持ち家に住んでいても、転勤や家族構成の変化などのライフスタイルの変化などを理由に住み替えを検討することがあるでしょう。 住み替えは新居の購入や自宅の売却、住宅ローンの手続きなど、同時に進めなくてはならないことがたくさんあります。住み替えを成功させるには、どのような方法があるかを理解し、計画的に準備を進めることが大切です。この記事では、住み替え方法の種類と特徴、成功させるポイントをお伝えします。 住み替えの方法は大きく分けて3種類 住み替えの方法は、大きく「買い先行」「売り先行」「同時決済」の3種類があります。 買い先行：新居を購入してから自宅の売却活動を始める 売り先行：自宅の売却をしてから新居を探す 同時決済：新居購入と自宅売却の決済日を合わせる 住み替えでは、「新居の購入」と「自宅の売却」という2つの不動産取引を行う必要があります。どちらを先に行うかによって、買い先行と売り先行に分けられます。 同時決済は、新居購入と自宅売却を同じタイミングで行う方法です。どちらか一方を重視して進める必要があるため、ここから更に「買い重視」と「売り重視」の2通りの方法に分かれます。 買い重視：新居を決めてから自宅の売却決済日を合わせる 売り重視：自宅の売却を決めてから新居の購入決済日を合わせる 住み替えの方法によって、それぞれメリット・デメリットがあるので、特徴を理解した上で自身に合った方法を選ぶことが大切です。 買い先行のメリット・デメリット 買い先行のメリット 買い先行には、以下2つのメリットがあります。 仮住まいを用意する必要がない 自宅を高く売りやすい 買い先行は新居を決めてから自宅を売却するため、仮住まいを用意する必要がありません。引っ越しが「現在の自宅→新居」の1回で済むため、仮住まいの家賃や引っ越し費用を節約できます。 また、買い先行は自宅を空室にしてから売却するので、クリーニングを入れるなど、メンテナンスをすることが出来ます。自身の都合に関係なく内覧希望者にも余裕をもって対応できるため、自身の希望金額に近い高値で売却できる可能性があります。 買い先行のデメリット 一方で、買い先行のデメリットは以下2つです。 新居のローンを組みづらい ダブルローンの可能性がある 買い先行のデメリットは、今の住宅ローンを残したまま新居のローンを組むのが難しいことです。借入金額の上限は年収や既借入によって決まるため、住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローン審査が厳しくなります。 たとえ二重でローンを組めたとしても返済が二重になり、負担が増えるため現在の自宅の売却活動が長引けば家計収支が悪化する恐れがあります。 売り先行のメリット・デメリット 売り先行のメリット 売り先行のメリットは以下2つです。 住み替え資金を確保できる 新居のローンが組みやすい 売り先行は、自宅の売却によって手元資金を確保できます。そのため、新居購入に必要な手付金や頭金などの住み替え資金を確保できます。また、売却代金で今の住宅ローンを完済してから物件を探せるので、新居の住宅ローン審査も通りやすいでしょう。 売り先行のデメリット 一方で、売り先行のデメリットは以下2つです。 仮住まいを用意する必要がある 引っ越しを2回する必要がある 売り先行のデメリットは、新居を購入するまでの仮住まいを用意しなくてはならないことです。新居選びが長期化すれば、家賃などの費用負担が増えます。また、引っ越しが2回（現在の自宅→仮住まい→新居）必要になるので、時間や手間もかかります。 同時決済のメリット・デメリット 同時決済のメリット 同時決済には、以下2つのメリットがあります。 仮住まいを用意する必要がない ダブルローンとなることがない 新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。敷金・礼金や家賃、引っ越し費用などのコストを節約できます。また、自宅の売却代金で現在の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンを回避できます。 同時決済のデメリット 一方で、同時決済には、それぞれ以下のデメリットがあります。 買い重視の場合：売却価格が安くなりやすい 売り重視の場合：新居探しの時間が短い 同時決済（買い重視）のデメリットは、売却価格が安くなりやすいことです。新居の決済日に合わせて自宅の売却を調整する必要があるので、焦って売却を決めようとすると、希望価格での売却が難しくなり、価格が安くなる場合があります。 また、同時決済（売り重視）のデメリットは、新居探しの時間が短くなることです。先に自宅の売却を決めて、売却日までに新居へ入居する必要があります。そのため、希望条件に合った物件を選ぶ時間を十分に確保できず、物件を妥協して決める必要があるかもしれません。 住み替え方法の選び方 住み替え方法の種類と特徴を確認してきましたが、どの方法を選択すればよいのでしょうか。 資金があれば買い先行がおすすめ 手元資金が潤沢にある状況や新居のローンが通るのであれば、買い先行がおすすめの選択肢といえるでしょう。なぜなら、新居を慎重に決めることができ、かつ今住んでいる自宅を高く売却しやすいからです。 一方で、唯一ダブルローンになる可能性のある選択肢であるため、資金に不安のある方にはおすすめできない選択肢です。既存の住宅ローンが重荷になる場合や、自宅の売却に懸念がある場合は、売り先行を選択しましょう。 手堅く進めたいのであれば売り先行がおすすめ 引越しの手間や費用、毎月の家賃支払いを許容できるのであれば、売り先行がおすすめの選択肢といえるでしょう。なぜなら、先に自宅を売却することで、住宅ローンを完済し新居のローンを組みやすくなるためです。 一方で、新居の住宅ローン審査のために現在の住宅ローンを完済する必要があるが、引越しを避けたいという人には当てはまらない選択肢です。その場合には、同時決済での住み替えを選択しましょう。 同時決済はどちらを重視するかがポイントとなる 引越しは一度で済ませたいが、買い先行だとローンが通らない場合などは同時決済で進めることになります。同時決済で進める場合には、購入物件を探すことから始めるか、売却活動から始めるかで選択肢が分かれます。 購入物件を探すことから始めた場合、売却決済を購入に合わせて設定しなければならないため、売却価格が安くなる可能性があります。そのため、住宅ローンの残債が多く残っている場合など、高く売らなければならない場合には難しいでしょう。 一方で、売却活動から始めた場合、自宅の売却日までに新居を購入しなくてはならないため、希望条件に合った物件が見つからないかもしれません。よっぽど差し迫った理由がない限りは、住み替え後に後悔しないためにも、同時決済（売り重視）は避けたほうが良いと言えるでしょう。 上記の情報をまとめると以下のようになります。 住み替えの方法とそれぞれの特徴 資金計画（ローンを含む） 新居選びにかけられる時間 売却価格 ダブルローンの可能性 引越し回数 買い先行 × 〇 〇 有 1回 売り先行 ◎ △ △ 無 2回 同時決済（買い重視） △ 〇 × 無 1回 同時決済（売り重視） 〇 × △ 無 1回 まとめ 住み替えの方法は「買い先行」「売り先行」「同時決済（買い重視・売り重視の2通り）」があり、それぞれメリット・デメリットがあります。 どの方法を選択するかによって、住み替えに必要な資金や手続きにかかる時間・手間が大きく変わってきます。自身に合った方法を見極めて、住み替えを成功させましょう。 お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 ライフスタイルの変化などから、「住み替え」を検討することがあるかもしれません。しかし、住み替えたいと思っても、どのように住み替えを進めていいか、わからないことが多いかもしれません。また、住み...記事を読む
子どもが独立したり、定年が近づいてきたりすると、老後の住まいについて考える機会が増えるのではないでしょうか。戸建てに住んでいる場合は、住み替えやリフォームだけでなく、建て替えも検討するかもしれません。 建て替えによって自宅が新しくなれば、安心して老後を過ごせるかもしれません。一方で、建て替え資金をどうやって準備するかという問題もあります。この記事では、老後に自宅を建て替えるメリット・デメリット、資金を準備する方法について解説します。 高齢者の住宅事情について まずは高齢者世帯の持ち家率や建て替えの現状など、高齢者の住宅事情について確認していきましょう。 高齢者世帯の持ち家率 総務省の調査によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の持ち家率（2018年）は82.1％となっています。持ち家率は減少傾向にあるものの、高齢者の8割超が持ち家に住んでいるのが現状です。 図：高齢者世帯の持ち家比率 ※調査結果から著者が作成 出典）総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P8」 建て替えの現状 総務省の調査によると、2018年の持ち家の取得方法のうち「建て替え」は565万6,000戸で、全体の17.2％となっています。 建て替えを行った住宅の建築時期で最も多いのは、1991～2000年の141万6,000戸（21.2％）です。次いで、1981年～1990年の104万8,000戸（18.3％）です。築30～40年で建て替えを実施するケースが多く、建て替え全体の約4割を占めています。 図：建て替えの現状 ※調査結果から著者が作成 ただし、建て替えが必要かどうかは、物件の構造や状態によって異なります。適切にメンテナンスを行っていれば、築年数が古くなったとしても、必ずしも建て替えが必要になるとは限りません。 出典）総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P6」 老後に建て替えを検討するきっかけ 多くの人は、どのようなきっかけで自宅の建て替えを検討するのでしょうか。老後に建て替えを行う理由として以下のようなことが考えられます。 若いときに建てた自宅が老朽化している 二世帯住宅/賃貸併用住宅に対応するため 賃貸暮らしだったが実家を相続した 20代で自宅を建てた場合、定年を迎える頃には築30～40年となります。建物や設備の老朽化が気になる場合、リフォームだけでなく、建て替えは選択肢の1つとなるでしょう。 また、子ども世帯と一緒に住むための二世帯住宅、家賃収入を得るための賃貸併用住宅に対応することを目的に建て替えを検討するケースも考えられます。 さらに、相続した実家への住み替えも、建て替えのきっかけになるでしょう。建物が老朽化している場合は、建て替えを選択肢に入れるかもしれません。 老後に自宅を建て替えるメリット 老後に自宅を建て替えるメリットは以下のとおりです。 ライフスタイルにあった家を建てられる 老後を安心して過ごせる 若いときに建てた自宅が、老後のライフスタイルに合うとは限りません。例えば、子どもが独立して夫婦だけの生活になれば、間取りが広すぎると感じることもあるでしょう。老後に建て替えを行えば、ライフスタイルの変化に対応した住みやすい家を建てられます。 また、建物が老朽化することで地震や台風などの災害リスクも高まります。建て替えによって建物を新しくすれば、耐震性や耐久性が高まり、老後を安心して過ごせます。 関連記事はこちらシニアが住み替える際の4つのポイント 老後に自宅を建て替えるデメリット 一方で、老後の建て替えには以下のようなデメリットもあります。 まとまったお金がかかる 建て替えが完了するまでの仮住まいが必要 自宅を建て替えるにはまとまった資金が必要です。しっかりとした資金計画を立てておかないと、老後の生活費が不足する可能性があります。また、建て替えが完了するまでは自宅に住めないため、仮住まいを用意しなくてはなりません。賃貸物件を借りる場合は、家賃の支払いが必要です。 建て替え資金はいくら必要？ 自宅の建て替えにかかる費用は、大きく「工事費用」と「諸費用」の2つに分けられます。 工事費用 建て替えの際は、現在住んでいる家の解体工事と新築する建物の本体工事が行われます。また、給排水や電気・ガスなどの付帯工事も必要です。 工事費用は、「坪（㎡）数 × 各工事の単価」によって概算金額を算出できます。物件によって異なりますが、解体工事は坪4～8万円、本体工事は坪50～70万円が相場です。また、付帯工事は本体工事の20％程度が相場となります。 あくまでも目安なので、実際に建て替えを行う場合は事前に見積もりをとって、正確な金額を把握する必要があります。 諸費用 建て替えの際は以下のような諸費用もかかります。 印紙代（契約時） 登記費用 火災保険料 住宅ローン手数料（利用する場合のみ） 各種申請費用（長期優良住宅認定、建築確認申請等） 上記のほかに、引っ越し費用や仮住まいにかかる費用、新調する家電・家具などの購入費用も必要です。支払い時に困らないように、事前に費用を確認した上で多めに資金を用意しておきましょう。 関連記事はこちら住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 老後の建て替え資金にはリ・バース60 建て替え資金を自己資金で準備できない場合は、住宅ローンを組むのが基本です。しかし、高齢になると住宅ローンを組むのが難しいかもしれません。その場合は「リ・バース60」を検討しましょう。 リ・バース60は高齢者向けの住宅ローンで、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。毎月の支払いは利息のみで、元金の支払いは債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 まとめ 自宅の建て替えを行えば、理想の住まいで老後を豊かに過ごせるかもしれません。ただし、建て替えにはまとまった資金がかかるため、老後の生活費に影響が出る恐れもあります。 建て替えを行う場合はしっかりとした資金計画を立て、必要に応じてローンの利用を検討しましょう。 商品選びに困った方はこちら リ・バース60の商品詳細はこちら お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 老後生活への準備として住み替えやリフォームをする場合、まとまった資金が必要になります。しかし、高齢になると、一般的な住宅ローンやリフォームローンの審査に通りにくくなります。 このような時に活...記事を読む
近年、未婚率の増加や子どもとの同居の減少により、一人暮らしの高齢者のは増えています。一人暮らしと言っても、未婚の独身者だけではなく、現在は家族と暮らしていても、配偶者との死別などで一人暮らしになることもあるでしょう。老後の一人暮らしで必要な生活費は、なるべく早いうちに見積もり、準備しておくことが大切です。 この記事では、老後に一人暮らしに生活費はいくら必要なのか、資金が足りないときにどのような対処方法があるのかについて解説します。 そもそも老後に一人暮らしの人はどれぐらいいる？ 出典）内閣府「2022年（令和4年）版 高齢社会白書（第1章 第1節 3 家族と世帯）」 内閣府の高齢社会白書によると、1980年以降、65歳以上の一人暮らし世帯は男女ともに一貫して増加傾向にあります。2020年の65歳以上人口に占める一人暮らしの割合は、男性は15.0％、女性は22.1％で、男性は約7人に1人、女性の約5人に1人が老後に一人暮らしをしています。 また、今後も一人暮らしの割合は増加が続き、2040年には男性は20.8％、女性は24.5％に達すると予測されています。 老後に独身の人はどれぐらいいる？ 「総務省統計局 令和2年国勢調査」によると、未婚の割合は男性が60から64歳が17.3%、65から69歳が14.1％で、女性が60から64歳が8.5%、65から69歳が6.4％です。つまり、60代では、男性は15.7％、女性は7.4％が独身といえます。 また、前回の「平成27年度国勢調査」時点では、70歳以上の男性も女性も5％未満であったのに対し、今回は男性は70代、女性も70から74歳で5％を上回る結果となりました。近年は未婚率の割合が上昇していることから、老後に独身である人の割合は、今後も増加していくことが予測されます。 出典） ・総務省統計局 平成27年国勢調査 ・総務省統計局 令和2年国勢調査 老後の一人暮らしに必要な生活費 老後に一人暮らしをする場合、毎月の生活費はいくら必要なのでしょうか。総務省の家計調査によると、65歳以上の単身無職世帯の家計収支は下図のとおりです。 出典）総務省統計局「家計調査報告（家計収支編）2022年（令和4年）平均結果の概要P18」 収入と支出それぞれの詳細について確認していきましょう。 老後の一人暮らしの生活費：収入 高齢単身無職世帯の実収入（月平均額）は134,915円で、内訳は下表のとおりです。 高齢単身無職世帯の実収入（月平均額） 社会保障給付121,496円 その他（仕送り金、事業・内職など）13,419円 実収入合計134,915円 年金などの社会保障給付が約12万円で、実収入全体の約9割を占めています。その他は仕送り金や事業・内職などによる収入です。全体の約1割と少額ですが、月平均額であるため、人によって金額に大きな差があると考えられます。 老後の一人暮らしの生活費：支出 高齢単身無職世帯の消費支出と非消費支出の合計（月平均額）は155,495円で、内訳は下表のとおりです。 高齢単身無職世帯の消費支出と非消費支出の合計（月平均額） 食料37,485円 住居12,746円 光熱・水道14,704円 家具・家事用品5,956円 被服及び履物3,150円 保険医療8,128円 交通・通信14,625円 教養娯楽14,473円 その他の消費支出（雑費・交際費など）31,872円 非消費支出（直接税・社会保険料）12,356円 支出合計155,495円 住居費が12,746円と低いのは、持ち家率が高いことが理由だと考えられます。賃貸の場合は家賃が発生することから、住居費は更にかかるでしょう。保険医療費は8,128円ですが、年齢とともに負担は増えるかもしれません。 また、交通費は住環境に大きく左右されます。都市部のインフラが整備された地域に比べ、地方で自家用車が必要な場合、車両代やガソリン代、保険料などの維持費もかかるため、平均より負担は大きくなるでしょう。 年金だけでは老後の生活費が月3.5万円不足する？ 年金収入が約12万円、支出合計が約15.5万円とすると、老後の一人暮らしの生活費は月3.5万円不足します。この不足額のまま今後の生活を続けると、生活費は10年で約420万円、30年で約1,260万円不足することになります。 統計より収入が多く、支出が少ない場合などは年金だけでも生活できるかもしれません。総務省の家計収支はあくまでも平均結果ですが、老後の一人暮らしの生活費を把握する際の参考にはなります。まずは自身の家計を整理して、老後の生活費がいくら必要かを把握することが大切です。 出典）総務省統計局「家計調査報告（家計収支編）2022年（令和4年）平均結果の概要P18‐19」 関連記事はこちら老後破産とは？その原因と事前の準備・対策を解説 老後の一人暮らしの生活費が不足する時の対処法 老後の一人暮らしで生活費が不足した時、持ち家であれば自宅が資金源となるかもしれません。自宅を担保に融資を受けたり、売却したりすることで、まとまった資金が手に入ります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りることができるローンです。自宅を所有している場合、まとまった資金を準備する手段として活用できます。不動産担保ローンには以下のようなメリットがあります。 無担保のカードローンより低金利 借入限度額が大きい 資金使途が自由 一方で、不動産担保ローンは返済不能になると、金融機関に不動産が処分されるリスクなどもあるので、メリット・デメリットを理解したうえで利用を検討しましょう。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅をリースバック運営会社に売却後、その会社に家賃を払うことで、同じ家に住み続けることができます。リースバックには以下のようなメリットがあります。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる まとまった資金が手に入る 家の所有リスクを無くせる 一方で、リースバックは市場価格よりも売却価格が安くなるなどの特徴があります。そのため、メリット・デメリットを理解したうえで利用を検討しましょう。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ 老後の一人暮らしで年金収入のみの場合、生活費が不足し、貯金を切り崩して生活しなければならないこともあるでしょう。まずは家計の状況を整理して、老後資金がいくら必要かを把握することが大切です。持ち家で資金が足りない場合は、不動産担保ローンやリースバックなどの利用を検討しましょう。 お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 夫婦の老後資金はいくら必要？足りない時の対処法も紹介 「人生100年時代」や「老後2,000万円問題」などに起因して、「老後資金」という言葉が注目を集めています。老後破産に陥らないためにも、夫婦で必要な老後資金を把握し、なるべく早くから準備して...記事を読む
不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。不動産相続では、相続税や遺産分割で、トラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解して早めに準備をすることが大切です。 この記事では、不動産相続で知っておきたい手続きや費用について詳しく解説します。 不動産相続の手続きの流れ 不動産相続では、以下のような流れで手続きを進めます。 相続人や相続財産を確認する 遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続不動産の名義を変更する 相続税の申告・納付をする 相続人や相続財産を確認する まずは、相続人や相続財産を確認する必要があります。 相続人の確定 誰が遺産を相続する権利を持っているのかをはっきりさせるために、相続人を確定させます。そのためには、被相続人（亡くなった人）の相続関係を調査しなくてはなりません。 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続情報を調査して法定相続人を確定させましょう。必要書類を準備して法務局に依頼すれば、相続関係が一覧でわかる「法定相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。 遺言書の確認 相続が発生したら、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続を進めなくてはなりません。また、遺言書で法定相続人以外の人を相続人として指定している可能性もあります。 遺言書は、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つがあります。公正証書遺言は情報が登録されているので、公証人役場に確認すれば、遺言書の有無を確認できます。一方、自筆証書遺言の場合は、被相続人の机の引き出しや金融機関の貸金庫など、思い当たる場所を探す必要があります。 遺産の確認 被相続人がどのような財産を残しているかを確認しましょう。相続財産は現金や預貯金、有価証券や不動産以外にも、死亡保険金やゴルフ会員権が資産にあたります。資産だけでなく、負債も調べる必要があります。相続では、基本的に資産だけを引き継ぐことはできません。そのため、負債のほうが多い場合は、相続放棄を検討する必要があります。 遺産分割のやり直しを避けるためにも、被相続人のすべての財産（資産と負債の両方）を調べましょう。 遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続人と相続財産が確認できたら、遺産の分け方を決めます。被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の内容に従って財産を分割します。遺言書がない場合には、遺産分割協議へと進みます。民法では目安となる相続の割合が決められているので、相続人の優先順位を確認しましょう。 相続人の優先順位 法定相続人の優先順位は以下のとおりです。 相続人の範囲 第１順位死亡した人の子供 第２順位死亡した人の直系尊属（父母や祖父母など） 第３順位死亡した人の兄弟姉妹 また、財産の原則的な相続割合のことを「法定相続分」、被相続人が遺言で定めた相続分のことを「指定相続分」といいます。指定相続分は法定相続分に優先するため、遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続財産を分割することになります。 法定相続分 相続人 相続分 配偶者と子供の場合配偶者１/２ 子ども１/２ 配偶者と直系尊属の場合配偶者２/３ 直系尊属１/３ 配偶者と兄弟姉妹の場合配偶者３/４ 兄弟姉妹１/４ たとえば、配偶者と子2人が法定相続人の場合、法定相続分は配偶者が二分の一、子どもはそれぞれ四分の一ずつです。仮に相続財産が1億円であれば、配偶者が5,000万円（1億円×1/2）、子A、Bがそれぞれ2,500万円（1億円×1/4）を相続します。 出典）国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 相続人の遺留分 遺言によっては、一人の親族や第三者に財産を遺すように書かれていることもあります。そのような場合には、一定の相続人に「遺留分」が認められています。遺留分とは、配偶者や子供、直系尊属（※1）など、一部の法定相続人（※2）が取得できる一定割合の相続財産のことです。 たとえば、遺言書に法定相続人以外の人に財産をすべて残すと書かれていても、配偶者や子などには遺留分が認められます。遺言書がない場合は、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人が集まって相続財産をどう分けるかを話し合う手続きのことです。 遺産分割について合意したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名・捺印します。遺産分割協議がまとまらない場合は、調停が必要になることもあるので、弁護士などの専門家に相談しましょう。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません 相続不動産の名義を変更する 遺産分割協議が終了して相続する財産が決まったら、相続不動産の名義変更を行います。実家の土地・建物などを相続する場合、不動産の所有権を相続人に移転する相続登記が必要です。不動産の相続登記は、必要書類を準備した上で、対象不動産を管轄する法務局に申請します。法定相続分どおりに相続する場合、相続登記の必要書類は以下のとおりです。 登記申請書 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 法定相続人の戸籍謄本 法定相続人の住民票 登録免許税（収入印紙） その他、遺産分割協議によって財産を分割する場合は、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書も必要です。なお、相続登記はこれまで任意でしたが、所有者不明土地の発生予防のために申請が義務化されました。施行日は2024年（令和6年）4月1日なので、注意しましょう。 関連記事はこちら所有者不明土地の解消に向けた法改正とは？2つのポイントを解説 相続税の申告・納付をする 最後に相続税の申告・納付を行います。手続きの流れは以下のとおりです。 相続税の課税遺産総額を確認 相続税は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。正味の遺産額とは、相続等によって取得した財産の価額と相続時精算課税の適用を受ける財産の価額を合計した金額から、債務や葬式などの金額を差し引いたものです。 >相続時精算課税制度の詳しい説明はこちら たとえば、法定相続人が配偶者と子の2人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 ＋ 600万円 × 3人）です。正味の遺産額が1億円の場合、課税遺産総額は5,200万円（1億円 － 4,800万円）となります。相続財産が4,800万円以下であれば、課税遺産総額は0となるため、相続税はかかりません。 相続税申告書の作成 課税遺産総額を求めたら、相続税を計算して申告書を作成します。相続税は自身で計算することもできますが、難しい場合は税理士に代行してもらうことも可能です。 相続税の申告・納付 相続税の申告書が作成できたら、必要書類を添えて所轄税務署に提出し、税金を納付します。相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。 本人確認書類や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添付します。 また、不動産相続の場合は、固定資産税評価証明書や登記事項証明書なども必要です。 出典）相続税の申告の際に提出していただく主な書類 不動産相続の手続き上の注意点 相続が発生したとき、遺産を相続したくない場合などは、所定の期間内に対応しなければならない事項があります。具体的には以下のような手続きです。 相続放棄をする場合 限定承認をする場合 故人の準確定申告が必要な場合 相続放棄をする場合 相続放棄をする場合は、3ヵ月以内に手続きをする必要があります。相続財産を調べた結果、借金など負債のほうが多いなどは、相続放棄も選択肢の1つです。相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄ができます。 出典）国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 限定承認をする場合 限定承認をする場合は、3ヵ月以内に手続きをする必要があります。限定承認とは、被相続人の資産の範囲内で負債を相続することです。 相続では、資産と負債がどれくらいあるのか、すぐに把握できないこともあります。そのような時、限定承認を選択すれば、たとえ債務があっても資産の範囲で引き受けられるので安心です。ただし、限定承認は相続人全員が共同で家庭裁判所に申述する必要があります。 故人の準確定申告が必要な場合 故人の準確定申告が必要な場合は、4ヵ月以内に手続きをする必要があります。準確定申告とは、被相続人の1月1日から死亡した日までに確定した所得金額および税金を計算して確定申告をすることです。 相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に準確定申告をしなくてはなりません。準確定申告が必要な場合は、期限までに申告、納税を行いましょう。 出典）国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告) 不動産相続でかかる税金 不動産相続では、登録免許税と相続税がかかります。登録免許税は、不動産の相続登記を行う際にかかる税金です。登録免許税の税額は「不動産価格×0.4％」で、不動産価格は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格になります。 また、基礎控除額を超える財産を相続する場合は相続税もかかります。相続税を算出する際のイメージは、以下のとおりです。 課税遺産総額を法定相続分で分割したものとして各人の取得金額を算出する 各人の課税額を算出し、合計して相続税総額を算出する 相続税総額を各人の相続分に按分して、実際に収める税金を決定する 各人の課税額を算出する際には、取得金額に基づき、速算表から以下のように計算します。 2,600万円 × 15％ － 50万円 ＝ 340万円 相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下10％－ 3,000万円以下15％50万円 5,000万円以下20％200万円 1億円以下30％700万円 2億円以下40％1,700万円 3億円以下45％2,700万円 6億円以下50％4,200万円 6億円超55％7,200万円 この速算表で計算した各人の課税額の合計が、相続税総額となります。そして、各人が実際に相続した相続分に従って相続税総額を案分し、各人の税額を算出します。 相続税は財産の評価方法や計算方法が複雑で、相続開始から10ヵ月以内に申告・納付を行わなくてはなりません。土地の相続税を引き下げる特例などもあるので、実際に相続税を計算する際は、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが確実です。 関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 出典）国税庁 No.4155 相続税の税率 相続不動産の分割方法 不動産は預貯金のように均等には分割しづらいため、複数の相続人がいる場合は以下4つの分割方法から選択します。 現物分割 代償分割 換価分割 共有分割 現物分割 現物分割とは、遺産を現物のまま、その形状や性質を変更することなく分割する方法です。たとえば、特定の相続人が1人で被相続人の自宅を相続する場合が該当します。 現物分割は、特定の相続人のみが不動産を相続するので、手続きが比較的簡単ですが、他の相続人から不満が出ることも考えられます。そのため、相続財産が不動産に偏っている場合など、相続人間で公平に分割するための協議がまとまらない時には、代償分割や換価分割で対応することになるでしょう。 代償分割 代償分割とは、特定の相続人が不動産を相続し、その他の相続人に対して法定相続分に応じた代償金を支払う方法です。たとえば、3,000万円の不動産を子2人で相続する場合、法定相続分は兄弟ともに2分の1です。兄が不動産を相続し、弟に代償金1,500万円を支払えば、それぞれ1,500万円を相続したことになります。 代償分割は代償金が支払われるため、不公平が出にくいです。ただし、不動産を取得した相続人はまとまった資金を準備しなくてはなりません。手元資金だけで代償金や納税資金を準備するのが難しい場合は、不動産を担保に融資を受けるなどの対応が必要です。 換価分割 換価分割とは、相続不動産を売却して売却代金を相続人で分割する方法です。たとえば、3,000万円の不動産を諸経費300万円かけて売却したとき、子2人で相続する場合には、2,700万円を2人で分けた1,350万円が受け取れます。 換価分割は現金化してから分けるので、公平に分割できるのがメリットです。ただし、売却には諸経費だけでなく時間もかかるため、希望条件どおりに売却できるとは限りません。 共有分割 共有分割とは、不動産を複数の相続人で共同所有する方法です。不動産はそのままにして、法定相続分に応じた共有持分を取得します。不動産にかかる固定資産税などは、共有持分に応じてそれぞれが負担することになります。 遺産分割協議がまとまらない場合は、「とりあえず共有分割にする」という選択肢もあるかもしれません。ただし、1つの不動産を共同所有すると、1人の意思で自由に不動産を活用できなくなります。 相続人の誰かが「賃貸に出したい」「売却したい」と思っても、共有持分者の同意が必要です。共有持分者が亡くなって新たな相続が発生すれば、権利関係はさらに複雑になります。共有分割はトラブルが発生しやすいため、なるべく避けるのが無難といえます。 不動産相続トラブルを避けるには？ 不動産は相続財産に占める割合が大きいと、均等に分割することが難しいなどの理由から相続争いの原因となる場合があります。トラブルを防ぐには、被相続人が元気なうちに準備しておくことが重要です。具体的には、以下の3点について確認をしておきましょう。 そもそも相続させない 不動産を相続させないことによってトラブルを防ぐ方法です。不動産相続を避ける手段としては、「生前贈与」や「リースバック」が考えられます。 生前贈与 生前贈与は、生きているうちに被相続人の意志で不動産を渡す人を決められます。不動産を引き継いでほしい人を選んで好きなタイミングで贈与できるので、相続人同士での分割協議や共有を避けられます。 一方で、不動産を生前贈与すると、贈与税や不動産取得税などの税金がかかります。特に贈与税は評価額が減額される特例がないので、通常は相続で取得するより税負担が重くなります。税負担が重荷であれば、相続時精算課税制度を検討してもいいかもしれません。 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは？メリット・デメリットを紹介 リースバック リースバックは、不動産をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、引き続き同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を売却してもそのまま家に住み続けられるので、住み替え先を探す必要もありません。 ただし、リースバックの売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、契約更新ができないこともあります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 不動産登記を確認する 法務局で登記簿謄本を取得し、登記内容を確認しておくことも不動産相続のトラブル防止につながります。 所有権や住所情報に誤りがないか、抵当権が設定されている場合は、返済予定や残債、団体信用生命保険の有無などを確認しておきましょう。不動産の名義が被相続人でないなど、記載内容に誤りがあると相続トラブルの原因となります。 関連記事はこちら登記簿謄本(登記事項証明書)とは？取得方法や記載内容を解説 遺言書を作成する 不動産相続のトラブルを防ぐには、遺言書の作成も有効な手段です。意思能力があるうちに遺言書を作成しておけば、遺産分割でもめる可能性は低くなります。遺言書は、「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つにわかれます。 公正証書遺言は、証人２人が立会いのもと公証役場で作成する遺言です。一定の手数料は必要ですが、公証人が作成してくれるため遺言が無効となるリスクは低いです。公証役場に原本が保管されるので遺言書の紛失・破棄の心配がなく、安全に管理できます。 自筆証書遺言は自分で作成するため、いつ書いてもよく、費用もかかりません。ただし、作成した遺言書に法的な不備があれば、無効となる可能性があります。遺言書による相続を実現させたい場合は、専門家が作成に関わる公正証書遺言を選ぶのが確実です。 不動産相続の相談先 ここまで確認してきたように、不動産相続ではさまざまな手続きが必要です。そのため、専門知識がない個人が、すべての手続きを行うのは難しいでしょう。不動産相続は、相談内容によって以下のように依頼先を選定すべきです。 相続登記についての相談：司法書士 税金についての相談：税理士 トラブルについての相談：弁護士 まず、相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士によって金額は異なりますが、登録免許税とは別に10万円程度の費用が発生します。 次に、相続税をはじめとする税金については、税理士に依頼するといいでしょう。相続財産の確認や税金計算、申告書の作成などを任せられます。相続税申告の費用は税理士によって異なりますが、課税遺産総額の0.5～1.0％程度が相場となります。つまり、課税遺産総額が5,000万円であれば、25～50万円程度が目安です。 最後に、相続トラブルに備えたい場合は、弁護士に依頼することを検討しましょう。状況によっては遺言書の検認が必要だったり、相続放棄を検討したりすることもあります。弁護士に依頼するときは相談料や着手金、報酬金などがかかります。弁護士によって費用は異なるので、事前に金額を確認してから依頼しましょう。 上記以外に、不動産相続で納税資金などが必要な場合は、金融機関に相談するのがおすすめです。相続税の納税資金などが足りない場合、相続不動産を担保に融資を受けられる可能性があります。 関連記事はこちら相続で不動産担保ローンを活用する４つの事例を紹介 まとめ 親が亡くなった場合は、相続以外にもしなくてはならないことが多くあります。不動産相続は手続きが複雑で時間がかかりますが、相続手続きの多くには期限が設けられているため、じっくり考える余裕がないのが実情です。 そのため、不動産を相続する予定があるなら、実際に相続が発生したときに慌てずに済むように、早めに準備しておくとよいでしょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...記事を読む
不動産を含む相続が発生した時、相続税の支払いや遺産分割の方法によっては、まとまったお金が必要になることがあるでしょう。そのような時、不動産担保ローンを活用できるかもしれません。 この記事では、相続時に不動産担保ローンを活用する4つの方法をご紹介していきます。 相続で不動産担保ローンを活用する4つの事例 一口に「相続で不動産担保ローンを活用できる」と言っても、「相続が発生してから」活用する場合と「相続が発生する前に」活用する場合の大きく2つが考えられます。 また、相続が発生してから不動産担保ローンを利用するケースは、「相続税の支払いに利用する」「法定相続分の支払いに利用する(代償分割)」「遺留分の支払いに利用する」ケースの3つにわかれます。さらに、相続が発生する前に不動産担保ローンを利用するケースは、「親族間売買をする」ケースが考えられます。順に解説します。 相続税の支払いに利用する 相続が発生し、その相続財産の価値が控除分を超えるとき、相続税を支払う必要があります。そして、相続税として納める税金は基本的に現金で用意しなければなりません。相続財産として不動産だけでなく、まとまった現金も相続した場合では、相続税の支払いを現金で用意できるかもしれません。一方で、相続財産が不動産だけの場合など、現金が足りないこともあるでしょう。 相続税は相続があったことを知ったときから10カ月以内に納める必要があります。流通性の高い不動産であれば、期間内に相続不動産を売却して相続税の支払いをすることもできますが、流通性が低く売却までに時間がかかることもあります。このような時に、不動産担保ローンの活用は有効な手段の一つです。 法定相続分の支払いに利用する（代償分割） 相続方法にはいくつかの種類がありますが、代償分割を選んだ場合にも、不動産担保ローンを活用できます。代償分割とは、相続人の内の誰かひとりまたは数人が不動産などの現物を相続し、その他の相続人に対して相続分に応じた現金を支払う方法です。 法定相続分の支払いに利用する事例 たとえば、相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいるケースを考えてみましょう。配偶者と子の場合の法定相続分は配偶者と子が2分の1ずつです。そのため、子供が2人のとき、配偶者の法定相続分は2分の1、子の法定相続分は4分の1ずつとなります。 相続財産3,000万円が全て現金であれば、配偶者に1,500万円、子に750万円ずつ相続させることが可能です。しかし、相続財産が不動産しかない場合、簡単に分割することができません。こうした場合に、ひとりの子が不動産を相続して、不動産を相続しなかった配偶者や子に法定相続分に応じた支払いをするといった方法があります。この方法を代償分割と呼びます。 上記の場合、他の相続人に支払うための資金を現金で用意しなければなりませんが、多額の現金を手元から支払うのは難しいでしょう。不動産担保ローンを活用すれば、相続不動産を担保に代償分割のための資金を借りられます。 遺留分の支払いに利用する 遺留分の支払いに不動産担保ローンを活用することも考えられます。遺留分とは配偶者や子、直系尊属（※1）など、一部の法定相続人（※2）が取得できる一定割合の相続財産のことです。その遺留分の総額は相続財産全体の2分の1で、法定相続人が直系尊属のみの場合は3分の1となります。また、遺留分の総額から法定相続人の法定相続分に応じて遺留分が決定します。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません。 法定相続人にはそれぞれ法定相続分が決められていますが、遺言によって、法定相続人以外や法定相続分とは異なる配分で相続がなされることがあります。しかし、遺留分が認められている法定相続人は、自分に認められた遺留分までであれば、相続後に遺留分減殺請求を求めることができます。 遺留分の支払いに利用する事例 例えば、先ほどと同様に相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいる場合で、被相続人の遺言によって、子の内の1人だけにこの3,000万円の相続がされるケースを考えてみましょう。 相続人が配偶者と子なので、相続財産全体の2分の1が遺留分の総額として扱われます。そして、法定相続分は配偶者と子ともに2分の1となるので、遺留分は配偶者が4分の1、子が8分の1ずつとなります。つまり、相続財産を受け取れない配偶者は、相続財産の4分の1である750万円、子は相続財産の8分の1である375万円分の遺留分減殺請求できます。 遺留分減殺請求を受けた側は現金で支払わなければなりませんので、相続不動産を担保とした、不動産担保ローンを活用することで問題を解決できるかもしれません。 親族間売買をする 相続発生前に、あらかじめ不動産の親族間売買をする場合には、不動産担保ローンの利用が考えられます。居住用財産で、自己居住用であれば住宅ローンを利用することも考えられますが、そうでない場合には住宅ローンの利用はできません。また、銀行などの金融機関では一般的に親族間売買を取り扱っていません。 一方で、不動産担保ローンであれば住宅ローンのように自己居住用でなければならないといった制約はなく、親族間売買でも取り扱うことの出来る可能性があります。ただし、住宅ローンと比べると金利が高いなど、融資条件が悪くなってしまう点には注意が必要です。 まとめ 相続時に不動産担保ローンを利用する4つの事例を解説しました。不動産の相続では相続税の支払いに現金を用意できず困る場合があるでしょう。また、速やかに売却活動を行っても、中々買い手が見つからず、相続税の支払いに間に合わない場合もあります。 このような場合、不動産担保ローンを有効に活用出来るかもしれません。その他にも、遺留分や代償分割など活用できる機会は多いため、手元資金が不足する時には、不動産担保ローンを検討してみるといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...記事を読む
老後に豊かな生活を送るには、ライフスタイルに合わせて住まいを選ぶ必要があります。しかし、住まいを選ぶ際には多くの選択肢があるので、どのように選べばよいかわからないのではないでしょうか。 老後の住まいを選ぶためには、ポイントを理解した上で、自分に合った住居を選択することが大切です。この記事では、老後の住まいの選び方や資金づくりの方法について詳しく解説します。 老後の住まいを選ぶポイントは3つ 老後の住まいを選ぶ上で、考えておきたい３つのポイントを紹介します。 持ち家か賃貸か マンションか戸建てか 都市部か郊外か 住居にはさまざまな種類が存在しますが、基本的には上記3つの組み合わせで考えると良いでしょう。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解すれば、自身に合った老後の住まいが見えてきます。 老後の住まいは持ち家か？賃貸か？ 老後の住まいを選ぶときに、まず検討しておきたいのが「持ち家と賃貸のどちらを選ぶか」です。持ち家と賃貸の選択は、老後資金やライフスタイルに大きな影響を与えます。 ここでは、老後における持ち家と賃貸それぞれのメリット・デメリットについて確認していきましょう。 老後の住まいに持ち家を選ぶメリット・デメリット 老後に持ち家を選ぶメリットは以下のとおりです。 住居費の負担が小さい 内装や間取り変更が自由にできる 持ち家の場合、住宅ローンを完済していれば老後の住居費負担は小さくなります。不定期で修繕をしなければならないものの、定期的に発生する費用は基本的に固定資産税のみです。マンションなら別途管理費・修繕積立金が毎月かかりますが、家賃は発生しません。 また、若いうちに持ち家を購入した場合には、年齢とともに内装や間取りがライフスタイルに合わなくなる場合があります。そのため、必要に応じてバリアフリー対応のリフォームなども必要になりますが、持ち家であれば、内装や間取りを自由に変更できます。 一方で、持ち家には以下のようなデメリットもあります。 災害リスクがある メンテナンス費用がかかる 持ち家は地震や火事、水害といった災害によって、建物に被害が生じる可能性があります。老後の住まいに被害が出れば経済的打撃が大きく、老後資金が不足するかもしれません。保険で備えることもできますが、住めない状態になった場合は仮住まいを探す必要があり、復旧までに時間がかかることもあります。 また、建物のメンテナンス費用は自己負担となります。建物は時の経過とともに老朽化するため、安心して長く住み続けるには定期的な修繕が不可欠です。年金収入のみの生活で建物のメンテナンス費用が生じると、予想以上に大きな負担となるかもしれません。 老後の住まいに賃貸を選ぶメリット・デメリット 老後に賃貸を選ぶメリットは以下のとおりです。 メンテナンス費用がかからない 災害リスクが小さい ライフスタイルの変化に対応しやすい 賃貸では、建物のメンテナンス費用は原則として所有者が負担してくれます。そのため、設備が故障したり、大規模な修繕を行ったりするときも、費用負担は必要ありません。 また、災害によって建物に被害が出ても、復旧のための修繕費用はオーナー負担となります。住めない状態になれば引っ越しが必要になるかもしれませんが、持ち家のような災害リスクは回避できます。 さらに、賃貸なら簡単に引っ越しできるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいでしょう。 一方で、賃貸には以下のようなデメリットもあります。 家賃の支払いが一生続く 入居審査が通りにくい 老後に賃貸住まいの場合、家賃を一生払い続けることになります。家賃を払っても毎月の生活費に余裕があるなら、賃貸でも特に問題はないでしょう。しかし、年金だけでは生活費が足りず、預貯金を取り崩す必要がある場合は、生活が立ち行かなくなる場合があります。 また、高齢になって安定収入がなくなると、賃貸借契約を締結する際に保証人を求められることも多くなり、頼める人がいないと契約を断られるケースもあります。 このように、老後の住まいにおいて、持ち家と賃貸はメリット・デメリットが異なります。現在の住居や財産状況、理想のライフスタイルなどに照らして、どちらが自身に合っているかを見極めることが大切です。 関連記事はこちら老後に賃貸と持ち家ではどう違う？メリット・デメリットを解説 老後の住まいを持ち家にする場合、マンション？戸建て？ 老後の住まいを持ち家にする場合、「マンションと戸建てのどちらにするか」という問題もあります。同じ持ち家でも、マンションと戸建てでは特徴が異なるからです。購入してから後悔しないように、それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。 老後の住まいにマンションを選ぶメリット・デメリット 老後にマンションを選ぶメリットは以下のとおりです。 セキュリティが高い 資産性が高い 建物のメンテナンスを気にしなくていい 高齢の一人暮らし・夫婦二人暮らしの場合、空き巣などの被害にあわないか不安を感じるのではないでしょうか。オートロックで管理人が常駐しているマンションであれば、セキュリティが高く、防犯上も安心といえます。 また、マンションは戸建に比べて資産性が高く、値崩れしにくい特徴があります。そのため、都心や生活利便性の高いエリアに至っては、購入時よりも売却時の方が、値段が上がっているなどのケースもしばしばあります。 さらに、マンションは、共用部分の清掃は管理会社が行ってくれます。設備や外壁、屋根などのメンテナンスも大規模修繕計画などに基づいて行われるため、あまり気にする必要がありません。 一方で、マンションには以下のようなデメリットもあります。 管理費・修繕積立金がかかる 生活音などに気を付ける必要がある マンションは、持ち家であっても管理費・修繕積立金の支払いが必要です。将来の修繕に備えて毎月費用負担が生じるので、生活費を圧迫する要因となるかもしれません。また、建物の老朽化が進み、修繕費用に対して積立金が不足していると、途中で修繕積立金の額が値上げされることが一般的です。 また、戸建と比べると、マンションは生活音に気を付ける必要があります。特に深夜や早朝の掃除機や洗濯などの生活音で、隣室の住人間でトラブルになる場合もあります。 老後の住まいに戸建てを選ぶメリット・デメリット 老後に戸建てを選ぶメリットは以下のとおりです。 自由にリフォームできる 騒音トラブルが起こりにくい 建物が古くなっても土地が資産となる 同じ持ち家でも、マンションより戸建てのほうが自由にリフォームできます。間取りを大きく変更することができ、敷地に余裕があれば増改築も可能です。建物が独立しているので、マンションに比べて騒音トラブルが起こりにくいのもメリットです。 また、戸建ては建物が古くなっても、土地が資産となります。エリアに左右される部分はありますが、場所によっては土地のみで高い資産価値を有することもあります。建て替えを行って、再び同じ場所に住むという選択肢もあるでしょう。 一方で、戸建てには以下のデメリットもあります。 管理・メンテナンスの手間がかかる 防犯対策が必要 バリアフリー工事が必要になることも 戸建ては、マンションよりも管理やメンテナンスの手間がかかります。定期的に設備の交換、屋根・外壁のメンテナンスなどが必要になり、工事の手配や費用の準備は自身で対応しなくてはなりません。 また、敷地が広くて部屋の数が多い場合、空き巣などの被害にあうリスクが高まります。「防犯カメラを付ける」「ホームセキュリティを導入する」といった防犯対策が必要です。 段差が多くある場合は、バリアフリー工事が必要になることもあります。事前に対策を講じておかないと、介護が必要になったときに、生活に不都合が生じるかもしれません。工事の規模によって費用は変わってきますが、数百万円程度の負担が生じる可能性もあります。 老後の住まいは都市部と郊外で何が違う？ 老後の住まいは、立地にも大きな影響を受けます。都市部と郊外の物件では、住環境に大きな違いがあります。ここでは、都市部と郊外の違いについて確認していきましょう。 都市部に住むメリット 都市部に住むメリットは、生活利便性が高いことです。 一般的には高齢になるほど注意力が衰え、運転操作も遅くなるため、車の運転に不安を感じるようになるかもしれません。都市部なら公共交通機関が充実しており、電車やバス、タクシーなどを利用することで、マイカーがなくてもスムーズに移動できます。 また、都市部であれば近くにスーパーや病院、公共施設、商業施設などがあるので、行動範囲が狭くなっても安心して生活できます。 郊外に住むメリット 郊外に住むメリットは、人混みや騒音などから離れて静かな暮らしができることです。老後に落ち着いた場所でのんびり暮らしたい場合は、郊外が適しています。また、郊外の物件は、都市部に比べて家賃や物件価格が安いのも魅力です。 ただし、郊外は交通の便が悪く、住む場所によってはスーパーや病院などに出かけるのが不便な場合があります。 老後で持ち家の場合に考えておくべきこと 老後の住まいとして持ち家を選ぶときは、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。ここでは、老後で持ち家の場合に考えておくべきことをお伝えします。 住宅ローン破産に気を付ける 老後の住まいとして持ち家を選ぶ場合は、住宅ローン破産に注意が必要です。住宅ローンは、住宅を担保にお金を借りる仕組みであるため、ローンを返済できなくなると自宅は競売にかけられてしまいます。 住宅ローン破産を避けるには、毎月の収入で無理なく返済できる金額でローンを組むことが大切です。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では、返済比率（年収に占める年間返済額の割合）の基準を以下のように定めています。 年収400万円未満：30％ 年収400万円以上：35％ ボーナスは勤務先の業績などによって支給額が変動するので、ボーナス払いはなるべく利用しないほうがいいでしょう。また、転職などで一時的に収入が減っても慌てずに済むように、まとまったお金を手元に用意しておくことも有効な対策となります。 出典）住宅金融支援機構「10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します」 住まいの終活を考える 住まいの終活とは、老後のより豊かな暮らしや、生前のうちに自身が亡くなった後の住まいについて考えることです。 相続時に不動産は所有権だけでなく、誰が住むかという問題も生じます。現金や有価証券のように均等に分割しづらい資産のため、相続人が複数いる場合は相続トラブルになることもあります。 老後を持ち家で過ごすのであれば、自身が亡くなった後のことも考えて、早めに準備にとりかかることが大切です。住まいの終活については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら住まいの終活とは？3つの選択肢と準備しておくべきこと 老後で持ち家だからこそ考えられる資金づくりの選択肢 賃貸とは異なり、持ち家の場合は資金づくりの選択肢が豊富にあります。ここでは、持ち家を活用して、老後の資金不足を解消するサービスを3つ紹介します。 リ・バース60 リ・バース60とは、満60歳以上の方向けの住宅ローンです。一般的な住宅ローンには収入や年齢の融資条件による制約があるため、高齢になるほどローンを組むのは難しくなります。 リ・バース60であれば、60歳以上の方が老後生活への準備として建て替えや住み替え、リフォームを行う際に融資を受けられる可能性があります。 リ・バース60の主な特徴は以下のとおりです。 毎月の返済が利息のみ ノンリコース型を選択できる リ・バース60は、利息のみを返済する仕組みです。毎月の返済額が小さいので、家計への負担を抑えられます。据え置いている元金の返済は、債務者が亡くなった後に「担保不動産の売却」または「現金一括返済」のどちらかを選択できます。 ただし、元金を繰上返済しない限り返済はずっと続くため、しっかりとした返済計画をたてることが大切です。 また、リ・バース60には、「ノンリコース型」と「リコース型」があります。ノンリコース型を選択すると、相続人は残った債務を返済する必要がないため、自身が亡くなった後に家族に負担をかけずに済みます。一方で、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。 リ・バース60については、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができるサービスです。「持ち家に住み続けたいが老後資金に不安がある」「持ち家のリスクを減らしたい」という方に適しています。 リースバックの主な特徴は以下のとおりです。 自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる 毎月の支出が定額化される 持ち家のリスクを無くせる 持ち家を売却すると、通常は別の家に引っ越しをしなくてはなりません。しかし、リースバックなら家賃を払うことで、まとまった資金を手に入れながら、引き続き同じ家に住み続けられます。毎月の支出が定額化され、資金計画が立てやすくなるのもメリットです。 また、自宅の所有権は運営会社に移転するので、災害リスクや相続といった持ち家ならではのリスクもなくなります。 一方で、リースバックには「売却価格が市場価格よりも安くなる」「定期借家契約の場合は住み続けられる保証がない」といったデメリットもあります。 リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リバースモーゲージ リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。持ち家で老後資金に不安がある場合に、自宅を活用した資金調達手段として活用できます。 リバースモーゲージの主な特徴は以下のとおりです。 自宅に住み続けながら資金調達できる 毎月の支払いは利息のみ まとまった資金を得るために自宅を売却すると、住む場所を探さなくてはなりません。リバースモーゲージで融資を受ければ、自宅に住み続けながら老後資金を準備できます。 リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅（担保不動産）を売却して元金を返済する仕組みです。毎月の支払いは利息だけで済むので、返済負担が軽減されます。 ただし、リバースモーゲージは融資条件が厳しく、元金が減らないので支払いが一生続きます。また、急な地価下落などで担保評価額が下がり、借入済の元金が融資限度額を超えると返済を求められるリスクもあります。 リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちらリバースモーゲージとは？メリット・デメリットや仕組みを解説 まとめ 老後の住まいを選ぶときは、「持ち家か賃貸か」「マンションか戸建てか」「都市部か郊外か」の3つのポイントを意識することが大切です。それぞれの特徴を理解できれば、自身に合った理想の住まいが見えてきます。 持ち家でまとまった資金が必要な場合は、「リ・バース60」や「リースバック」といった高齢者向けのサービスを検討しましょう。 商品選びに困った方はこちら お悩みや疑問は解決できましたか？ SBIシニアの住まいとお金なら、住宅ローンのプロに、調べても解決できないお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住まいの終活で考えておくべきポイントをFPが解説 「終活」という言葉が一般に広がるなか、近年、「住まいの終活」についても注目されるようになってきました。どのような内容なのか、どうしたらいいのかなどについて考えてみましょう。 「住まいの終活」...記事を読む
ここ数年、”DINKsマンション”や”コンパクトマンション”の供給戸数が再び増加しており、今後さらに人気が高まる可能性があります。DINKsマンションを購入するメリットがある一方で、購入する際に注意すべき点もあります。そこでこの記事では、DINKsマンションを購入するメリットや注意点を解説します。 DINKsマンションについて DINKsマンションとは？ DINKsとは、「Double Income No Kids」の頭文字を並べた言葉で、結婚後も子供を持たずに夫婦とも職業活動に従事するライフスタイルを指します。 つまり、DINKsマンションとは、夫婦二人で暮らすために適した間取りになっており、単身者向けよりも広く、ファミリー向けよりも狭い30～50㎡程度の大きさのマンションを指します。 出典）知恵蔵2015『DINKs 』 - コトバンク - 執筆：山田昌弘、2007年 DINKsマンションは増加傾向にある 2019年3月に株式会社不動産経済研究所から出されたプレスリリースによれば、首都圏のコンパクトマンションのシェアは、2009年の10.5%から2014年の供給が3.7%に右肩下がりに減少した後、2018年は8.7％に右肩上がりに増加しています。
不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すればよいのでしょうか。 この記事では、相続税評価額や特例について解説します。 相続税評価額の評価方法 不動産の評価額を考えたときに、最初にイメージするのは、おそらく実勢価格でしょう。実勢価格とは、実際に市場で取引される土地や建物の価格を指します。一方で、不動産の相続税評価額は、実勢価格とは異なり、以下のように算出されます。 土地 土地の相続税評価額の算出方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。 まず、路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年7月に公表しています。なお、公表は7月ですが、あくまで基準日は毎年1月1日です。 次に、倍率方式とは、都市郊外など路線価が定められていない地域の評価方法です。その年の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算します。厳密に言うと方式は異なるのですが、路線価方式、倍率方式ともに、評価額は公示価格の8割程度が目安となります。 関連記事はこちら公示価格とは？実勢価格との違いと活用法をわかりやすく解説 建物 建物の評価額の算出方法は、「固定資産税評価額×1.0」です。つまり、建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。 固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準となる価格のことで、公示価格の7割程度が目安となります。固定資産税評価額を調べるには、固定資産税の納税通知書を確認するか、自治体の担当部署に問い合わせるといいでしょう。 その他の不動産 土地や建物でも、借地権がついていたり、賃貸に出していたりする不動産は、権利関係に応じて評価額が調整されます。たとえば、借地権が設定されているマンションやアパートなどの貸宅地や貸家は、通常の評価額から借地権割合や借家権割合などが調整され、評価額は下がります。 出典）国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 相続税評価の評価事例 ここでは、相続税における土地家屋の評価事例を確認しましょう。ここで紹介するのは以下2つの事例です。 戸建（自用地）を路線価方式で求める場合 マンション（自用地）を路線価方式で求める場合 戸建（自用地）を路線価方式で求める場合 まずは自用地の戸建における、評価事例です。土地の評価額を求める計算式は以下のように計算します。 土地の評価額：路線価（㎡） × 面積 例えば、1㎡あたりの路線価が3万円、土地の面積が150㎡だった場合、450万円（3万円×150㎡）が評価額となります。路線価を求める際には奥行の長さにより評価額を補正する「奥行価格補正率」などありますが、ここでは、補正はないものとします。 次に、家屋の評価額を求める計算式は以下のように計算します。 家屋の評価額：固定資産税評価額 × 1.0 例えば、固定資産税評価額が1,000万円の家屋だった場合、1,000万円（1,000万円×1.0）が評価額となります。上記を足し合わせると、土地450万円、家屋が1,000万円で合計1,450万円が評価額となる計算です。 マンション（自用地）を路線価方式で求める場合 マンションについては、戸建と同じ自用地であったとしても、若干計算方法が異なる点に注意が必要です。土地の評価額は以下のように計算します。 土地の評価額：路線価（㎡） × 面積 × 敷地権割合 について、敷地全体の価格に区分所有する建物に係る敷地権の割合を掛けて算出する必要があります。なお、敷地権の割合については、登記簿謄本で確認できます。 例えば、1㎡あたりの路線価が3万円、土地の面積が10,000㎡、敷地権割合が100,000分の5,000だった場合、1,500万円（3万円/㎡×10,000㎡×5,000/100,000）が評価額となります。 建物については、戸建と同様に「固定資産税評価額×1.0」で求めます。つまり、建物の固定資産税評価額が1,000万円だった場合、評価額は1,000万円×1.0=1,000万円です。上記を足し合わせると、土地1,500万円、建物1,000万円で2,500万円が評価額となる計算です。 相続税評価額は不動産利用状況に応じて変わる 評価額は利用状況によって変わることを前述しましたが、評価の異なる土地の利用状況には、次のようなものがあります。 借地 貸宅地 貸家建付地 農地 私道 貸駐車場 借地 借地とは、他人から借りている土地のことを言います。また、土地を借りて、その土地の上に建物を建てた時には、建物の所有者には土地を使用する「借地権」という権利があり、この借地権にも相続税が発生します。しかし、借地にはさまざまな制約があるため、その権利に応じて一定の割合で減額される仕組みになっています。 借地の評価額は、路線価方式によって算出した評価額に、一定の借地権割合を乗じた価格が借地権の評価額となります。借地権割合は、路線価図や評価倍率表に割合に応じてアルファベットで表示されており、国税庁のホームページで確認できます。 たとえば、路線価20万円、面積100㎡、借地権割合B（80％）の借地の評価額は、1,600万円（20万円×100㎡×80％）となります。 貸宅地 建物を建てて使用するための土地として、他人に貸している土地のことを貸宅地と言います。貸宅地では「建物を建てる土地」「貸している土地」である必要があるため、駐車場などの建物が建っていない土地や、無償で貸している場合は該当しません。 貸宅地は、賃貸借契約を貸主側から解除することができないほか、建物に人が住んでいると立ち退き料の支払いが必要となるなど、貸主には負担が大きくなります。そのため、自分で土地を利用するよりも評価額が低くなる仕組みとなっています。 貸宅地は、土地の評価額に1から借地権割合を減じた価格が評価額となります。たとえば、上記の借地の条件である路線価20万円、面積100㎡、借地権割合B（80％）の土地の場合は、400万円（20万円×100㎡×（1－80％））となります。 貸家建付地 土地の上に、アパートやマンションといった賃貸用の物件を建てた土地を「貸家建付地」と言います。貸宅地と似ていますが、貸宅地が建物を建てたのが他人であるのに対し、貸家建付地は自分で建物を建てて他人に貸しているという違いがあります。 貸家建付地は、賃貸物件に住む人に借家権などの権利があるため、貸主の権利が制限されます。そのため、土地の評価額も低くなるように設定されています。貸家建付地の評価額の計算方法は次のとおりです。 貸家建付地の評価額＝土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） 借家権割合は、全国一律で30％と定められており、賃貸割合とは入居率のことですが、部屋数ではなく床面積での計算になります。たとえば、1,000万円の土地で借地権割合90%・賃貸割合80%の場合は次のとおりです。 貸家建付地の評価額＝1,000万円×（1－90%×30%×80%）＝784万円 農地 継続的な耕作のための土地を農地と言います。農地は、宅地に転用できないなど制限が多い土地でもあり、都市計画によって地価も大きく異なるため、土地の評価額が低くなるように考慮されています。 農地の評価額を計算するうえでは、次の4つの区分に分けて、それぞれの評価方法で評価する必要があります。 純農地…倍率方式 中間農地…倍率方式 市街地農地…宅地比準方式または倍率方式 市街地周辺農地…市街地農地である場合の評価額の80% 宅地比準方式とは、その農地が宅地である場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法をいいます。 （宅地である場合の価額* - 宅地に転用する場合にかかる造成費*） × 地積 ※1㎡あたり 私道 所有地の一部が私道になっている場合、その利用状況に応じて私道の評価方法が異なります。利用状況は次のように分かれます。 不特定多数の人が利用する公共としての私道 近隣住民などの特定の人のみが利用する私道 所有者のみが利用する私道 公共として利用している場合の私道は評価しません。また、特定の人のみが利用する場合は、その宅地が私道でないものとして路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30％相当額となります。所有者のみが利用する場合は、宅地の一部と見なされるため評価額の減額がないので注意しましょう。 貸駐車場 貸駐車場の場合、運営方法によっても評価額が異なります。一般的に運営方法としては次のような方法があります。 自分で運営 運営会社に土地を貸している 自分で運営する貸駐車場の場合、とくに減額措置はありません。この場合、駐車場の状態が舗装されても、舗装されていない青空駐車場であっても評価額に変わりはありません。 一方、運営会社などに土地を貸している場合、貸地となり貸主の権利が制限されるため減額される仕組みになります。貸している場合の評価額は次のとおりです。 貸駐車場の評価額＝土地の評価額×（1－借地権の残存期間に応じた割合） 借地権の残存期間に応じた割合は次のとおりです。 借地権割合 残存期間借地権割合 5年以下2.5% 5年超10年以下5% 10年超15年以下7.5% 15年超10% 土地の相続税評価額を下げる「小規模宅地等の特例」 小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業を営んでいた土地などを相続したときに、一定の要件を満たすことで、その土地の評価額を最大80％減額できる特例です。本特例によって評価額が下がれば、相続税を節税できます。 適用対象となる宅地の種類と評価額の減額割合、限度面積は以下のとおりです。 特定居住用宅地：80％減額（330㎡まで） 特定事業用宅地：80％減額（400㎡まで） 貸付事業用宅地：50％減額（200㎡まで） たとえば、実家の土地（特定居住用宅地）を400㎡相続し、その土地の評価額が3,000万円だった場合、減額後の評価額は以下のように計算します。 3,000万円×（1－330㎡÷400㎡×80％）＝1,020万円 特定居住用宅地の限度面積は330㎡であるため、相続した400㎡のうち、330㎡について評価額が減額されます。 本特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例を受けようとする旨を記載した上で、「小規模宅地等に係る計算の明細書」「遺産分割協議書の写し」などの一定の書類を添付する必要があります。 自身で手続きをするのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 出典）国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 まとめ 相続した不動産は、路線価や固定資産評価額などで評価されます。「小規模宅地等の特例」の適用を受ければ評価額が減額されるため、相続税の節税が可能です。不動産の評価方法や税制特例について、自身で判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産は用いられる指標や利用状況などによって、算出される価値が異なるという特徴を持ちます。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価におけ...記事を読む
自宅の購入など、不動産を取得したときには不動産取得税がかかります。では、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかるのでしょうか。 相続により不動産を取得した場合、原則不動産取得税はかかりません。しかし、相続時にも贈与とみなされる場合には、不動産取得税がかかるケースもあります。そのため、不動産を相続する前に、課税の仕組みや注意点について理解しておくことが大切です。 この記事では、不動産取得税の仕組みや相続時の不動産取得税について解説します。 不動産取得税とは 不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、不動産を取得した人に対して課税される税金です。不動産を購入したときはもちろん、家屋の建築などで取得した場合にもかかります。なお、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。 不動産取得税の税額は、取得した不動産の価格（課税標準額）に定められた税率を乗じて算出されます。課税標準額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。不動産の購入価格や工事建築費ではないので注意しましょう。税率は、2024年3月31日まで土地・家屋（住宅）は3％、住宅以外の不動産は4％です。 出典）東京都主税局「不動産取得税」 相続時に不動産取得税がかからない理由 相続で不動産を取得したときに不動産取得税はかからない理由は、売買や贈与等とは異なり、あくまで「形式的な所有権の移動」とみなされるためです。後述するような、相続時もしくは相続に関連して不動産を取得する場合でも、贈与とみなされると不動産取得税がかかります。 不動産取得税がかかるケース①：死因贈与 死因贈与とは、財産の所有者（贈与者）が生前のうちに、契約で財産を渡す相手（受贈者）を決めることです。贈与者の死亡を条件として、受贈者に財産を贈与する契約を締結します。 遺言により財産を譲り渡す「遺贈」と似ていますが、死因贈与は贈与者と受贈者の間で契約が必要です。死因贈与は相続には含まれません。そのため、死因贈与で不動産を取得した場合も不動産取得税がかかります。 出典）山形県「不動産を相続したときには、不動産取得税は課税されますか？」 不動産取得税がかかるケース②：特定遺贈 相続人が残した遺言書によって財産を引き継ぐ時も、不動産取得税がかかることがあります。遺言書で財産を残す方法には、「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つがあります。 包括遺贈：遺産の全部または一定割合を残す方法 特定遺贈：遺産のうち具体的な資産を指定して残す方法 包括遺贈では、「Aさんに遺産の〇％を遺贈する」のように財産の割合を示しますが、どの財産を残すかは明確にしません。一方、特定遺贈は「Ｂさんに自宅を遺贈する」のように、どの財産を残すかを具体的に指定します。 包括遺贈では、相続人か相続人以外かを問わず不動産取得税はかかりません。一方で、特定遺贈で法定相続人以外の人が不動産を相続する場合は、課税されます。 出典）東京都主税局「Q23 遺贈により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 不動産取得税がかかるケース③：相続時精算課税制度 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子または孫に財産の贈与するときに利用できる贈与税の制度です。 相続時精算課税制度を利用すると、同一の贈与者からの贈与であれば、総額2,500万円まで贈与税が課税されません。また、限度額に達するまでは何回でも控除できます。ただし、相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算する必要があります。 相続時精算課税制度の適用を受け、贈与として不動産を取得した場合は不動産取得税がかかります。 出典）東京都主税局「Q3 贈与税において、相続時精算課税制度の適用を受けたのですが不動産取得税は課税されますか。」 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは？メリット・デメリットを紹介 まとめ 原則として相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません。ただし、死亡を原因とした死因贈与や遺贈、相続時精算課税制度によって取得した場合は課税されます。 両親などから不動産を引き継ぐ予定がある場合、不動産取得税のほかに相続税、贈与税なども考慮する必要があります。自身で最適なタイミングを判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 出典）東京都主税局「Q22 相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説 相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかか...記事を読む
相続で取得した不動産に住む予定がない場合は、売却を検討することもあるでしょう。相続不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人がいても財産を分けやすくなります。 相続不動産の売却には税金がかかりますが、税制特例を利用すれば節税できるかもしれません。この記事では、相続不動産の売却にかかる税金と税制特例、売却時の注意点について解説します。 相続不動産の売却でかかる税金の種類 相続不動産の売却でかかる税金は、相続時に支払う「登録免許税」と売却時に支払う「印紙税」「譲渡所得税」の3つです。それぞれの内容を確認していきましょう。 登録免許税 登録免許税とは、相続登記の際にかかる税金です。相続登記では、相続した不動産の所有権を被相続人から相続人へ変更する手続きをします。被相続人の名義のままでは不動産を売却できないため、売却前に所有権を相続人へ変更しておく必要があります。 登録免許税の税額は「不動産価格×0.4％（1,000分の4）」です。不動産価格は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格となります。 登録免許税は、原則として現金で法務局に納付しますが、オンライン申請なら電子納付も可能です。なお、相続登記を自身で行わずに司法書士に依頼する場合、報酬も含めて司法書士に支払うのが一般的です。 出典）国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」 印紙税 印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する印紙のことです。契約金額によって、印紙税額は以下のように異なります。 印紙税額一覧表 契約金額 印紙税額 軽減税額 100万円超 500万円以下2,000円1,000円 500万円超 1,000万円以下10,000円5,000円 1,000万円超 5,000万円以下20,000円10,000円 5,000万円超 1億円以下60,000円30,000円 1億円超 5億円以下100,000円60,000円 ※2014年（平成26年）4月1日～2022年（令和4年）3月31日に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」については税額が軽減されています。 たとえば、相続不動産を3,000万円で売却する場合、印紙税額は2万円（軽減税額1万円）となります。 出典）国税庁「印紙税額一覧表（令和2年（2020年）4月現在）」 譲渡所得税 譲渡所得税とは、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税される税金です。相続不動産を売却して譲渡所得が生じる場合は、所得税や住民税を納める必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 譲渡価額は、不動産の売却代金です。 取得費は、売却する不動産を取得するためにかかった費用のことです。相続不動産の場合、被相続人がその不動産を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額となります。 建物については、減価償却費を控除した後の金額です。また、相続で払った登記費用も取得費に含まれます。取得費がわからない場合は、売却代金の5％相当額を取得費とすることも可能です。 譲渡費用には、相続不動産を売却するときに払う仲介手数料などが含まれます。特別控除額は、税制特例が適用されるときに控除できる金額です（後ほど詳しく説明します）。 譲渡所得の税額は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。 長期譲渡所得：20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％） 短期譲渡所得：39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％） ※復興特別所得税の税率は2.1％で、これを所得税に乗じた値となります 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。相続不動産の場合、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれるため、被相続人の取得日から所有期間を判定します。 出典） ・国税庁「土地や建物を売ったとき」 ・国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」 相続不動産を売却するときの税制特例 相続不動産の売却では、税制特例を利用すると譲渡所得税の節税になります。ここでは、相続不動産の売却で適用される税制特例を3つ紹介します。税制特例の適用を受けるには確定申告が必要です。 取得費加算の特例 「取得費加算の特例」とは、売却する相続不動産に対する相続税を取得費に加算できる特例です。取得費が増えると課税所得が減るので、譲渡所得税の節税になります。 本特例の適用を受けるには、相続税申告期限の翌日以降3年以内（相続開始から3年10ヵ月以内）に売却する必要があります。 出典）国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 相続空き家の3,000万円特別控除 「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却するときに、一定の要件を満たすと最高3,000万円の特別控除が適用される特例です。課税所得を大きく減らせるので、譲渡所得税の節税になります。 「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築」「マンション（区分所有建物）不可」などの条件があるため、適用対象となる建物は限定されます。また、取得費加算の特例とは併用できない点にも注意が必要です。 出典）国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 居住用財産の3,000万円特別控除 「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却したときに、一定の要件を満たすと最高3000万円の特別控除が適用される特例です。相続した不動産に相続人が居住していた場合は、本特例の適用を受けられます。 以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。本特例は、取得費加算の特例との併用が可能です。 出典）国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 相続不動産の売却における注意点 相続不動産の売却における注意点は以下2つです。 確定申告が必要 相続不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告をして譲渡所得税を納めなくてはなりません。原則として、相続不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日が確定申告期間となります。 期限までに確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が課される可能性があるので、手続きを忘れないようにしましょう。 なお、税制特例を考慮して計算した結果、譲渡所得がマイナスとなって譲渡所得税がかからない場合も確定申告は必要です。たとえ要件を満たしていても、確定申告をしないと税制特例は適用されないので注意が必要です。 分割方法によって支払う税金が変わる 相続不動産の分割方法は、「代償分割」と「換価分割」の2つがあります。 代償分割：特定の相続人が不動産を相続・売却し、他の相続人に代償金を支払う方法 換価分割：相続人全員で不動産を相続・売却し、その売却代金を分割する方法 どちらを選択するかによって、譲渡所得税額が変わることがあり、各種税金の精算方法も変わってきます。税理士などの専門家に相談した上で、どちらを選ぶか判断するといいでしょう。 相続不動産売却後の確定申告の流れ 上記で説明したとおり、相続不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告しなければなりません。ここでは確定申告の流れをご紹介します。 STEP1 必要書類の用意 まずは、確定申告に必要な書類の用意をします。基本的な必要書類は以下のとおりです。 確定申告書B様式 申告書第三表（分離課税用） 譲渡所得の内訳書 登記事項証明書 不動産売買契約書（またはその写し） 各種手数料の領収書や納税を証明する書類（またはその写し） 上記の他、各種特例の適用を受ける場合は、特例に応じた書類を別途用意する必要があります。 STEP2 譲渡所得を計算する 次に、譲渡所得を計算します。計算式は以下のとおりです。 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 STEP3 申告書類の記入 次に、申告書類の記入をします。申告書類の記入については、税務署の窓口や電話で相談すると、書き方を教えてもらうことができます。また、どうしても難しい場合は、税理士などに依頼することも検討してみましょう。 STEP4 税務署に書類を提出する・e-Taxで申告する 申告書類の記入を終えたら、税務署に提出しましょう。e-Taxを利用することで、税務署に書類を持参したり郵送しなくても、インターネットを通して確定申告が可能です。 出典）国税庁 e-Taxホームページ まとめ 相続不動産の売却では税金がかかりますが、税制特例をうまく利用すれば節税できる可能性があります。自分で確定申告をしたり、特例が適用されるか判断したりするのが難しい場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住まいの終活とは？3つの選択肢と準備しておくべきこと 長寿化に伴い、自身の老いや死に関するさまざまな事柄に備える「終活」が注目されるようになりました。終活の中でも「住まいをどうするか」は大きなテーマの一つではないでしょうか。住まいが持ち家の場合...記事を読む
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