出入国在留管理庁によると、日本に在留する外国人の数は2023年末時点で340万人を超え、過去最高を更新しました。日本に住む外国人は増加傾向にあり、中には「マイホームを購入したい」と考える人もいるでしょう。外国人が日本で不動産を購入したり、住宅ローンを組んだりすることは可能なのでしょうか。 この記事では、外国人が日本で不動産を購入する方法やフラット35の利用可否について解説します。 外国人でも日本で不動産を購入できる 海外では、外国人による不動産購入を制限している国もあります。しかし、日本では外国人に対する不動産購入の規制はありません。永住権の有無にかかわらず、日本人と同様に購入可能です。 一般的なマイホーム購入の流れは以下のとおりです（住宅ローンを利用しない場合は物件購入のみ）。 ※筆者作成 外国為替及び外国貿易法（外為法）により、非居住者が日本の不動産または不動産に関する賃借権などの権利を取得した場合は、取得後20日以内に財務大臣へ報告書を提出しなくてはなりません。ただし、以下のいずれかに該当する場合は、報告書の提出は不要です。 非居住者本人やその親族などの居住用目的で取得した不動産（別荘、セカンドハウスは対象外） 非居住者が非営利目的の業務遂行のために取得した不動産 非居住者本人の事務所用として取得した不動産 他の非居住者から取得した不動産 出典） ・財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告」 ・財務省「外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出」 外国人が日本で住宅ローンを組む際の条件と審査基準 前述のとおり、日本は外国人による不動産購入の規制がないため、外国人が不動産を購入する場合も、日本人が購入する場合と同様に「現金で購入する」か「住宅ローンを組む」かを選択することとなります。 多くの金融機関では、住宅ローンの利用条件を「日本国籍の人、または永住許可を受けている外国籍の人」としています。そのため、永住者または特別永住者であるかが大きなポイントになるでしょう。 ただし、永住許可を受けていなくても、一定の条件を満たせば住宅ローンを組める金融機関もあります（詳細は後述）。 永住許可の審査基準 「永住許可がある」とは、外国人で永住者の在留資格を有することです。日本で「永住権がある」という場合、通常は在留資格の「永住者」を持っていることを意味します。 外国人が永住者の在留資格を取得するには、永住許可を申請して法務大臣の許可を得る必要があります。永住許可の法律上の要件は以下3つです。 素行が善良であること 独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること その者の永住が日本国の利益に合すると認められること 1は法律を遵守していること、2は将来において安定した生活が見込まれることが求められます。3については、永住者以外の在留資格で日本に10年以上滞在していること、罰金刑や懲役刑などを受けていないこと、などが条件として挙げられています。 出典）出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン（令和6年6月10日改訂）」 特別永住者とは 特別永住者とは、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（1991年施行）」で定められた在留資格を持つ外国人です。 具体的には、第二次世界大戦以前から日本に住んでいた外国人で、サンフランシスコ平和条約により日本国籍を失った人を指します。 また、特別永住者の子孫も対象となります。特別永住者の子として日本国内で出生、またはその他の事由（国籍離脱など）によって日本に在留することになった人は、特別永住許可申請が可能です。 出典）西宮市「特別永住許可申請について」 フラット35は外国人でも利用可能 フラット35は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が取り扱う全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が全期間変わらず、申込時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいメリットがあります。 永住者または特別永住者であれば、外国人でもフラット35に申し込みが可能です。融資実行後、これらの資格がなかったことが判明すると、借入金の一括返済を請求されるので注意しましょう。 出典）フラット35「Q.外国籍でも申込みできますか。」 フラット35以外で外国人が利用可能な住宅ローン 外国人が住宅ローンを組むには、基本的に永住者や特別永住者の資格が必要です。しかし、中には永住許可がなくても住宅ローンの申し込みが可能な金融機関もあります。 また、ノンバンク（融資に特化した金融機関）が取り扱う住宅ローンでも、申し込みができるかもしれません。銀行で住宅ローンの審査に落ちたとしても、ノンバンクなら対応可能な場合もあります。 関連記事はこちら外国人でも住宅ローンを借りることはできる？ まとめ 外国人が住宅ローンを組む場合は、基本的に永住者または特別永住者の在留資格が必要です。永住許可があれば、フラット35も利用できます。 ただし、中には永住許可がなくても住宅ローンを申し込める金融機関もあります。また、銀行の審査に落ちてもノンバンクなら対応可能な場合もあるので、状況に応じて検討してみましょう。 住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょ...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の金利はどれくらい変わるのでしょうか。 この記事では、フラット35の団信の内容や借入金利、加入を検討する際のポイントについて解説します。 フラット35の新機構団体信用生命保険 フラット35の団体信用生命保険である新機構団体信用生命保険制度（以下「新機構団信」という）は、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合などに、以後の住宅ローンの返済が不要となる生命保険です。 フラット35には買取型と保証型の2種類があり、それぞれ加入する団信の内容は異なりますが、買取型のフラット35において加入可能な団信は新機構団信に限られます。 新機構団信制度には、「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」の2種類があり、団信の保険料は毎月の住宅ローン返済額と合わせて支払います。次から詳しく見ていきましょう。 新機構団信の内容 新機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満70歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき 保障期間は、満80歳の誕生日の属する月の末日までです。夫婦で連帯債務者となる場合は、ペア連生団信である「デュエット」に加入することも可能です。夫婦のどちらかに万一のことがあれば、住宅持分や返済割合にかかわらず、以後の返済が不要になります。 デュエットを利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.18％」です。なお、後述する新3大疾病付機構団信ではデュエットを利用できません。 出典） ・住宅金融支援機構「幹事生命保険会社」 ・住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新3大疾病付機構団信の内容 新3大疾病付機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満51歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき（新機構団信と同様） 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき（新機構団信と同様） 3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で一定の要件に該当したとき 公的介護保険制度に定める要介護2以上または所定の要介護状態に該当したとき 満75歳の誕生日の属する月の末日まで保障され、その翌日からは新機構団信の保障内容になります。新3大疾病付機構団信を利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.24％」です。 出典）新3大疾病付機構団信の加入要件・保障内容 団信に加入できない人でも住宅ローンを利用できる 金融機関が提供する、いわゆる一般的な住宅ローンでは、団信加入が必須である場合がほとんどです。その中で、フラット35の団信が任意加入である点はメリットといえるでしょう。 健康状態の問題などで団信に加入できず、一般的な住宅ローンを利用するのが難しい人でも、フラット35であれば融資を受けられる可能性もあります。また、団信に加入しない場合に借入金利が下がるのも魅力です。 ※借入には所定の審査があり、借入ができない場合もあります。 フラット35の団信に非加入で利用する際の借入金利 団信なしでフラット35を利用する場合、借入金利がどれくらい変わるかは買取型と保証型で異なります。 買取型のフラット35の場合 買取型のフラット35で新機構団信に加入しない場合、借入金利は「新機構団信付きの借入金利-0.2％」となります。 具体例を確認しましょう。2024年10月の新機構団信付きフラット35で最も多い金利は、融資率9割以下で年1.820％です。このケースで団信なしにすると、借入金利は1.620％（1.820％－0.2％）となります。 出典）フラット35「新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりますか。」 保証型のフラット35の場合 保証型のフラット35では、各金融機関が提供する団信を利用しますが、団信の加入義務については金融機関によって異なります。また、保証型のフラット35では新機構団信は利用できません。フラット35の買取型と保証型の違いについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の団信に非加入の際の注意点 フラット35で団信に加入しない場合の注意点は以下のとおりです。 住宅ローン契約者が病気や高度障害になってもローンの返済が続く 住宅ローン契約者が死亡しても家族にローンの残債が残る 団信に加入しない場合、万が一の際に住宅ローンの返済が困難になるでしょう。特に病気や高度障害を負った場合、収入が減少してもローン返済は続ける必要があります。 また、住宅ローン契約者が死亡した場合、家族にローンの残債が引き継がれるため、家計に大きな負担がかかる可能性があります。そのため、団信に加入しないのであれば、生命保険や収入保障保険など、万一のリスクに備えるために自身で備えておく必要があるでしょう。 健康面に不安がある場合は団信加入が安心？ 一般的な生命保険の場合、加入時の年齢が高いほど保険料は高くなります。一方、団信は契約時の年齢によって保険料（金利）が増減することはありません。 ただし、契約する年齢が高くなると定年後もローンが残り、返済が苦しくなるかもしれません。また、健康面での問題が生じやすくなり、団信加入が難しくなる恐れがある点にも注意が必要です。 まとめ フラット35は団信が任意加入であり、加入するかどうかは利用者自身で判断できます。買取型で団信なしの場合、借入金利は新機構団信付きのフラット35から0.2％引き下げられます。 保証型は金融機関によって商品が異なるため、団信なしで借入金利がどれくらい変わるかは個別に確認が必要です。 借入金利は下がるのは魅力ですが、団信に加入しないと万一のときの保障を確保できないため、慎重に判断しましょう。 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
一棟アパートは、不動産投資における代表的な投資対象の1つです。区分マンションや一棟マンションに投資する方法もありますが、一棟アパート投資にはどのような特徴があるのでしょうか。この記事では、一棟アパート投資の特徴とメリットやデメリット、注意点を解説します。 一棟アパート投資の特徴 一棟アパート投資とは、購入または建築したアパートを一棟丸ごと賃貸に出して家賃収入を得る方法です。入居者がいれば毎月家賃が入ってくるため、長期の安定収入が期待できます。 物件価格が同じエリアの区分所有物件に比べて高額であることから、金融機関の融資を利用して取得するケースが一般的です。家賃収入からローンを返済することで、効率的に資産形成ができます。 出典）日本FP協会「知っておこう！現物不動産投資の種類と方法」 マンション投資との違い 不動産投資では、区分マンションや一棟マンションに投資する方法もあります。 区分マンション投資 区分マンション投資は、マンションの一部屋だけを取得して賃貸に出す方法です。エリアや物件によっても異なりますが、一棟アパートよりも取得価格が低い傾向にあります。流動性が高く、売却しやすいのもメリットです。 一方で、新築や築浅、都心の物件は実質利回りが低くなりやすい特徴があります。また、複数物件を所有していないと、空室時に家賃収入が途絶えるリスクもあります。 出典）日本FP協会「知っておこう！現物不動産投資の種類と方法」 一棟マンション投資 一棟マンション投資は、マンションを一棟丸ごと取得して賃貸に出す方法です。一棟アパートと同様に複数の部屋を貸し出すことにより、空室リスクを分散できます。一棟を丸ごと所有することから区分マンションに比べて、物件管理の自由度が高いのもメリットです。 ただし、一棟マンションは一棟アパートよりも物件価格が高く、都内の場合は小規模マンションであっても価格が数億円単位になることも珍しくありません。 一棟アパート投資のメリット・デメリット ここでは、一棟アパート投資のメリットとデメリットについて紹介します。 一棟アパート投資のメリット 一棟アパート投資は主に以下のようなメリットがあります。 空室リスクを分散できる 一棟アパート投資は複数の部屋を貸し出すため、1つの部屋が空室になっても、他の部屋の家賃収入で損失を補填できます。一部屋だけを購入する区分マンションに比べると、空室リスクを分散することが可能です。 減価償却費が大きい 不動産投資では、建物の取得価額を法定耐用年数にわたって分割して税務上の必要経費に計上していきます。この手続きによって計上される経費が減価償却費です。減価償却費は計上時に現金の支出はありませんが、課税所得は減少します。そのため、税負担の軽減につながり、手元にお金が残りやすくなります。 住宅用の建物の法定耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、木造が22年です。木造のアパートは鉄筋コンクリート造のマンションより法定耐用年数が短く、1年あたりの減価償却費が大きくなるため、税負担の軽減効果を得やすいでしょう。 出典）国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」◆参考 主な減価償却資産の耐用年数表(PDF/406KB) 利回りが相対的に高い 一棟アパートは、一棟マンションよりも物件価格が安いことから、相対的に高い利回りが期待できます。運営の自由度が高く、修繕費などをコントロールしやすいため、区分マンションを複数戸所有するよりもコストを抑えることが可能です。 一棟アパート投資のデメリット 一方で、一棟アパート投資には以下のようなデメリットもあります。 まとまった自己資金が必要 一棟アパートを購入する時、金融機関の融資を利用したとしても満額融資は難しく、一定の頭金が必要となることが一般的です。それとは別に仲介手数料や登記費用、ローン事務手数料などもかかるため、ある程度の自己資金を準備する必要があります。 維持費がかかる 一棟アパート投資では、区分所有のマンションに比べて維持費が多くかかります。アパートの賃貸管理を管理会社に任せる場合は、家賃収入の5％程度の委託手数料を毎月支払う必要があります。 そのほか、共用部分の水道光熱費や火災保険料、地震保険料も必要です。木造である程度の築年数が経つと、不定期で退去時のリフォーム費用、アパートの修繕費用なども発生します。 災害リスクの損失が大きい 一棟アパートは、地震や火災、台風などの災害により建物が毀損するリスクがあります。鉄筋コンクリート造のマンションに比べると、木造アパートは災害による損失が大きくなる恐れがあるので注意が必要です。 一棟アパート投資の物件の選び方 一棟アパート投資は、新築物件と中古物件でメリットとデメリットが異なります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った物件を選ぶことが大切です。 新築アパート 新築アパートは建物や設備が新しいため、入居者を見つけやすく、当初は家賃も高めに設定できます。好条件で融資を受けやすく、しばらくは修繕費用を抑えられるのもメリットです。 一方で、物件価格（建築費用）が中古よりも高く、利回りは低い傾向にあります。また、新築時はすべての部屋が空室のため、入居者を一から探す必要があります。 中古アパート 中古アパートは新築より物件価格が安く、高い利回りが期待できます。すでに入居者がいる物件であれば、取得後すぐに家賃収入を得られます。新築よりも法定耐用年数が短く、減価償却費による税負担の軽減効果を得やすいのもメリットです。 ただし、物件の管理状態や築年数によっては、取得後に多額の修繕費がかかる場合があります。また、新築よりも融資を受けにくく、一度入居者が退去すると入居者募集も新築に比べると難しいので、空室リスクが高くなりやすい点にも注意が必要です。 一棟アパート投資の注意点 土地価格が安い地方のアパートは物件価格も安いため、満室時の利回りは高くなります。しかし、人口が多い都市部のアパートに比べると、入居者や買い手を見つけるのが難しい特徴があります。利回りの高さだけでなく、空室リスクや売却のしやすさなども考慮して物件を選ぶことが重要です。 また、災害リスクへの対策として、火災保険や地震保険には加入したほうがいいでしょう。ハザードマップを活用し、災害リスクの高い地域を避けるのも有効です。 関連記事はこちらハザードマップとは？使い方や活用ポイントを解説 まとめ 一棟アパート投資は、相対的に高い利回りが期待できます。複数の部屋を貸し出すことによって、空室リスクを分散できるのも魅力です。 物件価格は高額ですが、金融機関の融資を利用すれば自己資金を抑えることは可能です。一棟アパート投資のメリットとデメリットを理解したうえで、物件を取得する場合は不動産投資ローンの利用を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資でかかる費用と税金の種類、注意点を解説 不動産投資では、物件を売買するときや所有中にさまざまな費用や税金がかかります。長期にわたる安定収入を確保するには、物件取得前にどのような費用や税金がかかるかを把握し、シミュレーションをしたう...記事を読む
総量規制とは、過度な借り入れから利用者を守るための仕組みです。貸金業者からの借り入れには、年収を基準に上限額が設けられています。ただし、借入先やローンの種類によっては、総量規制の対象外となることもあります。 この記事では、総量規制の概要や仕組み、総量規制の対象外のローンについて解説します。 総量規制とは 総量規制とは、借り入れができる金額の総額に制限を設ける規制です。貸金業法の改正により、平成22年（2010年）6月18日から実施されています。 個人が貸金業者から借り入れを行う場合、原則として年収の3分の1が上限となります。例えば、年収300万円の人が貸金業者から借り入れできる合計額は最大100万円です。住宅ローンなど、総量規制の対象外となる貸付もあります（詳細は後述）。 貸金業者とは、お金を貸し付ける業務を行っており、財務局または都道府県に登録されている業者です。具体的には、消費者金融や信販会社など（いわゆるノンバンク）が該当します。銀行もさまざまな融資を行っていますが、貸金業者ではありません。 出典） ・金融庁「貸金業法のキホン」 ・日本貸金業協会「お借入れは年収の3分の1まで（総量規制について）」 ・日本貸金業協会「貸金業法について」 ノンバンクと銀行の違い ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関です。貸金業法が適用されるため、ノンバンクが行う融資は総量規制の対象となります。 一方、銀行は貸金業法ではなく「銀行法」が適用されるため、総量規制の対象外です。銀行のローンなら、会社員でも年収の3分の1を超える借り入れができる可能性があります。 「何となく銀行のほうが安心」と思うかもしれませんが、ノンバンクと銀行では融資条件等の商品性が異なるため、自身の状況に合わせて最適な金融機関を選ぶことが大切です。詳しくは、以下の記事をご確認ください。 関連記事はこちら不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 総量規制の対象となる貸付 総量規制は、貸金業者からの個人の借り入れに適用されます。具体的には、消費者金融のカードローン、クレジットカードのキャッシングなどが該当します。原則として、担保や保証人の有無、資金使途にかかわらず総量規制の対象です。 ただし、銀行のカードローンなど貸金業者以外の借り入れ、法人名義での借り入れは対象外となります。個人事業者が事業資金などを調達するために事業計画を提出し、返済能力があると認められる場合も年収の3分の1を超えて借り入れが可能です。 なお、クレジットカードのリボ払いや分割払い、ボーナス払いについては「割賦販売法」が適用されるため、総量規制の対象外となります。 出典） ・金融庁「カシキン Q＆A（事業者編）」 ・日本貸金業協会「お借入れは年収の3分の1まで（総量規制について）」 総量規制の除外貸付 次の貸付は、「総量規制になじまない」という理由で総量規制の「除外貸付」に分類されます。総量規制にかかわらず、年収の3分の1を超える借り入れが可能です。 不動産購入のための貸付（住宅ローン） 自動車購入時の自動車担保貸付（自動車ローン） 高額療養費の貸付 有価証券を担保とする貸付 不動産（個人顧客または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付 売却予定不動産の売却代金により返済される貸付 など 総量規制になじまないとは、定型的で貸付金額が高額であるなど、「年収の3分の1基準」を適用するのが不適当と考えられるものを指します。 除外貸付は借入額が借入残高に算入されないため、その後の借り入れに影響は生じません。例えば、年収300万円の人（総量規制の上限は100万円）が除外貸付の契約で100万円を借り入れても、上限は100万円のままです。 出典）日本貸金業協会「2 総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」 総量規制の例外貸付 次の貸付は、「顧客の利益保護に支障が生じない」として総量規制の「例外貸付」に分類されます。総量規制にかかわらず、年収の3分の1を超える借り入れが可能です。 顧客に一方的に有利となる借り換え 借入残高を段階的に減少させるための借り換え 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付 社会通念上、緊急に必要と認められる費用を支払うための資金（10万円以下、3か月以内の返済などが要件）の貸付 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付（配偶者の同意が必要） 個人事業者に対する貸付（事業計画などで返済能力があると認められる場合） など 除外貸付とは異なり、例外貸付は借入残高の算定に影響が生じます。借入残高が総量規制の基準を超えた場合、その後は「除外貸付」「例外貸付」を除いて借り入れができなくなります。 総量規制に関する注意点とポイント 年収の3分の1を超える借り入れに対する制限 貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超えても、すぐに返済する必要はありません。ただし、新たな借り入れは制限されます。 出典）金融庁「貸金業法Q&A」 複数の貸金業者からの借り入れ 複数の貸金業者からの借り入れを行う場合、1社単独での借入額だけでなく、全体の合計が年収の3分の1以内であることが必要です。借入残高が年収の３分の１を超えると、新たな借り入れはできなくなります。 貸金業者が借入残高と年収を確認する方法 貸金業者からの借入残高のデータは、「指定信用情報機関」に集約されています。貸金業者は、指定信用情報機関を利用して借り手の借入残高を確認します。年収については、借り手から「年収を証明する書類」を取得して把握しています。 まとめ 個人が貸金業者から借り入れを行う場合、総量規制により年収の3分の1が上限です。ただし、住宅ローンや銀行のカードローンなど、総量規制の対象外となる借り入れもあります。金融機関のローンを利用する前に、総量規制について理解を深めておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の注意点について解説します。 住宅ローンの保証会社とは 保証会社とは、住宅ローン申込者の信用を補完する会社です。住宅ローンでは長期かつ多額の借り入れを行うため、貸主である金融機関は融資金を回収できないリスクを抱えます。 住宅ローンを組む時に債務者となる借主が保証会社を利用すれば、万が一返済できなくなったとしても、保証会社が借主の代わりに返済してくれるため、金融機関の抱えるリスクはなくなります。 保証契約の仕組み 保証会社を利用する場合、住宅ローンを組む債務者と保証会社とで保証契約を締結します。保証契約とは、住宅ローンの契約者が金融機関に債務を返済できなくなった場合に、契約者に代わって保証会社が債務を一括返済（代位弁済）する契約です。 住宅ローンを滞納すると、貸主である金融機関は借主である住宅ローン契約者に対して督促を行います。それでも返済されない場合、金融機関は保証会社に債務の返済を求め、代位弁済が行われます。その後、保証会社から借主に対して立て替えた金額が請求されます。 ※筆者作成 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 なお、保証会社というと、賃貸住宅を借りるときに利用する「賃貸保証会社」を指すこともあります。入居者が家賃を払えなくなった場合は、賃貸保証会社が入居者に代わって貸主に家賃を立て替え払いする仕組みです。 保証会社を利用するときの流れ 住宅ローンで保証会社を利用するときの流れは以下のとおりです。 金融機関に住宅ローンの申し込み 金融機関から保証会社へ保証申し込み 保証会社による審査・保証承諾 融資実行 住宅ローン契約者から保証会社へ保証料の支払い 保証会社が連帯保証を引き受け 金融機関に住宅ローンを申し込むと、保証会社は審査を行います。審査に通過した場合は、融資実行の際に保証会社に対して保証料を支払います。なお、保証会社を利用するかどうかは金融機関が提供する住宅ローンの商品説明などに記載されています。 住宅ローンにおける保証会社の役割 住宅ローンにおける保証会社の役割は、主に「保証審査」と「保証履行」の2つです。 保証審査 保証審査とは、住宅ローンの申込者の保証を引き受けるかを審査することです。多くの金融機関では、保証会社の保証を受けられることを住宅ローンの利用条件にしています。住宅ローンの本審査として実施されるため、保証審査に通らないと住宅ローンを利用できません。 保証履行 保証履行とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、その契約者に代わって金融機関にローン残債を一括返済することです。契約者が滞納しても保証会社が代位弁済してくれるので、金融機関にとっては大きなメリットといえます。 住宅ローンの契約者にとっては返済先が金融機関から保証会社に変わるだけであり、返済義務がなくなるわけではありません。 住宅ローンの保証会社の種類 保証会社の種類は、「金融機関の系列の保証会社」と特定の金融機関グループに属さない「独立系の保証会社」の2つに分けられます。 メガバンクや地方銀行などで住宅ローンを組む場合、その系列の保証会社を利用することが多いでしょう。具体的には、メガバンクの系列として「三菱UFJローンビジネス」「みずほ信用保証」「SMBC信用保証」「りそな保証」などの会社があります。 独立系の保証会社は、銀行や信用金庫など多くの金融機関と提携して住宅ローン保証を行っています。代表的な会社は「全国保証」で、全期間固定金利型住宅ローンのフラット35にも対応しています。 フラット35（保証型）の仕組み フラット35には、一般的な買取型のほかに「保証型」と呼ばれるタイプもあります。 保証型では、金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付けます。そして、フラット35の利用者が返済できなくなった場合は、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。 フラット35の買取型と保証型の違いは、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅ローンの保証料の支払方法 住宅ローン保証料の支払方法は、「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあります。 外枠方式 外枠方式とは、住宅ローンを組む時に保証料を一括で支払う方式です。借入金額と返済期間に応じて保証料の金額が決まります。通常は、借入金額が多く返済期間が長いほど保証料は高くなります。 外枠方式のメリットは、後述する内枠方式よりも毎月の返済額や総返済額が少なくなることです。一方で、借入時にまとまった支出が発生します。 内枠方式 内枠方式とは、住宅ローンの金利に上乗せして保証料を支払う方式です。一般的には、外枠方式の金利におおよそ0.2％程度が上乗せされます。例えば、外枠方式の借入金利が年0.6％であれば、内枠方式では年0.8％の金利でローンを返済することになります。 内枠方式のメリットは、外枠方式に比べて借入時の支出が抑えられることです。ただし、毎月の返済額や保証料を含めた総返済額は外枠方式よりも多くなります。 住宅ローンの保証会社を利用する際の注意点 保証会社を利用する住宅ローンを組むと、保証料を支払わなくてはなりません。前述のとおり、保証料の支払方法は外枠方式と内枠方式の2つがあります。両者の違いを理解して、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。 また、保証会社を利用するにあたって審査があります。審査に通過できない場合、住宅ローンを組むことができません。クレジットカードやカードローンなどを滞納すると、審査に影響が出る恐れがあるので注意しましょう。 まとめ 保証会社は、住宅ローン利用者の信用力を判断する「保証審査」と、利用者が返済できない場合に金融機関へ代位弁済する「保証履行」の2つの役割を担っています。保証会社の選択や保証料の支払い方式によっては、住宅ローンの総返済額に影響を与えることもあるため、金融機関や専門家のアドバイスを参考にしながら慎重に比較検討しましょう。 住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 住宅ローンを変動金利型で組んだ場合、金利が上昇し、返済額が増えるのではないか、と不安に感じるかもしれません。 しかし、多くの金融機関では、金利が上昇しても急に返済額が変わらない「5年ルール」...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
国民年金保険料や税金などを滞納すると、財産を差し押さえられる恐れがあります。そもそも「差し押さえ」とはどういうもので、どのような財産が差し押さえの対象となるのでしょうか。 この記事では、差し押さえの原因や対象資産、手続きの流れ、回避する方法を紹介します。 差し押さえとは 差し押さえとは、不動産や預貯金などの財産の処分を禁止して、取り立てや売却ができる状態にする手続きのことです。 例えば、国民年金保険料や税金を納付せずに滞納を続けると、市区町村から財産を差し押さえられます。最終的には、その財産を公売等により換価され、滞納している年金保険料や税金に充てるために強制的に処分されてしまいます。 滞納したからといって、すぐに差し押さえられるわけではありません。通常はまず督促状や催告書が届いたり、電話や訪問で支払いを促されたりするため、この段階で適切に対処すれば差し押さえを回避できます。 出典） ・柏崎市「財産差し押さえ」とはどういうことですか？ ・習志野市「法令に基づく「滞納処分」をやむを得ず行う場合があります」 ・今治市「市税等を滞納すると」 差し押さえの効力 国民年金保険料や税金の未納による差し押さえは、国税徴収法や地方税法などの法律に基づいて行われます。国税徴収法および地方税法では、「督促状を発した日から起算して10日経過した日までに完納しないときは、滞納している人の財産を差し押さえなければならない」と規定されています。 そのため、督促状を受け取ったら速やかに納付しなくてはなりません。なお、借金返済を滞納し、債権者の申立てによって行われる差し押さえは、裁判所による強制執行手続に該当します。 強制執行手続とは、裁判で勝訴したときや、相手と裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手が支払いをしない場合や建物の引き渡しに応じない場合に、裁判所が相手方(債務者)に対する請求権を強制的に実行するための手続きです。 ※筆者作成 出典） ・国税徴収法第47条（e-Gov法令検索） ・裁判所「民事執行手続」 差し押さえの原因 前述のとおり、国民年金保険料や各種税金（固定資産税、所得税、住民税など）の未納は差し押さえの原因となります。 国民年金第1号被保険者（自営業者、学生など）は、国民年金保険料を納付しなくてはなりません。支払う能力があるにも関わらず滞納を続けると、財産の差し押さえが行われます。 税金を滞納した場合は、国や自治体から法令に基づく「滞納処分」が行われます。滞納者の財産が差し押さえられ、公売などによって処分されます。その他に、住宅ローンやクレジットカードの滞納も差し押さえの原因です。 出典） ・日本年金機構「日本年金機構の取り組み（国民年金保険料の強制徴収）」 ・習志野市「法令に基づく「滞納処分」をやむを得ず行う場合があります」 差し押さえの対象になるものは？ 金銭的価値のある財産は、基本的に差し押さえの対象です。ただし、中には対象外となるものもあります。ここでは、差し押さえの対象資産と対象外の資産を紹介します。 差し押さえの対象となる財産 差し押さえの対象となる財産は主に以下のようなものです。 不動産 給与 預貯金 生命保険 有価証券 債権（売掛金など） 動産（現金、自動車、電化製品、貴金属、骨董品、絵画など） 家賃収入 給与については全額ではなく、原則として手取り額の4分の1までとされています。ただし、33万円を超える部分は差し押さえの対象です。 出典） ・民事執行法第152条（e-Gov法令検索） ・民事執行法施行令第2条（e-Gov法令検索） 動産は、現金や自動車など不動産以外のものを指します。現金については、66万円以上が差し押さえの対象です。預貯金については金額の上限が定められていませんが、滞納者が通常必要とする生活費については差し押さえが禁止されています（詳細は後述）。 出典）民事執行法第131条第3号（e-Gov法令検索） 差し押さえの対象外の財産 次の財産は、差し押さえの対象になりません。 衣服、寝具、家具、台所用品など （国税徴収法75条第1項第1号、民事執行法第131条第1項第1号） 生活に必要な食料および燃料（国税徴収法75条第1項第2号：3か月間、民事執行法第131条第1項第2号：1か月間） 66万円までの現金（民事執行法施行令第1条） 給与（手取り額）の4分の3（民事執行法152条） 国民年金、厚生年金、生活保護給付金など（国民年金法第24条、厚生年金保険法第41条、生活保護法第58条） 上記のほかに、職業に欠くことができないもの（器具、印鑑など）、仏具、子どもの勉強に必要な書籍・文房具なども差し押さえの対象外となっています。 出典）国税庁「第75条関係 一般の差押禁止財産」 差し押さえの流れ ここでは具体例として、国民年金保険料を滞納した場合の差し押さえの流れを紹介します。 国民年金保険料が期限までに納付されない場合、納付勧奨が実施される 納付勧奨を実施しても滞納が続く場合は最終催告状が送付される 最終催告状に記載された指定期限までに納付されない場合は督促状が送付される 督促状で指定された期限までに納付されない場合は財産の差し押さえが行われる 滞納者に連帯納付義務者（世帯主、配偶者）がいる場合は、連帯納付義務者に対しても督促状の送付および財産の差し押さえが行われます。また、督促状で指定された期限までに納付しない場合は、納期限からの滞納日数に応じた延滞金の支払いも必要です。 出典）日本年金機構「日本年金機構の取り組み（国民年金保険料の強制徴収）」 差し押さえを回避するには 公的機関に相談する 国民年金保険料や税金を納付するのが難しい場合は、放置しないで自治体の窓口や最寄りの年金事務所などに相談することが大切です。 経済的に困難な状況にある場合、国民年金には保険料免除・納付猶予制度があります。なお、学生の場合は学生納付特例の承認を受けると保険料納付の猶予を受けることが可能です。 未納のままにしておくと、万が一のときに障害年金や遺族年金を受け取れなく恐れがあるので、早めに相談しましょう。税金についても、やむを得ない理由があれば納付方法などの相談に乗ってもらえるかもしれません。 出典）日本年金機構「国民年金保険料の免除制度・納付猶予制度」 不動産を活用する 不動産を所有している場合は、以下のような方法で資金を準備できるかもしれません。 不動産担保ローン リースバック 任意売却 不動産担保ローンは無担保ローンに比べてまとまった資金を長期間借り入れすることが可能なため、差し押さえを回避することができるかもしれません。 また、リースバックで自宅を売却すれば、まとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けることが可能です。 住宅ローンの残債などの要因で不動産担保ローンやリースバックを利用できないときは、任意売却を行う方法もあります。元の自宅に住み続けることはできませんが、不動産仲介で売却できればリースバックよりも高値で売却できる可能性があります。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら競売を回避する「任意売却」とは？注意点や流れを解説 まとめ 国民年金保険料や税金、住宅ローンなどの滞納を続けると、最終的には財産の差し押さえを受ける恐れがあります。納付や支払いが困難な場合は放置せず、早めに自治体や金融機関に相談することが大切です。 不動産を所有している場合は、必要に応じてリースバックや任意売却などを検討しましょう。 もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 競売とは？競売を回避すべき理由とその回避方法 不動産を担保とするローンの返済が困難になると、最悪の場合、競売によって担保不動産が強制的に売却されてしまいます。競売にはデメリットがあるので、ローンの返済が困難になったとしても、絶対に回避す...記事を読む
俳優の勝野 洋氏（74）（以下「勝野氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている全５回の「俳優・勝野 洋氏」のインタビューに基づき作成しています。動画の詳細はこちら（第3回・第4回・第5回）からご覧ください。 住まい遍歴①：御殿場の大豪邸 勝野氏は33歳の時に静岡県御殿場市の300坪の家を購入し、現在も所有しています。 当初は100坪（1区画）だけの購入予定が、売主から300坪（3区画）まとめてでないと売らないと言われてしまい、悩んだ末、キャシーさんとジャンケンをして勝野氏が勝ったら購入することにしたそうです。 いつも勝負事はキャシーさんの方が強いそうですが、その時はめずらしく勝野氏が勝ち、購入することになりました。現在はさらに周辺の土地を買い足して550坪の大豪邸となっています。広大な敷地と美しいガーデニングが広がるお家は、こちらのルームツアー動画をご覧ください。 ルームツアー 住まい遍歴②：ハワイ マウイ島のコンドミニアム 勝野氏が37歳の時、結婚前に訪れたハワイのマウイ島でクジラを見たことをきっかけに、コンドミニアム（分譲マンション）を購入しました。購入時は非常に喜んでいたそうですが、ハリケーンで家が壊れてしまったため、オアフ島の物件に買い替えた経緯があります。 最終的には管理費がかかることや、ホテルに泊まった方が便利だと感じたため、51歳でコンドミニアムを手放したことを明かしました。ハワイのエピソードについては、こちらからご覧ください。 住まい遍歴③：鎌倉の一戸建て 41歳の時に、勝野氏初の主演作であるテレビドラマ「俺たちの朝」の舞台であった鎌倉の極楽寺に一戸建てを購入し、キャシーさんのハワイアンキルトのお店もオープンしました。 「俺たちの朝」が大ヒットしたことで鎌倉に観光客が殺到し、当時廃線の危機だった江ノ電はこのドラマのおかげで救われたそうです。 住まい遍歴④：三軒茶屋の一戸建て 勝野氏は48歳の時に渋谷区三軒茶屋の一戸建て（45坪）を購入しました。その後、土地を買い足したので現在は110坪となっているそうです。自宅の他に4階建ての店舗兼アトリエも併設されています。 三軒茶屋の家を購入した際は、キャシーさんから「すごい良いおばあちゃんがいるから会いに行かない？」と言われ、会った人がその家の地主さんだったというエピソードがあります。他の人もその土地を狙っていたそうですが、夫婦で挨拶に行くことで購入できたので、妻は策略家だと笑いながら明かしてくれました。 キャシーさんは家の買い替えスピードが早く、「次、何建てる？どこ行こう」と勝野氏に提案するそうで、本当は移動するのは嫌だけれども、自分の思いを汲んで探してくれているので最終的には承諾するのだそうです。 今までの住まい遍歴の中で、買ってよかったのは御殿場の家だそうです。また、後悔して買わなければよかったと思う家はなく、みんなそれぞれに思い出があると明かしてくれました。 勝野氏のこれから夢とアクティブに生きる為の極意 最後に勝野氏にこれからの人生でやりたいことを2点伺いました。さらに、「人生100年時代をアクティブに生きる為に極意とは？」と質問し、色紙に答えを書いてもらいました。 勝野氏の周囲への思いやりや感謝が伝わる言葉の意味については、本編で紹介していますのでぜひこちらからご覧ください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 中村雅俊氏が「自宅」への思いを語る 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...記事を読む
経済的な負担を軽減するために、年金受給が始まる65歳以降も働き続ける人が増えています。仕事をしながら老齢年金を受け取る場合、その年金額はどのように計算するのでしょうか。この記事では、在職老齢年金の仕組みや年金額の計算方法、確定申告の必要性について解説します。 在職老齢年金制度とは 在職老齢年金制度とは、一定以上の収入を得ている60歳以上の人が老齢厚生年金を受け取る際に、年金額や給与・賞与の額に応じて年金の一部または全部が支給停止となる仕組みです。この制度には、主に次の2つの目的があります。 年金が支給されている人が働いても不利にならないようにする 現役世代とのバランスから、一定以上の賃金を得ている人には年金制度の支え手に回ってもらう 在職老齢年金制度とは厚生年金に加入しながら働く人、厚生年金の加入事務所で70歳以降も働く人を対象とした制度のため、個人事業主やフリーランスは対象外です。また、支給停止となるのは老齢厚生年金のみで、老齢基礎年金（国民年金）は給与等にかかわらず全額受給できます。 出典） ・日本年金機構「在職中の年金（在職老齢年金制度）」 ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ」 公的年金（国民年金・厚生年金）の仕組みについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら公的年金の仕組みとは？国民年金・厚生年金の基礎知識を解説 定年後の就業者数が増加 内閣府の「令和6年版高齢社会白書」によると、労働力人口比率の推移は下図のとおり増加傾向にあります。 出典）内閣府「令和6年版高齢社会白書」 令和5年（2023年）は65～69歳が53.5％、70～74歳が34.5％、75歳以上が11.5％となりました。 年金は原則65歳から受給開始となります。しかし、65歳以降も働き続ける人は増加傾向にあり、60代後半は男性の6割以上、女性の4割以上が就業している状況です。この結果から、年金を受け取りながら働く人は増えているといえるでしょう。 在職老齢年金の計算方法 以下は、在職老齢年金の計算方法のフローチャートです。 ※令和6年度の支給停止調整額 出典）日本年金機構「在職老齢年金の計算方法」 ＜用語説明＞ ・基本月額：老齢厚生年金の月額（加給年金額を除く） ・総報酬月額相当額：（その月の標準報酬月額＋その月以前1年間の標準賞与額の合計）÷12 老齢厚生年金と給与等の合計が50万円（支給停止調整額）以下であれば、老齢厚生年金は全額受給できます。50万円を超える場合は、上記の計算式に基づいて老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。 ＜具体例：給与等50万円（月額：賞与含む）、老齢厚生年金14万円（月額）の場合＞ （50万円＋14万円－50万円）÷2＝7万円 ※老齢厚生年金14万円のうち7万円が支給停止となる（老齢基礎年金は全額受給できる） なお、令和4年（2022年）3月以前の65歳未満の年金支給停止基準は28万円でしたが、制度改正によって、令和4年4月以降は65歳以上と同じ基準に見直されました。 出典） ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ Bさんの場合」 ・日本年金機構「令和4年4月から年金制度が改正されました」 支給停止期間や支給停止額の変更時期 在職老齢年金の支給停止期間は、基本月額と総報酬月額相当額の合計が支給停止調整額（令和6年度は50万円）を超えている期間です。なお、支給停止調整額は年度が切り替わるタイミングで変更される場合があります。 支給停止額の変更時期は、総報酬月額相当額が変わった月または退職日の翌月となります。ただし、退職日の翌月については、退職後1カ月以内に再就職して厚生年金に加入した場合を除きます。 老齢年金を受給した際の確定申告の要否 働きながら年金を受け取る場合、確定申告が必要なのか気になる人もいるでしょう。 老齢年金は、所得税法の「雑所得」として課税対象となりますが、一定額以上を受給するときは税金が源泉徴収されます。次の2つの要件にすべて当てはまる場合は、「確定申告不要制度」によって確定申告を行う必要がなくなります。 ＜確定申告不要制度の対象者＞ ・公的年金等の収入金額の合計額が400万円以下で、その全部が源泉徴収の対象 ・公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下 確定申告不要制度の対象であっても、医療費控除の適用などにより所得税の還付を受ける場合は確定申告が必要です。 出典）政府広報オンライン「ご存じですか？年金受給者の確定申告不要制度」 また、参考までに老齢年金の税金に関するよくある質問を紹介します。 老齢年金の受給額と所得税の課税基準 老齢年金は、雑所得として所得税の課税対象となります。65歳未満でその年の支払額が108万円以上、65歳以上で158万円以上の場合は原則として所得税がかかり、支払時に源泉徴収されます。 しかし、これらの金額を超える場合でも、65歳未満で月額9万円まで、65歳以上で月額13.5万円までの受給額の場合は所得税が差し引かれません。 出典） ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれています。どうしてですか。」 ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれていません。どうしてですか。」 年金に課される所得税の計算方法 年金から差し引かれる税金は、支払う年金額から社会保険料や住民税など各種控除を行った残額に5％（復興特別所得税を含めて5.105％）の税率を掛けて計算します。年金から各種控除を受けるには、年金受給者に送付される「扶養親族等申告書」に必要事項を記入して提出する必要があります。 出典）日本年金機構「年金から差し引かれている税金の計算方法を教えてください」 まとめ 年金を受け取りながら会社で働く場合、老齢厚生年金と給与・賞与の月額合計が50万円を超えると、在職老齢年金制度によって老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。老齢基礎年金は制度対象外のため、給与等にかかわらず全額受給できますが、老齢厚生年金は繰下げ受給ができないため、どのくらい働くかを決めることも重要になります。 経済的な不安を解消し、より豊かな老後生活を送るためにも、在職老齢年金制度への理解を深めておきましょう。 老齢年金とは？受給要件や年金額、請求手続きについて解説 老齢年金は、老後の生活を支える重要な収入源です。公的年金に加入している人は、一定の年齢に達すると老齢年金を受け取れます。老齢年金はどんな仕組みで、いくら受け取れるのでしょうか。 この記事では...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
俳優の勝野 洋氏（74）（以下「勝野氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている全５回の「俳優・勝野 洋氏」のインタビューに基づき作成しています。動画の詳細はこちら（第２回・第３回）からご覧ください。 テキサス刑事で一躍有名に！勝野 洋氏の経歴 1949年7月27日に熊本県阿蘇郡に生まれた勝野氏は、大ヒットドラマ「太陽にほえろ！」のテキサス刑事役でデビューし、一躍トップスターになった俳優です。代表作は「俺たちの朝」、「姿三四郎」などで、現在もドラマや映画、舞台などで活躍されています。 プライベートではタレント業と並行してハワイアンキルト作家としても活動するキャシー中島氏（以下、キャシーさん）と結婚し、2024年で結婚45周年を迎えたおしどり夫婦としても知られています。 「太陽にほえろ！」デビューまでの軌跡 勝野氏の幼少期は熊本県阿蘇郡の祖母が営む旅館で育ちました。父親が戦争から帰ってきた後に自衛隊に入所し全国を回っていたため、祖母の家に預けられていたそうです。中学・高校では実家を離れ、熊本市内で下宿し、3畳一間の部屋で過ごしました。 その後、青山学院大学へ進学し、当初は寮に入っていたものの1年留年したことによって寮に住むことができなくなり、渋谷区初台の4畳半一間のアパートに男友達と2人で住むことになったそうです。その家賃を稼ぐためにエキストラのアルバイトをしていたところ、ある俳優から役者の道を勧められ、劇団現代演劇協会の試験に合格。 その後、「太陽にほえろ！」のオーディションとは知らずに受験したところ、迫真の演技が認められ見事3代目の刑事役に抜擢されました。ところが当初劇団の在籍を1年間と決めていた勝野氏は、大学に戻るため一度は断ったそうです。 勝野氏が俳優の道を歩むことになった石原裕次郎氏との秘話や、「太陽にほえろ！」の撮影エピソードについては、こちらからご覧ください。 初めての自宅購入とキャシー中島さんとの馴れ初め 「太陽にほえろ！」のテキサス刑事役でお茶の間の人気を博した後、プライベートではタレントのキャシーさんと結婚しました。2人の馴れ初めはキャシーさんが偶然テレビに出ている勝野氏を見て、一目惚れし猛アタックをしたそうです。 勝野氏は当初騙されているのではないかと思って避けていたそうですが、キャシーさんから「猫を見に来ない？」という誘いがあり、「猫好きだから見に行くよ」と遊びに行ったことがきっかけでそのまま一緒にいるようになったと明かしてくれました。 キャシーさんとの結婚を機に、渋谷区西参道の2LDKのマンションを購入したのが最初の自宅購入でした。勝野氏はそこまで住まいにこだわりはなかったそうで、キャシーさんが見つけた物件だったそうです。後に、このマンションは購入価格よりも高値で売却できたことを明かしてくれました。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ デヴィ夫人が「自宅」へのこだわりを語る！ インドネシアのスカルノ元大統領の妻で日本のバラエティ番組でも大活躍のデヴィ・スカルノ夫人（83）（以下「デヴィ夫人」）のお住まいにお邪魔して、ご自宅の紹介や楽しく生きる秘訣についてフリーアナ...記事を読む
マイホームの取得を検討していると、「防火地域」「準防火地域」という言葉を聞くことがあるかもしれません。どちらも防火対策のために法律で指定されている地域ですが、何が違うのでしょうか。また、建物を建てる際にどのような制限があるのでしょうか。 この記事では、防火地域・準防火地域の特徴や建築制限、メリットなどをわかりやすく解説します。 防火地域・準防火地域とは 防火地域・準防火地域とは、都市計画法において市街地や住宅密集地での火災を防ぐために指定された地域です。都市計画法では次のように規定されています。 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。 出典）e-Gov法令検索「都市計画法第9条第21項」 防火地域・準防火地域はどちらも建築制限が設けられており、その内容は異なります。また、防火地域・準防火地域には指定されていなくても、火災を防ぐことを目的に「新たな防火規制区域（東京都の場合）」や「法22条区域」に指定されている地域もあります。 それぞれの地域（区域）の特徴を確認していきましょう。 関連記事はこちら都市計画法とは？概要や定められている内容を解説 防火地域の特徴・建築制限 防火地域は、都市の中心部で商業施設が建ち並び人通りや交通量の多い場所や災害時に緊急車両が通る幹線道路沿いなどが指定されます。火災による被害が拡大しやすく、防火対策の必要性が非常に高い地域です。 防火地域では、「3階以上の建物」「延べ面積100㎡超の建物」は耐火建築物としなくてはなりません。耐火建築物とは、建築基準法（第2条第9号の2）に定められた、「主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）が耐火構造であること」などの基準に適合する建築物です。 また、「2階以下で延べ面積100㎡以下の建物」は準耐火建築物とする義務があります。準耐火建築物とは、建築基準法（第2条第9号の3）で定められた、「主要構造部を準耐火構造とすること」などの基準に適合する建築物です。 ※筆者作成 準防火地域の特徴・建築制限 準防火地域は、駅前の周辺など住宅が分布している地域などが指定されます。防火対策の必要性は高いものの、防火地域に比べると規制は緩やかです。 準防火地域では、「4階以上の建物」「延べ面積1,500㎡超の建物」は耐火建築物としなくてはなりません。また、「3階以下で延べ面積500㎡超1,500㎡以下の建物」は準耐火建築物とする義務があります。 延べ面積が500㎡以下であれば、一般的な木造2階の戸建住宅も建築可能です。ただし、屋根や外壁、開口部（換気扇など）、軒裏などに所定の防火措置を行う必要があります。 ※筆者作成 出典） ・国土交通省「防火地域等における建築物の規制【法第22条】【法第61条】【法第62条】」 ・国土交通省「耐火建築物・準耐火建築物」P.13 ・埼玉県「みんなで取り組もう 火災に強いまちづくり」 新たな防火規制区域とは 新たな防火規制区域とは、木造密集地域における災害時の安全性を確保するために、東京都が条例に基づいて指定する区域です。 対象区域では、原則として、すべての建築物は準耐火建築物以上としなくてはなりません。また、「延べ面積500㎡超の建物」は耐火建築物とする必要があります。 ※筆者作成 出典）東京都都市整備局「新たな防火規制について（制度の概要）」 法22条区域とは 法22条区域（建築基準法第22条指定区域）とは、火災による延焼を抑止するために、特定行政庁が防火地域・準防火地域以外の市街地に指定する区域です。法22条区域は、建物の屋根を不燃材料で造るか、不燃材で葺（ふ）くことを義務づけられています。 基本的に火は上に向かって燃え広がるため、火災を抑えるために定められた要件を満たす材料を用いて、屋根の防火性能を強化することが必要です。 耐火構造・準耐火構造・防火構造の違い 建物の防火性能を表す主な基準として、「耐火構造」「準耐火構造」「防火構造」の3つがあります。防火地域と準防火地域では、これらの基準が異なるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。 耐火構造とは 耐火構造とは、火災が発生し一定時間の火熱が加えられても損傷などが生じない構造です。耐火建築物では、通常の火災が終了するまでの間、建築物の倒壊や延焼を防止するため、主要構造部を耐熱構造とすることになっています。 建築物の階数や部分によって異なりますが、最上階から数えた階数が20以上の階の場合、柱とはりは最長3時間、損傷が生じない性能が求められます。 準耐火構造とは 準耐火構造とは、火災が発生し一定期間の火熱が加えられている間は損傷などが生じない構造です。耐火構造とは異なり、火災が終了した後に損傷が生じることは許容されます。 準耐火建築物では、通常の火災による延焼を抑制するため、主要構造部を準耐火構造とすることになっています。建築物の部分によって異なりますが、最長45分間、損傷が生じない性能が求められます。 防火構造とは 防火構造とは、防火地域・準防火地域において、比較的小規模の住宅を建てる場合に求められる構造です。 外壁に火熱が加えられた場合に、30分間は損傷が生じない性能が求められます。外壁と軒裏については、30分間は加熱面以外の温度が一定以上に上昇しないことも要件です。 出典） ・国土交通省「耐火建築物・準耐火建築物」P.13-14 ・建築基準法施行令「第四章 耐火構造、準耐火構造、防火構造、防火区画等」 耐火構造の建物建築のメリット 耐火構造の建物を建築すると、次のようなメリットを得られます。 建ぺい率の緩和 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。防火地域・準防火地域において、建ぺい率が80％以外に指定されている場合は、次の要件を満たすと建ぺい率が10％加算されます。 防火地域：耐火建築物を建てる場合 準防火地域：耐火建築物または準耐火建築物を建てる場合 建ぺい率が高くなれば、建物を建てるときに使える敷地がより広くなります。 火災保険料の割引 火災保険の保険料率は、建物の構造によって異なります。火災が起きたときの燃え広がり方などによって、被害の程度や倒壊しやすさなどのリスクが異なるからです。 Ｍ構造 耐火性能を有する共同住宅（コンクリート造のマンションなど） Ｔ構造 M構造以外の耐火性能を有する建物および準耐火性能を有する建物（鉄骨造など） Ｈ構造 Ｍ構造、Ｔ構造以外の建物（木造など） 火災保険の保険料率は「Ｍ構造、Ｔ構造、Ｈ構造」の順に高くなるため、耐火構造の建物を建築することは火災保険料の節約につながります。 出典）損害保険料率算出機構「2023年度火災保険・地震保険の概況」P.16 防火地域・準防火地域を調べてみよう 自治体によっては、インターネットで防火地域・準防火地域を調べることが可能です。 東京都の場合、「都市計画情報等インターネット提供サービス」の都市計画情報で確認できます。地域を指定し、表示切替で「防火・準防火地域」を選択すると、地図上に情報が表示される仕組みです。 出典）東京都 都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」 その他に、自分が住む地域名と防火規制で検索する方法もあります。 まとめ 防火地域・準防火地域は、どちらも市街地での火災を防ぐために指定された地域です。建築費用が高くなる傾向にありますが、建ぺい率の緩和や火災保険料の割引を受けられるメリットもあります。マイホームの取得を検討する際は総合的に判断しましょう。 敷地面積の制限とは？概要や目的、最低敷地面積の調べ方を解説 近年の土地価格の上昇に伴い、大きな土地のままでは不動産を購入できない人が増加しています。そのような背景から、大きな土地を分割（分筆）することで価格を抑えた、小規模住宅が増えています。しかし、...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
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