウイルスによる影響は今後も止まらないと見られています。倒産・失業などで家計が急変したとき、大学生のいる家庭で、わが子の学びを守るためにはどうしたらいいでしょうか。 大学時代の教育費の目安 一般的に、教育費のピークとなるのが大学時代の学費・生活費です。まずは、どれくらいかかるのか見ておきましょう。表1はデータを整理したものです。 高校3年生の受験期から4年間の学費・生活費として、国公立は自宅通学で約500万円、自宅外で約950万円かかります。私立文系は、自宅通学で約720万円、自宅外で約1170万円、理系の場合は自宅通学で約820万円、自宅外で約1,270万円かかります。なかなかの負担です。 表1 大学でかかる学費・生活費の目安（万円） 区分 初年度（*1＋*2） 2年目以降*2 4年間合計 国公立 自宅 178.4 107.0 499.4 自宅外 319.8 209.3 947.7 私立 文系 自宅 244.2 157.6 717.0 自宅外 385.6 259.9 1,165.3 理系 自宅 268.8 184.3 821.7 自宅外 410.2 286.6 1,270.0 ※1 受験費用、学校納付金、入学しなかった学校への納付金 ※2 授業料、通学費、教科書費、施設設備費、学習塾、参考書、習い事等 出典）日本政策金融公庫「令和元年度 教育費負担の実態調査結果」より筆者試算 学生の修学を支援する制度 大学での学費・生活費は、親がこれまで貯めてきた教育資金や奨学金（給付型、貸与型）、あるいは家計から捻出し、学生自身がアルバイトをするなどしてまかなってきたわけです。 しかし、コロナ禍で、親が失業や減収に見舞われたり、学生自身のアルバイト収入がなくなったりして、学費や生活費が払えず修学が厳しくなった学生もいます。修学環境についても、オンライン授業に切り替わり、パソコンやプリンターの購入やWifi環境を整えるための費用などもかかり、非常に混乱をきたしました。 このような背景もあり、国の学生支援として下記のような修学を支援する給付金などが設けられました。 学生支援緊急給付金 アルバイト等の収入が大幅に減少し、修学の継続が困難になっている学生の救済策として設けられました。該当する大学・短大・高専・専門学校生等に対して1人当たり20万円(住民税非課税世帯)または10万円(その他の世帯)が独立行政法人日本学生支援機構から給付されます。 >詳細はこちら 特別定額給付金 2020年４月27日の基準日に住民基本台帳に記録されている人を対象として、１人10万円が給付されます。世帯主が世帯人数分まとめて請求します。なお、海外留学から帰国して基準日に日本に居住していた日本人学生も、住民票を復活させれば、住民登録の復活が基準日より後でも給付対象者になります。申込締切は自治体で異なるものの、郵送申請の受付開始日から３か月以内（多くは8月末）となっています。 なお、「特別定額給付金」は学生向けというわけではありませんが、保護者を通じて受け取る形で、学費・生活費に充てることもできます。また、国の制度ではありませんが、多くの大学等で、授業料の納付猶予や延納等を行っています。中には、大学等が独自に授業料等減免や奨学金の制度を持っている場合もあります。支援の有無や内容は大学等で異なるので、サイトなどで確認しましょう。 追記：全ての市区町村で特別定額給付金の申請の受付は終了しています。（2023年7月時点） >詳細はこちら 家計急変世帯への奨学金の緊急対応 給付型・貸与型奨学金も、コロナ禍による家計急変に対して、随時申し込めるようになりました。また、第2種貸与型の利子補給をするタイプも創設されました。 「高等教育の修学支援新制度」の家計急変採用 2020年4月から本格的に始まった給付型奨学金の「高等教育の修学支援新制度」。非課税世帯とそれに準ずる世帯が対象で、通常、前年度の課税標準額により審査を行いますが、新型コロナウイルス感染症の影響で家計が急変した場合は，家計急変後の収入見込みにより審査されます。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 「日本学生支援機構の貸与型奨学金」の家計急変採用 日本学生支援機構の貸与型奨学金は、第一種奨学金（無利子）と第二種奨学金（有利子）があり、通常、前年度の収入金額等により審査を行いますが、コロナ禍の影響で家計が急変した場合は、家計急変後の収入見込みにより審査されます。第一種奨学金は月２万～6.4 万円、第二種奨学金は月２～12 万円（自宅・自宅外、学校種で異なる）。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 緊急特別無利子貸与型奨学金 緊急的に2021年3月までの限定で実施。学費・生活費に占める学生本人のアルバイト収入の割合が高く、本人の収入がコロナ禍で大幅に減少（前月比50％以上減少）し、また、第二種奨学金の基準を満たす場合（申込時点で第二種奨学金を利用していない）は、無利子で第二種奨学金を利用できます。利子分（利率見直し方式で0.002％、利率固定方式で0.070％、2020年3月貸与終了者の例)を国が補填し、実質無利子で借りられます。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 上記のほか、自治体独自の奨学金や民間の奨学金でも、コロナ関連で緊急採用を行っているケースもあります。サイトなどで確認してみましょう。 奨学金以外の無利子貸付など 奨学金以外にも、条件が合えば無利子で利用できる貸付があります。同様の貸付の場合、重ねて利用できない場合や、優先順位が決まっている場合もあるので、利用の際には確認が必要です。 生活福祉資金貸付金（緊急小口貸付貸付等の特例貸付） コロナ禍の影響で収入が減少し、緊急かつ一時的な生計維持のための貸付を必要とする世帯に、無利子で20万円までの貸付を行う制度です。申込や詳細は社会福祉協議会または労働金庫へご相談ください。 >詳細はこちら 生活福祉資金貸付金（教育支援資金） 低所得世帯を対象として、大学等に修学するために必要な経費について、無利子で月6.5万円以内（大学の場合）の貸付を受けられます。入学に際して、必要な経費について50 万円以内でまとまった額の貸付も行っています。申込や詳細は社会福祉協議会へご相談ください。 >詳細はこちら 母子父子寡婦福祉貸付金（就学支度資金・修学資金） 母子・父子・寡婦家庭で、受験料や被服費等に必要な資金に充てる資金として利用できます。無利子で一時金59 万円以内（私立大学の場合）。また、授業料や書籍代、交通費、生活費等に必要な資金に充てる資金として、無利子で月14.6万円以内（大学で自宅外通学の場合）の貸付を受けられます。申込や詳細は福祉事務所等のひとり親担当窓口へご相談ください。 >詳細はこちら それでも学費が不足するときは？ 上記のように、コロナ関連では大学側の学費の猶予なども含め、国の給付金や奨学金、その他の無利子貸付などさまざまなものが利用できます。こうした制度を利用しても、支払いのタイミングが合わない、条件面で該当せずに利用できないなど、何かの事情で、学費・生活費に対して十分でない場合があるかもしれません。 そんなときには、有利子ではあるものの、次のようなものを利用することも可能でしょう。 日本政策金融公庫の「国の教育ローン」 保護者に対して、学生等1人あたり350万円までの貸付を行います。利息は年1.71％(固定金利)。申込や詳細は日本政策金融公庫へご相談ください。 >詳細はこちら 生命保険の契約者貸付 加入している生命保険（貯蓄型）の解約返戻金の一定割合まで貸付を受けられます。手続きをすればすぐ利用できるため、一時的な学費支払いなどでも活用できます。適用される利率は保険会社や加入時期などで異なります。 特別金利のフリーローン コロナ禍のため、金融機関によっては、フリーローンを特別金利で貸し出している場合があります。ある銀行の例では、店頭金利（年5.975％、変動金利）から3.00％の引下げを行った金利を特別金利として、一定期間貸出しを行っています。 不動産担保ローン 不動産を担保にして借りるローンです。借入限度額も大きく、借入期間も長めに設定できる場合があります。無担保のローンに比べて金利は低めである点も特徴です。金融機関によっては、住宅ローンが残っている不動産でも利用できる場合があります。 上記のうち、特別金利のフリーローンや生命保険の契約者貸付は一時的な利用に向きますが、「国の教育ローン」や不動産担保ローンは、長期での利用などにも向きます。 終わりに コロナ禍の影響はこれから本格化する可能性もあります。想定外に家計が急変してしまったときは、大学生のわが子の「学び」を守るため、給付金や奨学金、無利子の貸付制度などを上手に活用しましょう。 それでも十分でなくローンなどを利用せざるをいときは、できるだけ家計に負担のない方法を検討したいものです。 出典）文部科学省「新型コロナウイルスに関連した感染症対策に関する対応について」 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 家賃が払えない？！そんなときの住居確保給付金が受給資格を緩和！ 離職や廃業によって、家賃の支払いに困ったとき、自治体に申請すると住居確保給付金を受給できる可能性があります。住居確保給付金は失業者向けの制度でしたが、2020年4月20日から受給資格が緩和さ...記事を読む 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...記事を読む
新型コロナウイルスの影響で、家計に大きなダメージを受けた人も少なくないでしょう。国からの給付金や貸付制度などもあるものの、それでも足りない時はどうすればいいでしょうか。家計が立ち直るまでの資金繰りについて考えてみましょう。 困窮する前に中長期で計画を 5月26日に新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言が解除されホッとした人も多いかもしれません。その間、失業や収入の減少、中には自分自身が感染症にかかるなど、家計に大きなダメージを受けた人も少なくないでしょう。しかし、新型コロナウイルス感染症の第二波などの影響から、家計への影響はさらに本格化してくるかもしれません。 とはいえ、まずは目先の家計の問題を解決する必要があります。家賃や住宅ローンなどの住居費から税金や社会保険料、公共料金や子どもの教育費まで、収入の減少によって支払いが難しいこともあるでしょう。その場合、国からの給付金や無利子の貸付を活用するほか、税金や社会保険料、公共料金の延納などが利用できる可能性もありますので、各地方自治体などに確認をしてみましょう。 支払いの中でも特に気を付けなければならないのは住宅ローンで、金融機関によっては、1度でも延滞をすると優遇金利の適用がなくなり、いきなり返済額がアップする可能性があります。支払いが難しい場合は、初回の延滞をする前に借り入れをしている金融機関に相談しましょう。 何とか目先の家計収支の悪化を乗り切ったあとは、半年から1年など少し長いスパンで家計の収支バランスを整えていきましょう。一度悪化した家計を立て直すためには、収入の安定と、計画的な返済で負債を減らしていくことが必要です。今ある公的支援がいつまでもあるとは限りませんので、本当の正念場は家計の正常化までの期間であることを念頭に置いておきましょう。 新型コロナウイルス感染症関連でもらえるお金 一般家庭を前提に、国からの給付金を確認しておきましょう。条件が合えばもらえるものもあります。 特別定額給付金 2020年4月27日の基準日に住民基本台帳に記録されている人に、1人10万円が給付されます。手続きの方法は、5月1日以降に自治体から届く書類に銀行口座などを記入して返送するか、マイナンバーカードがあれば「マイナポータル」からオンラインで手続きすることもできます。申請期限は申請受付開始日から3か月以内となっています。 子育て世帯への臨時特別給付金 新型コロナウイルス感染症の影響を受けている子育て世帯の生活支援として、児童手当を受給する世帯に臨時特別給付金として、該当する子ども1人につき1万円の一時金が給付されます。こちらは特に手続きなしで給付されます。 住居確保給付金 新型コロナウイルス感染症による離職・廃業から2年以内または休業等により収入が減少し住居を失うおそれがある人は、原則3カ月間（求職活動等を誠実に行っている場合は最長9ヵ月まで延長可）、家賃相当額が支給されます。支給額は、東京都特別区の場合、単身世帯53,700円、2人世帯64,000円、3人世帯69,800円です。詳細は住んでいる自治体の自立相談支援機関へ相談してみましょう。※1 ベビーシッター利用者支援事業 新型コロナウイルス感染症で小学校等が臨時休業等になった場合に、保護者が仕事を休めず、放課後児童クラブ等も利用できない場合に、ベビーシッターを利用した際の利用料金が補助されます。割引額は対象児童×2,200円／1回あたり（多胎児2人：9,000円、多胎児3人以上：18,000円）で、「割引券は、1日（回）対象児童1人につき1枚」、「1か月に1家庭24枚まで」などの条件があります。※2 小学校休業等対応助成金 小学校等の臨時休業等に伴い、小学校等に通う子どもの世話が必要な保護者は、正規・非正規雇用を問わず、賃金全額支給の有給休暇が取れます（国が事業者を助成）。また、2月27日から6月30日までの期間で、委託を受けて個人で仕事をする保護者についても、就業できなかった日について、1日4,100円の支給が受けられます（学校が開校予定でなかった日等は除きます）。※ ※支援の対象期間を9月30日までに延長するとともに、4月1日以降の就業できなかった日について支給額を1日当たり7,500円に引き上げる予定となっています。※3 学生支援緊急給付金 大学・短大・高専・専門学校生等に対して1人当たり20万円(住民税非課税世帯)または10万円(その他の世帯)が給付されます。 要件として家庭から自立してアルバイト等により学費を賄っていることや、新型コロナウイルス感染症拡大の影響で その収入が大幅に減少していることなどを満たすことを求めていますが、最終的には申請内容を踏まえて大学等において判断しています。※4 大学の給付型・貸与型奨学金の緊急採用 新型コロナウイルス感染症の影響で保護者の家計が急変し、「修学支援新制度」（授業料等減免・給付型奨学金）や貸与型の奨学金を利用することになった場合、随時申請することができます。すでに貸与型を利用している学生は増額の申請も可能です。※5 本当に苦しい場合は、最後のセーフティネットとして生活保護もあります。支援制度の一部を紹介しましたが、ほかにも自身が受けることのできる支援制度がないか確認をしてみましょう。 無利子で利用できる貸付や猶予など 給付金のほかにも新型コロナウイルスの影響により生活が厳しくなった場合、無利子で利用できる借入もあります。 緊急小口資金・総合支援資金（生活福祉資金） 社会福祉協議会では、新型コロナウイルス感染症の影響による休業・失業、収入減少で生活資金不足になった人に無利子の貸付を行っています（保証人不要）。 「緊急小口資金」は主に休業した人が対象で、学校等の休業、個人事業主等の特例の場合で20万円以内、その他の場合で10万円以内の借入を行うことができます。据置は1年以内、償還は2年以内となっています。 「総合支援資金」（生活福祉資金）は、主に失業した人が対象で、生活再建までに必要な生活費の借入を行うことが出来ますが、収入が減少していれば、失業状態になくても対象となります。2人以上世帯は月20万円以内、単身世帯は月15万円以内で、原則3カ月以内の借入を行うことが出来ます。据置は１年以内、償還は10年以内となっています。※6 生命保険の契約者貸付の特別金利 加入している生命保険（貯蓄型）の解約返戻金の一定割合まで貸付を受けることができるのが、契約者貸付制度です。手続きをすれば即座に借りられるため、生活費が不足するときは大きな助けになります。この契約者貸付の利率を一定期間0％にする金利支援を行う保険会社が相次ぎました。残念ながら、多くが5月末で特別金利の申し込みは終了しています。 社会保険料等の猶予 新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少した場合、税金については税務署に申請すれば、1年間は納税の猶予が認められます（猶予期間中の延滞税も免除）。社会保険料や公共料金等の支払についても、手続きをすることで猶予等が認められる場合があります。 さらに借入れを考えるならできるだけ低金利のものを！ 前述のように、目先の危機を乗り切った後に、家計の正常化を図っていく時期が来ます。収入が以前のように戻ればいいですが、そうでなければ家計を縮小しつつ、制度を利用した借入や、延納した税金等を返済していかなければなりません。 返済の過程で、どうしても厳しいときは新たな借入が必要な場合もあるかもしれません。しかし、その頃に公的な貸付が利用できなければ、金融機関からの借入で何とか乗り切っていかなくてはなりません。その時に注意したいのは、安易に金利の高いカードローンやキャッシングなどを利用するのではなく、必要な金額と商品ごとの融資条件を比較しながら自分に合った借入を選択することです。 家計再建が目的ですので、新規で借りるならできるだけ低金利で借りる選択をしましょう。一般的に、無担保よりも有担保の方が低金利で借りることが出来ます。そして、有担保ローンの代表に不動産担保ローンがあります。 不動産担保ローンでは、不動産が担保であるため、借入限度額も大きく、借入期間も長期にすることも可能なことが多いです。また、無担保に比べて金利は低金利であることが多く、資金使途が幅広いのも特徴の一つです。金融機関によっては、担保とする不動産の名義が配偶者や親族であっても利用できる場合があり、住宅ローンが残っている不動産でも、金融機関によっては利用できる場合があります。 無担保ローンに比べて条件がいいことも多いですが、不動産を担保としているため、返済が一定以上滞った場合、競売などで処分されるリスクもあります。最後に不動産担保ローンを紹介しましたが、融資を受ける場合はムリのない家計再建プランをたて、その中でムリのない借入にとどめることも大事です！ 出典） ※1 自立相談支援機関窓口情報【PDF】 ※2 企業主導型ベビーシッター利用者支援事業における「ベビーシッター派遣事業」の令和4年度の取扱いについて ※3 新型コロナウイルス感染症による小学校休業等対応支援金（委託を受けて個人で仕事をする方向け） ※4 「学びの継続」のための『学生支援緊急給付金』申請の手引き（学生・生徒用）【PDF】 ※5 新型コロナウイルス感染症の影響で学費等支援が必要になった学生のみなさんへ【PDF】 ※6 厚生労働省HP 「生活福祉資金貸付制度」 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 家賃が払えない？！そんなときの住居確保給付金が受給資格を緩和！ 離職や廃業によって、家賃の支払いに困ったとき、自治体に申請すると住居確保給付金を受給できる可能性があります。住居確保給付金は失業者向けの制度でしたが、2020年4月20日から受給資格が緩和さ...記事を読む 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...記事を読む
コロナウイルスの影響で家計の収入がダウンし、住宅ローンが重荷になってきた家庭は少なくありません。住宅ローンそのものの見直しも考えられますが、長期的なローン負担を気にして、もっと迅速かつ身軽になれる手段を求める方も増えています。この記事では、コロナの長期化に不安をもつ方が、今できることとしてどんな手段があるのかをご紹介します。 ＜ご相談者 Hさん＞ 54歳男性。会社員 妻(52歳)はパート。子供はいない。 コロナウイルスの影響で、夫の勤め先の業績が落ち、ボーナスは見込めず、基本給のみに。 妻のパート先も休業などでなくなり、夫婦の稼ぎは大幅にダウンしている。 35歳で購入した住宅のローンは、定年退職金で完済しようと思っていたが、その前に収入ダウンで家計全体がきつくなっている。 （1）住宅ローンが重荷だが、この時期、引越しは避けたい Hさん：会社員の我が家でもコロナによる収入ダウンの影響が出ています。自分はボーナスがなくなり、月収も基本給のみになるとのこと。妻はパートが全くなくなり、このままでは、住宅ローンの返済も心配です。 FP吹田：この時期、本当に収入ダウンが深刻になりつつありますよね。住居費は、住宅ローンのほか維持費もありますか？全体では住居費はどのくらいの負担なのでしょうか？ Hさん：はい、マンションなので、管理費や修繕積立金もあります。住宅ローンが月15万円、マンションの管理費や修繕積立金を入れると月17.5万円相当の支出が続くのは痛いです。何かいい方法はありますでしょうか？ FP吹田：コロナウイルスの影響に対して、金融機関による住宅ローンの返済方法の変更が柔軟になりつつあります。Hさんの場合、まず考えられるのは、住宅ローンの返済期間を延長して、毎月返済額を軽くする方法でしょう。 Hさん：なるほど。借り換えではなく、借入をしている金融機関に相談をするのですね？ FP吹田：はい、借り換えは審査に時間もかかりますし、収入が下がっている場合は、難しいかもしれません。現在の住宅ローンの返済残高と残りの期間はどのくらいでしょうか？ Hさん：残高は2,570万円ほどで、残りの期間は16年あります。 FP吹田：なるほど。現在54歳とのことなので、返済期間の延長で完済時年齢を80歳ギリギリまで期間を延ばすとすると、残り16年を26年まで10年間延長することができそうですね。住宅ローンの金利はどのくらいですか？ Hさん：1.40％です。返済期間が10年延びることで、どのくらい毎月返済が軽くなるでしょうか？ FP吹田：ざっと試算しますと、10年間の期間延長で、毎月の住宅ローンの返済は10万円になりますね。現在と比較すると、毎月の返済額は5万円ほど減りますが、期間延長によって、支払う利子の合計は300万円から480万円へと約180万円も膨らんでしまいます。 Hさん：そんなに膨らむのですか？ 毎月5万円の減少は大きいですが、利子の負担が少し気になりますね。今後の働き方を考えると、転職の可能性もあるかもしれません。せっかく買った家ですが、転職するなら、この住まいにずっと住む必要があるかわからないですし、いっそのこと、売却も視野に入れたほうがいいでしょうか？ （2）売却でまとまったお金が入り、そのまま住み続けられるリースバックも FP吹田：この時期、一般的な不動産売却を考えるのは、様々な手続きや引っ越しの手間などを考えると大変だと思います。まずは引っ越しをしないで、生活を立て直すための資産や預貯金を整理することを優先してはいかがでしょうか？ Hさん：なるほど、引越しをしないで、整理できることからですね。どのような方法がありますか？ FP吹田：はい、ご自宅を不動産業者へ売却するけれども、そのまま借りるというリースバックという方法なら、売却資金が入って、住宅ローンは完済されますよね。そして引越しせずに、今のお部屋に家賃相当のリース料を払って住み続けることが可能です。 Hさん：なるほど。今の生活は大きく変えずに、住宅ローンがなくなるのですね。デメリットは何でしょうか？ FP吹田：デメリットは、売却価格がやや安めになる点と、リース料がかかることですね。先ほどの住宅ローンの期間延長と比べた特徴を表にしてみました。 リースバック 住宅ローンの期間延長 仕組み 不動産を売却するが、そのまま賃借して住み続ける 住宅の所有権はそのまま、住宅ローンの返済期間を延ばし、返済額を軽減 メリット ・買主を探す必要がなく、比較的早く現金化できる・売却後も住み慣れた家に住み続けることが出来る・不動産の価格下落リスクを回避することができる ・毎月のローン返済が軽くなる・所有権は変わらない デメリット ・売却価格が周辺相場よりも安くなる傾向にある・売却価格によっては住宅ローンを完済できないことがある・毎月のリース料（家賃）が発生する・敷金や礼金、更新料の負担がある（一部の企業では無料） ・返済金額が長くなることで、利息負担総額は膨らむ・固定資産税や管理費・修繕費用など維持費がかかる Hさん：なるほど。一般的な不動産売却では引っ越しなどの手間がありますが、現在の住環境を変える必要がないというのは大きなメリットですね。 FP吹田：そうですね。他に、ご自宅の現金化とローン完済が迅速にできることも、新型コロナウイルスが不動産価格にどう影響するのか不透明である今の時期には重要でしょう。売却価格やリース料については、一度、担当者に相場観など調べてもらって確認してみる価値はあると思いますよ。 Hさん：そうですね。住宅ローンがなくなって、どの程度現金が残るのか、リース料の負担も今後どのくらい生活設計に影響が出るのか、チェックしてもらいたいです。 FP吹田：そうですね。将来の生活設計については、今のお住まいでずっとリース料を払い続けるというよりも、ご夫婦の働き方や暮らしのベースに応じて拠点などもう一度見直していくべきだと思います。転職やリモートワークなどから、エリアももっと柔軟に考えられるかもしれませんよね。お引越しを落ち着いた頃にできると考えれば、住居費の負担も身の丈に合ったものにできると思いますよ。 Hさん：確かにそうですね。今はある意味、我が家にとっても非常事態で、大きな過渡期だと思います。過去のことに縛られずに、リセットできるように身軽にしておくことが一番なのかなと思っています。過渡期の整理の手段として、リースバックも検討してみます。 まとめ 住宅ローンが辛い家計、引越しせずに生活を立て直す手段は？ 住宅ローンの期間延長は？ 利子の負担増加で支払総額は膨らむことになり、相当な金額になることもある。 借入金融機関との交渉のみでいいので、早く対応ができる。 リースバックの効果は？ 引っ越し不要で、売却により住宅ローンを完済でき、そのまま住み続けられる。 金利上昇や災害時など、突発的な出費のリスクを軽減できる。 現在の住宅ローン残高や売却価格次第では手元に大きな資金を用意できる。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法で、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続け...記事を読む
住宅ローンを借りて自宅を購入した後、急な転勤などで、住み替えが必要になった場合、いずれは元の自宅に戻りたいと考え、自宅を賃貸に出せないか検討することもあるかもしれません。この記事では、住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出したい時、どのように対処すればいいかについて解説します。 住宅ローンが残っている自宅は原則賃貸に出せない 結論から言うと、住宅ローンを借りたまま自宅を賃貸に出すことは原則できません。なぜなら、住宅ローンの資金使途は「自己居住用の不動産」の購入に限定されており、賃貸に出した時点で「自己居住用」ではなくなってしまうためです。 仮に、住宅ローンを借りている金融機関に無断で自宅を賃貸に出し、それが発覚した場合、住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。 まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しよう 住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出したい場合には、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。金融機関がやむを得ないと判断すれば、自宅を賃貸に出すことを許可してくれる可能性もあります。 もちろん、賃貸に出すことを認められないことも往々にしてあるので、その時には、不動産投資ローンへの借り換えを検討するといいでしょう。 不動産投資ローンへの借り換えは慎重に 上述のとおり、住宅ローンの資金使途は、自己居住用の不動産の購入に限定されています。そのため、「不動産投資ローン」に借り換えることで、自宅を賃貸に出せるようになります。一方で、不動産投資ローンへの借り換えは、金利の上昇や総返済額の増加などのデメリットもあります。 一般的に、住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低いので、借り換えによって金利は上昇し、総返済額が増加します。一方で、自宅を賃貸に出すと家賃収入が得られるため、安定した家賃収入が見込める物件であれば、家賃収入だけでローンを返済できるかもしれません。また、借り換えに際して、返済期間を延ばせば、毎月の返済額を減らすことができる可能性もあります。 なお、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に借り換えの相談をすると、キャッシュフローの改善を含めた提案をしてもらえるかもしれません。まずは、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に相談して、提示された条件をもとに、借り換えをするかどうか判断するといいでしょう。 住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えイメージ ここでは、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えイメージを紹介します。サラリーマンのCさんは、勤務している会社から海外赴任の内示を受け取りました。住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出し、海外赴任が終わったタイミングで、住み慣れた自宅に戻ることを考えていました。 Cさんはまず、住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましたが、賃貸に出すことを認められませんでした。そのため、住宅ローンが残っている自宅を担保にして、不動産投資ローンへの借り換えを行いました。その結果、借り換え前と借り換え後の状況は下表のようになりました。 借り換え前 借り換え後 ローン残高 2,500万円 2,560万円* 返済期間 20年 20年 金利 1.50% 6.00% 月々の返済額 12万円 18.3万円 家賃収入 0万円 18.7万円 ※借り換えに際して、2,500万円に諸費用として2.20%を上乗せしています。 借り換えによって金利は1.5％から6.0％に上がり、月々の返済額が6.3万円増加しました。一方で、自宅を賃貸に出すことで、月々18.7万円の収入が得られるようになりました。そのため、月々の負担なく不動産投資ローンの残債を減らしていくことに成功しました。 実際に借り換えを行う場合は、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に申し込みを行いましょう。審査に通過したら、住宅ローンを借りている金融機関に、返済可能日などを確認のうえ、契約手続きを進めます。手続きの流れの詳細は、以下の記事で詳しく紹介しています。 関連記事はこちら不動産担保ローンへの借り換えを分かりやすく解説 まとめ 住宅ローンのある自宅を賃貸に出したい場合は、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談してみましょう。そして、賃貸に出すことが認められなければ、不動産投資ローンへの借り換えを検討するといいでしょう。ただし、不動産投資ローンへ借り換えるためには、審査に通過する必要があるため、自身の希望だけでなく、借り換えがそもそもできるのかなどを確認してみましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 自宅売却の流れや損をしないためのポイントを解説 持ち家に住んでいても、住み替えなどを理由に自宅の売却を検討することがあるでしょう。不動産を売却したことがないと、どのように手続きを進めればよいかわからないかもしれません。また、どうせ自宅を売...記事を読む
親の医療費や介護費用が、ご自身の家族の教育費などと重なって、ダブルパンチになる世代が増えています。高齢の親の入院など急な連絡をもらっても慌てずに対処できるよう、お金の調達の選択肢を増やしておくことはとても重要でしょう。 この記事では、急な入院や介護費用を心配するアラフィフ世代からみた、親の医療費や介護費用、その長期化を視野にいれた資金調達の手段についてご紹介します。 [ご相談者 Kさん] 51歳 男性。妻と子供3人。子は大学2年生、高校3年生、高校1年生 父は既に他界していて、82歳の母が地方の実家で一人暮らし。 母が転んで骨折し、入院。どうやら介護も必要な様子。 自分はこれから教育費がピークを控えているので、母の医療費や介護の費用などは、母の財産で捻出できたらと思っている。 （1）母入院の急な連絡、医療費や介護費用含めたお金が心配 Kさん：先日、母が入院したと連絡があり、ビックリしました。転んで骨折したらしいのですが、歳も歳なので、介護が必要になりそうで、お金もどうなるかとても不安です。 FP吹田：それはお母様も、付き添う人も大変ですね。入院期間はどのくらいかかりそうなのですか？ Kさん：3～4カ月はかかるらしいです。まず医療費が気になりますね。自分も姉も、ちょうど子供の大学などお金がかかるピークなんですよ。 FP吹田：皆さんお子さんの教育費とダブルで気がかりなのですね。お母様の医療費は、後期高齢者医療制度で、健康保険の適用範囲内なら高額療養費制度を利用することで1カ月一定額までの負担になるようになっています。お母様が年金収入のみとして、課税所得145万円未満の一般世帯なら、入院と外来で1カ月に57,600円が上限と言われています。 Kさん：1か月に約6万円ですか。介護の費用がかかり始めたら、更にですよね。 FP吹田：はい、医療と介護と両方お金がかかることに対しては、高額介護合算療養費という制度で上限が設定されています。詳細は自治体に確認していただくことになりますが、東京都の場合、後期高齢者医療制度＋介護保険制度を合わせて、所得が一般世帯なら自己負担も年額56万円までとなっています。 Kさん：なるほど。医療と介護を合わせた上限ですね。母の住む市町村に問い合わせてみます。ただ、実際には、移動や付き添う交通費もかかるし、母のことがいつまで続くのか、先が見えないんですよね。公的な貸付制度ってなかったでしょうか？ FP吹田：はい、先ほどの高額療養費の範囲内で貸付を受けられる高額医療費貸付というのものもあるのですが、これは「貸付」といっても、実際は、借りるお金が高額療養費の申請後に還付されるだけで、戻ってくる分の先払いにすぎません。自己負担上限までの負担は実際、変わらないのですよ。お母様ご自身の預貯金などは、おありなのでしょうか？ Kさん：それが、不動産はあっても、年金が少なくて、預貯金はあまりないのです。母のリハビリとかが長びいても安心できるような資金調達とか何かないでしょうか？ （2）自宅を相続後、売却するつもりならリースバックを考えて FP吹田：そうでしたか。不動産はおありなのですね。 Kさん：はい、父からの相続で不動産はみな母が引き継いだのです。地方なので、自分も姉も、その土地があっても今の子育て環境では活かせないと話しまして。 FP吹田：お子さんの受験などを考えると、実家に戻ることもないということですね。 Kさん：はい、おそらく、自分も姉も、実家に戻ることはなく、いずれ母が亡くなったら、売却を考えることになるかと思います。 FP吹田：なるほど、亡くなられた後に売却されることをお考えでしたら、ご自宅などの不動産のリースバックという方法を検討されてはいかがでしょうか？ Kさん：リースバックですか？ FP吹田：はい。不動産業者に不動産を売却するけれども、そのまま借りるという仕組みで、ご自宅などお母様の住む環境は全く変えずに、不動産を活用して資金を捻出できる方法の一つです。 Kさん：なるほど。名義は変わるけれども、実態は変わらないから、母に負担はかからないのですね。いずれ売却する不動産なら、時期が早まるだけだから、問題なさそうですね。 FP吹田：はい。所有権を手放すので、中には淋しく感じる方もいらっしゃいますが、相続後に売却すると思っていらっしゃるなら、逆に、今後の固定資産税などの納税義務や地震や災害での修復などの重荷から早めに解放されるとも言えます。念のため、メリット・デメリットを以下の表にまとめてみました。 （3）リースバックのメリット・デメリットとは 【表】リースバックや高額医療費貸付のメリット・デメリット リースバック 高額医療費貸付（国保） 仕組み 不動産の売却と賃貸の組み合わせ 高額療養費支給見込み額の9割相当額の貸付 メリット ・買主を探す必要がなく、現金化までの期間が比較的に短い ・引越す必要がなく、環境が変わらない ・資金使途が自由 ・高額療養費制度の申請後に清算され、長期の借金ではない ・無利子 ・保証人不要 デメリット ・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち ・毎月のリース料（家賃）が発生する ・資金使途が医療費のみ ・貸付限度額がある Kさん：なるほど。資金使途が自由なら、医療費や介護費用と、万一の葬儀関係費用も含めて賄えたら、一気に不安が消えるような気がします。 FP吹田：そうですね。特に介護費用については、介護保険適用外の出費もありうるので、予算が大きく変わる可能性があります。その意味で、自由に使えるお金があるというのは安心感につながるでしょう。リースバックは、通常の不動産売却に比べると、買主とのやりとりなどの時間がかからなくて迅速な一方、売却価格が低めになりがちなど一長一短ですが…。 Kさん：それはやむを得ないですね。こちらも急いで資金を確保したいので。 FP吹田：それをご理解の上なら、問題ないでしょう。仮に亡くなられてからでは、お母様の資産を動かすのは、遺産分割協議を終えてからでないとできません。ですから、意思決定できるお元気なうちにお母様にも相談をされたほうが良さそうですね。 Kさん：幸い、母はまだ認知症の症状は出ていませんし、お金のことは心配しているはずなので、姉とともに相談してみます。特に、子供の教育費にしわ寄せがいかないように対策がとれるのなら、前向きに検討できると思います。 FP吹田：お母様やお姉様、皆さんにとって、一番不安や負担がない方法として、ご相談してみてくださいね。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ 医療・介護費用を捻出したい場合の選択肢は以下のとおりです。 国保の高額医療費貸付 無利子だが、高額療養費支給見込み額の9割相当以内で、還付される分の先払いにすぎない。高額療養費制度の自己負担額そのものは払うことには変わらない。 リースバックの可能性は？ 不動産業者に売却するので、比較的短期間で資金を捻出できる。 資金使途も制限がないので、介護費用などの予算変動にも対応できる。 所有権は手放すが、実質的な環境は変わらないので、家族で協力しやすい。 ご相談・仮査定はこちら リースバックのご相談・仮査定を無料で受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など リースバックの5つの活用事例 リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金...記事を読む
50代になると、子どもの教育費もピークを迎えます。また、親も70代を超え、入院したり、介護が必要になったりすることも。あるいは、不動産投資や事業を始める資金が必要になるケースもあるかもしれません。何らかの理由でまとまった資金が必要になったとき、持ち家があれば資金を工面できる場合があります。どのような活用法が可能か、考えてみましょう。 仲介会社を利用して売却する 持ち家がある世帯で、資金を作り出す方法としてまず考えられるのは、持ち家を売却して現金化する方法でしょう。ご主人に先立たれ、広すぎる家を売却してUR賃貸住宅など入り、売却資金はいずれ介護が必要になったときの資金として温存する、といった方もいました。 住宅の売却で動きが出やすいのは、通常だと、転勤などの節目となる春（1～3月頃）、秋（9～11月頃）ではないでしょうか。買い手が見つかって売買が終了するまでは、通常だと2カ月～6カ月程度かかりますが、売り出すタイミングによっては時間がかかることも知っておきましょう。実勢価格（時価）が5,000万円程度の物件の場合、5,000万円程度の資金を取り出すことができます。ニーズさえあれば、物件の場所は問われません。 実際に住宅を売却する際には、売却を依頼した不動産会社が物件情報を「レインズ（不動産情報ネットワーク）」と呼ばれる専用サイトに登録します。そのため、依頼する不動産会社の規模による優劣は特にないといわれます。査定を依頼して、高額査定を出してきても、それで売れるとは限りません。最後は担当者の人柄や経験、仕事ぶりで満足度が変わるように思います。 売却時には、次のようなコストがかかります。 仲介手数料：不動産売却価格の3％+6万円＋消費税 印紙税：不動産売買契約書に収入印紙を貼り、割印。1,000万円超5,000万円以下で1万円など。 登記費用：住宅ローンが残っていて「抵当権抹消登記」を行う場合は登記費用がかかります（登録免許税と司法書士の報酬） ハウスクリーニング費：広さや依頼する人数により5万～15万円程度。自分で行えば無料。 引越費用：業者や荷物の量、移動距離、サービス内容で異なります。数万円～数十万円まであります。 なお、売却後は家がなくなりますが50代であれば新たに住宅ローンを借りて今後の生活に合わせた家を購入する、賃貸住宅を借りるなどの選択を取ることが可能となりますので、売却する際には併せて考えておく必要があります。 ＜持ち家を売却（仲介）＞のポイント 仲介で個人に売却して現金化 物件の場所は問わない 入手できる金額は5,000万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却のためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 納得できる価格で売却しようと考える場合、時間がかかる 不動産会社へ売却する 持ち家を売却して現金化する際、仲介で個人間の売買を行うには時間がかかりすぎる場合には、不動産会社に買い取りを依頼する方法もあります。仲介で売却する場合と異なり、時期などに関係なく、しかもスピーディに売却することができます。ニーズさえあれば、物件の場所は問われません。 ただし、不動産会社が買い取る際には、市場価格の6～8割程度になります。時価5,000万円の物件の場合、3,500万円前後の売却額となる可能性が高いでしょう。不動産会社は、買い取った物件をリフォームやリノベーションをして付加価値をつけて再販して利益を得ているためです。 一方で、相手が不動産会社のため、売却時にかかるコストのうち、仲介ではないため仲介手数料がかからず、不動産取得税や登録免許税は不動産会社の負担になり、登記費用も不動産会社の負担になります。また、リフォームなどを行うことから、ハウスクリーニングもせずに売却できるといったメリットもあります。 仲介で売却する際と同じく、売却後は家がなくなりますので新たな家を購入する、賃貸住宅を借りるなど考えておく必要があります。 ＜持ち家を売却（不動産会社）＞のポイント 不動産会社の買い取りで現金化 物件の場所は問わない 入手できる金額は3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却のためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 スピーディな売却が可能 賃貸に出し、毎月一定の収入を得る 自宅を賃貸に出すことで、収入を得ることもできます。全国どこでも可能ではありますが、立地や不動産のタイプなどが、賃貸ニーズに合っていることが大前提です。 入手できる資金は、表面利回り4～5％と仮定した場合、年200万円～250万円。仮に同条件で20年借り手がついたとすると、4,000万円～5,000万円になり、しかもその時点の住宅の評価額分の価値が残ります。 自宅を賃貸に出すには、まずは自分たちが住む場所を確保して引越さなくてはなりません。また、貸出しができるようにリフォームをしたり、ハウスクリーニングを行ったりする必要があり、実際に家賃収入が発生するまでには、最低でも1カ月～3カ月以上（賃借人が見つからないと長期化する場合も）はかかります。そのため、ある程度の資金的ゆとりや時間的ゆとりが必要です。 ＜賃貸に出す＞場合のポイント 自宅を賃貸に出すことで資金を作る 場所は限定されないものの、賃貸ニーズがあることが大前提 入手できる資金は表面利回り4～5％と仮定した場合、年200万円～250万円 賃貸に出すためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 家賃収入が発生するまでには、最低でも1カ月～3カ月以上かかる（賃借人が見つからないと長期化する場合も） 不動産担保ローンでまとまったお金を借りる 不動産担保ローンとは、不動産を担保にして借りるローンのことです。実際には、担保となる不動産に抵当権を設定して借り入れをします。土地や一戸建て、マンション等が対象ですが、物件の立地は流動性の高い主要都市に限られる金融機関が多いようです。。 通常は本人名義の不動産が対象ですが、金融機関によっては配偶者や親名義の不動産でも担保にできるところもあります。使途が限定されないフリーローンですが、事業資金としては使えないことが多いようです。 不動産担保ローンの特徴としては、次のような点が挙げられます。 無担保のカードローンに比べ低金利で利用できる 借入限度額が大きい（時価5,000万円の場合、約3,500万円の借入が可能） 最長35年など長期で借りることもできる 一方で、次のような点に注意が必要なことも押さえておきましょう。 不動産の評価や審査に時間がかかり、融資実行まで1週間～１カ月程度かかる 不動産を担保とするため、事務手数料や不動産鑑定費用、印紙代、抵当権・根抵当権の登記費用などがかかる 返済不能になると担保不動産が処分される 完済時の年齢が70歳までなどと上限を設けている金融機関もある ＜不動産担保ローン＞のポイント 所有する不動産を担保にお金を借りる 物件の場所は主要都市に限られる 入手できる金額は3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 融資実行まで1週間～１カ月程度かかる 完済時の年齢が70歳までなどと上限を設けている金融機関もある リースバックで持ち家を売却し、賃貸する 「リースバック」とは、自宅をリースバック専門の不動産会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料（家賃）を支払って元の自宅に住み続ける仕組みです。売却代金は一時金で受け取ることができ、使途に制限はありません。物件の立地は流動性の高い主要都市に限られ、リースバック会社によっては、最低物件価額が設定されている場合もあります。借地は対象外の不動産会社もありますので注意が必要です。 売却代金を受取るのは、2週間～1カ月程度と早めです。しかも、引越さずにこれまでの住まいに住み続けられる点は、突発的な事態に見舞われている状況下では大きなメリットと言えそうです。ただし、リースバックでは自宅を売却するため、所有権はなくなります。 売却価額は相場よりも低めで、時価5,000万円の物件の場合で最高3,500万円程度です。物件は買い戻すこともできますが、その際は通常、売却価額よりも高めになります。また、毎月の家賃（リース料）には、固定資産税や火災保険・地震保険料、マンションなら管理費・修繕積立金も含まれ、やや高めの水準になる場合も。 対象となる人の年齢条件が「50歳以上」などと設定されていたり、全く設定がなかったりと、リースバック会社によって細部が異なりますので、確認して利用しましょう。職業や年収などの条件は厳しくなく、年金収入のみの人でも利用できます。 ＜リースバック＞のポイント 自宅をリースバック会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料（家賃）を支払って元の自宅に住み続ける仕組み 物件の場所は主要都市に限られる 入手できる金額は最高3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却代金を受取るのは２週間～１カ月程度かかる リバースモーゲージでお金を借りる 自宅に住み続けながら、自宅を担保にして一時金や月々の生活費を借りる仕組みが「リバースモーゲージ」です。一部の金融機関で扱っています。利用できる年齢は55～65歳以上などと高めです。何かの事情で資金不足になった人のほか、住宅ローン残債の返済から解放されたい人、夫婦の一方が入院したときに入院費用や生活費の不足分などを補うといったときにも利用できます。 借り入れには、毎月（または毎年）一定額の融資を受ける「年金型」、一時金としてまとまった金額を一括で借りる「一括融資型」、必要なタイミングで借りる「枠内自由引出型」があり、金融機関によって異なります。 リバースモーゲージは、金融機関によって、エリアや不動産の種類、最低評価額が決められていることがあります。エリアは首都圏中心と限定されていることが多く、不動産の種類も一定評価額以上の戸建てが中心であることが多くなっています。他にも、相続人全員の同意がないと利用できないなど、借入要件が厳しめです。 なお、リバースモーゲージを利用するには、1週間～１カ月程度かかります。時価5,000万円の不動産だった場合で、最高3,000万円程度までの借入ができます。実際には、「年100万円」「毎月8万円」などといった借り方もあります。利息だけを毎月返済するのか、借入期間は全く返済せずに満期や亡くなったときに住宅を売却して返済するのかなど、契約で異なります。 また、相続人全員の同意が必要であったり、連帯保証人を求められたりすることもあります。「55歳以上」など年齢制限があり、それより低いと利用できません。 あらかじめ設定した契約期間が満了したり、利用者が亡くなったりしたときに、自宅を売却して返済します。返済後に残金があれば遺族に支払われますが、逆に、売却しても残債が残る場合は遺族に請求がいく場合があります（リコースタイプ）。最近は、残債があっても請求されないノンリコースタイプも増えています。 ＜リバースモーゲージ＞のポイント 自宅に住み続けながら、自宅を担保に一時金や月々の生活費を借りる仕組み 物件の場所は首都圏等に限られる 入手できる金額は合計で最高3,000万円程度（時価5,000万円の物件の場合） リバースモーゲージで資金を入手するには１週間～1カ月程度かかる 利息だけを毎月返済するタイプもある 設定した満期や亡くなったときに住宅を売却して返済する まとめ 以上、自宅を活用して資金を生み出す方法と目安額、それぞれの概要などを見てきましたが、それを整理したのが下表です。 どの方法が自分に合っているのかは、どれくらいの資金が必要で、どれくらい急いでいるのかなどによっても異なります。また、物件の状況（築年数、所在地、戸建てなのかマンションなのか）によって、一部の方法に利用が限られる場合もあります。 さらに、借り入れの場合は、実際に適用される金利も1つの判断材料となるかもしれませんし、自身の収入状況によっては利用できない場合もあります。 まずは各サービスを提供する会社に問い合わせをした上で、希望する方法が選択肢として選べるのか、手にできる資金の金額はいくらなのか、下記のような比較表を作成し、どの方法がご自身の状況に最適なのかを見極めることをお勧めいたします。 表 自宅を活用して資金を生み出す方法 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス リースバックならSBIスマイル お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックと不動産担保ローンの違いとは リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適...記事を読む 【FP解説】不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いとは？ 「預貯金が十分にはなく、まとまったお金が用意できない」といった悩みを持つことがあるかもしれません。そんな時、持ち家であれば、不動産を活かしてお金を捻出できないか？と思う人もいるのではないでし...記事を読む
急に親の体調が悪化して、いろいろな準備もままならないままに葬儀に突入する話はよく聞きます。そんな折、葬儀費用を捻出するのにいくつかの方法がありますが、それらを知らずに慌てて行動してしまうと、後で悔やまれることになりかねません。 この記事では、急な葬儀費用でも対処できる方法と、ローンを利用する場合の選択肢についてご紹介します。 [ご相談者 Aさん] 52歳男性。離婚して一人で生活。子供はいない。 親の体調が思わしくなく、2年前より地元にUターンをし、副業として家業の手伝いをすることになった。 その際、一人っ子なので、実家と貸家を生前贈与してもらって、相続時精算課税制度を適用した。 （１）喪主として、葬儀準備で200万円程度が必要に Aさん：一昨年から地元にUターンして暮らし始め、家業の手伝いをしてきましたが、先日、父が他界しまして・・・。 FP吹田：それはご愁傷様です。Uターンされた際は、ご実家には、お父様の他、お母様もいらっしゃったのですか？ Aさん：いえ、母は3年前に亡くなりまして、それで父も一気に体力が低下したようでした。一人っ子の自分が喪主になるのですが、葬儀費用を調べたら、どうやら200万円程度はかかりそうです。 FP吹田：喪主として、悲しみも大きい一方で、ご葬儀の準備も、資金面含めて大変ですよね。ご葬儀はいつ頃の予定ですか？ Aさん：火葬場が混んでいるらしく、10日後になります。多少は香典があるとはいえ、それまでに葬儀費用をどうやって揃えたらいいか、それが気がかりです。実は、父の銀行預金口座が凍結されてしまいました。 FP吹田：なるほど。ご葬儀は10日後なのですね。銀行口座が凍結されているとのことですが、本来、亡くなられた方の銀行口座のお金を引き出すのは、遺産分割協議が成立して相続手続をしてからになってしまいます。ただ、2019年7月以降、遺産分割協議が成立する前でも、仮払いができるようになりましたが…。 Aさん：仮払いですか。うちはやったほうがいいでしょうか？ FP吹田：まず、仮払いには3つの方法があり、次の（２）が比較的取り組みやすいと言われています。 （１）相続人全員の同意書を金融機関の窓口に提出して申請する （２）他の相続人の同意なく金融機関の窓口で申請する （３）家庭裁判所に申し立てる Aさん：なるほど。残高は全額を仮払いできるのですか？ FP吹田：（１）のように同意書があれば、全額引き出せますが、（２）で同意書がない場合は、一定の上限額が設けられています。その上限は、法務省令で、一つの金融機関から仮払いを受けられる金額の上限150万円の範囲内で計算された額になっています。なので、一つの銀行では、おっしゃる葬儀費用全額を賄いきれるとは言えないようですね。 Aさん：上限額があるのですね。うちは、一つの金融機関しかないし、半年前からの医療費でかなり使ってしまって残高が少なく、実は入院費の支払いも残っています。やはり仮払い手続きをしても解決しないような気がしてきました。それに、恥ずかしながら、自分の生活で精一杯で、手元資金があまりないので、あとは、カードローンとかくらいしかないでしょうか？ （２）ローンという選択肢でも、しっかり情報の比較を FP吹田：そうですか。カードローンは確かに即日融資されるなど、手っ取り早いかもしれません。しかし、何より金利が高いのと、毎月返済額と返済日の設定のみで、具体的な返済期限が設定されていないので、計画的にしないとずるずると延びてしまい、今後の負担が心配です。何か不動産はお持ちでしょうか？ Aさん：えっと、父から生前贈与された実家と貸家があります。 FP吹田：なるほど、亡くなられたお父様の財産を相続されていてよかったですね。生前贈与されたAさんご自身の不動産を担保に借入をされる方法があるかと思います。不動産担保ローンと一般的なカードローンの特徴をこちらに一覧にしてみましたので、ご参考ください。 【表】不動産担保ローンとカードローンの違い 不動産担保ローン カードローン（無担保型） 担保不動産なし 金利低め（1ケタ台が多い）高め（2ケタ台も多い） 借入期間長期可能設定なし※1 融資までの時間1週間程度即日可能 対象者所有者本人のほか、家族でも可能本人 保証原則不要※2不要 ※1 基本的に毎月返済額と返済日のみ設定します。 ※2 担保提供者など保証人を必要とする場合もあります。 Aさん：そうか、自分の名義になった不動産なら、不動産担保ローンがいけるかも。金利が低めになることが何よりホッとします。 （３）手続きなど余裕をもって、複数を使い分けする方法も FP吹田：気になるのはスケジュールですね。不動産担保ローンは、審査があるので、融資されるまで数日から1週間程度の時間がかかります。なので、早めに行動されるのがよいかと思います。 Aさん：確かにギリギリだと不安ですね。 FP吹田：間に合うか気になるようでしたら、例えばですが、つなぎ的にカードローンを使う方法もありかと思います。その場合は、不動産担保ローンがOKになったら、すぐにカードローンから借り換えをすれば、カードローンの金利負担も抑えられ、ずるずると完済が延びるリスクも避けられるでしょう。 Aさん：なるほど。その手がありましたか。では、自分名義の不動産を担保にして、不動産担保ローンに申し込んで、状況に応じて、いざというときにカードローンをつなぎに使うというプランで進めてみます。 FP吹田：そうですね。なお、不動産担保ローンを組む際は、必要な借入金額をどのくらいの期間で返済していくか、将来の暮らし方を踏まえて考えていくことが大事です。 Aさん：といいますと？ FP吹田：Aさんは、一人っ子でいらっしゃるとのことですが、今後も、思い出のご実家でずっと暮らすご予定でしょうか？それとも、遺産相続手続きがすべて終わって、落ち着かれたら、別のエリアなどに拠点を移す可能性もあるのでしょうか？それによって、不動産を売却される選択肢も出てくるかもしれないと思いまして。 Aさん：確かに、落ち着いたら、不動産を売却するかもしれません。自分ひとりでは、この広い土地のメンテや家業を全部できませんから。もし、売却するのなら、その代金で不動産担保ローンもすぐに清算できそうですが、不動産担保ローンは、どのくらいの期間で考えておいたらよいでしょうか？ FP吹田：例えばですが、このようなシミュレーションページがあります（シミュレーションページはこちら）。ここで、借入300万円、金利年率6.5％、返済期間を10年として試算すると、毎月返済額が34,065円ほどになりです。Aさんは今52歳でいらっしゃるので、10年以内には何らかの方向性がみえてくるのではないでしょうか？5年経過時点でも、方向性がわかれば、不動産の売却などで繰上返済をしてもよいと思いますし、月3万円程度であれば、無理なく、今後の生活設計の変更にも対応できるのではないでしょうか？ Aさん：なるほど。とってもイメージしやすくなりました。5年はあっという間かもしれず、期間10年くらいまでなら、自分も何かを決断できるかと思います。 まとめ 葬儀費用を捻出したい場合の選択肢 〇親の金融機関口座からの仮払い ・相続人全員の同意書がなくても、金融機関の窓口申請で仮払いできるが、150万円の範囲内で一定の計算額が上限。 ○カードローンの可能性は？ ・即日融資されるが、金利が高い。 〇不動産担保ローンの可能性は？ ・不動産を担保にするので金利が低め。 ・審査に時間がかかるので、カードローンをつなぎ的に活用して不動産担保ローンに借り換える方法もある。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 社会人の留学費用調達に教育ローンと不動産担保ローンを比較 大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもでき...記事を読む 【FP相談事例】国際結婚の婚活・結婚・住まいの費用に困ったら まじめに仕事に専念してきて、結婚のタイミングを逃してしまった男性も多いのではないでしょうか？いざ落ち着いて、結婚を考えようと思ったら、女性とはなかなかご縁がなく、子供などは絶望的と悩む声も実...記事を読む
団塊の世代に対して調査を実施 団塊の世代に聞いた住宅事情と老後資金～団塊の世代に対してアンケート調査を実施～ 団塊の世代とは、1947年（昭和22年）～1949年（昭和24年）に生まれた世代で、この時代は第一次ベビーブームが起きた時期であり、日本経済においては、第二次世界大戦後の高度経済成長、バブル景気を経験している世代でもあります。 年齢で言うと、70～72歳（2019年12月現在）にあたる方々になりますが、彼らが活躍した時代と現代では、産業や技術の進歩だけではなく、価値観も大きな違いがあります。 そこで、この記事では、持ち家に住む団塊の世代の方々の住宅事情や老後に関してのアンケート調査を実施しました。 以下、アンケート結果は、「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマに分けて紹介します。 【回答者】持ち家に住む団塊の世代（70～72歳、2019年12月24日時点） 111名 【回答期間】2019年12月24日～2019年12月25日 ※すべての回答ではなく回答が有効なものとなります。 【回答者の居住地】 2つのテーマのアンケート結果を紹介する前に、団塊の世代の方が、何歳まで生きていたいかを聞いてみました。 設問：人生100年時代と言われていますが、あなた自身は何歳まで生きたいと思いますか？ 「85歳まで」が一番多く22.4%、次いで「80歳まで」が20.6%、「90歳まで」が17.8%、という結果になりました。 「あまり生きたいと思わない」「75歳まで」を合わせると13.1%、一方で「100歳まで」「それ以上」を合わせると17.8%となっています。このことから、比較的長生きしたいと思っている方は多いと言えるのではないでしょうか。 それでは、最初のテーマである「団塊の世代の住宅事情」について紹介します。 団塊の世代の住宅事情 設問：あなたの住んでいる物件の種類を教えてください。 「戸建て」が73.8%、次いで「大規模マンション（200戸以上）」が10.3%、「中規模マンション（50～200戸未満）」が8.4%、「小規模マンション（50戸未満）」が6.5%となりました。 タワーマンション(高さ150ｍ以上のもの)に関しては、1970年代頃（団塊の世代が20代半ば～後半）から建設が始まったこともあり、今回のアンケート調査では、タワーマンションを購入された方はいませんでした。 設問：あなたが今住んでいる物件はいつ購入しましたか？ 「30代」が25.2%、次いで「40代」が23.4%、「50代」が16.8%という結果になりました。 設問：あなたが今住んでいる物件のローンはいつ払い終えましたか？ 「50代」が29.9%、次いで「60代」が24.3%、「現金で購入した」が21.5%となりました。 50代までに住宅ローンを払い終えた方が61.6%もいたことは、非常に興味深い結果と言えます。 人生100年時代と言われている一方で、2009年から住宅金融支援機構によって最長50年の住宅ローンが登場し、それを機に、多くの金融機関で40年以上の返済期間の住宅ローンが取り扱われるようになりました。このことを考えると団塊の世代で50代までにローンが完済している割合が6割超というのは、今よりも返済期間がかなり短かったと言えるでしょう。 また、比較材料はありませんが、現金で住宅を購入した方が、20%超もいることは、バブル景気を経験した世代の特徴かもしれません。 次からは、「団塊の世代の老後の資金」について紹介します。 団塊の世代の老後の資金 設問：今後、公的年金以外に、老後資金はどれくらい必要だと思いますか？ 「1000～2000万円未満」が24.3%、次いで「わからない」が19.0%、「2000～3000万円未満」が15.0%という結果になりました。 この背景には、金融庁が2019年6月3日に公表した金融審議会の市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」の内容が世間的に大きく取り上げられ、「老後資金2000万円」問題として話題になったこともあると考えられます。 次に、そうした資金への蓄えがあるかどうかを聞いてみました。 設問：あなたは前問で答えた老後資金に対して十分な備えがありますか？ 「ない」と答えた方が6割超の61.7%、「ある」と答えた方が38.3%という結果になりました。 次に、「ある」と答えた方にどうやってその資金を蓄えたのか、「ない」と答えた方に今後どうやってその資金を確保しようと考えているかを聞いてみました。 設問：前問で「ある」と答えた方にお聞きします。どうやって備えましたか？ 「預貯金」が80.6%、次いで「退職金」が64.5%、「保険」「株式」が38.7%と続きました。 「退職金」の割合が多いのは、日本固有の慣行である終身雇用がまだ残っている時期に退職を迎えた方が一定数いたからだと考えられます。 また、「株式」の割合が多いのはバブル期の株式投資ブームで、株式投資が身近な存在であり、経験者が多いことが想像できます。 設問：前問で「ない」と答えた方にお聞きします。どうやってその資金を確保しようと考えていますか？ 「これからも働く」が圧倒的に多く60.0%、次いで「当てがない」が26.0%、「不動産の売却」が12.0%という結果になりました。 「これからも働く」という方が多いのは、現在、高齢者を積極的に採用する企業が脚光を浴びてメディアに頻繁に紹介されているなど、老後でも高齢者が働ける環境になっていることが要因のひとつではないでしょうか。 また、「当てがない」という方が2割以上いるという点は、非常に興味深いと言えます。 まとめ 今回は、団塊の世代に対して「団塊の世代の住宅事情」と「団塊の世代の老後の資金」の2つのテーマについて調査しました。 住宅については、当時景気が良かったこともあり、今と比べて圧倒的に戸建て住宅に人気があったようです。また、住宅ローンが今と比べて短い期間で設定されていることもわかりました。住宅を現金で購入する方が2割もいたのは、この世代ならではのことだったのかもしれません。 また、老後の資金については、まだ確保できていない方が多く、「これからも働く」「当てがない」と考えている方が8割以上いることがわかりました。老後については考えるべきことがまだまだありそうです。 お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産のプロが選ぶタワーマンションの価値が上がる場所とは？ タワーマンションに関する調査を実施 東京近郊のタワーマンションで一番価値が上がるエリアは? ～ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳に...記事を読む 不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは？ 不動産価値に関する調査を実施 東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ～ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くな...記事を読む
まじめに仕事に専念してきて、結婚のタイミングを逃してしまった男性も多いのではないでしょうか？いざ落ち着いて、結婚を考えようと思ったら、女性とはなかなかご縁がなく、子供などは絶望的と悩む声も実際よく聞きます。 この記事では、そんな悩みを払しょくすべく、稼業を継いで、国際結婚に前向きに行動する48歳の男性の例をご紹介します。 [ ご相談者 Kさん ] 48歳 男性。独身で、実家の印刷会社を継いだ。 一人息子で、自分の跡継ぎなど結婚への圧力が強く、婚活で苦戦していたが、年齢の差を嫌がることなく会ってくれる国際結婚に方針を変更。 結婚後は、実家の離れを少しリフォームして住む予定。 まずは、仲人さんとともに海外を往復して手続きをする費用やリフォーム費について相談したい。 子供が欲しい婚活で気になる年齢差、国際結婚は年齢関係なく可能性あり Kさん： 実家の稼業のことでいろいろあって、この歳になるまで忙しく、結婚を本気で考えてこなかったのですが、一人息子だし、やっぱり子供が欲しいと思って婚活をしています。 FP吹田：なるほど。実家の印刷業を継がれて、今は落ち着かれたのですね。お子さんを希望される結婚の場合、やはりお相手は、年下の方をお探しなのでしょうか？ Kさん： はい。でも、この年齢まで仕事に専念してきたこともあり、なかなか良いご縁に恵まれませんでした。事業も小さな印刷会社ですし。そこで、仲人さんのご紹介で、国際結婚に切り替えました。タイやフィリピンなどですが、そちらの女性は年齢を気にせず、日本での生活を楽しみにしてくれるようなのです。 FP吹田：なるほど。日本は治安もよく、清潔だし、真面目で働き者だから日本人男性は人気があるというのは私も聞いたことがあります。今後、ご実家の事業も、仮に海外展開の可能性があれば、国際結婚がビジネスにも相乗効果をもたらすかもしれませんよね。 Kさん： はい、印刷業だって今までの延長ではダメで、日本以外のルートや新技術にも目を向けているので、ちょうどいいかとは思っています。先日も、現地のお見合いで何より新鮮で、新しいエネルギーに感動し、国際結婚で幸せになりたいと本気で思ったほどです（照れながら）。あとはお金の問題ですね。 FP吹田：なるほど、気持ちの面では不安はなく、前向きそのものですね。お金についてはどのようなことが気になるのですか？ 不動産担保ローンと住宅ローンの違いって？ Kさん： 国際結婚は、現地でのお見合いや渡航費用の他、国ごとの手続きなどから、式などの結婚費用まで入れて全体として500万～600万円程度はかかると言われています。そのうち一部は納付済みですが、日本で暮らす際の環境整備として、住まいの一部をリフォームすることも考えないといけないと思っています。 FP吹田：住まいのほうは、どなたの名義になりますか？ Kさん： 実家の離れで、まだ父親の名義です。いずれ自分が相続する予定ではありますが。リフォームの予算もまだわからず、国際結婚の諸費用と合わせて余裕を持たせて捻出できればと思っているのですが、これだと住宅ローンやリフォームローンは無理でしょうか？ FP吹田：そうですね。住宅ローンやリフォームローンは資金使途がどうしても限定されるので厳しくなりそうです。住宅ローン・リフォームローンのほか、資金使途の制限が少ない不動産担保ローンの３つを比較してみましたので、ご覧ください。 不動産担保ローンと住宅ローン・リフォームローンの違い 不動産担保ローン 住宅ローン リフォームローン 担保 不動産 選択できる場合が多い 資金使途 制限が少ない 自宅の購入・増改築に限る 住宅の増改築・改装と付随費用に限る 対象者 所有者本人のほか、家族でも可能 購入・所有者本人で安定収入など信用がある人 所有者本人や家族で、安定収入など信用がある人 住宅ローン控除 なし※ あり なし ※購入を伴う場合は住宅ローン控除の対象となります。 Kさん： 不動産担保ローンですか。資金使途の制限が少なく、担保とする不動産が父の名義の不動産でもよいということですね。 FP吹田：はい、ご家族の所有の不動産も有効活用できるローンです。住宅ローンはいわゆる不動産担保ローンの一部で、担保がご自身名義の自宅に限定されていると思っていただくとよいかと思います。 Kさん： わかりました。さすがに借入が何千万もいくほどではないと思うので、借入期間も住宅ローンのように長期ではなく、短めに考えられると思います。 FP吹田：あと住宅ローンとの大きな違いとしては、不動産担保ローンは、所得税や住民税が軽減される住宅ローン控除が適用できない点が挙げられます。 Kさん： それは問題ありませんよ。おそらく借入は１千万円弱で期間も１０年くらいで返せる程度と思うので、影響もないかと。 FP吹田：ご自身で優先順位をしっかりとお考えなのはさすがです。考えてみると、結婚も人生で最大の投資ですものね。 Kさん： はい、まさにそう思います。自分の人生がパートナーとともにいろいろチャレンジできるものになるなら、そこにはしっかり初期投資をしてよいと思っています。 FP吹田：それを聞けて良かったです。住まいのリフォームなど具体的なプランについては、お父様ともご相談されて決められると思うので、今の想いや将来のビジョンをぜひご家族と共有されるとよいと思います。 Kさん： わかりました。資金準備の選択肢があるとわかって、ホッとしました。不動産を担保にする場合は、当然、父にも協力を仰ぐことになるので、しっかり話すことにします。 FP吹田：はい、不動産担保ローンは、ご自身が所有していない物件を親族等から担保に提供してもらう場合は物上保証人になって頂く必要がありますし、場合によっては連帯保証人を求められることがあるので、最終的には取り扱い担当者にも確認してくださいね。 Kさん： はい、父親に迷惑をかけるようなことはしたくないので、しっかりと家族に相談して、担当者にも問い合わせてみます。 まとめ 国際結婚に伴う費用や住まいのリフォームをまとめて資金調達したい場合 住宅ローンやリフォームローンの可能性は？ ・資金使途が住宅購入や改築に関するものに限定されてしまうため一般的に厳しい。 不動産担保ローンの可能性は？ ・資金使途の制限が少なく、可能性大。 ・担保にできる不動産は家族所有まで幅広い。 ・ただし、住宅ローン控除は適用されない（購入を伴う場合は住宅ローン控除の対象となります）。 ・仮に返済できなくなった場合、担保とした不動産を失うことになるので、担保提供者などの保証人を必要とする場合があることに注意。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 不動産担保ローンと住宅ローンの違いとは 自宅を購入するとき、住宅ローンを利用する人が多いでしょう。しかし、外国人や自営業の人など、民間の金融機関の住宅ローンを申し込んだものの、審査に落ちた人もいるかもしれません。そのような時に、不...記事を読む 社会人の留学費用調達に教育ローンと不動産担保ローンを比較 大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもでき...記事を読む
老後の資金作りや副業として、不動産投資を始める会社員が増えています。マンションやアパートといった投資物件は、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。一方で、不動産投資に興味はあっても、投資経験がないと何から始めたらいいかわからないのではないでしょうか。 不動産投資は投資金額が高額なので、その資金を多額のローンで賄う場合は、大きな損失を抱えるリスクもあります。不動産投資に取り組むのであれば、しっかりと準備をしたうえで始めることが大切です。この記事では、不動産投資を始めるための事前準備と基礎知識の学び方について解説します。 不動産投資を始めるための事前準備 不動産投資を始める前に、事前準備として以下4つに取り組んでおきましょう。 不動産投資の基礎知識を習得する 実際に投資物件を購入する前に、まずは不動産投資の基礎知識を習得することが大切です。不動産投資で成功するには、安定して家賃収入を得られる物件に投資する必要があります。万が一、不動産会社に収益性の低い物件を勧められた場合に、知識がないと物件の良し悪しを判断できません。 しかし、経験がなくても知識があれば、投資すべき物件かどうかは判断できます。不動産投資は物件選びに失敗すると大きな損失を抱えるリスクがあるので、基礎知識の習得は必須です。基礎知識の学び方については、後ほど詳しく解説します。 投資資金を貯める 不動産投資は投資金額が高額なので、ある程度まとまったお金が必要になります。金融機関の融資を利用することもできますが、仮に物件価格の全額を融資で賄う（フルローン）場合であっても、諸費用は用意しなくてはなりません。 物件価格が比較的安いワンルームマンションでも、都内の物件なら諸費用だけで100万円程度かかることもあります。多額の借金はリスクが高くなるので、融資を利用する場合でも、諸費用や頭金を用意できるように投資資金を貯めておきましょう。 転職はしないで収入を増やす（安定した企業に勤務している場合） 不動産投資では、金融機関の融資を利用して物件を購入するのが一般的です。勤務先や年収、勤続年数などの属性によって、金融機関の審査結果は変わります。たとえば、東証プライム上場企業などの安定した企業に勤務している場合は、融資してもらえる可能性は高くなります。 しかし、転職して勤続年数が短いと、金融機関の評価が下がって審査に通らなくなるかもしれません。安定した企業に勤務している場合は、転職はしないで収入を増やすことに取り組みましょう。 収入を減らさずに安定した企業へ転職する 現在の勤務先によっては、収入を減らさずに安定した企業へ転職するほうが有利なケースもあります。たとえば、創業したばかりの企業や業績不振の企業に勤務していると、安定収入がないとみなされて、融資審査に通らない恐れがあります。 しかし、勤務先が安定した企業であれば、たとえ勤務年数が短くても、金融機関からの評価は高くなります。現在の勤務先では融資を受けるのが厳しいと思われる場合は、なるべく収入を減らさずに安定した企業への転職を検討しましょう。 不動産投資の基礎知識の学び方 ここでは、不動産投資の基礎知識を学ぶ方法を4つ紹介します。 不動産投資に関する本を読む 不動産投資の基礎知識を学ぶなら、まずは不動産投資に関する本を読むのがおすすめです。タイトルに「教科書」という言葉が入っている初心者向けの本や、個人投資家の成功体験が書かれたものなど、さまざまな内容の本が出版されています。また、ワンルームマンションやアパート一棟、戸建て、競売物件など、物件の種類で分類することもできます。 まずは、基礎知識が学べる初心者向けの本を1冊読んでみましょう。著者によって投資方法や考え方は異なるので、数冊読むとさらに理解が深まります。ただし、「～億円の資産を築いた方法」のようなタイトルの本は、多額の借金をして物件を購入していることが多いので注意が必要です。 不動産投資サイト・ブログを読む 不動産投資サイトやブログは基礎知識だけでなく、最新情報や投資家の体験談を無料で読めるのが魅力です。1記事あたりのボリュームは少ないので、空いた時間にパソコンやスマートフォンから気軽にチェックできます。ただし、個人ブログは本当に正しい情報なのか判断できないこともあるので、参考程度に読むのがいいでしょう。不動産投資サイトやブログは本と併せて読むことで、基礎知識を深めることができます。また、最近では、Youtubeで不動産投資の解説をする動画も増えているため、動画を活用するのもおすすめです。 セミナーに参加する 不動産投資の基礎知識を学ぶには、セミナーに参加する方法もあります。セミナーは講師が直接説明してくれるので、ひとりで学ぶのが苦手な方でも理解しやすいのがメリットです。また、不動産会社によっておすすめの物件や地域は異なるので、複数のセミナーに参加することで、自分に合った投資方法を見つけやすくなります。 セミナー終了後は、個別の無料相談会が行われ、非公開物件などを紹介されることもあります。ほとんどの不動産会社は強引な勧誘を行いませんが、物件購入を強く勧められる可能性もゼロではありません。主催会社やセミナーの評判について、事前に確認してから参加しましょう。 不動産投資を始めている人の話を聞く 友人や知人など、周囲に不動産投資を始めている人がいれば、直接話を聞くのもおすすめです。基本的に不動産会社は物件を購入してほしいので、不動産投資のメリットを強調して説明する可能性があります。 しかし、利害関係がない友人・知人であれば、本やセミナーではわからない不動産投資のデメリットや注意点なども教えてもらうことができます。無理に探す必要はありませんが、可能であれば、実際に不動産投資を始めている人の話を聞いてみましょう。 不動産投資10のリスクとその対策 不動産投資を成功させるには、物件を購入する前にリスクについて理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資における10のリスクと対策方法を紹介します。 空室リスク 不動産投資で最も避けたいのが空室リスクです。投資物件を購入しても、入居者がいなければ家賃収入を得ることはできません。空室リスクを下げるには、利回りだけで判断せず、地域や立地、周辺環境、築年数などを考慮して物件を選ぶことが大切です。たとえば、以下のような物件は、空室リスクが低い傾向にあります。 ・人口が多い首都圏にある ・最寄り駅から近い ・スーパーやコンビニなど生活に必要な施設が揃っている ・築年数が比較的新しい 家賃滞納リスク 入居者がいても、家賃を滞納されてしまうと家賃収入を得られません。仮に入居者が家賃滞納を繰り返しても、入居者の権利は法律で保護されているため、物件所有者の判断で退去させるのは難しいでしょう。 家賃滞納リスクを回避するには、賃貸契約の際に、入居者に保証会社を利用してもらうことが大切です。入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃を立て替えてくれます。また、家賃滞納に強い管理会社を選んで物件管理を依頼すれば、家賃滞納が発生したときに、管理会社が対応してくれるので安心です。 災害（地震・火事・水害）リスク 不動産投資では、地震や火事、水害によって建物が損壊するリスクがあります。地震については、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶと安心です。新耐震基準は「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」とされており、大きな地震が発生しても、建物倒壊を回避できる可能性が高くなります。 不動産投資では物件を売却することも考慮し、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。 火事や水害については、ハザードマップで火事や水害のリスクが低い地域を確認しておくことで、災害に強い地域の物件を選ぶことができます。ハザードマップは物件の所在地である市役所や区役所などのＨＰから簡単に調べることができます。また、もしもの時に備えて、火災保険や地震保険にも必ず加入しておきましょう。 設備（クーラー、風呂）老朽化リスク 不動産投資には、物件の設備が老朽化するリスクもあります。クーラーや給湯器は約10年が交換の目安になり、ワンルームマンションの場合でそれぞれ10万円程度かかります。また、キッチンや風呂など水回りのトラブルで漏水が発生した場合は、下階の損害も補填しなくてはなりません。 入居者の過失の場合、復旧関連費用は全て入居者負担となり、入居者が加入する火災保険（家財保険）から支払われます。賃貸契約時には、入居者に必ず火災保険に加入してもらい、万が一のトラブルに備えましょう。 流動性リスク 不動産投資には、購入した投資物件が売れなくなってしまう流動性リスクがあります。築年数が古い物件や地方の空室リスクが高い物件などは、なかなか買い手が見つかりません。また、首都圏にある駅近のマンションであっても、1階の物件は売れにくい傾向にあります。マンションの1階は比較的日当たりが悪く、防犯やプライバシーの面から敬遠されることが多いからです。不動産投資では物件を売却することも考慮し、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。 信用力低下リスク ローンを利用して不動産投資をしていると、住宅ローンを借りられなくなるリスクがあります。住宅ローンでは、ローンの返済原資は債務者の年収のみです。不動産投資では、空室や修繕によって債務者に自己負担が発生し、住宅ローンの返済に影響が出る恐れが加味され、金融機関は信用力（返済能力）が低下したとみなします。住宅ローンを利用してマイホームを購入する予定があるなら、不動産投資を始めるかどうか慎重に判断しましょう。 金利上昇リスク 不動産投資ローンを利用する場合は、金利上昇リスクがあります。変動金利の場合、金利が上昇すると金利負担が増えて、ローン返済が困難になる恐れがあります。現在は低金利の状況が続いていますが、いつ金利が上昇するかは予測できません。適用金利はやや高くなりますが、金利上昇リスクに備えるなら、固定金利でローンを組むことを検討しましょう。 税金リスク 不動産投資で得られる家賃収入は、所得税の計算上は不動産所得に該当します。不動産所得は総合課税の対象で、給与所得などと合算して所得税が計算されるため、人によっては高い税率がかかります。また、投資物件を売却するときには、売却益に対して税金がかかります。 投資物件の建物部分は、年数が経過すると減価償却によって帳簿価格が下がるので、思った以上に売却益が出て課税されることが多いです。また、物件購入後5年以内の短期売却の場合は、税率が高くなるので注意が必要です。 管理状況悪化リスク 投資先がマンションの場合、管理状況が悪化するリスクがあります。マンションでは、共有部分の清掃や設備点検、大規模修繕への備えとして、毎月管理費と修繕積立金を支払います。しかし、管理組合が機能していないと、修繕積立金の不足や管理費の延滞が発生する恐れがあります。また、入居者が外国人の場合、文化の違いやコミュニケーション不足が原因で、ゴミ出しや騒音、ペット飼育などのトラブルが発生することもあります。 投資物件としてマンションを購入するときは、重要事項説明書などで修繕積立金や管理費などの状況を確認しましょう。また、外国人の入居者に対しても、しっかりと対応できる管理会社に物件管理を依頼することも大切です。 家賃・物件価格下落リスク 不動産投資には、家賃・物件価格が下落するリスクもあります。新築物件の場合、家賃や物件価格にはいわゆる「新築プレミアム」が上乗せされます。最初の入居者に対しては家賃を高めに設定できますが、退去すると中古物件となり、家賃の下落率は高くなります。 また、新築物件は物件価格の下落率も大きく、購入から数年で2割程度下落することもあります。投資物件の家賃や物件価格は、築年数が経過するほど下落率が緩やかになるため、家賃・物件価格の下落リスクに備えるなら、新築よりも中古物件がおすすめです。 投資物件と不動産事業者の選び方 ここでは、不動産投資における投資物件と不動産事業者の選び方について解説します。 複数のセミナーに参加する まずは、複数の不動産投資セミナーに参加することから始めましょう。セミナーを主催する不動産事業者によって、おすすめの投資方法や物件の種類、考え方などは異なります。たとえば、中古ワンルームに強い事業者もいれば、アパートなどの一棟ものに強い事業者もいます。 また、経験・実績が豊富な会社から、設立されたばかりの新しい会社まで、さまざまな不動産事業者が存在します。複数のセミナーに参加して比較・検討すると、選択すべき投資方法が明確になり、自分にあった投資物件と不動産事業者を見つけやすくなります。 身の丈にあった不動産投資方法を選択する 複数のセミナーに参加して情報収集できたら、身の丈にあった不動産投資方法を選択しましょう。収入に対してあまりにも高額な借り入れをするような投資方法はリスクが高く、万が一失敗したときは大きな損失が発生します。しかし、身の丈にあった投資方法を選択すれば、たとえうまくいかなかったとしても、それほど大きな損失を抱えずに済みます。 たとえば、物件価格が比較的手頃な中古ワンルームであれば、不動産投資初心者でも取り組みやすいでしょう。ただし、資産が潤沢にある場合は、最初からアパートなどの一棟ものに投資するのも選択肢のひとつです。 複数の不動産事業者と関係を持つ 不動産投資方法が決まったら、複数の不動産事業者と関係を持ちましょう。担当者との面談では、以下のような点を確認することが大切です。 ・自分にあった投資方法や物件を提案してくれる ・メリットだけでなく、デメリットやリスクも詳しく説明してくれる ・こちらの話をしっかり聞いてくれる ・強引なセールスや勧誘がない セミナーと同じく、複数の不動産事業者を比較・検討します。面談で強引なセールス・勧誘があった場合、その事業者と取引するとトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。また、少しでも違和感を覚える不動産事業者についても、関係を続けるのは避けたほうが無難です。 不動産事業者に物件を紹介してもらう 対応に問題がなく、信頼できそうな不動産事業者を見つけたら投資物件を紹介してもらいましょう。不動産事業者によって、取り扱っている物件の数や種類、地域などは異なります。また、不動産情報サイトには公開されていない「非公開物件」を多く取り扱っている事業者もいます。まずは、不動産事業者が紹介する物件の癖を見抜くことが大切です。紹介された物件は安定した収益を見込めるか、選んだ投資方法に合っているかを見極めましょう。 不動産事業者を選別する 物件を紹介してもらったら、担当者の対応や提案内容、物件の特徴などを比較・検討して、付き合う不動産事業者を選別していきます。担当者の対応や提案内容に問題がなくても、紹介された物件が選んだ投資方法と合っていない場合は、無理に付き合う必要はありません。不動産投資を成功させるために、自分が選んだ投資方法にあった物件を紹介してくれる不動産事業者を選びましょう。 ただし、収益性が高い物件は数が少なく、事業者によっては物件を紹介してもらえるまで時間がかかることもあります。投資方法にあった物件を取り扱っている不動産事業者については、優良物件が出てくるまでじっくり待つことも大切です。 実際の物件を見に行く、周辺の物件を見極める 不動産事業者の選別が終わったら、紹介してもらった物件を見に行ってみましょう。現地では最寄り駅からの距離や物件設備、周辺環境などが、担当者の説明と違っていないか確認します。現地に行って初めてわかる情報も多いので、物件情報だけで投資判断せず、必ず実際の物件を確認しましょう。 また、紹介された物件だけではなく、周辺の物件を見極めることも大切です。周辺にどのような物件があるか、賃料の相場、空室があるかどうかなど、可能な範囲で周辺の物件情報についても確認しておきましょう。紹介された物件と周囲の物件を比較することで、より投資判断をしやすくなります。 投資物件を購入するまでの流れとポイント 不動産事業者からの説明を鵜呑みにするのではなく、紹介された物件を自分で比較・分析したうえで購入判断することが大切です。ここでは、物件の比較表の作成や不動産投資ローンの比較、返済シミュレーションの作成について解説します。 紹介された物件の比較表を作成する まずは、不動産事業者から紹介された物件の比較表を作成しましょう。希望をすべて満たすような優良物件は、それほど多くありません。物件の比較表を作成することで、各物件の良し悪しがはっきり見えてくるのはもちろん、どのような項目を重視して物件を選ぶべきかが見えてきます。比較表で確認すべき主な項目は以下のとおりです。 ・物件価格 ・築年数 ・家賃（空室の場合は想定家賃） ・管理費・修繕積立金（マンションの場合） ・表面利回り ・実質利回り ・間取り・広さ ・賃貸状況（入居中または空室） ・最寄り駅・地域 ・最寄り駅からの距離 ・周辺環境 ・修繕状況（マンションの場合は修繕積立金残高も確認） ・管理会社 収益性の高い物件を選ぼうとすると、利回りだけに注目してしまいがちですが、他の項目も重要です。たとえ利回りが高くても、築年数があまりに古いと空室リスクが高くなるほか、いざというときに買い手がつかない恐れもあります。一方で、築年数が新しいと物件価格が高くなって利回りは低下します。 不動産投資で大切なのは、自分に合った物件を見つけることです。初めての投資であることや投資金額を踏まえて、身の丈に合った物件を選ぶことが大切です。安心して長期保有できるように、物件の修繕状況や管理会社等についてもしっかり確認しておきましょう。 不動産投資ローンを使う場合はローンを比較する 不動産投資ローンを使う場合は、ローンを比較するのも大切なポイントです。金融機関によって融資金額や適用金利、返済期間などの融資条件は異なります。金利や返済期間によって月々の返済額や総返済額は大きく変わるので、ローン選びは不動産投資の収支に大きな影響を与えます。複数の金融機関を比較・分析して、融資条件の良いローンを利用しましょう。 返済シミュレーションを作成する 利用する不動産投資ローンが決まったら、返済シミュレーションを作成します。不動産投資を成功させるには、家賃収入の範囲でローン返済を行い、なるべく自己資金の持ち出しが発生しないようにすることが大切です。通常は定期的に退去が発生するので、満室を前提にせず、退去に伴う費用や入居者募集にかかる費用、修繕費、税金などを考慮しても問題なく返済できるかを見極めましょう。空室率を変更したり、繰り上げ返済の金額を調整したりして、複数の返済シミュレーションを作成すると投資判断しやすくなります。 勝てる条件が整ったら思い切って決断する 物件や不動産投資ローンの比較、返済シミュレーションを行い、勝てる条件が整ったら思い切って物件購入を決断しましょう。不動産投資は、株式や投資信託などの金融商品と比べると投資金額が高額なので、たとえ好条件の物件が見つかったとしても、なかなか一歩を踏み出せないかもしれません。 「やっぱり難しい」と思うなら、無理に不動産投資を始める必要はないでしょう。しかし、不動産投資に取り組んでみたい気持ちがあり、時間をかけて投資物件を探して勝てる条件が整ったのであれば、思い切って決断してみてはいかがでしょうか。 投資物件が見つからない場合の対処法 物件探しに取り組んでも、投資したいと思える物件がなかなか見つからないこともあります。ここでは、投資物件が見つからない場合の対処法を2つ紹介します。 不景気になるまで待つ 投資物件が見つからない場合の対処法1つ目は、不景気になるまで待つことです。一般的に景気がよいときは、不動産価格が上昇して利回りが低下するため、収益性の高い物件は少なくなります。景気は一定の周期で後退と回復を繰り返しているので、好景気の後は不景気になって不動産価格は下落します。焦って投資を始めても成功する確率が低くなるので、投資物件が見つからないときは、投資資金を貯めながら不景気になるまで待ちましょう。 最低半年程度は物件を見続ける 投資物件が見つからない場合の対処法2つ目は、不動産への目利きをつけるために、最低半年程度は物件を見続けることです。不動産事業者から紹介される物件だけでなく、インターネットに掲載されている物件情報もチェックし、気になる物件があれば直接見に行ってみましょう。物件情報を見るときは、自分で作成した比較表を有効活用するのがおすすめです。気になる物件が見つかったときは、比較表に追記してより多くの物件を比較・分析することで収益性の高い物件を見つけやすくなります。 まとめ 不動産投資で物件を購入するときは、紹介された物件の比較表を作成して投資すべき物件かどうかを見極めましょう。不動産投資ローンを比較し、返済シミュレーションも作成したうえで勝てる条件が整ったら、思い切って決断することが大切です。ただし、投資したい物件が見つからない場合は、焦って物件を購入しても成功する確率は低くなるので、「不景気になるまで待つ」「最低半年程度は物件を見続ける」といった方法で対処しましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資ローンの審査はココをみる（１） 賃貸アパートやマンション等の収益物件を担保とした貸出しは、金融機関の不動産関連融資の中では主力商品のひとつです。2013年から始まったアベノミクスによって、国内の金融市場は超低金利状態に突入...記事を読む
大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもできますが、一度社会人になったあとでは資金調達に悩む声をよく聞きます。 この記事では、転職を繰り返してやっと自分の道を見つけ、フランス料理のシェフを目指してフランスで学びたいと願っている29歳のSさんの事例をご紹介します。 [ご相談者Sさん] 29歳男性 転職を繰り返し、今は国内のレストランでアルバイト中。独身。 様々な職に就いたものの、料理の道に進むことに決めた。 現在は見習いだが、フランスへ留学して本格的にフランス料理を学びたい。 （１）社会人でアルバイトに対する教育ローンは狭き門 Sさん：この歳になって、やっと自分の進む道が決まり、フランス料理を習得するためにフランスに留学したいと思っています。ただ、調べてみたら授業料などで370万円かかることが分かりました。貯蓄では到底足りないので、どうしようかと思っています。また、まずは事前に語学学校にも行きたいとも思っています。 FP吹田：なるほど。今はアルバイト中とのことですが、雇用保険に加入されていますか？まず、語学学校の費用については、厚生労働省の指定教育機関なら、雇用保険の教育訓練給付制度を利用すれば、条件によって20％または50％程度の援助を受けられるかもしれません。 Sさん：教育訓練給付制度はアルバイトでも可能なんですか？今のレストランは1年くらい働いているので、まずは聞いてみようと思います。 FP吹田：仮にパートやアルバイトでも、31日以上の雇用見込みがあり、週20時間以上働いている人は対象になりますし、さかのぼって一定期間以上、雇用保険料を払っていれば、給付の要件を満たすことになるので、まずは確認してみてください。 Sさん：わかりました。フランスの留学費用は、この教育訓練給付は該当しないのでしょうか？あとは、教育ローンについても教えてほしいです。 FP吹田：ざっと調べたところ、教育訓練給付制度は日本国内の制度ですし、厚生労働省が指定した国内の教育施設や資格制度が対象のようです。また、教育ローンの多くは、親が子供の高校や大学、専門学校などの学費のために用意した融資で、社会人にとっては使いにくいようです。 Sさん：やはり狭き門ですね。自分でもちょっと調べて、挫折しました。他に何か良さそうな手だてはないでしょうか？ （２）不動産担保ローンと教育ローンを比較すると？ FP吹田：そうですね。ご両親やお祖父様、お祖母様はSさんを応援してくださっているのでしょうか？ Sさん：はい、実は一人っ子で、両親は共働きだったので、同じ敷地にいるおばあちゃんに育てられました。おばあちゃんにとって孫は自分だけなんですよね。よく料理の話もしているので応援してくれると思います。 FP吹田：近くにいらっしゃって、大切なお孫さんとして応援してくださる関係性は素敵ですね。ところでお祖父様は不動産を所有してらっしゃいませんか？ Sさん：おじいちゃんは所有していませんが、おばあちゃんが不動産を所有していると聞いています。 FP吹田：なるほど。もし、お祖母様がSさんを応援してくださる気持ちで、お祖母様所有の不動産を担保にローンを組むことに協力してくださるなら、フランス留学の資金も捻出できるかもしれません。不動産担保ローンは、親族の不動産も担保にできる金融機関もあるので、お祖母様の不動産を担保に、Sさんが契約してSさんが返済するというプランも可能かもしれません。 Sさん：なるほど。それなら、自分もおばあちゃんのためにも頑張れそうです。 FP吹田：しっかり夢を実現するモチベーションにもなりますよね。ここで、不動産担保ローンと教育ローンを比較してみたので、以下をご参考ください。 不動産担保ローンと教育ローンの主な特徴 不動産担保ローン 教育ローン 資金使途の制限少ないあり 債務者所有者本人のほか、家族でも可能留学する本人または保護者で安定収入がある人。本人が社会人の場合、無職だと厳しい。 借入限度物件の担保価値による500万円や1000万円など規程あり 借入（返済）期間短期（1年超）から長期（35年）まで様々3ヵ月から、最長15年・16年が多い 保証人原則不要（担保提供者など保証人を必要とする場合もある）原則不要（収入が少ない場合は、保証人が必要となる） Sさん：なるほど…。教育ローンに比べて、不動産担保ローンは、資金使途も広いのですね。あとは、教育ローンが、社会人で安定収入がないと厳しいというのは、自分の場合やっぱり厳しいなぁと思います。ところで不動産担保ローンを借りる場合、保証人は必要なのでしょうか？ FP吹田：保証人が必要かどうかは金融機関によって異なります。しかし、Sさんのケースのように、ご家族の不動産を担保にする場合は、担保を提供される方に保証人を求めることが一般的なので、詳しくは金融機関に確認する必要があります。 Sさん：わかりました。あと、不動産担保ローンの場合、借入上限はだいたいどのくらいなのでしょうか？ FP吹田：こちらも金融機関によって異なりますが、一般的に担保評価額の6～8割程度と言われています。その範囲内で、まずはSさんがフランスで必要になる金額を無理なく返済できる期間で設計してもらうのがよいのではないでしょうか？ Sさん：はい、明るい光が見えてきました。まずは、今回の件をおばあちゃんや家族に相談してみようと思います。 FP吹田：そうですね。Sさんが大切な一人孫さんで、お祖母様とも仲良くしていらっしゃるのは、大切な財産ですね。 Sさん：やっぱり家族って有難いなぁと思います。両親・おばあちゃんにも感謝しながら、夢をあきらめずにチャレンジしようと思います。 まとめ 留学などでお金がかかる場合の資金調達として、教育ローンの主な特徴・注意点は？ 基本的に親が子のためにローンを組む仕組み。但し、本人自身がローンを組むことも可能。 資金使途や借入限度、期間も金融機関の規定しだい。 債務者の収入が少ない場合、保証人が必要となるケースもある。 不動産担保ローンの主な特徴・注意点は？ 担保にできる不動産は家族所有まで幅広く、本人が借りて返済するプランが可能。 借入限度額は、担保物件の評価額の8～7割程度まで可能で、資金使途も制約が少ない。 返済期間も長期の設計が可能。 もし、返済できなくなった場合、担保とした不動産を失うことになるので、担保提供者などの保証人を必要とする場合がある。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 不動産担保ローンとカードローンの違いとは 不動産担保ローンとカードローンは、資金が必要な際に利用できるローンという点では同じですが、特徴やメリット、デメリットは異なります。それぞれの違いを理解し、不動産担保ローンとカードローンを適切...記事を読む
自分だけでなく、家族がやりたいことを実現するために、急にまとまった資金が必要になることはよくあることでしょう。そんな時、先に住宅ローンの完済などへ充当してしまって手持ち資金が少なく、悩む方も多くみかけます。 この記事では、退職金で住宅ローンを完済した後に、家族を応援するために資金を捻出したいという66歳のFさんの相談事例をご紹介します。 [ご相談者 Fさん] 66歳男性 退職後アルバイト。配偶者を亡くし、一人娘（独身）が近所に住む。 自宅はマンション。昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金が少ない。 娘が知人のカフェを引き継ぎ、室内を一部リニューアルしたいと資金の相談を持ちかけてきた。5～6年後には返してくれるようだが、今、資金の余裕がなくどうしたらいいか？ （１）自宅に住むのは変わらずお金を生み出す更なる方法 >不動産担保ローンの概要についてはこちら >リースバックの概要についてはこちら Fさん： 昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金はかなり減ってしまいました。それでも、アルバイトをしながら、自分の老後のことは何とかできるようにと思ってがんばっています。 FP吹田：住宅ローンを完済されたのですね。アルバイトなどお仕事をされて収入を得続けられることは、経済面だけでなく、人との関わりや生きがいなどにもつながっていく大切なことだと思います。 Fさん： はい、家にじっとしているよりは、よほど充実しています。実は、一人娘がいるのですが、知人から譲り受けたカフェのリニューアル資金を貸してもらえないかと相談を持ちかけられました。5年前に亡くなった妻とともに可愛いがってきた娘なので、なんとか援助したいのですが、手元の資金は少なく、悩んでいます。 FP吹田：なるほど。お嬢様からはどのくらいの資金で、返済についても何かおっしゃっていましたか？ Fさん： はい、500万円～600万円くらいの予算らしく、毎年100万円くらいずつ返すと言われています。実は、娘は証券会社に勤めていた経験もあるので、お金の管理はちゃんとできる方だと思います。 FP吹田：しっかりしているお嬢様ですね。金融機関にお勤めでしたら、銀行からの借入は、審査が厳しく、無担保だと金利が高いのもご存じなのでしょうね。Fさんは、援助して応援したいと思っていらっしゃるのですよね。 Fさん： はい、そうです。今、担保とおっしゃいましたが、せっかく住宅ローンを完済したのだし、自宅を担保にしても住み続けながらお金を捻出する方法ってあるのでしょうか？ FP吹田：はい、いくつかあります。実は、先日、不動産を担保に年金形式で分割借入をしていくリバースモーゲージに関するご相談もあったのですが（詳細はこちらの記事参照「不動産担保ローンとリバースモーゲージ、違いを知って賢く使い分けよう！」）Fさんはまとまった資金なので、他の方法がいいでしょう。ご自宅に住み続けながら、ご自宅を活用して資金を生みだす方法として、不動産担保ローンとリースバックという方法があります。 （２）不動産担保ローンとリースバックの違いは？ Fさん： 不動産担保ローンはイメージがわきますが、リースバックって何ですか？ FP吹田：リースバックというのは、不動産の売却と賃貸の組み合わせで、不動産業者に自宅などの不動産を売却するのですが、そのまま賃貸するというものです。一方、イメージしやすいとおっしゃった不動産担保ローンは、不動産を担保にまとまったお金を借りることです。両方とも特に引越しなども不要で住み続けられるという点は似ていますね。 Fさん： では、違うのはどんなことでしょうか？ FP吹田：決定的に違うのは、所有権です。不動産担保ローンは、抵当権を設定はしますが、所有権は自分や家族など現状と変わりません、一方、リースバックは、売却をするので、所有権は一旦買い取った不動産業者に移ります。その不動産業者と、そのまま賃貸契約をするわけです。 Fさん： 引越しなどはしなくても、権利が変わっているんですね。所有権にこだわるかどうかが一つ目の鍵ですね。 FP吹田：所有権を手放すということは、精神的に寂しく感じる方もいらっしゃいますが、維持費の負担、例えば固定資産税の納税義務や地震や災害での修復などの重荷から解放されるとも言えます。 Fさん： 確かにそうですね。他に、返済などの今後については、どのような違いが出ますでしょうか？ FP吹田：リースバックは、家賃を支払い、将来、資金ができたら買い戻すこともできます。一方、不動産担保ローンは、借入期間中は借入元本と利息の返済をしていきます。 Fさん： なるほど。今の自分だとリースバックで家賃を払ったり、将来買い戻したりするのは資金的に難しそうです。でも、ローンだと、昨年終わったはずが、また始まるわけですね。 FP吹田：とはいえ、不動産担保ローンの実際の負担は、予算では500万円～600万円という借入金額ですし、何年間借りるかという返済期間によって全然変わってきますよ。それに、不動産担保ローンはFさんのお嬢様が借りる形にする方法もありますよ。 （３）利用者の生活スタイルや性格・志向によって使い分けできる Fさん：え？私がローンを組まなくても、娘の名前で不動産担保ローンを契約できるのですか！それなら、娘が借入希望額や返済期間を決められるので、スッキリするような気がします。たぶん私への負い目を感じることも少なくてすむでしょうし。 FP吹田：そうですね。以下に比較一覧を作成しましたが、基本的にローンが嫌いな方、所有権が変わっても平気な方、物件も共有名義などでなく自分で決められるという方は、リースバックを好まれる傾向が強いようです。 Fさん： なるほど。所有権の変更で、ふと思い出したのですが、うちは小規模なマンションなので、管理組合の理事がよく回ってきます。来年くらいに順番だからお願いねと打診があったのを思い出しました。これは所有権の有無によって、理事を受けれるかどうか影響も出てきますよね。みんなからあれ？って思われてしまいそうで、ちょっと心配です。 FP吹田：マンション内でコミュニティができていて、皆さんよくお話しされる関係なのですね。理事の人事を巡って詮索されたくない場合は、所有権が変わらない状態で、担保評価の範囲内で借入をして返済をしていく不動産担保ローンのほうが、使いやすいかもしれませんね。お嬢様なら、返済計画もしっかり考えていそうでしょうし、お話しされてはいかがでしょうか？ Fさん： わかりました。話してみます。それぞれの仕組みや特徴の違いがわかったので、私も娘も納得できると思います。 不動産担保ローンとリースバックの主な特徴 不動産担保ローンリースバック 仕組み不動産を担保にした借入れ不動産の売却と賃貸の組み合わせ 所有権の変更なしあり 月々の負担額借入元本返済と利息家賃 取引後返済できれば、不動産はそのまま。返済できない場合は、担保不動産を売却。そのまま賃貸として住み続けられる。後で買い戻すことも可能。 資金使途の制限少ないなし 契約当事者所有者本人のほか、家族でも可能。所有＆居住者（共有していれば名義人全員） まとめ 住み続けながら資金を捻出する方法として、 不動産担保ローンが向いているタイプは？ ・返済計画がしっかりできている方 ・所有権が変わるのが気になる方（近所付き合いやマンション管理組合の理事など） ・本人や家族が不動産を持ち、ローンへの抵抗が少ない方 リースバックが向いているタイプは？ ・借金が嫌いな方 ・所有権を手放しても平気な方（固定資産税や維持費など負担が軽くていいなど） ・不動産が共有名義でなく、自分で意思決定しやすい方 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法で、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続け...記事を読む リースバックと不動産担保ローンの違いとは リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適...記事を読む
事業資金は商売をする上で必要になる資金ですが、何に使うかによって呼び方が異なります。融資を受ける際には基本的に「どんなことに、いくら資金が必要なのか」を明確にさせなければ融資を受けられません。 この記事では、商売をする上で必ず知っておきたい事業資金の種類や考え方について紹介していきます。 運転資金とは？ 運転資金は、日々の事業を続けていくために必要となるお金です。営業活動をする上で、支払の立替が発生することにより不足する資金のことを指します。計算式は以下のとおりです。 （売上債権＋棚卸資産）−（買掛債務）＝ 運転資金 一般的な商売では、商品や材料を仕入するために、先に仕入先に支払いを行います。その後、在庫として売上先に納入まで管理する期間があり、商品を売上先へ渡し、売掛金を回収するという流れになります。そのため、売上があって黒字だとしても、手元に現金がなく、資金繰りが厳しい期間が発生してしまうのです。 分かりやすくするために具体的に数字を入れて考えてみましょう。売上債権が100万円、棚卸資産が120万円、買掛債務が80万円とします。上記の数式に当てはめると、運転資金は140万円となり、この分を穴埋めする余裕資金がない場合は資金調達が必要になるのです。また、運転資金の返済に当てる原資は以下の計算式で考えます。 税引き後利益 ＋ 減価償却費 － 社外流出（配当金など）＝ 返済原資 決算が黒字で返済原資の範囲内の運転資金であれば、売掛金を現金化すれば融資分を回収できるという仮定の上、金融機関としても融資はしやすくなります。 ただし、万が一取引先から売掛金を回収できなくなってしまったり、棚卸資産が不良在庫だったりすると、金融機関への運転資金の返済ができなくなってしまいます。そのため、普段から取引先と密に連絡を取り合い、売上が回収できなくなる前兆はないか、在庫の品質は保たれているかなど確認することが大切です。 設備資金とは？ 設備資金は、事業に必要な機械・備品の導入費用等です。新しく工場などを建てる、機械を買うなどという資金で、スポット的に必要になる資金のことを指します。設備投資の資金は、大きな金額になることが多いので、金融機関としては、その設備を導入するメリット、本当に需要があるものなのか、収益性が改善するのか、売上が増加するのか、コストが削減できるのかなどを細かく検証していきます。 なぜなら、設備資金の返済原資は、基本的にそれを稼働させることにより得られる利益になるので、金融機関としては利益を生み出せないようなものに対しては融資できないからです。 特に銀行などで資金調達をする場合は、審査も厳しくなります。見積書や請求書、仕様書等の設備投資の内容と金額が分かる資料や事業計画書などを提出する必要もあります。そのため、資金調達ができるまでに時間がかかる場合もあり、審査した上で融資が否決される場合もあります。 季節資金とは？ 季節資金とは運転資金の一種で、季節性のある商品を扱う商売をしている場合に発生する資金需要です。たとえば、スキー板を販売している会社であれば、一般的に秋〜冬にかけて商品の販売が増えることが予想できます。 このような場合、他の季節に比べて、秋〜冬の間に商売が増えると、資金需要も大きくなります。このように毎年のある一定期間だけ資金需要ができる商売をしている場合、季節資金として金融機関から借り入れを行う場合もあります。 賞与資金とは？ 賞与資金とは、企業が社員に賞与を支払うための資金です。一般的に賞与は給料の◯ヶ月分というまとまった額を支払うことになるため、あらかじめ賞与分に使う資産として利益を用意しておく必要があります。 しかし、更なる業績アップを目指して、利益を他の投資に使ったり、運転資金に使ってしまったりすると、賞与として支払うための資金が手薄になってしまうこともあります。 開業資金とは？ 会社を新しく作るときには、登記費用やオフィスを借りる場合の敷金や礼金などの初期費用、オフィスの備品や車両費、人件費などのお金が必要になります。十分な資本金があったり、補助金・助成金を用意したりできる場合は、そこから資金を捻出することができますが、それだけでは足りない場合は金融機関などから借入を行い開業資金に充てます。 関連記事はこちら「小さい飲食店」の開業資金に不動産担保ローンの活用も まとめ お金を借りようと考えたときに真っ先に頭に浮かぶのは銀行だという人も多いのではないでしょうか。しかし、銀行でお金を借りるのは審査が厳しい上、結果が出るまでに1ヶ月ほどかかってしまう場合もあります。しかも、創業したばかりの会社や、借入実績がない会社、赤字決算の会社の場合は融資ができないと断られてしまう場合もあります。 資金調達を急いでいるならば、スピーディーに審査をしてくれるビジネスローンや不動産担保ローンを検討してみるのも一つの手です。ビジネスローンや不動産担保ローンは、資金使途が自由なのも特徴で「とにかくお金が必要」という時も対応してもらえる場合もあります。 特に不動産担保ローンは、自分や家族などが所有している不動産を担保にできる場合もあります。不動産を所有しており、急ぎで事業資金の融資が必要な人は是非一度相談してみてはいかがでしょうか。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 【FP相談】事業資金の融資でおすすめの方法とは？ 企業の働き方改革や副業の解禁など、今は会社員として給与収入のみの人も、独立開業を考えている人もいるでしょう。とはいえ、開業を考えるとき、気になるのは資金面ではないでしょうか？ この記事では、...記事を読む
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