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フラット35は、最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。マイホーム購入でフラット35を検討する際に、「頭金なしでローンを組めるのか」という疑問を持つ人もいるでしょう。この記事では、頭金なしでフラット35を組む方法や注意点、返済事例などを紹介します。 頭金なしでフラット35を組むことは可能 フラット35は、頭金（自己資金）なしでも借り入れが可能です。 フラット35は住宅の建設費や購入価額のほかに、融資手数料、登記費用、火災保険料などの諸費用も借り入れ対象に含まれます。 そのため、一定の要件を満たしていれば、10割までの融資（いわゆるフルローン）が利用できます。 ただし、フラット35は融資率が9割以下と9割超で金利が変わります。融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価額に対してフラット35の借入金額の占める割合のことです。 2025年3月時点の、新機構団信付きのフラット35（借入期間21年以上35年以下）の金利水準は以下のとおりです。 フラット35の金利水準（2025年3月） 融資率 金利の範囲 最も多い金利 9割以下年1.940％～年3.690％年1.940％ 9割超年2.050％～年3.800％年2.050％ 出典）住宅金融支援機構「金利情報」をもとに作成 頭金なしでフラット35を組むときの注意点 頭金なしでフラット35を組むときは、以下の点に注意が必要です。 返済比率が年収400万をボーダーに変わる 返済比率（総返済負担率）とは、すべての借り入れについて、年収に占める年間合計返済額の割合のことです。 フラット35を申し込むには、以下の返済比率の基準を満たす必要があります。 フラット35の返済比率の基準 年収400万円未満 年収400万円以上 返済比率30％以下35％以下 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」をもとに作成 例えば、年収400万円の人であれば、年間のローン返済額を140万円以下にする必要があります。頭金なしでフラット35を組むと借入金額が増えるため、それに応じて返済比率も増えます。年収や借入金額によっては返済比率の基準を満たせず、申し込みできなくなるかもしれません。 また、申込要件を満たしたとしても、借入金額が増えると審査に影響する可能性があります。住宅金融支援機構のホームページには、「融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただく」と記載されています。 出典）住宅金融支援機構「融資率とは」 金利が高くなることで毎月の返済額が増加する 先述のとおり、フラット35は融資率によって金利が変わります。頭金なしでローンを組むと融資率は10割となり、融資率9割超の金利が適用されます。融資率9割以下に比べて金利が高くなるため、その分毎月の返済額や総返済額が増加します。 頭金なしでフラット35を組むのであれば、金利が高くなることを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。 フルローン融資が否決となったときは自己資金を用意できるまで待つ フルローンの融資が否決となった場合は、自己資金が用意できてから改めてフラット35に申し込みましょう。頭金を入れて融資率が9割以下になれば、金利が下がり、毎月の返済額や総返済額を抑えることが可能です。 マイホーム購入に時間がかかってしまいますが、「比較的短期間で頭金を貯められる」「無理のない返済計画を立てたい」という場合におすすめの方法です。 頭金なしでフラット35を組んだときの事例 ここでは、3,000万円の物件（諸費用を含む）を購入する際に、頭金なしの場合と頭金を1割入れる場合でフラット35の返済額がどのように変わるかを見てみましょう。 頭金なしと頭金1割のフラット35返済比較 頭金なし（融資率10割） 頭金1割（融資率9割） 頭金ー300万円 借入金額3,000万円2,700万円 金利※年2.050％年1.940％ 借入期間35年 返済方法元利均等返済 毎月の返済額10.1万円8.9万円 総返済額4,207万円3,722万円 ※2025年3月の最も多い金利（新機構団信付き、借入期間21年以上35年以下） 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」をもとに作成 頭金なしの場合は、マイホーム購入時の自己資金を抑えられます。ただし、頭金を1割入れる場合に比べて、毎月の返済額は1.2万円増加します。 まとめ フラット35は、返済比率などの要件を満たせば頭金・自己資金なしでも借り入れが可能です。ただし、融資率が9割を超えると金利が高くなり、審査も厳しくなる傾向にあります。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット50とは？メリット・デメリットや条件について解説 フラット50は、最長50年の借り入れが可能な全期間固定金利の住宅ローンです。一般的に住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、フラット50ならより長期の借り入れが可能です。この記事では、フラッ...
リースバックは、自宅を売却した後もリースバック運営会社（売却先）と賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けられるサービスです。 基本的には戸建てもマンションも取引可能ですが、運営会社によってはどちらか一方に限定される場合もあります。この記事では、マンションのリースバックの特徴やメリット・デメリット、注意点を解説します。 リースバックのメリット・デメリット まずは、一般的なリースバックのメリット・デメリットを紹介します。 メリット リースバックには以下のようなメリットがあります。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 一般的な不動産売却でもまとまった資金を得ることはできますが、新居の準備や引っ越し費用が発生してしまいます。一方でリースバックは、自宅を売却して資金を得た後も自宅にそのまま住み続けられるので、引っ越し費用などが発生しません。 月々の支出が定額化される 自宅を所有していると、管理費や固定資産税などさまざまな費用が発生します。しかし、リースバックを利用すれば、管理費や固定資産税などを含めた一定の家賃（リース料）を運営会社に払うことなるため、支払いが一本化されます。 家を所有することで発生するリスクがなくなる 自宅の所有には、「災害により建物が損壊するリスク」「金利上昇によって変動金利の住宅ローン返済額が増加するリスク」などがあります。リースバックは所有者が運営会社となるため、これらのリスクがなくなります。 デメリット 一方で、リースバックには以下のようなデメリットもあります。 売却価格が市場価格よりも安くなる リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格より安くなります。運営会社によりますが一般的な不動産売却価格の70%ぐらいがリースバック利用時の買取金額と言われています。 リフォームや建て替えが自由にできなくなる リースバックを利用すると、自宅の所有者は運営会社となります。リフォームや建て替えをするには、運営会社の許可が必要です。 ずっと住み続けられるとは限らない リースバックの賃貸借契約が定期借家契約の場合、貸主との合意がないと再契約できないため、ずっと住み続けられる保証はありません。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 マンションをリースバックするメリット・デメリット マンションをリースバックする場合は、特有のメリット・デメリットが存在します。 メリット マンションを所有していると、管理費や修繕積立金の支払いが毎月生じます。また、毎年固定資産税もかかりますが、リースバック後はこれらの支払いが不要になります。ただし、家賃に含まれている場合もあり、単純に減額になるわけではない点に注意が必要です。 なお、駐車場代については家賃に含まれず、通常はリースバック後も支払額に変更はありません。ただし、運営会社を通じて管理会社に支払うことになります。 デメリット マンションによっては、過去に何らかの事故があった物件（いわゆる事故物件）、建築基準法などに適合していない違法物件に該当するかもしれません。そのような物件の場合、物件評価が下がる可能性があり、そもそも取引ができないケースもあります。 物件の評価方法の違い リースバックにおける物件の評価方法は、マンションと戸建てで以下のような違いがあります。 マンションの場合 マンションの場合、同じマンション内や近隣マンションの過去の成約事例から評価します。戸建てとは異なり、同じような広さ、方角の部屋が多数あることから取引事例が多く、価格を算出しやすいです。 戸建ての場合 戸建ての場合、土地と建物を分けて評価します。 土地は広さや形状、接道状況、用途地域などをもとに評価されます。住宅には、「建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。また、市街化区域内では土地の用途を13種類に区分し（用途地域）、建築できる建物や規模などを制限しています。そのため、接道状況や用途地域も土地の評価に影響を与えます。 建物は間取りや構造、築年数などをもとに評価されます。一般的に戸建ては木造が多いため、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると、築年数の経過により資産価値が下がりやすい傾向にあります。また、戸建ては将来的な土地利用計画が評価に影響することもあります。 リースバック取引時の注意点 リースバックを利用する場合は、物件種別を問わず、自宅の価値を正確に把握することが大切です。運営会社によって売買価格や家賃、手数料だけでなく、賃貸借契約の期間や種類、買い戻し条件も異なります。必ず複数社から見積もりをとり、比較検討することが大切です。 関連記事はこちらリースバックを比較する5つのポイント まとめ 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるリースバックは、老後資金の確保や住宅ローンの返済負担軽減に有効な手段です。マンションでリースバックをする場合は、特有のメリット・デメリットや戸建てとの違いを理解したうえで複数社から見積もりをとり、しっかりと比較検討しましょう。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 高齢者の自宅売却のトラブルが増加！回避するための対策とは？ 「強引に勧誘された」「高額の違約金を請求された」など、高齢者の自宅売却に関するトラブルが増加しています。 相手に言われるがまま売買契約をしてしまうと、高齢者の場合は「住む場所が見つからない」...
店舗併用住宅とは、建物の一部分を店舗として利用する住宅です。自宅で開業するために、店舗併用住宅の建築・取得を検討する人もいるでしょう。店舗併用住宅でも住宅ローンを利用できますが、一般住宅とは条件や注意すべき点が異なります。 この記事では、店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件やメリット・デメリット、注意点を解説します。 店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件 店舗併用住宅でローンを組む場合、基本的に居住部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンを利用します。ただし、一定の要件を満たせば、居住部分と店舗部分をまとめて住宅ローンを利用できる金融機関もあります。 まずは、一般的な銀行とフラット35の利用条件について見ていきましょう。 銀行の場合 銀行の場合、店舗併用住宅で住宅ローンを利用できるかは金融機関によって異なります。多くの金融機関では、「居住部分の床面積割合」「店舗部分の使用目的」などを条件として設定しています。 例えば、住信SBIネット銀行の利用条件は以下のとおりです。 店舗（事務所）部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること 店舗（事務所）部分が自己の使用であること ※事業性融資（店舗・事務所部分のリフォーム等）には利用できない 出典）住信SBIネット銀行「〔住宅ローン〕 店舗（事務所）併用物件でも利用することはできますか？」 住信SBIネット銀行では、居住部分の床面積が50％未満の場合、店舗部分を他人に貸し出す場合は店舗併用住宅で住宅ローンを組むことはできません。条件は金融機関によって異なるので、住宅ローンを申し込む予定の金融機関に店舗併用住宅の利用条件を確認するとよいでしょう。 フラット35の場合 フラット35の場合、以下4つのすべての条件を満たす場合は店舗併用住宅でも住宅ローンを組めます。ただし、借り入れの対象となるのは居住部分のみです。 住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること 店舗や事務所の部分は申込本人または同居者が生計を営むために自己使用するものであること 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること（店舗や事務所を区分登記しないこと） 出典）フラット35「一部分を店舗や事務所として利用するような住宅（内部で行き来できるもの）は融資の対象になりますか。」 店舗併用住宅でフラット35を利用するなら、店舗部分については事業用ローンの利用を検討する必要があるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組むメリット 店舗併用住宅で住宅ローンを組む際には、以下のようなメリットがあります。 店舗部分の経費算入ができる 居住部分は住宅ローン控除が使える 事業用ローンよりも金利が低い傾向にある 店舗部分の建築費や店舗部分の面積に応じたローンの利息は、事業の経費に計上できます。テナント料がかからないので、自宅とは別に店舗を借りるよりも支出を抑えられるかもしれません。 居住部分は住宅ローン控除など対象となるため、税負担の軽減が期待できます。また、住宅ローンは事業用ローンよりも金利が低い傾向にあることから、利払いの負担軽減にもつながるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組むデメリット 一方で、店舗併用住宅で住宅ローンを組むことには、以下のようなデメリットもあります。 建てられる場所が制限されるため住宅ローンが借りづらい 売却しにくい 特に店舗併用住宅は一般住宅に比べると購入を検討する人が少なく需要が低いので、売却がしにくいのが最大のデメリットしてあげられるでしょう。 店舗併用住宅で住宅ローンを組む注意点 店舗併用住宅で住宅ローンを組む際の主な注意点は以下2つです。 居住部分と店舗部分の割合を検討する 売却時のことを考えておく 店舗併用住宅では、住宅ローン控除の適用範囲などに注意して税制優遇を有効活用できるように、居住部分と店舗部分の割合をどうするかを検討しておくことが大切です。そもそも居住部分が50％以上ないと、住宅ローン控除が使えない点にも注意が必要です。 また、店舗併用住宅は需要が少なく、売却が難しい傾向にあります。将来お店の場所を移転したり、事業を辞めたりする可能性を考慮し、どのように売却するかを考えておきましょう。 その他、店舗併用住宅で火災保険に加入する際にも注意が必要です。店舗併用住宅も火災保険の対象となる建物ですが、建物の用途は住居のみに使用する「専用住宅」ではなく、一部を店舗として使用する「併用住宅」となります。そのため、一般住宅に比べると保険料が高くなる場合があります。 まとめ 店舗併用住宅で住宅ローンを組むことは可能ですが、通常は居住部分の床面積割合や店舗部分の使用目的などの条件が定められています。金融機関に申し込みをする前に、店舗併用住宅で住宅ローンを組む場合の条件を確認しておくことが大切です。 フラット35の場合は借り入れ対象が居住部分に限られるため、店舗部分は事業用ローンの利用を検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できま...
フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。自宅の購入でフラット35を利用する場合、諸費用はいくらかかるのでしょうか。 この記事では、フラット35を組む際の主な諸費用とその他の関連費用、負担を抑えるためのポイントを解説します。 フラット35を組む際の主な諸費用 フラット35を組む際は、以下のような諸費用がかかります。なお、フラット35は借り入れ時に別途保証料を支払う必要はなく、保証人も不要です。 融資手数料 融資手数料とは、フラット35の事務手続きにかかる費用として金融機関に支払う手数料です。計算方法に応じて、「定率型」と「定額型」の2種類があります。 定率型：借入金額に一定の手数料率を乗じた金額を支払う 定額型：借入金額にかかわらず一定の金額を支払う 金融機関によって融資手数料の金額は異なりますが、定率型は借入金額の1~2％程度、定額型は3～5万円程度が目安です。 借り入れ時に支払う手数料は、定額型のほうが低い傾向にあります。ただし、借入金利は定率型のほうが低めに設定されるのが一般的です。定率型と定額型のどちらが有利かは、総返済額も含めて判断する必要があるでしょう。 出典）住宅金融支援機構「「金融機関」と「商品タイプ」の選択」 印紙税 印紙税は、フラット35を契約する際に借入金額に応じて納める税金です。「金銭消費貸借契約書」に収入印紙を貼付し、消印する必要があります。印紙税額は以下のとおりです。 借入金額 印紙税額 500万円超 1,000万円以下 1万円 1,000万円超 5,000万円以下 2万円 5,000万円超 1億円以下 6万円 金融機関によっては収入印紙ではなく、諸費用に含めるかたちで印紙税を納めることもあります。 出典）国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） 登記費用には登録免許税や司法書士報酬があります。 抵当権設定登記や所有権移転登記の手続きなどは、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬は依頼先や借入金額によって異なりますので、司法書士に確認しましょう。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 物件検査手数料（適合証明書） フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす住宅であることを証明するために、物件検査を受けて適合証明書を取得しなくてはなりません。 物件検査や適合証明書発行にかかる費用は検査機関や物件種類によって異なり、5～10万円程度が目安となります。 火災保険料・地震保険料 フラット35では、原則として火災保険の加入が義務付けられています。 一方、地震保険の加入は任意です。地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで加入する必要があります。火災保険のみでは地震を原因とする火災の損害は補償されないため、必要性は高いといえます。 火災保険料や地震保険料は建物の構造や所在地などによって異なるため、事前に見積もりをとって金額を確認しておきましょう。 不動産取得税 不動産取得税は、土地や建物などを取得した際にかかる地方税です。通常は、取得から6ヵ月～１年程度で都道府県から納税通知書が届きます。 不動産取得税額は、原則として不動産価格（固定資産税評価額）の4％ですが、土地と住宅は3％に軽減されています（軽減措置は令和9年3月まで）。詳細は国土交通省
住宅ローンの選択肢として人気の高い「フラット35」。その魅力は長期固定金利で、将来の金利変動リスクを避けられる点にあります。しかし、具体的にどの金融機関や相談先を選べば良いのか、迷う方も多いのではないでしょうか。この記事では、銀行などの金融機関や、住宅ローン専門のアドバイザーなど、各相談先の特徴やメリットを比較し、最適な相談先を見つけるためのポイントを紹介します。 フラット35の相談先 フラット35について相談をするなら、主に以下のような選択肢があります。 銀行等の金融機関 不動産会社 住宅ローン専門の相談窓口 住宅金融支援機構 それぞれ詳しく見ていきましょう。 銀行等の金融機関 フラット35は、全国の金融機関が取り扱っている住宅ローン商品です。多くの金融機関では住宅ローンの無料相談窓口を設置しているため、フラット35について相談することも可能です。多くの場合は担当者に対面またはオンラインで相談できるので、疑問点をその場で解決できます。 金利や借入可能額、返済シミュレーション、借り入れの可否など、人に聞きながら具体的な相談をしたい場合は金融機関が向いているでしょう。 ただし、予約せずに来店すると、すぐに対応してもらえないこともあります。金融機関のホームページなどから事前に予約するとスムーズに対応してもらえます。 不動産会社 マイホームを建築・購入予定の不動産会社に、住宅ローンについて相談することも可能です。住宅購入者の多くは、住宅ローンの利用を想定しています。そのため、不動産会社は金融機関と提携し、購入希望者に対して住宅ローンの紹介を行っています。 不動産会社によっては、ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ社員が在籍し、顧客からの相談に対応している場合もあります。 不動産会社の提携金融機関でフラット35を取り扱っていれば、商品内容や申込要件などの詳しい相談ができるでしょう。 住宅ローン専門の相談窓口 銀行や不動産会社以外に、住宅ローン専門の相談サービスを利用する方法があります。FP資格などを持つ専門家に、住宅ローンについて幅広く相談できるのが特徴です。多くの場合、無料で相談できます。 すでに銀行や不動産会社に問い合わせていても、その住宅ローンが自身に合っているかを確認するために、セカンドオピニオンとして活用してもよいでしょう。 住宅金融支援機構 住宅金融支援機構では、フラット35の電話相談サービスがあります。フラット35の商品内容や申込要件、借り換え、建物の検査手続きなどについて説明を受けることが可能です。 すぐに解決したい疑問があるとき、フラット35の基本的な仕組みを知りたいときなどに利用しましょう。 出典）フラット35「よくある質問・お問合せ」 フラット35の相談先を選ぶポイント フラット35の相談先は、住宅ローンに関する専門知識や相談対応の実績があるかを重視して選ぶとよいでしょう。可能であれば、インターネットなどで相談先の口コミや評判などの満足度を確認したうえで申し込むと安心です。また、相談方法やアクセスの利便性も判断材料となります。 最近では、店舗での対面相談だけでなく、ビデオ電話でのオンライン相談に対応しているケースもあります。来店するのであれば、今後の契約手続きも見据えてアクセスしやすい店舗を選びましょう。 フラット35の具体的な相談方法 フラット35（住宅ローン）の一般的な相談の流れは以下のとおりです。 ホームページなどから住宅ローン相談に申し込む 担当者からの質問に答える 担当者からアドバイス・提案を受ける 疑問点を聞き忘れることがないように、相談したいことを事前に整理しておきましょう。 また以下の書類を準備しておくと、借り入れの可否や借入可能額など、より具体的な提案やアドバイスを受けられます。 勤務先や年収などがわかる書類（源泉徴収票、確定申告書など） 物件内容がわかる書類（パンフレット、販売図面など） 相談した結果、フラット35で住宅ローンを組む場合は申し込みを行い、事前審査や本審査に進みます。 フラット35相談時の注意点 フラット35について相談する際は、事前に相談料について確認しておくことが重要です。 銀行等の金融機関や不動産会社、住宅ローン専門の相談窓口であれば、無料で相談できることが多いです。一方、金融機関や不動産会社に所属していないFPに相談する場合は、基本的に相談料が発生します。中立的なアドバイスを受けられますが、何度も相談すると費用負担が重くなる可能性があります。 また、相談先によってはアドバイスのみで、契約手続きに対応していない場合もあります。初めて住宅ローンを組むなら、相談から契約、借入後のフォローまでサポート体制が充実している相談先を選ぶと安心です。 まとめ フラット35で住宅ローンを組みたい場合、銀行等の金融機関や不動産会社、住宅ローン専門の相談窓口などで相談できます。相談前に疑問点などを整理し、源泉徴収票や物件資料などを準備しておくとスムーズです。 フラット35に興味があるなら、無理のない返済計画を立てるためにも自身に合った相談先を見つけましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 ペアローンは離婚したらどうなる？よくある問題と対処法を紹介 住宅を購入する際にペアローンを組むことで、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより借入額を増やせるなどのメリットがあります。しかし、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、自宅の扱いや住...
金融機関で住宅ローンを組む場合、通常は「団体信用生命保険（以下、団信）」への加入を求められます。団信に加入すれば、住宅ローン契約者に万が一のことがあっても、家族にローンの返済を残さずに済むため安心です。 この記事では、住宅ローンの団信の仕組みと保障内容について解説します。 団体信用生命保険とは？ 団信とは、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、住宅ローンが完済される保険です。契約形態は、債権者である銀行が保険契約者および保険金受取人となり、住宅ローン契約者（債務者）が被保険者となります。 住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、家族が返済に困るケースがあります。団信に加入していれば、保険金で住宅ローンが完済されるため、家族にローンのない家を残すことができます。 保険金が支払われることで、金融機関側としても債務の回収リスクが抑えられるため、多くの民間金融機関では、住宅ローン契約時に団信加入が必須となっています。 団体信用生命保険の保障内容と加入条件 団信の保障内容は金融機関によってさまざまです。死亡や高度障害に加えて、３大疾病などを保障するタイプもあります。また、団信加入には保険会社による審査があり、健康状態などの告知が必要です。 団信に加入できるのは、住宅ローンの新規借り入れまたは借り換えを行うタイミングに限られるため、どのタイプに加入するか慎重に判断する必要があるでしょう。 団体信用生命保険の保障内容 一般的な団信（以下、一般団信）では、契約者が死亡または所定の高度障害になった場合に保障されます。高度障害とは、両眼の視力や言語機能を永久に失った状態などを指します。また、一般団信に特約を付けることによって、保障内容を充実させることが可能です。 特約付き団信には次のようなものがあります。 特約の種類 詳細 がん がんに罹患し、所定の状態に該当した場合に保障される特約 ３大疾病 ３大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に罹患し、 所定の状態に該当した場合に保障される特約 所定の身体障害状態 所定の身体障害状態（心臓ペースメーカーを装着している、 人工透析を受けているなど）に該当した場合に保障される特約 要介護状態 公的介護保険制度で要介護認定を受けた場合などに保障される特約 （要介護の条件は金融機関によって異なる） 基本的に、一般団信の保険料は金融機関が負担します。特約を付ける場合は、住宅ローン金利に上乗せするかたちで契約者（債務者）が負担することが一般的です。 団体信用生命保険の審査基準 団信に加入するには、保険会社に健康状態などを告知し、審査に通過する必要があります。団信の審査基準は公開されていませんが、一般的には年齢や職業、健康状態などをもとに審査が行われます。最も重要視されると考えられるのは健康状態です。 申込時点での健康状態（病気の有無）や健康診断の結果、過去の病歴など、一般的な告知事項についてできる限り正確に伝える必要があります。病歴を告知しなかったり、虚偽の告知を行ったりすると告知義務違反となり、保障を受けられなくなるため注意が必要です。 健康上の問題で一般団信に加入できない場合は、通常よりも引受範囲が広い「ワイド団信」を利用する方法もあります。高血圧などの持病で一般団信に加入できなくても、ワイド団信であれば加入できる可能性があるでしょう。保障内容は一般団信と変わりませんが、保険料として住宅ローン金利に一定幅が上乗せされるのが一般的です。 出典）公益財団法人生命保険文化センター「団体信用生命保険について知りたい」 住宅金融支援機構の新機構団体信用生命保険 新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）とは、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」で利用できる住宅金融支援機構の団信です。加入者が死亡または所定の身体障害状態となった場合、以後のローン返済は不要となります。 新機構団信の保障内容については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらフラット35の新機構団信と一般団信の違いとは？保障内容と３大疾病保障について解説 民間金融機関の住宅ローンとは異なり、加入は任意です。新機構団信なしのフラット35に比べて、融資金利は+0.20％となります。 出典） ・住宅金融支援機構「新機構団体信用生命保険制度のご案内」 ・フラット35「健康上の理由その他の事情で新機構団信制度に加入しない場合も、【フラット35】は利用できますか。Q&A番号：599」 新機構団体信用生命保険の審査基準 新機構団信の加入要件は次の２つです。 「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」の記入・入力日現在、満15歳以上満70歳未満であること 幹事生命保険会社の加入承諾があること 一般団信と同じく健康状態などについて告知を行い、保険会社の審査に通過する必要があります。なお、住宅金融支援機構にはワイド団信の取り扱いはありません。 前述のとおり、フラット35は団信加入が任意のため、団信に加入できなくても借り入れは可能です。ただし、万が一のときに返済できなくリスクが高まります。必要に応じて、民間生命保険会社の引受基準緩和型の死亡保険を検討するとよいでしょう。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新３大疾病付機構団信とデュエット（ペア連生団信） フラット35では、基本プランである新機構団信のほかに以下２つのプランが用意されています。 新３大疾病付機構団信 デュエット（ペア連生団信） 新３大疾病付機構団信は、死亡・所定の身体障害状態に加えて３大疾病が原因で一定の要件に該当したとき、公的介護保険制度に定める要介護２以上の状態になったときなども以後のローン返済が不要となります。融資金利は、新機構団信付きの融資金利＋0.24％です。 ペア連生団信は、夫婦で連帯債務者となる場合に利用できる団信です。夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合、住宅の持分や返済割合にかかわらず、以後のローン返済が不要となります。融資金利は、新機構団信付きの融資金利＋0.18％です。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 団体信用生命保険の保険料は生命保険料控除の対象外 生命保険料控除は、保険金受取人が「自己または配偶者その他の親族」である生命保険契約などが対象となります。 団信の保険金受取人は、債権者である金融機関です。そのため、住宅ローン契約者が団信の保険料を負担しても、生命保険料控除を受けることはできません。 出典）住宅金融支援機構「特約料は生命保険料控除の対象にはならないのですか？Q&A番号：173」 まとめ 団信は、住宅ローン契約者に万が一のことがあったときに、保険金でローンが完済される保険です。多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団信加入が必須となっています。健康上の問題で一般団信への加入が難しい場合は、通常よりも引受範囲が広いワイド団信であれば加入できるかもしれません。 また、団信加入が任意のフラット35を利用するのも選択肢の一つです。その場合はリスクへの備えとして、民間生命保険会社の引受基準緩和型の死亡保険などへの加入を検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35は団信なしだと金利はどれくらい変わる？注意点も解説 一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の...
夫婦や親子が一緒に住宅ローンを組む方法として、「ペアローン」と「収入合算」があります。どちらも2人の収入で住宅ローンを組めるため、単独で契約するよりも借入可能額を増やすことが可能です。しかし、ペアローンと収入合算は仕組みが異なるため、どちらが向いているかを見極めることが大切です。 この記事では、住宅ローンのペアローンと収入合算の違い、選び方をわかりやすく解説します。 ペアローンとは ペアローンとは、1つの物件に対して、夫婦（または親子）がそれぞれ主たる債務者となって住宅ローンを組む方法です。 夫婦の場合、それぞれが債務者となって計2本の住宅ローンを組み、お互いが相手のローンの連帯保証人となります。物件は夫婦の共有名義となり、持分はそれぞれの借入金額に応じて決まるのが一般的です。 契約は2本ですが、同じ金融機関でローンを組む必要があります。また、原則として購入物件での同居が条件となります。 収入合算とは 収入合算とは、申込者本人（主たる債務者）の収入に、配偶者や親子の収入を合算して住宅ローンを組む方法です。 申込者が単独で住宅ローンを組むよりも借入可能額を増やすことが可能です。収入合算は「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があり、どちらを取り扱っているかは金融機関によって異なります。 連帯保証型は、収入を合算する人が連帯保証人になるのが特徴です。主たる債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合は、連帯保証人が代わりに返済義務を負います。 連帯債務型は、収入を合算する人が連帯債務者となります。連帯債務者は、最初から主たる債務者と同等の返済義務を負います。 ペアローンと収入合算の主な違い ペアローンと収入合算の違いは主に次の3つです。 ローン契約の形態（契約が2本か1本か） 団体信用生命保険（団信）の取り扱い 住宅ローン控除の適用条件 それぞれ詳しく見ていきましょう。 ローン契約の形態（契約が2本か1本か） 住宅ローンの契約数はペアローンが2本、収入合算が1本です。 住宅ローンを組む際は、事務手数料や保証料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。ペアローンは2本分の諸費用が生じるため、1本のみの収入合算に比べると費用負担が増えることになります。 団体信用生命保険（団信）の取り扱い 夫婦でペアローンを組む場合、夫と妻はそれぞれ団体信用生命保険（以後、団信）に加入します。どちらかに万が一のことがあった場合、団信で住宅ローンが完済されるのは1人分のみです。残された人は、引き続き住宅ローンを返済する必要があります。 収入合算（連帯保証型）は、団信に加入している主たる債務者が亡くなった場合、住宅ローンは保険金で完済されます。ただし、収入合算者（主たる債務者ではない者）は団信に加入できないのが一般的です。収入合算者に万が一のことがあっても団信の保障は受けられず、主たる債務者は引き続き返済義務を負うことになります。 なお、収入合算（連帯債務型）は、「連生団信」を提供している金融機関もあります。連生団信とは、収入合算者に万が一のことがあった場合も保険金で住宅ローンが完済される団信です。取り扱いの有無は金融機関によって異なるので、詳細は各金融機関に確認しましょう。 住宅ローン控除の適用条件 ペアローンは、夫婦（または親子）がそれぞれ住宅ローン控除を受けられます。 一方、収入合算は連帯保証型と連帯債務型で取り扱いが異なります。連帯保証型は、住宅ローン控除の対象となるのは主たる債務者のみで、収入合算者は控除を受けられません。連帯債務型は、主たる債務者・収入合算者ともに住宅ローン控除が適用されます。 ペアローンと収入合算の違いをまとめると以下のようになります。 ペアローン 収入合算（連帯保証型） 収入合算（連帯債務型） 住宅ローンの契約数 2本（お互いに連帯保証人となる） 1本（収入合算者は連帯保証人） 1本（収入合算者は連帯債務者） 物件の所有権 共有名義 主たる債務者の名義 共有名義 団体信用生命保険 それぞれ加入 主たる債務者のみ加入 主たる債務者のみ加入（連生団信へ加入できる場合あり） 住宅ローン控除 それぞれ利用可能 主たる債務者のみ利用可能 それぞれ利用可能 ペアローンと収入合算の選び方 ペアローンと収入合算のどちらにするか迷った場合は、上記の主な違いに基づいて、メリットやリスクを比較検討することが大切です。 例えば、夫婦がどちらも安定した職業に就いており、収入に大きな差がない場合はペアローンが向いています。万が一のことがあっても、自身のローンは収入から返済できます。住宅ローン控除の恩恵も最大限に受けられるでしょう。 一方で、夫婦の収入に差がある場合は収入合算がよいかもしれません。パートナーを収入合算者とすることで、単独でローンを組むよりも借入可能額を増やすことが可能です。契約が1本のみのため、諸費用を抑えられるのもメリットです。 万が一のときのリスクや住宅ローン控除による経済的なメリット、諸費用などを考慮して、どちらが有利になるかを見極めましょう。 なお、ペアローン・収入合算はともに、どちらか一方が働けなくなった場合にローン返済が困難になる恐れがあります。一時的に世帯収入が減少する可能性も考慮して、無理のない返済計画を立てることが重要です。 まとめ ペアローンと収入合算は、どちらも夫婦または親子2人の収入で住宅ローンを組めるため、単独で契約するよりも借入可能額を増やすことが可能です。ただし、諸費用や団信、住宅ローン控除などに違いがあるため、どちらが向いているかを見極めることが大切です。 ペアローンと収入合算のどちらを選ぶ場合でも、一時的な世帯年収の減少などを考慮に入れた上で、無理のない返済計画を立てましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 ペアローンは離婚したらどうなる？よくある問題と対処法を紹介 住宅を購入する際にペアローンを組むことで、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより借入額を増やせるなどのメリットがあります。しかし、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、自宅の扱いや住...
フラット35には、家族構成や住宅の性能などに応じて利用できる金利引き下げメニューがあります。最大で年1.0％の金利引き下げを受けられるため、住宅ローンの返済負担の軽減が期待できます。 この記事では、フラット35の金利引き下げメニューの仕組みについて解説します。 フラット35とは フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。全国300以上の提携金融機関が取り扱っており、最長35年間の固定金利で融資を受けられます。借入時に毎月の返済額や総返済額が確定し、資金計画を立てやすいのがメリットです。 フラット35の詳細については、以下の記事をご確認ください。 関連記事はこちらフラット35とは？メリット・デメリットを解説 フラット35の金利引き下げメニューとは フラット35では、以下４つの商品プランに該当する場合に金利引き下げの対象となります。 家族構成 住宅性能 維持保全（管理・修繕） 地域連携（エリア） 各商品で該当する項目を選択すると、条件によってポイントが加算されます。そのポイントの合計に応じて金利引き下げの内容が決まる仕組みです。 １ポイントにつき当初5年間の金利が年0.25％引き下げられ、金利引き下げ幅は年1.00％が上限です。たとえば、合計５ポイントの場合、当初５年間は年1.00％、６～10年目は年0.25％の金利引き下げとなります。 出典）住宅金融支援機構「2024年２月より金利引下げメニュー変更のお知らせ」 フラット35の金利引き下げメニューの決まり方 フラット35の金利引き下げメニューの全体像は以下のとおりです。 ※1 借入申込時に夫婦（法律婚、同性パートナーおよび事実婚の関係をいいます。なお、婚約状態の方は対象外です。）であり、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日において40歳未満である世帯をいいます。 ※2 借入申込年度の4月1日において18歳未満である子（実子、養子、継子および孫をいい、胎児を含みます。ただし、孫の場合はお客さまとの同居が必要です。また、別居しているこどもの場合は、お客さまが親権を有していることが必要です。）をいいます。 ※3 地方移住支援型のみを利用する場合は、上記によらず当初５年間年▲0.6%となります。 出典）住宅金融支援機構「2024年２月より金利引下げメニュー変更のお知らせ」 ここでは、ポイントの積算対象となる４つのメニューの内容を確認していきましょう。 家族構成 家族構成に関するメニューとして、「フラット35子育てプラス」があります。 フラット35子育てプラスとは、子育て世帯または若年夫婦世帯を対象に、子どもの人数などに応じて一定期間金利を引き下げる制度です。家族構成に応じて、以下のようにポイントが加算されます。 家族構成 加算ポイント数 若年夫婦世帯または子ども１人 １ポイント 子ども２人 ２ポイント 子ども３人 ３ポイント 子どもＮ人 Ｎポイント 若年夫婦世帯とは、夫婦（法律婚、同性パートナーおよび事実婚の関係をいいます。なお、婚約状態の方は対象外です。）であり、いずれかが借入申込年度の４月１日において40歳未満である世帯です。 子どもは借入申込年度４月１日において18歳未満である場合に限ります。フラット35子育てプラスの詳細は、以下の記事をご確認ください。 関連記事はこちらフラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 住宅性能 住宅性能に関するメニューは、「フラット35S」と「フラット35リノベ」の2つがあります。 フラット35Sとは、フラット35の申込者が長期優良住宅などの質の高い住宅を取得する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。住宅の技術基準レベルが高い順に「ZEH」「金利Aプラン」「金利Bプラン」の3種類があります。加算ポイントは以下のとおりです。 住宅の技術基準レベル 加算ポイント数 フラット35S（ZEH） ３ポイント フラット35S（金利Aプラン） ２ポイント フラット35S（金利Bプラン） １ポイント 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】S 金利引下げメニュー（2025年３月31日までの申込受付分に適用）」 フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。リフォーム工事後の住宅要件に応じて「金利Aプラン」「金利Bプラン」の2種類があります。加算ポイントは以下のとおりです。 住宅の技術基準レベル 加算ポイント数 フラット35リノベ（金利Aプラン） ４ポイント フラット35リノベ（金利Bプラン） ２ポイント 出典）【フラット35】リノベ「金利引下げメニュー（2025年３月31日までの申込受付分に適用）」 長期優良住宅やZEH住宅などを取得する場合、中古住宅を購入してリフォームをする場合は、フラット35Sまたはフラット35リノベが適用されるかを確認しましょう。なお、金利AプランとBプランは住宅の技術基準が異なり、Aプランはより厳しい基準をクリアする必要があります。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 維持保全（管理・修繕） 維持保全に関するメニューは、「フラット35維持保全型」があります。 フラット35維持保全型とは、維持保全・維持管理に配慮した住宅を取得する場合に一定期間金利を引き下げる制度です。対象住宅に応じて以下のポイントが加算されます。 対象住宅 加算ポイント数 長期優良住宅 １ポイント 予備認定マンション※1 １ポイント 管理計画認定マンション※2 １ポイント 安心R住宅※2 １ポイント インスペクション実施住宅※2 １ポイント 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅※2 １ポイント ※1 新築マンションのみ ※2 中古住宅のみ 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型 利用要件」 性能に関するメニューでフラット35リノベを選択する場合、フラット35維持保全型は利用できないので注意しましょう。 地域連携（エリア） 住宅金融支援機構と地方公共団体が連携しているエリアで住宅を取得する場合は、「フラット35地域連携型」や「フラット35地方移住支援型」が利用できる可能性があります。 フラット35地域連携型は地方公共団体による補助金、フラット35地方移住支援型は地方公共団体による移住支援金とあわせることで、借入金利を一定期間引き下げる制度です。エリアに応じて以下のポイントが加算されます。 エリア 加算ポイント数 フラット35地域連携型（子育て支援） ２ポイント フラット35地域連携型（空き家対策） ２ポイント フラット35地域連携型（地域活性化） １ポイント フラット35地方移住支援型 ２ポイント 住宅金融支援機構と連携している地方公共団体は、フラット35のホームページで確認可能です。 出典） ・住宅金融支援機構「【フラット35】地域連携型を連携している地方公共団体」 ・住宅金融支援機構「【フラット35】地方移住支援型」 フラット35における金利引き下げメニューの事例 具体例として、以下の条件でフラット35を申し込む場合に利用できる金利引き下げメニューを確認しましょう。 ＜条件＞ 家族構成 夫（32歳）、妻（30歳）、 子ども2人（3歳、1歳） 購入する住宅 中古戸建て ※フラット35リノベ（金利Aプラン）の対象 フラット35の借入金利 年1.860％※ ※借入金利：借入期間21年以上35年以下、融資率９割以下（2024年12月） 子ども２人で２ポイント、フラット35リノベ（金利Aプラン）で４ポイント加算されるため、合計６ポイントです。当初５年間は年1.00％、６～10年目は年0.50％の金利引き下げを受けられます。金利引き下げのイメージは以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】 金利引下げ内容確認」 フラット35の金利引き下げ内容の詳細は、フラット35のホームページで確認できます。 まとめ フラット35の借入金利がどれぐらい下がるかは、自分で調べることもできます。しかし、金利引き下げメニューは複数あるため、フラット35の取扱金融機関に相談するのが確実です。フラット35を利用するなら、取扱金融機関で実際に適用される金利を確認してみましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 フラット35には、家族構成や住宅の性能などに応じて利用できる金利引き下げメニューがあります。最大で年1.0％の金利引き下げを受けられるため、住宅ローンの返済負担の軽減が期待できます。 この記...
住宅ローンを利用する際、一般的に金融機関から団体信用生命保険（以下、団信）への加入を求められます。フラット35の新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）と民間金融機関の一般的な団信（以下、一般団信）では、保障内容にどのような違いがあるのでしょうか。 この記事では、新機構団信と一般団信の保障内容、３大疾病保障について詳しく解説します。 団体信用生命保険とは 団信とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害（所定の身体障害状態）となった場合に、以後の住宅ローン返済が不要となる生命保険です。家計を支えている契約者の死亡などにより住宅ローンが返済できなくなると、残された家族は自宅に住み続けられなくなってしまいます。 そのようなときに団信に加入しておけば、契約者に万が一のことがあっても、保険金で住宅ローンが完済されるため安心です。 多くの民間金融機関では、団信加入が住宅ローンの利用条件となっています。団信に加入するには健康状態を告知し、保険会社の審査に通過する必要があります。 団信の種類と保障内容 団信は、民間金融機関の「一般団信」とフラット35（住宅金融支援機構）の「新機構団信」の２種類があります。それぞれの保障内容を確認していきましょう。 一般団信の保障内容 一般団信では、住宅ローン契約者が死亡または高度障害となった場合はローン残高が０円となり、以後の返済は不要となります。これが団信の基本的な保障内容といえるでしょう。 高度障害については、金融機関によって詳細は異なり、たとえば次のような基準を設けている金融機関があります。 ＜一般的な高度障害状態＞ 両眼の視力を全く永久に失ったもの 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの 原則として団信加入が住宅ローンの利用条件になっているため、一般団信の保険料は金融機関が負担するケースが一般的です。 一方で、がんを含む3大疾病などの保障を特約として付加できる場合もありますが、この特約の保険料については、住宅ローン金利に上乗せするかたちで契約者が負担することが一般的です。 新機構団信の保障内容 フラット35の買取型を利用して住宅ローンを組む場合は、住宅金融支援機構が提供する新機構団信に加入することが可能です。0.2%の上乗せ金利で新機構団信に加入できます。民間金融機関の住宅ローンとは異なり、新機構団信への加入は任意となります。 p { line-height: 3.0; font-size: 16px; } 出典）住宅金融支援機構「新機構団体信用生命保険制度のご案内」 基本プランである新機構団信のほかに、保障内容をさらに充実させた「新３大疾病付機構団信」、連帯債務の夫婦向けプランの「ペア連生団信」も用意されています。融資金利は、新３大疾病付機構団信が新機構団信付きに0.24％、ペア連生団信は新機構団信付きに0.18％の上乗せとなります。 なお、フラット35の保証型でローンを組む場合は、新機構団信ではなく一般団信に加入します。 新機構団信の身体障害の認定基準 一般団信では、保険金支払いの条件として「高度障害」が設定されていますが、新機構団信では身体障害者福祉法に基づき、所定の「身体障害状態」と認定された場合に保険金が支払われます。新機構団信の保険金支払い基準は、以下のとおりです。 ＜保障内容の概要＞ 次のいずれかの場合に、保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき※ ※〈身体障害状態の例〉 例えば…ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級) 例えば…人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級) ・満80歳の誕生日の属する月の末日まで保障されます。 ・連帯債務者であるご夫婦ふたりで「デュエット」(ペア連生団信)に加入できます。 出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 身体障害者手帳１級・２級の交付基準は以下のとおりです。 出典）厚生労働省「身体障害者障害程度等級表」 先ほど紹介した一般団信の高度障害と比べると、新機構団信で認定される身体障害認定はより広い範囲のリスクに対応しています。 例えば視力に関して、一般団信の例では「両眼の視力を完全に失ったもの」が対象ですが、新機構団信の２級では、以下の条件も認定対象となります。 両眼の視力の合計が0.02以上0.04以下である場合 両眼の視野がそれぞれ10度以内であり、かつ両眼による視野について視能率による損失率が95%以上である場合 新機構団信と一般団信の３大疾病保障の違い ３大疾病とは、がん、急性心筋梗塞、脳卒中の３つの病気を指します。団信に3大疾病保障を付けることで、これら３つの病気になった場合に保険金が支払われ、住宅ローンが完済されます。 住宅金融支援機構の新３大疾病付機構団信は、３大疾病が原因で一定の要件に該当したときに加えて、公的介護保険制度における要介護２以上の状態（または所定の要介護状態）に該当したときも保障されます。 出典）住宅金融支援機構「新３大疾病付機構団信の加入要件・保障内容」 公的介護保険制度における、要介護度別の状態像は以下のとおりです。 要介護１ 要支援状態から、手段的日常生活動作を行う能力がさらに低下し、部分的な介護が必要となる状態 要介護２ 要介護１の状態に加え、日常生活動作についても部分的な介護が必要となる状態 要介護３ 要介護２の状態と比較して、日常生活動作及び手段的日常生活動作の両方の観点からも著しく低下し、ほぼ全面的な介護が必要となる状態 要介護４ 要介護３の状態に加え、さらに動作能力が低下し、介護なしには日常生活を営むことが困難となる状態 要介護５ 要介護４の状態よりさらに動作能力が低下しており、介護なしには日常生活を営むことがほぼ不可能な状態 出典）厚生労働省「介護保険制度における要介護認定の仕組み」 既に身体障害者手帳を持っている場合、または既に要介護認定を受けている場合でも、新機構団信に加入できる場合があります。 民間金融機関の団信では、要介護保障が特約として提供されているケースがあり、その基準や保障範囲が異なることがあります。 出典）住宅金融支援機構「既に身体障害者手帳を持っている場合、または既に要介護認定を受けている場合でも、新機構団信制度に申込みできますか？Q&A番号：3403」 まとめ 民間金融機関の一般団信は原則加入が必要です。死亡または高度障害となったときに保険金が支払われ、住宅ローンが完済されます。 一方、フラット35の新機構団信は任意加入です。死亡時に保険金が支払われるのは同じですが、高度障害ではなく、所定の身体障害状態となった場合に保障されます。一般団信の高度障害に比べると、新機構団信の身体障害はより広いリスクに対応しています。 また、どちらも３大疾病保障はありますが、新機構団信は要介護２以上の状態も保障対象となるのが特徴です。 フラット35と民間金融機関の住宅ローンをどちらにするか迷ったら、金利や融資条件だけでなく、団信についても比較検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...
住宅ローンを借りるときは、保証料や融資手数料などの諸費用がかかります。支払方式に応じて「保証料型」と「融資手数料型」の２つに分けられますが、どのような違いがあるのでしょうか。 この記事では、住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違い、返済シミュレーションの比較を紹介します。 住宅ローンの保証料型とは 住宅ローンの保証料とは、保証会社の保証を受けるために支払う費用です。契約者がローンを返済できなくなった場合、保証会社が契約者に代わってローンの残債を支払う仕組みです。 保証料型は、契約者が保証会社へ保証料を支払う必要がありますが、基本的に融資手数料はかかりません。保証料型の住宅ローンは、「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の２種類があります。 一括前払い型（外枠方式） 一括前払い型（外枠方式）とは、住宅ローンの借入時に一括で保証料を支払うタイプです。保証料は、借入金額や借入期間によって変動します。一括で支払うため、初期費用は増えますが、金利上乗せ型に比べると毎月の返済額を抑えることが可能です。 途中で繰り上げ返済をすると、一括前払いをした保証料の一部が返還されます。これを戻し保証料と言います。戻し保証料を受け取る際は、手数料がかかることがあります。 金利上乗せ型（内枠方式） 金利上乗せ型（内枠方式）とは、住宅ローンの借入時に保証料を支払わない代わりに、毎月の金利が上乗せされるタイプです。一般的には、借入金利に0.2％程度が上乗せされます。仮に借入金利が年0.6％の場合、0.2％上乗せされて年0.8％となります。 借入時の初期費用は軽減されますが、外枠方式に比べると毎月の返済額が増える点に注意が必要です。 住宅ローンの融資手数料型とは 融資手数料とは、住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料です。金融機関によっては「事務手数料」と呼ばれることもあります。 融資手数料型は、契約者が金融機関に融資手数料を支払うタイプの住宅ローンです。保証会社への保証料は、契約者から受け取った融資手数料の中から金融機関が支払います。 融資手数料型の住宅ローンは、「定額型」と「定率型」の２種類があります。 定額型 定額型とは、借入金額にかかわらず一定金額の融資手数料を支払う方式です。借入金額が増えるほど、定率型と比較してお得になります。金融機関によって異なりますが、融資手数料は３～５万円程度が一般的です。 ただし、通常は定率型より適用金利は高くなります。そのため、融資手数料を含めた総支払額を比較して、定額型と定率型のどちらが有利かを判断する必要があるでしょう。 定率型 定率型とは、借入金額に対して一定の割合（例：2.2％）を手数料として支払う方式です。借入金額が増えるほど、手数料も比例して増加します。 例えば、融資手数料が借入金額の2.2％、借入金額3,000万円の場合、融資手数料は66万円（3,000万円×2.2％）です。 定額型よりも適用金利は低めですが、初期費用は高くなります。 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の主な違い 保証料型の内枠方式を利用する場合、金利が上乗せされるという点で融資手数料型と大きな違いはありません。また、保証料と融資手数料は、どちらも住宅ローンを借りる金融機関に支払う諸費用という点では同じです。 しかし、保証料型の外枠方式は、以下２つが融資手数料型とは異なります。 借入期間が長いほど諸費用（保証料）は高額になり、短いほど少額になる 繰り上げ返済をした際にお金が戻ってくる なお、繰り上げ返済については、住宅ローンの借り換えも含まれます。そのため、保証料型（外枠方式）で借りた住宅ローンを借り換える場合は、保証料が返還されるでしょう。詳細は住宅ローンを利用する金融機関に確認してみましょう。 住宅ローンの保証料型と融資手数料型の比較 ここでは、住宅ローンの保証料型と融資手数料型の違いをイメージするために、以下の条件で保証料、融資手数料、総返済額（元金＋利息）の合計額の比較を紹介します。 ＜比較条件＞ 「借入金額4,000万円、金利1.0％、借入期間35年、元利均等返済」で住宅ローンを借りるケースについて、以下４つの条件を比較 保証料型（外枠方式）：保証料は借入金額100万円あたり20,000円 保証料型（内枠方式）：保証料として金利に＋0.2％上乗せ 融資手数料型（定額型）：融資手数料は33,000円、加えて金利に＋0.2％上乗せ 融資手数料型（定率型）：融資手数料は借入金額×2.2％ 保証料型（外枠方式） 保証料型（内枠方式） 融資手数料型（定額型） 融資手数料型（定率型） 保証料 800,000円 融資手数料 33,000円 880,000円 総返済額 47,453,342円 49,041,316円 49,041,316円 47,453,342円 合計 48,253,342円 49,041,316円 49,074,316円 48,333,342円 ※2024年12月1日付で試算 出典）住信SBIネット銀行「住宅ローン 新規借入シミュレーション」 上記条件では、保証料型（外枠方式）が最も有利な結果となりました。しかし、どのタイプが有利かは、借入期間や借入金額によって異なります。 また、金融機関によって金利や諸費用に違いがあるため、シミュレーションを行ったうえで自分にあったタイプを選択することが重要です。 まとめ 住宅ローンは、大きく「保証料型」と「融資手数料型」の２つがあります。さらに保証料型は「外枠方式」と「内枠方式」、融資手数料型は「定額型」と「定率型」に分けられます。 それぞれメリット・デメリットがあり、どのタイプが諸費用を抑えられるかは借入金額や借入期間などによって異なります。住宅ローンを借りる際は事前にシミュレーションを行い、どの手数料タイプが自分に向いているかを見極めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの保証会社とは？役割や種類、利用時の注意点を解説 銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の...
フラット50は、最長50年の借り入れが可能な全期間固定金利の住宅ローンです。一般的に住宅ローンの借入期間は最長35年ですが、フラット50ならより長期の借り入れが可能です。この記事では、フラット50の概要や条件、メリット・デメリットについて解説します。 フラット50の概要 フラット50とは、長期優良住宅を取得する場合に利用できる、最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。一般的な住宅ローンよりも借入期間が長い分、月々の返済額を抑えることができます。 出典）フラット35「【フラット50】」 また、借入時に返済終了までの適用金利と返済額が確定し、金利上昇リスクを回避できる点も特徴です。 関連記事はこちら長期優良住宅とは？認定制度の概要やメリット・デメリットを解説 フラット50の対象となる住宅・技術基準 フラット50は長期優良住宅であることに加えて、フラット35の技術基準に適合している住宅が借り入れの対象です。 フラット35では、新築住宅と中古住宅でそれぞれ技術基準が定められています。物件検査に合格し、技術基準に適合した住宅であることを証明する「適合証明書」を取得したうえで、取扱金融機関へ借り入れの申し込みをしなくてはなりません。 出典）【フラット50】及び金利引継特約付き【フラット35】の技術基準の概要（新築住宅） フラット35の適合証明書や住宅の技術基準については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット50の利用条件と特徴 フラット50の主な特徴として、住宅金融支援機構は次の4つを挙げています。 最長50年の全期間固定金利 長期優良住宅取得時に利用可能 住宅ローン付きで売却が可能 フラット35またはフラット20との併用が可能 最長50年の借入期間を選択できるのは、申込時に30歳未満の人が対象です。30歳以上の人は、「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」が借入期間の上限となります。申込時の年齢が35歳であれば、借入期間は最長44年です。 また、長期優良住宅の特徴として、返済中に住宅を売却する場合、買主は売主が利用していた借入金利のままフラット50の債務を引き継ぐことができる「金利引継特約」を利用できます。 詳しくは以下の「フラット35のさまざまな優遇制度」の中で解説しています。 関連記事はこちらフラット35とは？メリット・デメリットを解説 また、住宅金融支援機構ではフラット50の借入額は物件価格の9割が上限ですが、フラット35またはフラット20を併用すれば、物件価格までの借り入れを希望することが可能としています。 出典）フラット35「【フラット50】」 フラット50への借り換え 既存の住宅ローンからフラット50への借り換えも可能です。借入額は100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、「借換対象となる住宅ローンの残高」または「住宅金融支援機構による担保評価額の200％」のいずれか低い額が上限となります。 なお、借入期間は既存の住宅ローンの借入開始時点から数えて、最長で50年となります。 出典）【フラット35】借換融資のご利用条件 フラット50のメリット・デメリット フラット50には、以下のようなメリットとデメリットがあります。 メリット フラット50やフラット35を申し込むには、次の総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）の基準を満たす必要があります。 年収 400万円未満 400万円以上 総返済負担率 30％以下 35％以下 出典）住宅金融支援機構「フラット50」 返済期間が長くとれるフラット50では、フラット35と比較すると総返済負担率が小さくなります。そのため、35年では基準を満たせなくても、50年ならより高額な物件の借り入れが可能になるかもしれません。 例えば、以下の条件で借入期間を50年と35年で比較すると総返済負担率（小数点第三位以下切り捨て）の違いは下表のようになります。 年収：500万円 借入希望額：5,000万円 適用金利：1.960％（50年）、1.860％（35年） 返済方法：元利均等返済 フラット50 フラット35 借入期間 50年 35年 総返済負担率 31.39％ 38.89％ 年収500万円の人がフラット35を借りる場合は、総返済負担率35％以下の基準を超えてしまいますが、フラット50の場合は返済期間が長くなるため総返済負担率は35％以内に収まります。 そのため、フラット50を利用すれば、現在の年収ではローンを組むことが難しい高額な物件でも、購入の可能性が広がり、理想の住環境を手に入れられるかもしれません。 デメリット フラット50は、借入期間を長くできる一方で、その他の条件が同一であれば総返済額が増加します。これは、借入期間が長期化すると月々の返済額に占める利息の割合が増加し、元金の償還が遅くなるためです。 また、フラット20やフラット35に比べると金利が高いのもデメリットです。新機構団信付きの借入金利水準は、「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】」をご確認ください。 フラット50を利用した場合の返済シミュレーション ここでは、フラット50を利用した場合の返済シミュレーションを2つ紹介します。 ケース①フラット50とフラット35の毎月の返済額の比較 満29歳の人が3,000万円を借り入れる場合、フラット50とフラット35の返済シミュレーション結果はそれぞれ以下のとおりです。 フラット50 フラット35 適用金利 年1.960％ 年1.860％ 借入期間 50年 35年 月々の返済額 78,476円 97,236円 総返済額 47,129,266円 40,880,660円 完済時年齢 80歳 65歳 ※前提条件：2024年12月1日時点で試算。元利均等返済、ボーナス返済なし、2024年12月の最も多い金利（融資率9割以下） 月々の返済額はフラット35が約9.7万円であるのに対し、フラット50は約7.8万円に抑えられます。一方で、総返済額はフラット50のほうが約620万円増え、完済時年齢は80歳となります。 ケース②購入と賃貸の比較 新築住宅に賃貸で住む場合の家賃相場は、物件価格に対する「収益利回り」を基に算出されます。収益利回りは物件の価格に対する年間家賃収入の割合を指し、ここでは収益利回りを5％と10％の場合で見ていきます。 ＜5％の場合＞ 年間家賃収入 3,000万円 × 5％ ＝ 150万円 月額家賃 150万円 ÷ 12 ＝ 12.5万円 ＜10％の場合＞ 年間家賃収入 3,000万円 ×10％ ＝ 300万円 月額家賃 300万円 ÷ 12 ＝ 25万円 上記のとおり、賃貸で毎月12.5万円～25万円の家賃を支払うよりも、前述のフラット50を利用することで毎月の返済額は4.7万円～17.2万円も安く抑えることができます。 さらに、フラット50は賃貸と比較した際に次のようなメリットもあります。 賃貸物件よりも優れた物件への入居可能性 住宅ローン控除による税負担の軽減 長期固定金利による安心感 住環境の安定性と自由度 以上のように、フラット50を活用することで、賃貸と比較して毎月の住居費を抑えられるだけではなく、さまざまなメリットを享受できます。住宅ローン控除などの税制優遇措置を受けることで、さらに経済的な負担を軽減しながら理想の住まいを実現できる可能性が広がります。 また、フラット50は、将来の住み替えを視野に入れて若い世代が利用する手段としても有効です。フラット50を活用すれば、優良物件に安価で住みながら、ライフステージの変化や資産状況に応じて柔軟に住み替えを検討できる可能性が広がります。 ただし、将来売却しやすい物件や立地なのかを考えて購入することが重要です。新築住宅は価格が下落しやすい傾向にあるため注意しましょう。 まとめ フラット50は、長期優良住宅を対象とした最長50年の全期間固定金利の住宅ローンです。借入期間が長くとれるため、フラット35よりも月々の返済額を抑えることができます。長期優良住宅を取得する予定があるなら、フラット50を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 次に読むべき記事 親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーロー... 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
リ・バース60は、満60歳以上の方を対象としたリバースモーゲージ型の住宅ローンです。高齢者でも借り入れができ、利息のみの支払いで返済負担が小さいことから、利用者は増加傾向にあります。契約する際はどんなことに注意すればよいのでしょうか。 この記事では、リ・バース60で後悔しないためのポイントを紹介します。 リ・バース60の利用者実績【2024年６月末】 住宅金融支援機構によると、リ・バース60の付保申請戸数の推移（2024年６月末現在）は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「【リ・バース60】の利用実績等について（2024 年４月～６月分）」 2024年３月末時点で付保申請戸数（累計）は約8,000戸、付保申請金額（累計）は1,200億円に達しました。 付保申請戸数は、ノンリコース型が導入された2018年から大きく増加しています。ノンリコース型は相続人に債務の返済義務がなく、より利用しやすくなったため、付保申請戸数が伸びたと考えられます。 なお、付保申請とは、住宅融資保険を付保するために、事前に金融機関から住宅金融支援機構に申請があったものを指します。住宅融資保険は、住宅ローン利用者が返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が民間金融機関に保険金を支払う制度です。 出典） ・住宅金融支援機構「2024年度版 住宅融資保険のご案内 」 ・住宅金融支援機構「【リ・バース６０】利用実績等について（2024年１月～３月及び2023年度分） リ・バース60の後悔しないためのポイント リ・バース60で後悔しないために、あらかじめ確認しておくべきポイントを紹介します。 リ・バース60の商品性を正確に理解する リ・バース60は一般的な住宅ローンとは商品性が異なるため、契約内容や条件をしっかりと確認しましょう。例えば、次のような点で一般的な住宅ローンとは異なります。 元金の返済方法 金利 団体信用生命保険（団信） リ・バース60では、契約者が死亡したときに元金を返済します。返済方法は「担保物件を売却する」「相続人が一括返済する」の２つです。担保物件を売却する場合は、相続人に残債の返済義務がない「ノンリコース型」、残債の返済義務がある「リコース型」のいずれかを選択します。 金利タイプ（固定金利、変動金利）や借入金利は金融機関ごとに異なります。変動金利で借りる場合は、金利が上昇しても返済できるように準備をすることが大切です。 また、リ・バース60には団信がありません。債務者が亡くなった際の元金一括返済のリスクを避けるためには、ノンリコース型（担保物件の売却）を検討しましょう。 住宅の資産価値と借入可能額を把握する リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50～60％が目安です。住宅の新規購入資金や建築資金を借りる場合は、まとまった自己資金が必要となります。 不動産の資産価値に基づいて借入可能額が決まるため、不動産会社に査定依頼をするなど、あらかじめ住宅の評価額を把握しておきましょう。 既存の住宅ローン残債について確認する リ・バース60は、住宅ローンの借り換えとして利用することも可能です。上述のとおり、リ・バース60の借入限度額は担保評価額の50～60％程度です。住宅ローンが担保評価額の50％以上残っている場合、リ・バース60への借り換えは難しくなります。 月々の返済負担を軽減するためにリ・バース60への借り換えを検討する場合は、まず既存のローン残債がいくらあるかを確認しましょう。 長期的なライフプランを考える リ・バース60は毎月利息のみを支払い、元金は契約者が死亡したとき担保物件を売却して返済するか、相続人が一括返済するかを選択します。 最適な返済方法を選ぶには、最終的に住まいをどうするかを決めておかなくてはなりません。トラブルを避けるためにも、契約前に家族と相続について話し合うことが大切です。 また、リ・バース60は毎月の返済負担は軽減されますが、固定資産税などの税金がかかり、不定期で住宅の修繕費が発生する可能性もあります。長期的なライフプランを考え、資金計画も立てておきましょう。 リ・バース60に関するよくある質問 リ・バース60のよくある質問を紹介します。 リ・バース60利用中に死亡し、相続人がいない場合は？ 相続人がいない場合は、住宅金融支援機構が金融機関から債権を取得後、競売によって担保物件を売却します。 出典）リ・バース60「利用中・死亡時のお手続」 リ・バース60で 繰り上げ返済は可能？ 契約中の金融機関によって異なります。一部繰り上げ返済に最低金額を設定している場合や事務手数料などが必要になる場合があるため、事前に相談してみましょう。 出典）リ・バース60「利用中の取扱 Q&A番号:41」 住宅ローン返済中でもリフォーム資金を借りられる？ リ・バース60を利用するには、担保物件に金融機関を抵当権者とする第１順位の抵当権設定が必要です。住宅ローンを返済中の金融機関に、抵当権の順位変更が可能か確認しましょう。 出典）リ・バース60「資金の使いみち Q&A番号:23」 リ・バース60以外の方法も検討する 年齢の関係で一般的な住宅ローンを組むのは難しくても、以下のような方法であれば利用できる可能性があります。 フラット35 不動産担保ローン リースバック（借り換えの場合） フラット35は、満70歳未満であれば申し込み可能です。年収基準などの要件を満たしていれば、利用できるかもしれません。 住宅などの不動産を所有している場合は、不動産担保ローンも選択肢です。ノンバンクであれば、与信面で柔軟に対応してもらえる可能性があるでしょう。 借り換えが目的の場合は、リースバックを利用する方法もあります。自宅の売却でまとまった資金を手に入れた後は、家賃を払うことで同じ家に住み続けることが可能です。 まとめ リ・バース60は、満60歳以上の方でも利用でき、毎月の支払額を抑えられるのがメリットです。ただし、一般的な住宅ローンとは仕組みが異なるため、商品性を正確に理解することが大切です。 契約してから後悔しないために、FPや金融機関など、専門家の助言を受けてリスクを減らすことを検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 【リ・バース60】後悔しないためのポイントを紹介 リ・バース60は、満60歳以上の方を対象としたリバースモーゲージ型の住宅ローンです。高齢者でも借り入れができ、利息のみの支払いで返済負担が小さいことから、利用者は増加傾向にあります。契約する...
一般的に住宅ローンの返済期間は最長35年とされていますが、近年最長50年の住宅ローンを提供する金融機関が増えてきています。50年ローンはリスクが高いといった声もありますが、本当に利用を避けるべきなのでしょうか。 この記事では、50年ローンができた背景と「やばい」と言われる理由、利用する際のポイントを解説します。 50年ローンができた背景 最長50年の住宅ローンができた背景には、住宅価格の高騰があります。以下は、国土交通省が公表している不動産価格指数の推移です。 出典）国土交通省「不動産価格指数（令和6年5月・第1四半期分）P.2」 2010年平均を100（基準）としたとき、令和6年（2024年）5月分の数値は住宅地116.1、戸建住宅115.8、マンション（区分所有）201.0です。いずれも上昇傾向にあり、マンションにいたっては約2倍に上昇しています。 住宅価格の上昇が続いている主な要因は次の3つです。 2013年から続いてきた大規模な金融緩和政策 資材価格の高騰 高性能住宅の普及 日銀はデフレを脱却し、物価上昇率２％の目標を達成するためにマイナス金利政策などを実施してきました。金融緩和政策で金利が下がり住宅ローンを利用しやすくなったことで、不動産需要の拡大と価格高騰につながりました。 近年では、円安や原油価格の上昇などの影響で建築資材の価格が高騰しています。また、長期優良住宅やZEHなどの高性能住宅の普及が進んでいますが、断熱性や気密性を高める必要があるため、一般住宅よりも建築費用は高い傾向にあります。 このような要因で住宅価格は高騰しており、特に若年層は住宅取得へのハードルが上がっているのが現状です。 住宅ローンは、返済期間を伸ばすと毎月の返済負担を軽減することができます。年齢が若いほど長期のローンを組みやすいため、50年ローンは主に若年層をターゲットにした商品といえるでしょう。 出典）日本銀行「（参考）2013年以降の「量的・質的金融緩和」のもとでの金融政策」 50年ローンのデメリットとやばいと言われる理由 「50年ローンはやばい」と言われるのは、次のようなデメリットがあるからです。 50年間のライフプランは見通しが立てづらい 老後（定年後）も返済が続く 総返済額（支払利息）が増える 元金の減るスピードが遅い 返済期間が50年の場合、20代で借り入れても完済時年齢は70代となります。住宅ローンは計画的に返済を進めることが重要ですが、今後50年間にどのようなライフイベントを迎え、費用がいくらかかるかを予測するのは簡単ではないでしょう。約定返済のみだと定年後も返済が続くため、老後資金への影響も懸念されます。 住宅ローンは返済期間が長くなるほど支払利息が増え、結果的に総返済額も増えてしまいます。元金の減るスピードが遅くなるのもデメリットです。 フラット50とフラット35の条件比較 50年ローンの具体例として、住宅金融支援機構が提供するフラット50を見てみましょう。一般的なフラット35との比較表は以下のとおりです。 フラット50 フラット35 申込時の年齢 満44歳未満 満70歳未満 完済年齢 80歳まで 返済期間 36年～50年 21年～35年 借入金利 （2024年11月現在） 年1.940～2.410％ （最頻金利：年1.940％） 年1.840～3.470％ （最頻金利：年1.840％） 返済比率 年収400万円未満：30％以下 年収400万円以上：35％以下 物件種類 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する長期優良住宅 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅 仮に「借入金額3,000万円、元利均等返済、ボーナス払いなし」で上記の最頻金利を適用すると、毎月の返済額と総返済額は以下のようになります。 フラット50 フラット35 融資金利 年1.940％ 年1.840％ 返済期間 50年 35年 毎月の返済額 7.9万円 9.7万円 総返済額 4,689万円 4,072万円 なお、フラット50の借入額は物件価格の９割までです。ただし、フラット35またはフラット20と併用すれば、物件価格までの借り入れも申し込みできます。 出典） ・フラット50「ご利用条件」 ・フラット35「ご利用条件」 ・フラット35「借入希望額から返済額を計算」 50年ローンの繰上げ返済のポイント 50年ローンの「総返済額が増加する」というデメリットは、繰上げ返済を行うことで軽減できます。 繰上げ返済は、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の２種類があります。余裕があれば、支払利息の節約効果がより高い期間短縮型の繰上げ返済を行うのがおすすめです。 ただし、住宅ローン控除を受けている場合は、最大13年間の控除期間が終わってから繰上げ返済をしたほうが経済的なメリットがあるかもしれません。繰上げ返済で住宅ローンの年末残高が減ると、住宅ローン控除による税負担の軽減効果も減少してしまいます。 関連記事はこちら老後資金を確保するための住宅ローン返済術（６０歳未満編） 50年ローンの返済が困難になった場合の対処法 50年ローンの返済が困難になった場合は放置せず、まずは金融機関に相談することが大切です。返済できない状況が一時的なものであれば、返済条件の見直しなどに応じてもらえるかもしれません。 滞納の解消が見込めない場合は、自宅の売却を検討することになります。フラット50の場合は、住宅ローン付きで売却が可能です。買主に債務や借入金利をそのまま引き継げる「金利引継特約」を利用できます。 関連記事はこちら住宅ローンを滞納したらどうなる？対処法も併せて解説 関連記事はこちらフラット35とは？メリット・デメリットを解説 50年ローンは使わないほうがいい？ 50年ローンは毎月の返済額が下がり、返済比率が低くなるため、若年層でも借り入れがしやすい住宅ローンといえます。返済期間は長期にわたりますが、全期間固定金利であれば借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、リスクを抑えられるでしょう。 収入が低い状態で50年ローンを借り、その後信用情報が良くなった際に他のローンに借り換えるという選択肢もあります。 住まいに対する価値観として、「賃貸で家賃を支払うならば、50年ローンを組んで持ち家を購入し、最終的に完済できればよい」という考え方もあるでしょう。同じ金額であれば、持ち家のほうが優れた物件に住める可能性もあります。 まとめ 住宅価格が高騰していますが、50年ローンなら毎月の返済額が減るため、収入がそれほど高くない若年層でも借りやすいでしょう。ただし、一般的な35年ローンに比べると総返済額が増加し、定年後も返済が続くことに注意が必要です。 50年ローンを利用する場合は繰上げ返済をうまく活用し、返済期間を短縮して総返済額を減らすことを検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できま...
銀行などの金融機関の融資は、「プロパー融資」と「保証付き融資」の2つに分けられます。自営業者が銀行から融資を受けようとする場合、どちらの方法を利用すればよいのでしょうか。金融機関に相談する前に、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。 この記事では、プロパー融資と保証付き融資の仕組みと違い、銀行融資が難しい場合の資金調達方法を紹介します。 プロパー融資とは プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会（第三者機関）の保証を付けずに行う融資のことです。 保証を付けずに直接融資を行うため、債務者の貸し倒れリスクは金融機関が負うことになります。万が一、借主が返済できなくなった場合は、金融機関は大きな損害を被ることになるので、融資審査は厳しい傾向にあります。 プロパー融資は、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。その分、好条件で融資を受けられる可能性があります。 保証付き融資とは 保証付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を利用して行う融資のことです。万が一、借主が返済できなくなった場合は、信用保証協会が金融機関に立て替え払いを行います。 プロパー融資とは異なり、金融機関は債務者の貸し倒れリスクを負わずに済みます。そのため、「事業の実績がない」「金融機関との取引歴が浅い」自営業者が融資申し込みをすると、保証付き融資を勧められるのが一般的です。 保証付き融資を利用する際、借主は所定の信用保証料を支払う必要があります。 出典）一般社団法人 全国信用保証協会「初めての融資と信用保証」 プロパー融資と保証付き融資の利用割合 日本政策金融公庫の「第222回 信用保証利用企業動向調査」によると、2024年7-9月期における保証利用状況は以下のとおりです。 保証を利用した企業の割合：54.6％ 保証利用がない企業の割合：45.4％ 「保証利用がない＝プロパー融資」とすると、該当期間中に借り入れを実施した企業のうち、概算で全体の45%がプロパー融資を利用しており、この割合は2024年4－6月期よりもやや増加しています。 出典）日本政策金融公庫「第222回 信用保証利用企業動向調査結果の概要P.4」 プロパー融資と保証付き融資の違い プロパー融資と保証付き融資は、貸主である金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うかどうかが大きな違いです。 前述のとおり、プロパー融資は信用保証協会の保証を付けずに直接融資を行います。金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、融資審査は厳しい傾向にあります。「金融機関との取引歴が長い」「長期にわたって業績が安定している」など、金融機関からの信用度が高い事業者でなければ利用するのは難しいでしょう。 一方、保証付き融資は、万が一借主が返済できなくなっても信用保証協会が弁済してくれるため、金融機関としては融資がしやすくなります。このような特徴から、一般的にプロパー融資のほうが借りづらく、保証付き融資のほうが借りやすいといえます。 特に開業して間もない自営業者は金融機関との取引歴がなかったり、決算書で売上などの実績を示すことができなかったりするため、プロパー融資を受けるのは難しくなります。金融機関から融資を受けるなら、通常は保証付き融資となるでしょう。 保証付き融資も難しい場合は？ 開業して間もない自営業者の場合、たとえ保証付き融資であっても断られてしまうかもしれません。「事業の実績がない」という理由で銀行から融資を受けるのが難しい場合、次のような方法であれば資金調達できる可能性があります。 政府系金融機関からの借り入れ 政府系金融機関の日本政策金融公庫では、新規開業資金の融資を行っています。新たに事業を始める人、または事業開始後概ね7年以内の人が対象です。適正な事業計画を策定し、その計画を遂行する能力が十分あると認められれば融資を受けられます。 新たに事業を始める人、または税務申告を2期終えていない人については、原則として無担保・無保証人で融資を受けられ、金利引き下げなどの優遇措置も用意されています。 ただし、融資審査があるため、審査結果によっては利用できないこともあります。まずは最寄りの日本政策金融公庫の支店に相談してみるといいでしょう。 出典）日本政策金融公庫「新規開業資金」 ビジネスローン ビジネスローンとは、主にノンバンクが取り扱っている事業者向けのローンです。無担保・無保証で申し込みできるローンもあるため、実績がない事業者でも利用しやすいでしょう。ただし、比較的金利は高く、少額しか借りられない傾向にあります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保に借り入れができる商品です。自宅などの不動産を所有している場合、実績がなくても融資を受けられる可能性があります。 ノンバンクのビジネスローンに比べて、まとまったお金を低金利で借りられるのがメリットです。金融機関によっては、家族名義の不動産を担保に融資を受けることも可能です。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も自宅に住み続けられるサービスです。 リースバックは金融機関などのローン商品とは異なり、不動産取引となるため、与信面よりも「不動産の価値」「家賃の支払能力」などが重視されるため、売却できる自宅があれば、事業の実績がなくても資金調達ができます。引っ越しが不要で、住環境を変える必要がないのもメリットです。 ただし、自宅の売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、売却後は毎月家賃を支払う必要があります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ プロパー融資は好条件で借り入れができますが、金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。自営業者の場合は、保証付き融資のほうが利用しやすいといえます。 開業して間もない自営業者で、銀行の保証付き融資を利用するのが難しい場合は、政府系金融機関や不動産担保ローン、リースバックなどを検討しましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むかもしれません。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関のことです。銀行...
個人事業主は収入が給与所得者に比べて不安定であるため、住宅ローンの審査に通るか不安を感じる人もいるでしょう。金融機関の考え方や住宅ローンの特徴を理解すれば、個人事業主でも審査に通過する可能性を高めることができます。 この記事では、個人事業主が住宅ローンを借りる際のポイントや注意点を解説します。 個人事業主が住宅ローンを借りにくい理由 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれる理由は、民間金融機関が申込者の収入の安定性を見るからです。返済が途中で滞ることがないように、申込者に安定収入があることを重視します。 一般的に、上場企業や公務員などの職業は安定していると評価される一方で、個人事業主などの自営業者は収入が不安定に見られる傾向にあります。 また、民間金融機関の収入や年収に対する見方も理由の一つです。通常、会社員は税込年収が基準ですが、個人事業主は収入から必要経費を差し引いた「所得」で判断されます。そのため、個人事業主はたとえ収入が高くても、経費を計上し所得が低いと審査が厳しくなる傾向にあります。 個人事業主が住宅ローンの審査で知っておきたいこと 個人事業主が住宅ローンの審査を受ける場合は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。 収入ではなく所得で審査される 黒字経営が単年ではなく継続している 物件価格全額をフルローンで組めなくても頭金があれば借入可能な場合もある 税金、社会保険料などの支払遅延や未納がある場合は清算する 返済比率（総返済負担率）は他の借入額も含まれる 継続した安定収入があることを証明するために、複数年にわたって黒字経営が続いていることが求められます。会社員は給与天引きで税金や社会保険料を納めますが、個人事業主は自分で支払うため、支払遅延や未納がないか確認しておくことも重要です。 なお、不動産投資をしている場合は、収益不動産からの収入やその返済に対する見方が金融機関によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。 フラット35なら個人事業主でも利用しやすい フラット35は、民間金融機関の住宅ローンに比べると個人事業主でも利用しやすいといえます。理由は以下のとおりです。 事業年数の指定がない 総返済負担率の基準は前年度収入のみで判断される フラット35は「業歴〇年以上」のような事業年数の指定がないため、独立してそれほど年数が経過していなくても申し込みが可能です。 フラット35の年収条件は「年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は総返済負担率35％以下」です。個人事業主は所得金額が基準となりますが、複数年の平均ではなく前年分で判断されます。必ず借りられるわけではありませんが、申込要件を満たせば審査に通過できる可能性は高まるでしょう。 たとえ個人事業主でも基本的な審査内容は会社員と変わりません。ただし、前年および前々年の納税証明書（所得金額用）と確定申告書の写しを提出する必要があります。 出典） ・フラット35「【フラット３５】ご利用条件」 ・フラット35「【フラット３５】融資手続・必要書類」 連帯債務者との収入合算も可能 もしも単独で収入が足りない場合は、収入合算を検討してもよいでしょう。 例えば、配偶者を連帯債務者として収入合算すれば、総返済負担率の基準を通過しやすくなり、借入可能額も増えます。夫婦で連帯債務となる場合は、2名分の保障がついた「ペア連生団信」に加入できるのもメリットです。ペア連生団信に加入すれば、夫婦のいずれかが死亡または所定の身体障害状態となった場合に以後の返済が不要となります。 出典）住宅金融支援機構「ペア連生団信のポイント」 また、主に親子でローンを組み、親子二代にわたって返済していく「親子リレー返済」を利用する方法もあります。フラット35の場合は親子の同居が不要で、子（連帯債務者）の収入全額を合算できます。親子リレーローンについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 個人事業主が住宅ローン控除を利用する際の注意点 住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅の新築・取得などをした場合に各年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。個人事業主でも、借入期間や住宅の環境性能、床面積などの要件を満たしていれば適用されます。 会社員の場合、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。一方、個人事業主は毎年確定申告が必要になるので、手続きを忘れないように注意しましょう。 自宅兼事務所とする場合は要注意 個人事業主の場合、自宅兼事務所としてマイホーム購入を検討するケースもあるでしょう。住宅ローン控除を受けるためには「住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」という要件を満たす必要があります。 事務所として利用する部分の床面積が全体の50％を超えると、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。詳しくは、最寄りの税務署や税理士などの専門家にご確認ください。 まとめ 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれますが、一定以上の所得があり、複数年にわたって黒字経営を続けていれば審査に通過することは可能です。事業年数や所得の関係で厳しいと感じる場合は、前年度の所得で判断されるフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...
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