株式会社セイビーは、「不動産リースバック利用者への総合調査（2020年度）」の調査結果を発表しました。リースバックは自宅を活用した資金調達方法として注目されていますが、まだ新しいサービスであるため、利用者から直接話を聞く機会は少ないのではないでしょうか。そこでこの記事では、リースバックの利用を検討している方向けに、本調査結果の内容について解説します。 「不動産リースバック利用者への総合調査」とは >リースバックの概要についてはこちら 「不動産リースバック利用者への総合調査」とは、株式会社セイビーがインターネットを通じて実施したアンケート調査です。リースバックは年々需要が伸びていますが、まだ新しいサービスで情報が不足しているため、利用者の実態や意向、不満点などを明らかにすることを目的としています。今回の調査地域は全国で、スクリーニング調査対象者は11,001名、本調査対象者は241名です。 リースバックを検討している方は、「他の人はどんな目的でリースバックを利用しているのか」「不満点はないか」など、事前に知っておきたいことが多くあるでしょう。利用者から直接話を聞く機会は少ないかもしれませんが、本調査結果の内容を確認することで、リースバック利用者の実態が見えてきます。 リースバックの利用者は前年比1.5倍に増加 ここからは、本調査結果の内容について解説していきます。 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者の割合はアンケートを行った全体の3％ですが、前年対比では1.5倍となりました。 リースバックは比較的新しいサービスであることや、そもそもリースバックを利用できる人が限定されているため、利用者の割合はまだ小さいものの、昨年に比べると大きく増加しています。今後は高齢化の進行によって、老後の資金需要は増えると予測されることから、自宅を活用して資金調達できるリースバックのニーズもさらに高まっていくと考えられます。 リースバック利用者の資金使途は「住宅ローンの早期返済」が最も多い 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者の資金使途で最も多いのが、「住宅ローンの早期返済」で43.6%です。次いで、「生活費」27.4％、「相続対策」27.0％、「老後資金の確保・老後生活の充実」26.6％となっています。 また、前年比では以下の項目が大きく増加しています。 相続対策：27.0％（前回19.7％） 老後資金の確保・老後生活の充実：26.6％（前回14.0％） 終活・資産整理：17.4％（前回10.8％） 投資資金：15.8％（前回7.0％） 事業性資金：13.3％（前回5.1％） 教育費：9.5％（前回4.5％） 納税資金：9.1％（前回3.8％） リースバックは、自宅を売却して資金調達した後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるのが最大のメリットです。今回のアンケート結果から「住宅ローンの返済に負担を感じているが、今後も今の自宅に住み続けたい」という方が、リースバックを活用するケースが多いことが読み取れます。 それ以外には、リースバックを利用することで自宅の所有権がリースバック運営会社に移転するので、資産整理や相続トラブル回避といった目的で利用する人も一定数いるようです。また、投資資金や事業性預金、納税資金といった項目が伸びていることから、事業の資金などの、通常の融資商品では借りにくい資金調達の手段としてリースバックを検討する方も増えていると考えられます。 リースバックを利用して自宅に住み続けたい理由は？ 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック利用者が自宅に住み続けたい理由として最も多いのが、「自宅に愛着があるから」で47.3％です。次いで「街に愛着があるから」38.2％、「引っ越しをしたくないから」30.7％、「ご近所に自宅の売却を知られたくないから」24.5％となっています。 リースバックは、「長く住み続けてきた自宅や街に愛着があり、今後も住み続けたい」という思いで利用される方が多いようです。通常は住宅ローンを完済しようと不動産を売却してしまうと、今の自宅に住み続けることが出来ないだけでなく、新しい家を探したり、引っ越しなどの手間が発生したりします。しかし、住宅ローンの返済負担が重く、自宅を売却するしかない場合でも、リースバックを利用すれば売却後も同じ家に住み続けられます。 また、「引っ越しをしたくない」「自宅の売却を知られたくない」と回答した方の割合も多いことから、「周囲に知られることなく自宅を売却して資金調達したい」というニーズがあることも読み取れます。 リースバックの満足度と不満点について 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバック業者への満足度は、「非常に満足」22.8％、「やや満足」33.6％で、全体で約56％の人が満足しています。一方で、「やや不満」は5.0％、「非常に不満」は4.1％で、リースバック業者に不満を感じている人の割合は約9％にとどまっています。 この調査結果から、リースバック業者への満足度は比較的高く、不満を感じている人の割合は少ないことがわかります。 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 一方、リースバックの不満点で最も多いのは、「事務手数料が高い」で30.3％です。次いで「買取額が安い」23.7％、「必要書類が多すぎる」22.4％、「家賃が高い」22.0％、「入金されるまでに時間がかかった」20.3％となっています。 不満点として事務手数料の高さを挙げる人の割合が大きくなっていますが、事務手数料は業者によって異なります。また、買取額や家賃も業者によって変わってくるので、満足のいくリースバック取引のためには複数の業者に相談し、諸条件を比較したうえで利用するといいでしょう。 また、「必要書類の多さ」「入金されるまでの時間」など、事務手続きについて不満を感じる人も多いようです。リースバックは不動産売却と賃貸借契約が一体となったサービスであるため、通常の不動産売却に比べると手続きが煩雑だと感じるかもしれません。しかし、手元資金を確保するために融資商品を利用する場合でも、同じように手間はかかります。相談の段階で担当者に必要書類や入金までの時間などを確認しておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。 まとめ 本調査結果によって、リースバック利用者の実態が明らかになりました。利用者の多くは住宅ローンの早期返済を目的としており、自宅や街への愛着から売却後も同じ家に住み続けたいと考えているようです。また、リースバックの利用者は前年対比で1.5倍に増えており、今後もリースバックの需要は伸びていくと考えられます。本調査結果の内容を参考に、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。 出典）株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら ご相談・仮査定はこちら リースバックのご相談・仮査定を無料で受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リースバックの5つの活用事例 リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金...
老後生活への準備として住み替えやリフォームをする場合、まとまった資金が必要になります。しかし、高齢になると、一般的な住宅ローンやリフォームローンの審査に通りにくくなります。 このような時に活用できる、満60歳以上の人向けの住宅ローンである「リ・バース60」という商品をご存じでしょうか。リ・バース60は一般的な住宅ローンとは、商品性が異なるため、高齢の人でも住宅ローンを借り入れできる可能性があります。 この記事では、リ・バース60の仕組みやメリット・デメリット、利用事例について説明します。 リ・バース60とは？ リ・バース60とは、満60歳以上の方を対象とした住宅ローンの一種です。あくまで住宅ローンであるため、資金使途は「住宅の購入」「建築」「リフォーム」「住宅ローンの借換」などに限定されます。 一般的な住宅ローンは、毎月元金と利息を返済する「元利均等返済」や「元金均等返済」が基本です。一方で、リ・バース60は、毎月の支払いが利息のみで、元金は債務者が亡くなったときに一括返済する仕組みです。一括返済する元金は、「担保不動産を売却して返済する」か「現金で返済する」かを選択できます。 ・住宅ローンとリ・バース60の返済方法の違い 出典）【リ・バース60】：住宅金融支援機構 関連記事はこちらリ・バース60と住宅ローンの違いとは リ・バース60には2つの商品タイプがある リ・バース60は、元金を死亡後に一括返済するという仕組みから、「ノンリコース型」と「リコース型」の2種類があります。ノンリコース型を選択すると、担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなくても、相続人が残った債務を返済する必要がなくなります。一方で、リコース型を選択すると、担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなかったとき、残った債務の返済義務が生じます。 ノンリコース型は、リスクを避けるためには有用ですが、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。なお、2022年度において、ノンリコース型の利用割合が99.0％を占めており、ほとんどすべての方がノンリコース型を選択しています。 リ・バース60のメリット リ・バース60には以下のようなメリットがあります。 高齢者でも借り入れができる 一般的な住宅ローンは安定収入が求められ、年齢制限も設けられているため、高齢になると借りるのは難しくなります。しかし、リ・バース60はそもそも60歳以上の人向けの住宅ローンなので、年齢を理由に住宅ローンを借りるのが難しい人でも借りられる可能性があります。また、借り入れ時の年齢に上限がなく、収入が公的年金のみでも利用可能です。 返済が利息のみで月々の返済負担が小さい 一般的な住宅ローンは元金と利息を返済するため、月々の返済が重荷になるかもしれません。しかし、リ・バース60の返済は利息のみなので、月々の返済負担が小さくなります。このように、高齢になって収入が減少しても、無理なく返済ができるよう設計されています。 ノンリコース商品を選択できる 一般的な住宅ローンは団体信用生命保険があるため、万が一亡くなった時の元金の心配は必要ありません。しかし、リ・バース60は元金が据え置きとなるため、亡くなったときの元金返済についてリスクを負うこととなります。しかし、ノンリコース型を選択すれば、担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなかったとしても、債務が残らないため安心です。 リ・バース60のデメリット リ・バース60には、以下のようなデメリットもあります。 融資限度額が小さい 一般的な住宅ローンでは、不動産を購入する際、満額融資を受けることも可能です。しかし、リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の50～60%が目安です。そのため、住宅の新規購入資金や建築資金を借りる際に、自己資金が必要となります また、住宅ローンが残っている自宅を担保として、リフォーム資金や借換資金を利用する場合に、住宅ローンが担保評価の50％以上残っていると、リ・バース60をそもそも利用できないでしょう。 元金が減らない 一般的な住宅ローンは元金と利息を返済するため、いずれ完済する商品です。しかし、リ・バース60は債務者が亡くなったときに元金を一括返済するので、長生きすればするほど利息の総支払額は増えます。そのため、完済時には、利息の総支払額が多額になってしまう恐れがあります。 金利上昇リスクがある リ・バース60を変動金利で借りる場合、金利が上昇することで月々の返済額が増加する恐れがあります。そのため、借入時点だけでなく、金利が上昇したとしても返済できるようにしておくことが大切です。もしくは、固定金利型のリ・バース60を利用すれば、金利上昇リスクを回避することができます。 リ・バース60の利用事例 リ・バース60には以下のような場面で利用できます。 老朽化した自宅のリフォーム 自宅が老朽化すると、徐々に使い勝手が悪くなったり、設備の入れ替えが必要になったりします。健康状態によってはバリアフリー対応も必要かもしれません。しかし、収入が減少した老後生活において、まとまったお金を使うことに不安を感じるかもしれません。リ・バース60なら手元資金を使用せず、月々の返済負担を抑えながら、リフォームができます。 新居への住み替え 子供の独立や、離別・死別などによって、生活に適した広さの家への転居を検討するかもしれません。しかし、高齢になると、まとまったお金を支払うことや、一般的な住宅ローンを借りるのは難しいでしょう。リ・バース60なら、月々の返済負担を抑えながら、住み替えができます。 住宅ローンの借り換え 高齢になってから住宅ローンの残債がある場合、安定した収入がないと月々の返済が苦しくなります。予定どおり返済ができなければ、最悪の場合は自宅を手放すことになりかねません。しかし、リ・バース60を利用すれば、住宅ローンを借り換え、返済負担を軽減できます。 関連記事はこちらリ・バース60の活用事例を４つ紹介 債務者が亡くなった後の手続き リ・バース60は元金が債務者が亡くなってから返済されるため、自身の死後の返済や手続きを不安に感じるかもしれません。ここでは、債務者が亡くなった後の手続きについて確認していきましょう。 担保物件の売却はどのように行われるのか 債務者が亡くなった後、元金一括返済のために担保物件を売却することになります。債務者が亡くなった後の担保物件の売却は、「相続人が担保物件を自ら売却する」か「住宅金融支援機構が競売により売却する」かのどちらかです。 相続人は、どちらの方法も選択できますが、一般的には、競売よりも相続人自らが売却活動を行うほうが、高く売却できる可能性があります。そして、担保物件が残った債務以上の金額で売却できた場合は、売却益を相続人が受け取ることができます。反対に、担保物件の売却による返済後に債務が残った場合でも、「ノンリコース型」を選択しておけば、残った債務の返済義務はありません。 なお、相続人が残った債務を一括で返済する場合や、債務者が生前に元金を繰上返済した場合は、担保物件を売却する必要がありません。 残された配偶者はどうなるのか リ・バース60を利用した債務者に配偶者があり、債務者が配偶者より先に亡くなった場合、残された配偶者が担保物件に住み続けられるかどうかは、契約内容によって異なります。 連帯債務の借り入れ 主債務者が亡くなったとしても、配偶者が連帯債務者として契約を継続します。元金の返済は、あくまで連帯債務者が亡くなった後にされるため、配偶者は変わらず住み続けることが可能です。 債務者単独の借り入れ 債務者が単独で契約していた場合は、配偶者が契約を引き継ぐことで家に住み続けることが可能です。ただし、契約を引き継ぐには審査が必要です。審査結果によっては、契約を引き継げない場合もあります。 関連記事はこちらリ・バース60を利用中に債務者が亡くなると配偶者はどうなる？ リ・バース60の固定金利型について 元々リ・バース60は変動金利型しか取り扱いがありませんでしたが、令和７年１月６日（月）から、新たに固定金利型の取り扱いが開始されました。 リ・バース60に固定金利型が導入された背景 住宅支援機構が行った令和4年12月の利用者アンケートによると、利用にあたり不安だった点について、回答者の半数以上が「将来、金利が変動した場合、月々の支払額が変わること」と回答したようです。 リ・バース60は返済期日がいつになるかが分からないことや、収入が年金収入のみの利用者が多いことから、金利変動に対する不安を感じる利用者が多かったと考えられます。こうした背景から、月々の支払いを一定にできる固定金利型が新たに導入されることとなりました。 出典）PressRelease【リ・バース６０】 全期間固定金利タイプ新登場（令和７年１月） リ・バース60の変動金利型と固定金利型の違い リ・バース60の変動金利型と固定金利型は、金利以外の基本的な仕組みは同じですが、いくつか違いもあります。 ①固定金利型はリコース型の選択ができない 上述のとおり、リ・バース60の商品タイプには「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類があります。変動金利型の場合はどちらかを選択できますが、固定金利型の場合は「ノンリコース型」しか選択ができません。 ②抵当権者が住宅金融支援機構となる リ・バース60を利用する場合、対象の住宅に抵当権が設定されます。変動金利型の場合の抵当権者は取扱金融機関となりますが、固定金利型の場合の抵当権者は住宅金融支援機構となります。 ③固定金利型は保証人が不要 変動金利型の場合、取扱金融機関によっては、保証人の設定を求められる場合もあります。しかし、固定金利型であれば、保証人の設定を求められることはありません。 出典）【リ・バース６０】ご利用条件 リ・バース60の固定金利型を検討する際の注意点 まだ導入から間もないため、リ・バース60の固定金利型を取り扱う金融機関は、2025年1月9日時点で、SBIアルヒ、全宅住宅ローン、オリックス・クレジット、日本モーゲージサービスの4機関しかありません。リ・バース60の変動金利型を取り扱う金融機関が必ずしも固定金利型も取り扱っているとは限らないので、利用を検討する際には注意が必要です。 リ・バース60のよくある質問 リ・バース60のよくある質問は以下のとおりです。 リ・バース60とリバースモーゲージの違いは何ですか？ リ・バース60とリバースモーゲージは資金使途に違いがあります。一般的なリバースモーゲージは老後の生活費や医療費、介護費用などに利用できるのに対して、リ・バース60は住宅に関連する費用に限定されています。 リ・バース60は住宅ローン控除の対象ですか？ リ・バース60は、住宅ローン控除の適用対象外です。リ・バース60は、債務者が亡くなるか元本を繰上返済しない限り、返済がずっと続く商品です。償還期間（返済期間）が明確に決まっておらず、住宅ローン控除の要件である「割賦償還・割賦期間が10年以上であること」を満たさないためです。 >リ・バース60で受けられる優遇制度についてはこちら リ・バース60はいくらまで借りることができますか？ リ・バース60の融資限度額は、次のうち最も低い額となります。 （1）8,000万円 （2）所要金額の100% （3）担保評価額の50％または60％ 契約できる年齢の制限はありますか？ リ・バース60は満60歳以上の方が対象で上限年齢はありません。また、満50歳以上60歳未満の方でも利用できる場合がありますが、融資限度額が担保評価額の30%までに制限されます。 関連記事はこちらリ・バース60のよくある質問 まとめ リ・バース60は、満60歳以上の方向けの住宅ローンです。月々の負担を抑えられる一方で、住み替えの利用などでは、ある程度の頭金が必要になります。この記事で紹介したメリット・デメリットを比較して、リ・バース60の利用を検討してみるといいでしょう。 出典）【リ・バース60】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） SBIエステートファイナンスのリ・バース60の商品詳細はこちら 相談サービス詳細はこちら お悩みや疑問は解決できましたか？無料相談でお悩みや疑問を相談できます。 相談サービス詳細はこちら お悩みや疑問は解決できましたか？無料相談でお悩みや疑問を相談できます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 老後資金を確保するための住宅ローン返済術（６０歳以上編） 近年、60歳を過ぎて老後を迎えても、住宅ローンを完済していない人が増えています。定年後も働いて安定収入がある人や預貯金が十分にある人であれば、住宅ローンが残っていても問題なく生活できるかもし... { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "リ・バース60とリバースモーゲージの違いは何ですか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": 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飲食店を開業しようと思っても、飲食店を開業するためにどのような費用がかかるか知らなくてはなりません。また、いくらかかるのかを把握したうえで、どのような資金調達方法を選択するか決める必要があります。 この記事では、飲食店の開業費用がいくらかかるのか、資金調達方法として不動産担保ローンを活用する事例を紹介します。 小さな飲食店の開業資金はいくら必要？ 自分の店（飲食店）を持ちたい。そんな夢を抱いている人や、あるいはすでに準備を進めている人もいることでしょう。では、小さな飲食店を開こうと思った場合、どれくらいの開業資金が必要になるのでしょうか。開業資金がいくらかかるかは、店の場所や規模、具体的な内容によって大きく異なりますが、具体的な開業資金の目安として次のような費用があります。 物件取得費 店舗用物件を借りるためには、契約をする際に必要となる保証金（10カ月分）や礼金（1～2カ月分）、仲介手数料（1ヵ月分）、前家賃（1ヵ月分）などがかかります。他にも、物件によっては保証会社への加入が義務付けられている場合があります（1ヵ月分程度）。そのため、借りる物件の約1年分の家賃が必要となります。 店舗工事/設備費 店舗を開くからには自分好みのデザインにリフォームする必要があるかもしれません。費用として、店舗の内装・外装等の設計・工事費や、厨房機器や店内のカーテンやテーブル・イスなど家具類の購入費用がかかります。 備品/諸経費 食器や調理器具、メニューボード、レジや電話機、パソコンなどの備品や、店のロゴやチラシ、領収書、スタンプなどの文具類なども必要です。火災保険に加入する保険料もかかります。一つ一つは大きな金額でなくとも、合計すると数十万円単位でかかるので、しっかりと見積もっておきましょう。 予備費（運転資金） 準備が終わり、いざ開店してもすぐに売上が安定するとは限りません。しかし、その間も家賃や人件費、材料費などの支出は発生し続けます。そのため、売上がなかったとしても運営できるよう、少なくとも予備費として月々のランニングコストの3～4カ月分は必要でしょう。 全体で必要になる資金はこれらを合算した分といえます。どのような店か、家賃はいくらか、飲食店の種類、スタッフの人数などで予算は大きく異なります。しかし、それほど家賃の高くないエリアで、かつアルバイトを雇って自分で経営する小さな飲食店でも、1,000万円前後の資金は必要でしょう。 知っておきたい「FLコスト比率」 飲食店を経営しようと思ったら、「FLコスト比率」を知っておく必要があります。「FLコスト」は、F=Food（食材費）、L＝Labor（人件費）の両方を合わせた金額で、飲食店における重要なコストです。 このFLコストが売上高に占める割合を見たものが「FLコスト比率」です。売上が月100万円で、食材費が25万円、アルバイトなどの人件費が25万円の場合、FLコスト比率＝（25万円＋25万円）÷100万円＝50％となります。 売上からFLコストを引いた残りから、家賃や水道光熱費、設備などの減価償却費、消耗品費、雑費ほかのコストを差し引いた分が利益です。FLコスト比率が高くなりすぎないようにすることが、利益を出すためにも重要だと言われています。この数字のバランスも念頭に置いて、開業の準備を進めましょう。 開業資金に補助金・助成金は使える？ 開業資金を捻出する際に、各種補助金や助成金は利用できるでしょうか。飲食店の開業でも使える補助金・助成金が見つかる場合がありますので、あらかじめ調べてみましょう。 募集がない年もある他、地域や年齢が限定されているものなどもあるので注意が必要です。 地域創造的起業補助金 ホームページには「新たな需要や雇用の創出等を促し、我が国経済を活性化させることを目的に、新たに創業する者に対して創業に要する経費の一部を補助します」とあります。補助率は50%以内で、外部の調達資金がない場合は50万～100万円、ある場合は50万～200万円。新たに従業員を1名以上雇うなどの条件があります（平成30年度の場合）。ただし、令和元年度、2年度の同補助金の募集は予定されていません。 若手・女性リーダー応援プログラム助成金 東京都中小企業振興公社の助成金です。都内商店街の活性化を図るため、女性または39歳以下の若手男性が新規開業をする際に、店舗の新装・改装・設備導入等に要する経費の一部を助成します。助成は最大730万円（事業所整備費400万円、実務研修受講費6万円、店舗賃借料1年目：月15万円、2年目：月12万円）で、助成率は実費の4分の3です。事業所整備費・実務研修受講費は開業後に、店舗賃借料は交付決定日から1年経過後と2年経過後に交付されます。 >詳細はこちら こうした補助金や助成金は通常、支払いが発生した後の清算払いになります。開業資金を支払う時点では間に合わないので、資金計画をしっかり立てる必要があります。また、審査がある場合は要件に合致しても利用できないこともあるため、過剰に期待しすぎないことも大事かもしれません。 開業資金不足を融資で補うには？ 一般的に、開業資金は自己資金と融資がベースになるでしょう。融資を検討する際に、まず浮かぶのは地域の信用金庫ですが、それまでの事業実績がないと融資を受けるのは難しいという現実があります。通常だと、事業実績がなくても利用できて、比較的低利で借りられる日本政策金融公庫に相談することになります。 しかし、日本政策金融公庫でも、もちろん本人の返済能力や事業計画を審査され、内容によっては審査が通らず利用できないケースもあります。その他、自治体の制度融資を利用する方法もあります。制度融資とは、自治体と信用保証協会、金融機関が連携して、創業間もない中小企業や個人事業主への融資を行うものです。 具体的には、自治体が推薦する形で、信用保証協会の保証を付けて金融機関が貸出しを行っています。自治体によっては保証料や金利の一部を負担してくれるところもあり、比較的低利で借りることができます。ただし、融資実行まで時間がかかる点がデメリットです。 不動産担保ローンの活用も 不動産を活用して開業資金を調達する方法もあります。それが、不動産担保ローンです。不動産担保ローンとは、土地や戸建て、マンションなどの不動産を担保にした融資商品です。 金融機関によっては本人名義の物件だけでなく、配偶者や親名義でも担保にできるところもあります。有担保のローンのため、無担保ローンに比べて低金利で利用でき、返済期間も長期で利用することが可能です。また、資金使途が限定されないフリーローンで、開業資金や事業資金として利用できます。不動産の評価や審査があるため、融資実行までは2週間から1カ月程度かかります。 まとめ 「自分の飲食店を持つ」という夢を実現するためにも、事業計画とともに資金調達も重要な要素です。コロナ禍の中でも生き残っていけるよう、よりよいアイデアとプランを立てることは大事です。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
約40年ぶりに民法（相続法）が改正され、2020年4月から「配偶者居住権」が施行されました。現在夫婦で持ち家に暮らしているのであれば、相続が発生する時のために配偶者居住権について理解しておくことが大切です。 この記事では、配偶者居住権の概要やメリット・デメリット、成立要件について詳しく解説します。 配偶者居住権とは 配偶者居住権とは、残された配偶者が被相続人の所有する建物に居住していた場合に、被相続人が亡くなった後も、賃料の負担なく、その建物に住み続けられる権利です。 遺言で配偶者に配偶者居住権を遺贈することで、配偶者居住権を設定することができます。このとき、被相続人と配偶者が婚姻してから20年以上の夫婦である場合、配偶者居住権を設定しても、原則として遺産分割協議配偶者の取り分が減らされません。 また、被相続人が遺言をしないまま亡くなったとしても、他の相続人との遺産分割協議によって、配偶者居住権を取得できます。仮に、遺産分割協議が調わないとしても、家庭裁判所に審判の申立てることで、取得できる可能性もあります。 配偶者居住権施行の背景 近年の高齢化の進行により平均寿命が延びたことから、夫婦の一方が亡くなった後も、残された配偶者が長期間にわたり生活を継続することも多くなりました。その際には、配偶者が住み慣れた住居で生活を続けるとともに、老後資金も確保したいと希望することも多いと考えられます。そこで、遺言や遺産分割の選択肢を広げるために制度が導入されました。 配偶者居住権のメリット 配偶者居住権は、以下のようなメリットがあります。 被相続人が亡くなった後も自宅に住み続けられる 配偶者居住権の制度を利用すれば、被相続人が亡くなった後も引き続き自宅に無償で居住できます。本制度が施行されるまでは、相続財産の分割などの要因により、残された配偶者が夫婦で暮らしていた自宅を相続できず、自宅に住み続けられないことがありました。 しかし、配偶者居住権を利用することで、建物の所有権を取得するよりも低い価額で居住権を確保でき、自宅に住み続けられる可能性が高まりました。 不動産以外の財産が受け取りやすくなる 配偶者居住権は、不動産以外の財産が受け取りやすくなります。たとえば、被相続人が夫、相続人が妻と子一人の場合、法定相続分は妻と子の相続割合は1対1です。仮に相続財産が自宅と預貯金のみで、それぞれの価値が同じとき、均等に分けようとすると妻は自宅を相続すると、預貯金は取得できなくなってしまいます。 しかし、婚姻20年以上の夫婦であり、遺言による遺贈を行っていれば、原則として遺産分割で配偶者の取り分が減らされることはありません。 配偶者居住権のデメリット 配偶者居住権には、以下のようなデメリットもあります。 自宅の売却ができない 配偶者が所有権を保有している場合、本人の意思に基づいて自由に自宅を売却できます。一方で、配偶者居住権は、あくまで自宅に居住する権利です。そのため、配偶者居住権を保有しているだけでは、第三者に自宅を売却できません。 また、自宅の所有権を保有する配偶者以外の相続人が、売却しようと思っても売却できません。なぜなら、その自宅には配偶者居住権が設定されており、第三者が購入しても住めないためです。 上述のような問題の対処法として、配偶者居住権を合意解除や放棄する事はできます。しかし、配偶者が認知症になるなど、意思表示ができなくなると、大きな問題になる恐れがあります。 所有者の税負担が大きい 配偶者にとっては、所有権ではなく居住権だけを取得できるのでメリットです。一方で、所有権者にとっては、居住権がないのにも関わらず、固定資産税を支払わなければなりません。改正相続法では、配偶者居住権を取得した配偶者は、建物の必要費を負担する義務がありますが、これはあくまで建物部分に限られます。土地の固定資産税の負担は、所有権者が行わなければならないので、不公平感も生まれやすいでしょう。 これらのデメリットは、従来の所有権では生まれなかったので、配偶者居住権を設定する際には、あらかじめよく話し合っておくことが大切です。 配偶者居住権の成立要件 配偶者居住権が成立するには、以下3つの要件を満たす必要があります。 相続開始時に被相続人の所有する建物に居住していたこと 相続開始時に被相続人が配偶者以外の者と建物を共有していないこと 以下のいずれかに該当(ア)遺産の分割により配偶者居住権を取得するものとされたこと(イ)配偶者居住権が遺贈の目的とされたこと 配偶者居住権は、遺産分割協議で取得できますが、遺産分割協議を行うことになった場合、配偶者短期居住権で保護されます。配偶者短期居住権とは、相続が発生した時点で、被相続人と同居していた配偶者が、遺産分割の確定まで、最短でも相続開始から６か月間、引き続き住み続けられる権利です。 まとめ 前述のとおり、配偶者居住権は配偶者にとって、大きなメリットがありますが、配偶者以外の相続人にとってはデメリットもあります。そのため、配偶者居住権の設定の際には、配偶者と子の折り合い必要です。また、配偶者居住権がどの程度の評価を持つかなど、素人には算定が難しいです。 配偶者居住権は、開始間もない制度です。配偶者居住権の成立要件や評価方法は複雑で、まだ不透明な部分が多いのが現状です。配偶者居住権を検討する場合は、相続に強い税理士などの専門家に相談しておくと安心でしょう。 出典） ・法務局「配偶者居住権とは何ですか？」 ・一般社団法人 全国銀行協会「「配偶者居住権」は配偶者にどんなメリットがあるのですか？」 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 相続した不動産に不動産取得税がかかるケースとは？ 自宅の購入など、不動産を取得したときには不動産取得税がかかります。では、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかるのでしょうか。 相続により不動産を取得した場合、原則不動産取得税は...
リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。高齢化によって老後の期間が長くなっていることから、老後資金を作る方法のひとつとして注目されています。 リバースモーゲージは同じ家に住み続けながら老後資金を準備できますが、デメリットもあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。この記事ではリバースモーゲージの特徴やメリット・デメリット等について解説します。 リバースモーゲージとは リバースモーゲージは、自宅を担保にした不動産担保ローンの一種で、毎月の支払いは利子のみ、債務者の死亡後に自宅を売却して元本を返済する仕組みです。自宅に住み続けながら資金調達できるので、老後資金対策として検討する人が増えています。 リバースモーゲージを利用するためには、年齢や年収、家族の同居、資金使途などに一定の制限があります。債務者に配偶者が居り、債務者が先に亡くなってしまった場合でも、自宅をすぐに売却しなければならないわけではなく、配偶者は契約を引き継ぐことで、債務者が死亡した後も引き続き自宅に住むことができます。 リバースモーゲージの仕組み リバースモーゲージの仕組みは以下のとおりです。 リバースモーゲージはこんな方におすすめ リバースモーゲージは、老後資金に不安のある方で、特に下記のような方におすすめです。 住宅ローンの返済が辛い方 生活資金や余暇を楽しむための資金が必要な方 リフォーム資金が必要な方 老人ホームの入居費用が必要な方 相続人がいない、もしくは相続人に不動産を残す予定の無い方 なお、自身の状況や使途によっては、リ・バース60やリースバックの方が適している場合もあります。 リバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60」とは リ・バース60は、住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージ型住宅ローンです。リバースモーゲージが生活費や医療費など幅広い使途に対応するのに対し、リ・バース60は、リバースモーゲージの仕組みを活用しつつ、住宅購入やリフォームなど特定の用途に資金使途を限定している点が特徴です。 さらに、リ・バース60では契約者が亡くなった後に相続人が元金を一括返済することで、自宅を相続することが可能です。この仕組みにより、自宅を担保に資金を調達しつつ、将来的に家族に住まいを残す選択肢も確保できます。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 そのため、状況に応じてリバースモーゲージだけではなく、リ・バース60やリースバックも検討すると良いでしょう。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リバースモーゲージのメリット リバースモーゲージのメリットは以下2つです。 自宅に住み続けながら資金を調達できる 自宅を活用して資金調達する場合、まずは売却を検討するのではないでしょうか。自宅を売却すればまとまった資金が手に入るかもしれませんが、売却後は別の住居を確保しなくてはなりません。しかし、高齢で賃貸住宅の契約が難しいことや、慣れ親しんだ自宅に住み続けたいなどの理由から、引っ越しを避けたい方は多いでしょう。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けられるので、自宅に住み続けながら老後資金を準備できます。 毎月の支払いが利子のみで返済負担が少ない リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅を売却して元金を返済する仕組みになっています。元金の返済は死亡時まで猶予され、毎月の支払いは利子だけで済むので、返済負担が少ないのがメリットです。リバースモーゲージを利用すれば、月々の収入がそれほど多くない方でも家計のやりくりが楽になります。 リバースモーゲージのデメリット リバースモーゲージには先ほど紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。 融資条件が厳しい リバースモーゲージは、融資条件が厳しいのがデメリットのひとつです。資金使途が限定されていることがほとんどですし、対象不動産については対象地域が狭く、首都圏を中心とする大都市の物件に限定されることが多くなっています。また、債務者の死亡後に自宅を売却して元金を返済するという仕組みのため、推定相続人の同意が必要です。リバースモーゲージを検討する場合は、融資条件を満たすかどうかを確認すると同時に、推定相続人の同意が取れるか確認しましょう。 元金が減らない メリットのところで記載しましたが、リバースモーゲージでは返済が利子だけで済むので、毎月の返済を抑えることが出来ます。しかし、これは裏を返せば借入の増加や、返済期間が長期化するほど返済負担が多くなっていきます。また、返済が難しくなっても限度額の範囲であれば追加融資を受けられますが、借入のたびに元金は膨らむこととなるので注意が必要です。 不動産評価の下落リスク リバースモーゲージの融資金額は、担保評価額の半分程度までが一般的です。担保評価額は毎年見直されるため、急な地価下落などで担保評価額が下がる可能性もあります。この担保評価額の見直しによっては、既に借入をしている元金が融資限度額を超えてしまい、返済を求められることもあるので注意が必要です。 金利変動リスク リバースモーゲージは変動金利のため、金利変動リスクがあります。借入中に適用金利が上昇すると、毎月の利子支払額が増えてしまうかもしれません。そのため、リバースモーゲージを利用する場合は、金利上昇に備えて余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。 リバースモーゲージ以外に老後資金を作る方法 リバースモーゲージは上記のようなメリットやデメリットがあるので、条件によっては、自宅に住み続けながら老後資金を作るほかの方法として「不動産担保ローン」と「リースバック」の方が適している可能性があります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保に融資を受けるローンです。不動産を担保とする点では、リバースモーゲージと仕組みは同じです。不動産担保ローンはリバースモーゲージとは異なり、返済方式が元利均等返済となっており、不動産売却による完済ではなく、返済による完済を前提にしています。そのため、相続で子供に不動産を残したい場合など、将来的に不動産売却をするつもりがないケースでは、リバースモーゲージよりも不動産担保ローンの方が適しているといえるでしょう。 一方で、不動産担保ローンでは、ローン完済時の年齢制限がありますので、利用を検討する場合には、金融機関ごとの融資条件を確認しましょう。 関連記事はこちら【FP解説】不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いとは？ リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却後、その会社と賃貸借契約を締結することで自宅に住み続けられるサービスです。リバースモーゲージとリースバックはよく比較されますが、その仕組みは大きく異なります。リバースモーゲージが自宅を担保に融資を受けるのに対し、リースバックは自宅の売却によって資金調達したうえで賃貸として住み続けます。 リースバックの売却価額は市場価額より低くなりますが、「年齢制限や年収基準なし」「資金使途は原則自由」など、融資条件の面でリバースモーゲージのデメリットを解消できます。ただし、売却後も自宅にずっと住み続けられるかどうかは、賃貸借契約がポイントとなります。賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」の場合、再契約できずに引っ越しが必要になる可能性があるので契約内容には注意が必要です。 関連記事はこちらリースバックとリバースモーゲージの違いとは？向いている人の特徴や判断基準を解説 リバースモーゲージのよくあるご質問 リバースモーゲージのよくあるご質問は以下のとおりです。 リバースモーゲージではどのくらいの金額を借り入れすることができますか？ リバースモーゲージで借り入れすることができる金額は、提供する金融機関などによって異なります。一般的には、担保評価額の50％程度を上限としている場合が多いようです。 リバースモーゲージには年齢制限はありますか？ リバースモーゲージの利用が可能な年齢は、50歳～80歳です。年齢制限は、各金融機関などによって異なりますので、利用を検討している場合は事前に確認することをおすすめします。 リバースモーゲージの金利はいくらですか？ リバースモーゲージの金利は、約3.0％～5.0％です。一般的に、カードローンや不動産担保ローンより低金利で借り入れができる一方、住宅ローンと比較すると高めの金利が設定されています。 住宅ローンが残っている不動産を担保にすることはできますか？ 担保とする不動産に住宅ローンが残っている場合であっても、融資を受けられる可能性があります。ただし、借入資金によって既存の住宅ローンを返済することが条件となります。残債が一定金額減っている状態であれば、リバースモーゲージで住宅ローンの借り換えを行うことができ、借り換えによって毎月の支払いが利息のみとなるので、返済負担を軽減できます。 マンションを担保に融資を受けることはできますか？ マンションを担保にする場合、対象となる物件に条件があり、立地が悪いマンションや築年数の古いマンションは対象外になることが多いようです。また、金融機関によってはマンションを対象外としている場合もあります。マンションを担保にリバースモーゲージの利用を検討している場合は、事前に問い合わせをしてみましょう。 生活保護を受けているが、融資を受けることはできますか？ 生活保護を受けている場合、一般的に融資を断られる可能性が高いです。しかし、収入等の一定の条件を満たすことで融資を受けられる可能性もあります。条件は金融機関によって異なるため、問い合わせをしてみましょう。 ※下記金融機関の融資条件を参考に回答作成 ・三菱UFJ銀行 リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン ・三井住友信託銀行 不動産活用ローン（リバースモーゲージ） ・東京スター銀行 リバースモーゲージ「充実人生」 ・神奈川銀行 かなぎんリバースモーゲージローン ・愛媛銀行 シニア層向けローン（住宅担保）～リバースモーゲージ～ まとめ ここまで紹介したように、自宅を活用して老後資金を作るには、リバースモーゲージの他に不動産担保ローン、リースバックといった方法があります。ご自身の状況によって最善の選択肢は変わってくるので、それぞれの仕組みやメリット・デメリットを理解したうえで計画的に資金調達をしましょう。 { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "リバースモーゲージではどのくらいの金額を借り入れすることができますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "リバースモーゲージで借り入れすることができる金額は、提供する金融機関などによって異なります。一般的には、担保評価額の50％程度を上限としている場合が多いようです。" } }, { "@type": "Question", "name": "リバースモーゲージには年齢制限はありますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", 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不動産担保ローンの利用を検討する場合、どこの金融機関を選ぶかが重要です。しかし、インターネット上では様々な金融機関がおすすめされており、実際に何を基準に金融機関を選べば良いか、分からない人も多いのではないでしょうか。 この記事では、不動産担保ローンを比較するために大切な5つのポイントを解説します。 金融機関は大きく2種類に分けられる 不動産担保ローンを比較するために大切なポイントを解説する前に、不動産担保ローンを提供する金融機関が大きく「銀行系」と「ノンバンク系」の2種類に大別されることを理解しておきましょう。 銀行系の不動産担保ローンとは、その名のとおり銀行もしくは銀行の子会社が提供する不動産担保ローンを指します。銀行系の不動産担保ローンは、一般的にノンバンク系よりも比較的金利が低いメリットがある反面、ノンバンク系よりも審査が厳しく、融資までの時間がかかる傾向があります。 一方でノンバンク系の不動産担保ローンとは、銀行のように預金業務を行わない、融資専業の会社が提供する不動産担保ローンを指します。ノンバンク系の不動産担保ローンは、一般的に銀行系よりも融資までの時間が短く資金使途などにも融通が利きやすい反面、金利は銀行系よりも比較的高くなる傾向があります。 比較するポイント１ ― 融資金額 不動産担保ローンは無担保ローンに比べて融資限度額が大きいローン商品ですが、金融機関によっては、そもそも自身の希望額に対応していない場合もあります。特に銀行系はノンバンク系と比較して融資限度額が低い場合もあるため、まずはそもそもの融資限度額を、金融機関がホームページなどで公開している融資条件表で確認しておきましょう。 ただし、実際の債務者に対して適用される融資限度額は、必ずしも融資条件表の数字と一致しません。最終的な不動産担保ローンの融資限度額は、担保不動産と債務者の与信で決定されます。担保不動産の評価は会社ごとに行われ、そこから担保掛目を乗じた金額を基準に、年収や勤務先、勤続年数といった個人の与信等を考慮したうえで、最終的な融資限度額が決定されます。 一般的に担保掛目は不動産評価額の60％から80%程度に設定されており、金融機関によって差があります。また、担保不動産の評価方法も金融機関によって異なるため、同じ担保不動産でも融資金額に差が生まれます。不動産担保ローンを利用する場合は、複数の金融機関に相談して自身の希望する融資額を融資してもらえるかを確認しましょう。 比較するポイント２ ― 費用（金利、手数料など） 不動産担保ローンでは金利や手数料がかかるため、これらの費用も比較することが大切です。不動産担保ローンでは、主に以下のような費用がかかります。 金利 事務手数料 登記費用（司法書士報酬、登録免許税など） 審査に必要な書類の取得費用（住民票、印鑑証明書など） 印紙代 繰上返済手数料（一部繰上返済と全部繰上返済で手数料が異なる） これらの中で、まず比較しておきたいのは金利です。融資金額と返済期間が同じ場合、金利によって月々の返済額や総返済額は大きく異なります。月々の返済額に注目しがちですが、必ず総返済額も比較しましょう。 また、事務手数料をはじめとする諸費用も無視できません。特に事務手数料は「融資金額の～%」という形でかかるため、少しの差でも負担する費用は大きく変わります。借り換えの場合は、今まで借りていたローンの一括返済時にも繰上返済手数料がかかるので、諸費用を考慮しても借り換えたほうが有利なのか判断する必要があります。 かかる費用は少ないに越したことはないため、他の4つのポイントを比較して問題がないようであれば、費用面で最終的にどの金融機関を選択するかを決めるのも良いでしょう。 比較するポイント３ ― 融資までのスピード 不動産担保ローンの融資までのスピードは「最短即日」「１週間程度」など、金融機関によって異なります。早期に資金を用意しなくてはならない場合は、借り入れが必要なタイミングを伝えて、希望する時期に間に合うかを確認しましょう。早期に資金が必要なことを事前に伝えておけば、優先的に対応してくれる場合もあります。 ただし、融資までのスピードは早いほどいいとは限りません。担保不動産を評価する際、物件によっては現地調査なども必要になるため、ある程度の時間を要します。「即日融資が可能」とうたっている金融機関もありますが、あくまでも不動産評価に時間を要しない他、必要書類がすべてそろっているなど限られた前提である可能性が高いので注意が必要です。 なお、自分の希望する融資までの期間が短いと、それだけ対応可能な金融機関が絞られます。その場合の注意点を以下の記事で詳しく解説しているので、確認しておくことをおすすめします。 関連記事はこちら即日融資可能な不動産担保ローンの注意点を解説！最短で資金調達するには？ 比較するポイント４ ― 融資担当者の対応 不動産担保ローンを利用するときは、融資担当者の対応についても比較しましょう。初めて借りる人にとって不動産担保ローンの手続きは複雑で、理解が難しい用語も多く出てきます。融資担当者が手続きや用語についてわかりやすく解説し、サポートしてくれれば安心して利用できます。 金融機関によっては、専属の担当者をつけてくれたり、電話でサポートを受けられたりするところもあります。金利や費用はもちろん大事ですが、融資担当者の対応が適切でないと、スムーズに契約できずにトラブルになる恐れもあるので、安心して任せられる担当者を選びましょう。 比較するポイント５ ― 金融機関の信頼性 不動産担保ローンは、金融機関選びも重要なポイントになります。上述のとおり、担保不動産の評価は金融機関によって異なるため、有利な条件で融資を受けるには信頼性の高い金融機関を選ぶことが大切です。 不動産担保ローンを借りている中で、融資を受けた金融機関が倒産する恐れもあります。また、金利や費用、融資までのスピードなど、1つのポイントだけで判断すると、返済中にトラブルに巻き込まれるかもしれません。営業年数や融資実績、ブランド、提案内容などを比較したうえで、安心して利用できる金融機関かどうか判断しましょう。 まとめ 不動産担保ローンは資金使途が基本的に自由なので、運転資金や開業資金など、まとまった現金が必要になった場合や長期で融資を受けたい場合に活用できます。ただし、金融機関によって担保不動産の評価方法は異なり、融資金額や金利などの融資条件、諸費用にも差があります。 不動産担保ローンを利用する際は、必ず複数の金融機関に相談して比較検討することが大切です。この記事で紹介した5つのポイントを参考に、不動産担保ローンを提供する金融機関を比較してみてください。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
新型コロナウイルスの影響で家計の収入がダウンし、住宅ローンが重荷になってきた家庭は少なくありません。とはいえ、住宅ローンそのものの借り換えが思うように進まない方もいるでしょう。この記事では、住宅ローンの返済に不安をもつ方が、少しでも気持ちを楽にして今後を過ごせる手段として、どのような方法があるのかをご紹介します。 ＜ご相談者 Hさん＞ 61歳男性・会社員（年収400万円） 妻は病弱で専業主婦。子供はいない。 新型コロナウイルスの影響で、夫の会社の業績が落ち、ボーナスは大幅減。 45歳で購入したマンションの住宅ローンはボーナス返済が大きく辛い。 借り換えをしようとしたが、審査で落ちてしまった。 ボーナスダウンで住宅ローンが重荷に、借り換えしたかったが… Hさん：会社員の我が家でも新型コロナウイルスによる収入ダウンの影響を受けています。60歳までは色々な手当があったのですが、定年後に再雇用となったことに加え、新型コロナウイルスの影響によりボーナスも大幅減です。 FP吹田：この新型コロナウイルスの影響は大変ですよね。何年前に住宅ローンを借りられたのですか？当初の借入金額や金利、返済期間を教えてください。また、繰上返済などをされたかどうかも念のため教えてください。 Hさん：はい、住宅ローンは45歳のとき、今から16年前に3,300万円を公庫で借りて、当初の金利は2.5%、借入期間は35年でした。当時は忙しくて金利などに無頓着だったこともあり、繰上返済もせずほったらかしでした。 FP吹田：仕事が忙しいと、なかなか住宅ローンを見直しする時間もとれなかったでしょうね。 Hさん：ただ、返済開始から11年目以降に金利が上がる段階金利型だったので、金利が2.5%から3.5％になり、今の返済は毎月9.5万円、ボーナス月で22.5万円も返済があります。今私は61歳ですから、まだ19年も今の返済が続くのは辛いと思って借り換えを試みたのですが、ダメでした。 FP吹田：そうだったのですか。住宅ローンの審査は金融機関ごとに異なりますが、ご年齢が61歳であることや再雇用により給料が減少したことで断られてしまった可能性がありますね。 Hさん：借り換えができないとなると、どうしたらいいでしょうか？なんだか、今後も返済し続けるということに大きなストレスを感じてきました。とはいっても、いきなり賃貸物件へ引越すのも、妻の身体が弱いので体力的に心配です。 住宅ローンを完済しつつ、今の自宅に住み続ける手段への転換も FP吹田：なるほど。新型コロナウイルスの時代に、今後も住宅ローンを返済し続けることそのものに、ストレスを感じていらっしゃるのですね。とはいっても、奥様のことを心配して、いきなり引っ越しは避けたいのが本音ですね。今、このタイミングで両方を満たせる手段がありそうと言ったらご興味ありますか？ Hさん：そんな方法があるのですか？ FP吹田：はい、不動産という資産があって、ある程度住宅ローンを返済されてきたからこそできる手段で、リースバックというものです。 Hさん：どんな内容なのですか？ FP吹田：簡単に言うと、ご自宅をリースバック運営会社に売却し、そのままその会社から現在の自宅を賃借して住み続けるというものです。以下に仕組みやメリット・デメリットを整理してみました。参考までに住宅ローンの借り換えとも比較しています。 リースバックと住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット リースバック 住宅ローンの借り換え 仕組み不動産を売却後、そのまま賃借して住み続ける住宅の所有権はそのまま、住宅ローンの借入先を変更 メリット ・手元資金を確保する事ができる・融資審査ではなく不動産売却後の入居審査のため、融資に比べ審査が通りやすい ・借り換えできれば、金利条件などでローン返済が軽くなる・所有権は変わらない デメリット 所有権を手離すことになる（売却価格は周辺相場よりも安くなりがち） 不動産を所有することで生じるリスクが残る。（災害リスク・金利上昇リスクなど） Hさん：なるほど。自宅を所有し続けるのではなく、売却するけれども、引越しをしたりすることなく、そのまま住み続けるということですね。 FP吹田：はい、売却代金が入るので、住宅ローン残高が残っていたとしても、残債を売却金額が上回っていれば住宅ローンを精算することが可能です。 Hさん：あとは、家賃を払うのですね。 FP吹田：はい、毎月の家賃（リース料）という形なので、管理費や修繕費用、固定資産税などの維持費がかからないですし、会社によっては賃借の費用である敷金・礼金・更新料も不要な場合もあります。 Hさん：維持費がかからないのは、本当に気楽になりますね。固定資産税も重荷でしたから。気になるのはいくらで売れるかですね。 FP吹田：はい、売却価格が周辺相場より下がる傾向はありますが、買い手が見つかるまで待つこともなく迅速に現金化できることや、今後、新型コロナウイルスの影響で不動産の価値も変わる可能性を考えると、今の時点で整理してみる価値はあるかと思います。 Hさん：確かに。今の自分の状態から優先順位を考えると、住宅ローンから解放されることと、維持費負担も楽になること、引っ越さなくてもいいという利点は、無視できませんね。検討してみます。たぶん、妻も賛成してくれると思います。 FP吹田：はい、共同生活者でもある奥様と相談されて、今後の生活で一番不安が少ないこと、安心できることを優先に意思決定されるのがよいと思います。今回、住宅ローンの借り換えができなかったのがきっかけですが、今までの延長でご自宅を所有することよりも、大切なことに気づかれたのではないでしょうか？ Hさん：はい。これだけ環境が変化すると、自宅の所有に伴う負担がずいぶん重荷になっていたのに気づきました。住宅ローンを返し続ける重荷がなくなれば、今後は、働き方や生活拠点ももう少し自由に妻と話し合っていけそうです。前向きに検討します。 まとめ 住宅ローンの借り換えができない現実に！住宅ローンを完済し、かつ引っ越しをせずに生活を維持できる方法は？ リースバックのメリットとデメリット 不動産売却により住宅ローン残高の精算ができる 引っ越しせずに今の自宅に住み続けられる 固定資産税などの維持費や、修繕費用などの突発的な出費がなくなる 自宅の所有権はなくなる 売却価格は、周辺相場より安くなりがち 毎月のリース料（家賃）が発生する リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 次に読むべき記事 リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法で、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続け...
リースバックは一般的な不動産売買にはないメリットがある一方で、契約にあたって思わぬトラブルに巻き込まれる恐れもあるため、商品を調べていく中で「やばい」「やめたほうがいい」などの記事を見ることもあるかもしれません。契約してから後悔しないためには、事前にトラブル事例を把握したうえで、それらに対処する方法を理解しておくことが大切です。 この記事では、リースバックのトラブル事例と、トラブルを避ける方法について解説します。 ①売却価格が適正価格より安かった 前提として、リースバックの売却価格は、基本的に市場価格よりも安くなります。これはリースバック運営会社が借主の家賃滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているためです。一般的に、売却価格は市場価格の70％前後になる場合が多いです。 しかし、運営会社によっては、想定以上に安い売却価格を提示する場合があります。提示された売却価格が安すぎることに気づくためには、複数の運営会社に相談して売却価格を比較することが有効です。ひとつの運営会社だけで判断しないように気を付けましょう。 ②家賃が支払えなくなった リースバックは、自宅を売却した後に家賃を支払うことになります。売却価格を重視して契約した場合、その家賃は相場に比べて割高に設定されることが多いです。家賃の設定が自身の家計に対して適切でないと、支払いが徐々に厳しくなり、最終的には手元資金が枯渇して家賃が支払えなくなる恐れがあります。 後から家賃が支払えなくなるトラブルを回避するためには、契約前に売却価格と賃料設定のバランスが適切かどうか、複数の運営会社で確認することが大切です。運営会社によって不動産の評価方法や賃料設定は異なるので、ひとつの運営会社だけで判断せず、必ず複数の会社を比較して判断しましょう。 また、家賃を問題なく支払い続けられるように、長期間の収支シミュレーションを作成するのも有効です。自身の今後の収入見込み額や貯金額などの状況を整理して、本当に支払い続けられる適切な家賃設定かを判断しましょう。 関連記事はこちらリースバックの家賃設定を解説！家賃相場よりも高い？ ③家賃の引き上げを要求された 固定資産税の上昇、土地または建物の価格の上昇、その他の経済事情の変動などにより運営会社から家賃の引き上げを要求されることがあります。家賃は毎月支払わなければならないため、少しの値上げであっても、将来的には大きな負担となり、最終的に家賃が支払えなくなってしまうかもしれません。 賃貸借契約が普通借家契約の場合、契約書の特記事項に家賃を増額しない旨が記載されていれば、家賃の引き上げを要求されることがありません。契約を締結する前にしっかりと確認することが大切です。 また、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、契約期間中に家賃の引き上げを要求されることはありません。一方で、再契約のタイミングで要求される恐れがあります。もし確実に家賃を引き上げを要求されないようしたい場合は、普通借家契約かつ特記事項に家賃を増額しない旨を記載してもらえないかを、運営会社に相談してみましょう。 ④再契約時に退去を求められた リースバックの賃貸借契約では、賃貸借契約期間が定められている定期借家契約も用いられます。。定期借家契約の締結時に「再契約によって住み続けることが可能」と説明されていたとしても、契約期間満了後に運営会社の事情で再契約を断られた場合は、退去しなくてはなりません。 こうしたトラブルを回避するためには、事前に賃貸借契約が「普通借家契約」であるかを確認しておきましょう。「普通借家契約」であれば、正当な事由がない限り、貸主都合による一方的な賃貸借契約の解除はできません。もし「定期借家契約」で賃貸借契約を締結するのであれば、賃借期間が満了した時点で退去すると考えておきましょう。 なお、定期借家契約であっても、期間満了前の正当な事由がない退去命令はできません。そのため、契約期間の途中であれば、貸主から退去を求められたとしても基本的に応じる必要はありません。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 ⑤買い戻し資金が足りなかった リースバックでは、基本的に売却した自宅の買い戻しが可能です。そのため、将来的に自宅を買い戻すことを前提として、リースバックの利用を検討している人もいるでしょう。しかし、一般的にリースバックの買い戻し価格は、売却価格よりも高くなります。そのため、提示された買い戻し価格が想定より高く、資金不足で買い戻しができない場合も考えられます。 買い戻しのために住宅ローンが組める可能性もありますが、年齢や収入によっては、買い戻しのために新たな住宅ローンを組むのは難しいかもしれません。買い戻しを想定してリースバックを利用する場合は、住宅ローンが使えない前提で資金計画を立てておくことが大切です。。 ⑥買い戻しに応じてもらえなかった 資金の問題で自宅の買い戻しができない場合もありますが、そもそも運営会社が買い戻しに応じない場合もあります。買い戻しに関する契約を締結している場合などは、運営会社は買い戻しに応じなければなりませんが、このような契約を書面ではなく口約束のみで済ませてしまった場合、買い戻しを拒否されてしまう恐れもあります。 このようなトラブルを避けるため、将来的に自宅の買い戻しを検討している場合は、買い戻し条件を必ず書面化しておきましょう。具体的には、「売買契約書上に特約として明記する」、「売買予約契約を締結する」といった方法があります。加えて、買い戻し価格が高くなりすぎないよう、複数の会社を比較したうえで契約することが大切です。 関連記事はこちらリースバックは買い戻しできる？仕組みや買い戻し価格の目安を解説 ⑦相続人ともめてしまった リースバックで自宅を売却する場合は、サービスを利用することをあらかじめ相続人に話しておかないと、相続でもめる原因になる恐れがあります。リースバックは売却後も同じ家に住み続けられるので、自宅を売却したことを第三者に知られることは少ないでしょう。たとえ子どもであっても、何も話しておかなければ、気づかない場合がほとんどです。 そのため、子どもは将来自宅を相続するつもりだったにもかかわらず、知らぬ間に自宅がリースバックで売却されていたとなれば、親族といえどもトラブルになる恐れがあります。リースバックはリバースモーゲージと異なり、サービスの利用要件に推定相続人からの同意を必要としませんが 、相続トラブルを回避するために、リースバックを利用する場合は、事前に推定相続人にも伝えておきましょう。 関連記事はこちら相続争いを生まないためのリースバックという選択肢 ⑧運営会社が倒産した 業績不振で倒産リスクが高いなど、与信に問題がある運営会社を利用した場合に、賃貸借契約期間中に運営会社が倒産する恐れがあります。運営会社によっては、売買代金の一部を預け入れることで、家賃を下げるサービスを提供している会社もありますが、売買代金の一部を預け入れている状態で運営会社が倒産すると、その代金が戻ってこない恐れがあります。 リースバックは多額の資金を必要とする事業なので、トラブルを回避するために、運営会社の買取実績や業績などを確認し、信頼のできる運営会社を選ぶことが大切です。 トラブルを避けるために抑えるべきポイント リースバックにおけるリスクは表面化するとトラブルに発展する恐れがあります。トラブルを回避するために、以下のようなポイントに気を付けましょう。 契約内容を確認する リースバックの契約時には、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。トラブルを避けるためには、それぞれの契約に自身の認識と異なる点が無いか確認することが大切です。 契約内容の確認に際して、賃貸借契約が「普通借家契約」か「定期借家契約」かの確認は特に大切です。「普通借家契約」であれば、正当な事由がない限り、貸主は契約の更新を拒めません。一方で、「定期借家契約」の場合は、契約期間の満了によって契約が終了するので、退去を求められる恐れがあります。また、将来的に自宅を買い戻すことを検討している場合は、契約内容に買い戻しに関する取り決めが定められているか確認することも大切です。なお、契約内容は口頭ではなく、書面上で確認するようにしましょう。 関連記事はこちら定期借家契約と普通借家契約の違いとは？ 複数の運営会社を比較する リースバックでのトラブルを避けるために、複数の運営会社を比較しましょう。リースバックは、運営会社によって売却価格や家賃などの諸条件・サービス内容が異なります。比較を行わなかった場合、与信に問題がある運営会社を選んでしまったり、売却価格や家賃が適切でないサービスを利用してしまうなどの恐れがあります。ひとつの運営会社だけで判断せず、必ず比較検討を行ったうえで、自身のライフプランに合った運営会社を選びましょう。 関連記事はこちらリースバックを比較する5つのポイント 第三者に相談する リースバックでのトラブルを避けるためには、第三者に相談することも有効です。特に、不動産等に詳しくない場合は、自身で売却価格や家賃、契約内容が適切かどうか判断するのは難しいでしょう。そういった場合に、自分自身で判断するのでは無く、専門家等から客観的な意見を聞き、第三者的な視点から判断するのも有効です。 相続人に伝える 相続トラブルを回避するために、相続人にリースバックの利用を伝えておくことも大切です。リースバックは、その性質上自宅を売却したことが気づかれない場合が多いです。そのため、リースバックが原因で相続人とトラブルになる恐れがあります。リースバックを利用する場合は、前もって相続人に伝えておきましょう。 まとめ リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるのがメリットですが、当然デメリットやリスクも存在し、うまく利用しないと、本コラムで紹介したようなトラブルが発生してしまう恐れがあります。リースバックを利用する場合は、紹介した事例を参考にトラブル回避の対策をしっかり立てて、契約してから後悔することのないようにしましょう。 ご相談・仮査定はこちら リースバックのご相談・仮査定を無料で受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リースバックの5つの活用事例 リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金...
完全失業率が2019年12月の段階で2.2％だったものが、2020年5月には2.9％へと跳ね上がり、新型コロナウイルスによる影響は今後も止まらないと見られています。倒産・失業などで家計が急変したとき、大学生のいる家庭で、わが子の学びを守るためにはどうしたらいいでしょうか。 大学時代の教育費の目安 一般的に、教育費のピークとなるのが大学時代の学費・生活費です。まずは、どれくらいかかるのか見ておきましょう。表1はデータを整理したものです。 高校3年生の受験期から4年間の学費・生活費として、国公立は自宅通学で約500万円、自宅外で約950万円かかります。私立文系は、自宅通学で約720万円、自宅外で約1170万円、理系の場合は自宅通学で約820万円、自宅外で約1,270万円かかります。なかなかの負担です。 表1 大学でかかる学費・生活費の目安（万円） 区分 初年度（*1＋*2） 2年目以降*2 4年間合計 国公立 自宅 178.4 107.0 499.4 自宅外 319.8 209.3 947.7 私立 文系 自宅 244.2 157.6 717.0 自宅外 385.6 259.9 1,165.3 理系 自宅 268.8 184.3 821.7 自宅外 410.2 286.6 1,270.0 ※1 受験費用、学校納付金、入学しなかった学校への納付金 ※2 授業料、通学費、教科書費、施設設備費、学習塾、参考書、習い事等 出典）日本政策金融公庫「令和元年度 教育費負担の実態調査結果」より筆者試算 学生の修学を支援する制度 大学での学費・生活費は、親がこれまで貯めてきた教育資金や奨学金（給付型、貸与型）、あるいは家計から捻出し、学生自身がアルバイトをするなどしてまかなってきたわけです。 しかし、コロナ禍で、親が失業や減収に見舞われたり、学生自身のアルバイト収入がなくなったりして、学費や生活費が払えず修学が厳しくなった学生もいます。修学環境についても、オンライン授業に切り替わり、パソコンやプリンターの購入やWifi環境を整えるための費用などもかかり、非常に混乱をきたしました。 このような背景もあり、国の学生支援として下記のような修学を支援する給付金などが設けられました。 学生支援緊急給付金 アルバイト等の収入が大幅に減少し、修学の継続が困難になっている学生の救済策として設けられました。該当する大学・短大・高専・専門学校生等に対して1人当たり20万円(住民税非課税世帯)または10万円(その他の世帯)が独立行政法人日本学生支援機構から給付されます。 >詳細はこちら 特別定額給付金 2020年４月27日の基準日に住民基本台帳に記録されている人を対象として、１人10万円が給付されます。世帯主が世帯人数分まとめて請求します。なお、海外留学から帰国して基準日に日本に居住していた日本人学生も、住民票を復活させれば、住民登録の復活が基準日より後でも給付対象者になります。申込締切は自治体で異なるものの、郵送申請の受付開始日から３か月以内（多くは8月末）となっています。 なお、「特別定額給付金」は学生向けというわけではありませんが、保護者を通じて受け取る形で、学費・生活費に充てることもできます。また、国の制度ではありませんが、多くの大学等で、授業料の納付猶予や延納等を行っています。中には、大学等が独自に授業料等減免や奨学金の制度を持っている場合もあります。支援の有無や内容は大学等で異なるので、サイトなどで確認しましょう。 追記：全ての市区町村で特別定額給付金の申請の受付は終了しています。（2023年7月時点） >詳細はこちら 家計急変世帯への奨学金の緊急対応 給付型・貸与型奨学金も、コロナ禍による家計急変に対して、随時申し込めるようになりました。また、第2種貸与型の利子補給をするタイプも創設されました。 「高等教育の修学支援新制度」の家計急変採用 2020年4月から本格的に始まった給付型奨学金の「高等教育の修学支援新制度」。非課税世帯とそれに準ずる世帯が対象で、通常、前年度の課税標準額により審査を行いますが、新型コロナウイルス感染症の影響で家計が急変した場合は，家計急変後の収入見込みにより審査されます。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 「日本学生支援機構の貸与型奨学金」の家計急変採用 日本学生支援機構の貸与型奨学金は、第一種奨学金（無利子）と第二種奨学金（有利子）があり、通常、前年度の収入金額等により審査を行いますが、コロナ禍の影響で家計が急変した場合は、家計急変後の収入見込みにより審査されます。第一種奨学金は月２万～6.4 万円、第二種奨学金は月２～12 万円（自宅・自宅外、学校種で異なる）。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 緊急特別無利子貸与型奨学金 緊急的に2021年3月までの限定で実施。学費・生活費に占める学生本人のアルバイト収入の割合が高く、本人の収入がコロナ禍で大幅に減少（前月比50％以上減少）し、また、第二種奨学金の基準を満たす場合（申込時点で第二種奨学金を利用していない）は、無利子で第二種奨学金を利用できます。利子分（利率見直し方式で0.002％、利率固定方式で0.070％、2020年3月貸与終了者の例)を国が補填し、実質無利子で借りられます。申込や詳細は各大学等の窓口へご相談ください。 >詳細はこちら 上記のほか、自治体独自の奨学金や民間の奨学金でも、コロナ関連で緊急採用を行っているケースもあります。サイトなどで確認してみましょう。 奨学金以外の無利子貸付など 奨学金以外にも、条件が合えば無利子で利用できる貸付があります。同様の貸付の場合、重ねて利用できない場合や、優先順位が決まっている場合もあるので、利用の際には確認が必要です。 生活福祉資金貸付金（緊急小口貸付貸付等の特例貸付） コロナ禍の影響で収入が減少し、緊急かつ一時的な生計維持のための貸付を必要とする世帯に、無利子で20万円までの貸付を行う制度です。申込や詳細は社会福祉協議会または労働金庫へご相談ください。 >詳細はこちら 生活福祉資金貸付金（教育支援資金） 低所得世帯を対象として、大学等に修学するために必要な経費について、無利子で月6.5万円以内（大学の場合）の貸付を受けられます。入学に際して、必要な経費について50 万円以内でまとまった額の貸付も行っています。申込や詳細は社会福祉協議会へご相談ください。 >詳細はこちら 母子父子寡婦福祉貸付金（就学支度資金・修学資金） 母子・父子・寡婦家庭で、受験料や被服費等に必要な資金に充てる資金として利用できます。無利子で一時金59 万円以内（私立大学の場合）。また、授業料や書籍代、交通費、生活費等に必要な資金に充てる資金として、無利子で月14.6万円以内（大学で自宅外通学の場合）の貸付を受けられます。申込や詳細は福祉事務所等のひとり親担当窓口へご相談ください。 >詳細はこちら それでも学費が不足するときは？ 上記のように、コロナ関連では大学側の学費の猶予なども含め、国の給付金や奨学金、その他の無利子貸付などさまざまなものが利用できます。こうした制度を利用しても、支払いのタイミングが合わない、条件面で該当せずに利用できないなど、何かの事情で、学費・生活費に対して十分でない場合があるかもしれません。 そんなときには、有利子ではあるものの、次のようなものを利用することも可能でしょう。 日本政策金融公庫の「国の教育ローン」 保護者に対して、学生等1人あたり350万円までの貸付を行います。利息は年1.71％(固定金利)。申込や詳細は日本政策金融公庫へご相談ください。 >詳細はこちら 生命保険の契約者貸付 加入している生命保険（貯蓄型）の解約返戻金の一定割合まで貸付を受けられます。手続きをすればすぐ利用できるため、一時的な学費支払いなどでも活用できます。適用される利率は保険会社や加入時期などで異なります。 特別金利のフリーローン コロナ禍のため、金融機関によっては、フリーローンを特別金利で貸し出している場合があります。ある銀行の例では、店頭金利（年5.975％、変動金利）から3.00％の引下げを行った金利を特別金利として、一定期間貸出しを行っています。 不動産担保ローン 不動産を担保にして借りるローンです。借入限度額も大きく、借入期間も長めに設定できる場合があります。無担保のローンに比べて金利は低めである点も特徴です。金融機関によっては、住宅ローンが残っている不動産でも利用できる場合があります。 上記のうち、特別金利のフリーローンや生命保険の契約者貸付は一時的な利用に向きますが、「国の教育ローン」や不動産担保ローンは、長期での利用などにも向きます。 終わりに コロナ禍の影響はこれから本格化する可能性もあります。想定外に家計が急変してしまったときは、大学生のわが子の「学び」を守るため、給付金や奨学金、無利子の貸付制度などを上手に活用しましょう。 それでも十分でなくローンなどを利用せざるをいときは、できるだけ家計に負担のない方法を検討したいものです。 出典）文部科学省「新型コロナウイルスに関連した感染症対策に関する対応について」 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 次に読むべき記事 家賃が払えない？！そんなときの住居確保給付金が受給資格を緩和！ 離職や廃業によって、家賃の支払いに困ったとき、自治体に申請すると住居確保給付金を受給できる可能性があります。住居確保給付金は失業者向けの制度でしたが、2020年4月20日から受給資格が緩和さ... 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
不動産を担保とするローンの返済が困難になると、最悪の場合、競売によって担保不動産が強制的に売却されてしまいます。競売にはデメリットがあるので、ローンの返済が困難になったとしても、絶対に回避すべきです。また、不動産を担保にローンを借りるのであれば、もしものときの備えとして、競売について理解しておくことが大切です。 この記事では、競売を回避すべき理由や回避する方法について解説します。 競売とは 競売とは、債務者の所有する不動産などを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続きです。この手続きは、債権者の申し立てにより、裁判所が不動産などを差し押さえることで行われます。 競売は3種類に分類される 一口に「競売」といっても、競売に至るまでの経緯によって、3種類に分類されます。なお、手続きそのものの流れについては、3種類とも同様です。 強制競売 強制競売は、判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現したりするための手続きです。 担保不動産競売 担保不動産競売は、不動産に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続きです。 形式競売 形式競売は、債務の清算としてではなく、遺産分割や共有物分割、破産手続上の換価など、不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。 公売と競売の違い 競売は債権の回収を図る手続きであるのに対して、公売は滞納税金の回収を図る手続きです。根拠法も競売が民事執行法であるのに対し、公売は国税徴収法となります。また、競売は主に裁判所が手続きを進行しますが、公売は国税局や税務署が手続きを進行します。 競売の流れ 一般的に住宅ローンなどの保証会社がついている融資の場合、競売の大まかな流れは以下のとおりです。 金融機関から一括返済を求められる（督促状・催告状が届く） 保証会社が金融機関に一括返済を行う（代位弁済） 債権者が裁判所に競売申立てを行う 裁判所から競売開始決定通知が届く（差押え） 不動産の現況調査が行われる 競売の入札が実施される 落札者に不動産が売却される（退去） 上述のような流れで競売手続きが開始され、最終的には担保不動産が売却されます。競売の流れは、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら担保不動産競売までの流れをわかりやすく解説 競売を回避すべき3つの理由 競売は主に以下の3つの理由から、回避すべきと言えます。 落札価格（売却価格）が市場価格よりも安くなる 競売物件は買主にとってリスクが高いため、落札価格（売却価格）は市場価格を下回るのが一般的です。市場価格より落札価格が安くなる理由は以下のとおりです。 落札した建物に欠陥が見つかれば、買主が修繕費を負担しなくてはならない 前の所有者が落札後も退去しなければ、退去してもらうための交渉や手続きも必要になる 「競売物件」に対する抵抗感がある 通常の不動産取引に比べて、競売は手続きが煩雑である 競売での落札価格に大きく関わるのが、「売却基準価額」と「買受可能価額」です。上述のとおり、競売は落札者の負担が大きいことから、競売にかけられる不動産の売却基準価額は、市場価格の約7～8割程度に設定されます。 そして、最低落札価格を表す買受可能価額は、売却基準価額の8割です。落札価格の基準となる価額がこのように決定されているため、一般的に落札価格は市場価格を下回ってしまいます。 余計な費用がかかる 競売では、通常の不動産取引ではかからない、余計な費用がかかります。競売が実行されるまでには、各種書面の送付や現況調査など、さまざまな費用が発生しますが、これらの費用は予納金によって賄われます。予納金とは、裁判所に競売の手続きを申立てるときに債権者が納めるお金です。たとえば、競売物件が東京23区の場合、予納金の額は以下のとおりです。 請求債権額 予納金の額 2,000万円未満 80万円※ 2,000万円以上 5,000万円未満 100万円 5,000万円以上 1億円未満 150万円 1億円以上 200万円 ※令和2年3月31日以前に受理された申立てについては60万円 出典）裁判所｜不動産競売事件（担保不動産競売，強制競売，形式的競売）の申立てについて 予納金は競売手続きを開始するときは債権者が債務者に代わって立替をしますが、最終的には売却代金から差し引かれて債権者に返還されるため、実質的には債務者が負担することになります。 また、ローンの延滞が始まってから競売で売却されるまでは、延滞分の遅延損害金も発生します。延滞から競売による売却まで一年以上かかる場合もあるため、残債によってはかなりの額になります。こうした費用が重なり債務者の負担金額が増加するため、競売で不動産を売却しても、残債を完済できない恐れもあります。 競売にかけられたことを知られてしまう 不動産を競売にかけられると、周囲に知られてしまう恐れがあります。なぜなら、裁判所による競売・差押えは公示され、所在地や外観、室内写真など、物件の詳細がホームページ上に掲載されるからです。名前が公開されることはありませんが、近所の人や会社などが見れば、競売にかけられていることはすぐにわかります。 また、競売の手続きが進むと、裁判所の執行官による現地調査が行われ、占有者や物件状態の確認、外観や室内の写真撮影、周辺住民への聞き取りなども行われます。また、ホームページなどに掲載された情報をもとに、落札目的の不動産業者が物件確認に訪れることも多いです。 競売で残債を完済できないとどうなる？ 上述のとおり、競売は落札価格（売却価格）が市場価格よりも安くなるうえに、余分な費用も掛かってしまうため、競売後も残債を完済できない恐れがあります。 競売で完済できなかった残債については、引き続き、債権者に返済をすることになります。このときの債権者は、ローンを融資した金融機関や途中で「代位弁済」をした保証会社となりますが、債権管理回収を専門に行う「サービサー」という業者になることもあります。サービサーは、競売後、それまでの債権者から債権を譲渡され、債務者からの債権回収を行ないます。 このように、債権者は変わる可能性はありますが、債務者の残債に対する返済義務はそのままです。実際の返済方法については、債権者との交渉になりますが、分割払いとなるケースが多いようです。 競売を回避する方法 債権者から申立てによって、競売手続きが開始されたとしても、開札期日の前日までは取り下げの手続きができます。しかし、申立てを取り下げるように交渉するのは簡単ではありません。債権者に競売の申立てられた場合には、以下のような対策を行いましょう。 ①不動産担保ローン 他の金融機関から新たに融資を受け、残債を返済することができれば、債権者は競売の手続きを取り下げてくれます。しかし、延滞歴や資産状況を考えると現実的には難しいです。 一方で、不動産担保ローンを提供している金融機関の中には審査が柔軟な会社もあり、不動産に評価余力があれば融資を受けられるかもしれません。不動産担保ローンを利用して返済期間を延長できれば、毎月の返済額を低減できる可能性があります。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 ②任意売却 次に、任意売却とは、債権者と債務者の間で合意したうえで不動産を売却する方法です。債権者の合意を得ること以外は一般的な売却と同じなので、市場価格に近い値段で売却できる可能性があります。まずは、任意売却の相談に乗ってくれる不動産会社や弁護士を探しましょう。 関連記事はこちら競売を回避する「任意売却」とは？注意点や流れを解説 ③リースバック 最後に、同じ家に住み続けたい場合はリースバックも選択肢のひとつです。リースバックは自宅をリースバック運営会社に売却し、その運営会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられます。債権者から売却価格の同意が得られれば利用できるかもしれません。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ 競売の申立てが行われると、取り下げてもらうのは簡単ではありません。競売で自宅を売却されてしまうと、市場価格よりも安くなるだけでなく、余計な費用がかかるなどのデメリットがあります。ローン返済の見通しが立たないときには、必ず借り入れした金融機関に相談しましょう。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 「金銭消費貸借契約証書」の重要性とは？ 金融機関から借入れた不動産担保ローンの返済が困難になってしまうと、担保として提供している不動産は金融機関によって売却されることになります。これは、不動産担保ローンを借入れるときの〝常識〟です...
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