俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「中村雅俊氏が語る「現在」と「これからの姿」【MC：八木亜希子】」を元に作成しています。動画の詳細はこちらをご覧ください。 70歳を超えても住居に夢を持つ 中村氏は今の自宅を大変気に入っているとのことでしたが、それでも今後は住まいを変えようという気持ちを持っているそうです。 まず、もし新しく家を建てるとしたら、平屋で屋根が庭になっている家を建てたいそうです。『屋上で寝そべったりバーベキューをやったり（中略）そういうのって楽しそうだな。』と笑顔で語ってくれました。 続いて、もし今の自宅をリフォームするとしたら、離れのガレージをスタジオにしたいそうです。『（今の自宅にあるスタジオルームは狭いので）音楽をやっているものとしては、変えてみたい。』とのことでした。 『夢を持ったり夢を実現させるっていうのは楽しい作業じゃないですか』と語る中村氏は、70歳を超えた今でも住居に夢を持ち、とても楽しそうに見えました。一方で、『分からない未来に対して事を成すということへの不安は感じます。』と、年齢に対する不安とも戦っていることを明かしました。 娘や妻と話す相続の話 中村氏に「相続」についてどう考えているか伺ったところ、『もう今本当に（真剣に）考えています。』とはっきりと答えました。次女である娘が『パパが死んだらさ～、どうするの⁉』と遠慮なく聞いてくるらしく、むしろそういう話題を面と向かって話してくれることを嬉しく思っているそうです。 そういった背景から「相続」について話す機会は結構あるそうですが、自分が家のどこに何があるか何も分からないことに気づき、危機感を覚えたといいます。これまでは家のことを妻に任せきりだったので、そういった状況をなんとかするために、現在は妻に色々教わっている最中だそうです。 これからの中村雅俊氏 「これからどのように生きていきたいか」という質問に対し、中村氏は『自分がこれしたい、あれしたいということをまずやる。（中略）年取ってもういいよ、じゃなくどんどん好奇心を持って首を突っ込む。』と答えました。 さて、最後に問題です。 中村氏がこれから具体的にやりたいと語ったこととは、次のどちらでしょうか。 歌手として歌を歌い続けたい 俳優としてアメリカの映画に出たい 中村氏は歌手としても俳優としても活躍してきた方なので、どちらも正解のように思えます。気になる正解は本編動画で探してみてください。 本編動画はこちら なお、こちらの記事は前編と後編に分かれています。まだご一読いただいていない方は、ぜひ前編も併せてお楽しみください。 >前編はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 林家正蔵師匠が自宅「ねぎし三平堂」を語る 落語家の林家正蔵氏（60）（以下「正蔵師匠 」）の自宅にお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（Y...記事を読む
俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「中村雅俊～築22年の我が家、何年経っても渋さをましていいなって思える～【MC：八木亜希子】」を元に作成しています。動画の詳細はこちらをご覧ください。 72歳になって今なおモテる一流芸能人！中村雅俊氏 本編に入る前に、中村氏の経歴についてご紹介します。 1951年2月1日宮城県女川町で生まれた中村氏は、1973年大学在学中に文学座附属演劇研究所に入所しました。翌1974年4月に日本テレビ「われら青春！」の主役に抜擢され、役者としてデビューを果たすと、同年7月に挿入歌「ふれあい」で歌手としてもデビューを果たし、100万枚を超える大ヒットとなりました。 その後も役者として多数の映画やドラマ、CMなどに出演し、執筆時点の2023年9月現在、これまでのTV連続ドラマ主演は34本にものぼります。一方で歌手としての活動も継続し、これまでシングル55枚、アルバム41枚をリリースしています。 72歳となった今でも、テレビ番組への出演や全国でのコンサートなど、精力的に活動されています。 「自宅を持つこと」への憧れ 中村氏が初めて自宅を購入したのは30歳のときでした。中村氏は、幼少期に周りが皆貸家に住んでいたことから、「自宅を持つこと」に強い憧れがあったそうです。 自宅購入の決め手となったのは、中村氏の15枚目のシングルである「心の色」が大ヒットしたことだったといいます。『（心の色がヒットした）勢いで、作っちゃおう！みたいな気持ちになって作ったんですよ。』と当時を振り返って笑顔で語ってくれました。 中村雅俊氏がローンを組んだ理由とは CDのヒットがきっかけで自宅を購入したと語る中村氏ですが、その売り上げで一括購入したわけではなく、あくまでローンを組んで購入したそうです。 『ヒットって人が思うほどお金が入るわけじゃないんですよ。』と語る中村氏は、CDが1枚売れても、手元に入ってくるお金は「数円程度」であることを明かしました。当時購入の決め手となった「心の色」の売り上げだけでは、自宅を一括購入するほどのお金にはならなかったそうです。 主演を務め、ミリオンセラー歌手と言えば、「年収〇億円」などと、一般の人はイメージするかもしれませんが、実際はギャップがあるのかもしれません。 中村雅俊氏の住まいへのこだわり 今回お邪魔した建物は、主に仕事場として使用されているそうです。この建物は、中村氏が意のままに作ったといいます。『ムダと思える空間というのも（中略）生活の中では必要なんです。』と語る中村氏は、外階段にある謎の空間を紹介してくれました。 中村氏も『はっきり言ってムダ！』と断言した空間ですが、こういった生活に必要のない空間を遊びで作ることが好きだそうです。 中村雅俊氏の考える「住まい」とは…？ 最後に「中村さんにとって住まいとは？」と質問し、スケッチブックに答えを書いてもらいました。 答えは漢字２文字でしたが、その理由に中村氏の温和な人柄が表れており、とても素敵な答えでした。 実際の動画では、中村氏の自宅に関するお話だけでなく、還暦後の支出をどう考えているのかなど、「住まい」と「お金」について色々なお話を公開しています。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 中村雅俊氏が語る「現在」と「これからの姿」 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...記事を読む
プロ野球解説者の江本孟紀氏（75）（以下「江本氏」）のご自宅にお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「突然の胃癌宣告！江本孟紀さんが経験した人生観の変化とは？【MC：八木亜希子】」を元に作成しています。動画の詳細はこちらをご覧ください。） 江本孟紀氏の現在 江本氏は現在、野球解説者として活躍されている一方で、本の執筆活動も行っている、非常に活動的な方です。 この記事では江本氏に住まいやお金についてお伺いしていきますが、江本氏は幼少期から何度も住み替えを経験している、住み替え経験豊富な方でもあります。 そんな江本氏のプロフィールの詳細や住み替え遍歴は、以下の記事で詳しくご紹介しています。こちらの記事も併せてぜひご覧ください。 >江本氏のプロフィールや住み替え遍歴は前編でご紹介しています シニア世代の老後の不安 江本氏に、持ち家がある50歳以上の男女200名を対象とした、「老後の暮らしにどのような不安を感じていますか？」というアンケート結果を見ていただきました。 ※2021年12月にSBIエステートファイナンス(株)が実施 1位が健康面、2位が老後の生活資金、3位が介護という結果を見て、江本氏はご自身も大病を患ったことを思い起こします。60代後半になって突然「スキルス進行の胃がん」と診断された江本氏は、『人生もうここで終わりか、と一瞬諦めました。』と当時を振り返りました。 それから5年以上の月日が流れ、すっかり元気になった江本氏ですが、この闘病生活を経てご自身の人生観にある「変化」があったといいます。 がんをきっかけに起きた人生観の変化 江本氏が胃がんを患った当時、一番考えたのは「相続はどうするか」だったといいます。遺言を遺すことや空き家のままにしていた江本氏のご両親の実家を処分することなど、健康なうちにやっておけばよかったことが多かったそうです。 近年では「終活」という言葉が浸透しつつあり、人生の最期を迎えるにあたり、自分の資産をどうするかについて考えることが重要視されています。江本氏自身も終活について、『他人事じゃなくて（中略）身近に色々考えた方がいい。』と語っています。 もうひとつ江本氏が胃がんを患って変わったのは、住まいに対する思いでした。江本氏は今のお住まいについて、『健康のことも考えたり、色々考えると、好きなことをして好きな場所でいようと考えた結果、ここが見つかった。』と明かしました。 75歳になった今、描く住まいの夢 『旅をするじゃないですか。そこにすぐに住みたくなる。』と笑顔で語る江本氏は、いつも国内外問わずご自身が住むイメージを膨らませることを楽しんでいるそうです。 最後に問題です。 江本氏は75歳からの住まいについて、『●●●●のデカい家に住みたい。』と語ってくれました。その驚きの場所とは、以下の5つのうちどこでしょうか。 アッパーイーストサイド（アメリカ） ビバリーヒルズ（アメリカ） 披露山（日本） セントーサコーブ（シンガポール） メイフェア（イギリス） 高級住宅街として有名な地名が並んでいますが、江本氏はいったいどの場所に住みたいと思っているのでしょうか。気になる正解は本編動画で探してみてください。 本編動画はこちら なお、こちらの記事は前編と後編に分かれています。まだご一読いただいていない方は、ぜひ前編も併せてお楽しみください。 >前編はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 中村雅俊氏が「自宅」への思いを語る 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...記事を読む
プロ野球解説者の江本孟紀氏（75）（以下「江本氏」）のご自宅にお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている、「江本孟紀さんのご自宅で「住まいとお金」の話を伺いました！【MC：八木亜希子】」を元に作成しています。動画の詳細はこちらをご覧ください。 多才な経歴を持つ江本孟紀氏 本編に入る前に、江本氏の経歴についてご紹介します。 1947年7月22日に高知県で生まれた江本氏は、高知商業高、法政大、熊谷組を経て、東映フライヤーズ（現北海道日本ハムファイターズ）に入団しました。その後、南海ホークス（現福岡ソフトバンクホークス）、阪神タイガースに移籍し、1971年から1981年までの10年間をプロ野球選手として過ごしました。 プロ野球を引退した後は、参議院議員としても活動し、1992年に参議院議員初当選を果たすと、2001年1月には参議院初代内閣委員長にも就任しました。 2004年に参議院議員を離職した後は、アメリカ独立リーグ初の日本人チーム「サムライベアーズ」に協力し、クラブチーム「京都ファイアーバーズ」を立ち上げ、2007年にはタイ王国ナショナルベースボールチーム総監督を努め北京五輪アジア予選に出場するなど、野球界の底辺拡大と発展に努めました。 現在はプロ野球解説者と活躍されている一方で、本の執筆活動も行っており、ベストセラーとなった「プロ野球を10倍楽しく見る方法」をはじめ、70冊を超える著書を執筆、今もなお執筆活動を続けています。 幼少期から身近だった住み替え 江本氏は、転勤族だった父親の影響で幼少期から「住み替え」が身近なものだったそうです。当時のことを『小学校で4つ、幼稚園で2つ、中学生では2つ、家も十何回ぐらい変わっている。』と振り返りました。 江本氏は、引退間際の33歳で初めてマンションを購入して以降、都内のマンションへ住み替え、さらにアメリカでも家を購入、その後また日本の住まいに戻ってきており、住み替え経験が豊富な方でもあります。 お話の中でも時折笑顔を交えながらこう語っています。『1か所にいるのが生まれつきダメなんですよね。しばらくいるとムズムズしてくる。違うところがいいんじゃないかと、（思ってしまう。）それは今も変わりません。』と、住み替えを何度も行う理由は、ご自身の生い立ちによるものであると明かしました。 大切なのは「住環境」 これからの理想の暮らしについて江本氏は、『とにかく毎日楽しい思いをする。それが一番の目標になってくる。』と語りました。そう思うきっかけとなったのは、アメリカに住んでいた際に見かけた、自由気ままに過ごしていた老夫婦だったといいます。 江本氏は、その目標を達成することについて、『そのためには環境がいる。自分の居心地のいい環境とかね。』と、大切なのは「住環境」であると断言しています。 理想の住まいを求めて何度も住み替えを行ってきた江本氏は、今の場所はぴったりの環境だと言いますが、『ここもいいけど、条件が整えばまた違うところに行きたい。』と、頬を緩めながら語りました。 そんな江本孟紀氏の考える「住まい」とは…？ 最後に「江本さんにとって住まいとは？」と質問し、スケッチブックに答えを書いてもらいました。 その答えは漢字2文字でシンプルでしたが、その理由を聞けば納得の答えでした。 実際の動画では、江本氏の現役時代から還暦までのお話をもっと詳しく公開しています。「江本さんにとって住まいとは？」の答えも動画の後半で登場するので、答えを予想しながら楽しく視聴してください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 江本孟紀氏が語る「人生100年時代の住まいと夢」 プロ野球解説者の江本孟紀氏（75）（以下「江本氏」）のご自宅にお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金c...記事を読む
総人口に占める65歳以上の割合が3割を超え、高齢者率が主要国の中で最高となった日本では、2025年には約800万人いる団塊の世代が後期高齢者（75歳以上）となり、国民の4人に1人が後期高齢者という超高齢化社会を迎えます。労働人口は減っていく中、年金や老後2,000万円問題など老後の資金についての不安が高まっています。 また、資産に関しては土地や家屋などの不動産が相続財産全体の４割を占めていますが、遺産としての不動産は管理や分配が難しく、トラブルに発展するケースも少なくありません。 図：相続財産の金額構成推移 出典）国税庁（2020年） こうした悩みを抱える方々のために新生インベストメント＆ファイナンスは、資産承継における問題解決を目的とした「資産承継ローン」を商品化しています。今回は、新生インベストメント＆ファイナンス株式会社 代表取締役社長 山田茂様にお話を伺いました。 老後資金の調達と資産の承継を同時にできる新しい形の不動産担保ローン ―――新生インベストメント＆ファイナンス様について教えてください 新生銀行グループ唯一の不動産ノンバンクとして、個人や個人事業主、中小企業のビジネスサポートや資産形成など多様なニーズにお応えしております。また、第二種金商業者として、グループの中で行われている投資ビジネスのストラクチャーやプラットフォームを提供するというユニークな機能も持ち合わせています。 私自身は不良債権回収や回収管理のシステム構築、外資系サービサーへの出向など債権管理に関するキャリアを積み、2000年以降は債権投資のビジネスに携わってまいりました。その後、新生銀行の不動産ファイナンス部、不動産リスク管理部で不動産ファイナンスの営業、リスク管理を担当し、2020年より現職についております。 ――資産承継ローンとはどのようなサービスですか？ 高齢者が、負債の整理や老後の資金の確保、相続対策などを目的に、親族や親族が経営する法人に不動産を売却する際に利用できる不動産担保ローンです。信頼できる人に不動産を引き継ぎながら資金ニーズも満たすこともできる、これまでにない新しい形のサービスです。 ――どのような経緯から生まれたサービスなのでしょうか？ 老後の資金や会社の負債整理など高齢のお客様が資金調達を考えるケースは多数あります。しかし、不動産を所有されていたとしても返済期間の設定などの問題もあり、不動産を担保に借入をするのは難しいのが現状です。不動産を利用した資金調達方法としては「セール＆リースバック」「リバースモーゲージ」などもありますが、第三者に大切な家や事業所を売却してしまう寂しさ、賃料を払い続けることに不安を感じる方もいらっしゃいます。 こうしたお悩みを持つお客様に寄り添えるサービスが必要なのではないかということから「資産承継ローン」が誕生しました。 ―――サービス開始からこれまでにどれくらいの方が利用されていますか？ 2021年8月のサービス開始から34件が成約しています。店舗・事務所が主体の商業ビルをお孫さんが設立した新設法人に売却することによる資産承継、資産管理会社に収益用の不動産を売却されて、事業資金を捻出されるなど様々なケースがあります。 不動産の価値を最大限に活かす”第三の選択肢” ――ほかの不動産担保ローンとの違いはどこにあるのでしょうか？ 老後資金対策として利用されるサービスには「セール＆リースバック」や「リバースモーゲージ」などがあります。「セール＆リースバック」は不動産を売却後に賃貸契約を結び住居を確保しながら資金を調達するもの、「リバースモーゲージ」は不動産を担保に老後資金を借入し、死後に物件を売却し借入金を返済する仕組みになっています。 どちらも不動産を第三者に売却することが前提のため、資産を受け継ぐ人がいない場合の選択肢として有効だと思います。ただし、不動産価値が下がるリスクを踏まえ、資金調達額は実勢価格より低くなる傾向があります。「セール＆リースバック」で７～８割、「リバースモーゲージ」なら５割程度となっています。 また、「老後の資金調達」が目的の場合、余命を考えて賃貸や借入の時期の設定を行うのは困難で、どちらのサービスも資金不足などの不安が残ることは避けられません。 一方で「資産承継ローン」は不動産担保ローンビジネスを展開してきた当社のノウハウから不動産価値を的確に見極め、実勢価格の８割の資金調達ができます。ローンの返済が完了すれば不動産は承継者の手元に残りますので、愛着のある不動産や事業所が第三者の手に渡ることもありません。 ――資産承継ローンの最大のメリットはどこでしょうか？ 単なる資金調達ではなく、大切な資産を「未来に残す」ことができる点です。資金を承継する方が設立した法人に不動産を売却することもできるので、個人の負債にはなりません。リスクを不動産担保に集約することで、買い主様の負担を減らすことができるのは大きなメリットだと思います。 代表者の個人保証も原則不要ですので、買い主様が個人の住宅ローンを契約する場合にも影響しません。負債がある場合には売却する新設法人に名義を移して、債務と不動産の切り離しを行うこともできます。 大切な資産を未来につなぎ活用する ――資産承継ローンが向いているのはどのようなお客様でしょうか？ 負債や老後資金に関して身近に相談できる人がいる、事業や資産を受け継いでくれる親族や社員がいるという方には最適なサービスです。事業法人から資産管理会社への不動産売買の際にもご利用できますので、本業と、収益不動産の管理を分けたいというニーズにも対応できます。相続対策としては、身近で自分の世話をしてくれている人に確実に不動産を残したい、財産分与の際のトラブルを未然に防ぐ方法として利用されるのも有効です。 ―――具体的な事例としてはどのようなものがあるのでしょうか？ アパート経営をされているお客様で一時家賃収入が滞った際に契約したアパートローンの一括返済を求められてご相談いただいたケースがあります。「返済のためにアパートを売却するのは避けたい、子供たちに引き継ぎたい」とのご希望でした。現在はアパート経営も順調で、返済に関しても問題ないと判断し、資産承継ローンをご利用いただきました。 お子様に売却することで負債となっていたローンを完済でき、お客様が長年続けてきた事業であるアパート経営もお子様に引き継ぐことができました。 また他の事例として事業承継と資産承継を同時に実現できたケースもあります。 自社ビルを所有して学習塾を経営されていたお客様は、「事業は信頼できる従業員に引き継ぎ、所有しているビルは子供に引き継がせたい」というご希望があり、資産承継ローンをご利用いただきました。お子様２人を株主とする資産管理会社を設立し自社ビルを売却。学習塾とは長期の賃貸借契約を結び、安定収入を生む優良不動産を承継することができました。 そして、当初の想定にはなかったのですが、予想外に多かったのが離婚された際の住宅ローンに関するご相談です。ご夫婦がそれぞれに住宅ローンを契約していると離婚時に一括返済が必要になります。しかし、売却はせずにそのままどちらかが住み続けたいという場合には資産承継ローンの活用が有効です。ご夫婦どちらかの持ち分を売買するという形で一人が不動産を所有し、資産承継ローンを利用して返済していくことで、不動産を手放すことなく円満に解決できます。 時代とともに不動産担保ローンのニーズも変化していくことを考えると、こうした事例も増えていくのかもしれないと感じています。 サステナブルな社会のために 課題に応える商品に ――老後資金の不安や企業の事業承継が進まないなど社会問題についてはどうお考えでしょうか？ 日本は65歳以上が3割を占める高齢化社会ですが、同時に「企業の高齢化」「不動産の高齢化」といった問題もあります。中小企業において休廃業は倒産件数と比べても高い水準が続いています。また、不動産も市場で取引される中古物件の平均築年数は右肩上がりになっています。 「人」「企業」「不動産」、この３つの高齢化の課題に、適切なソリューションを提供する金融機関が少ないことが、スムーズな事業・資産の承継を妨げている可能性があります。 老後資金の不安や承継者問題、築年数を経た不動産の活用など、人生や企業の最終局面で生まれる資金ニーズに対してどのように応えていくか。そのひとつとして不動産をより良い形で活用する手助けができるサービスを提供していくことが必要だと思っています。 ――資産承継ローンに関する想い、今後の展開について教えてください ご高齢の方が資金調達を考える時には不動産を売却するか、土地を担保に借入をするかといった選択がほとんどでした。しかし、身近に相談できる人や資産承継者がいる場合には、資産承継ローンを使えば、資金調達と同時に、大切な資産を引き継ぐという選択肢も生まれます。サステナブルな社会に貢献できるサービスとして資産承継ローンを育てていきたいと考えています。 新生インベストメント＆ファイナンス社「資産承継ローン」についてはこちら 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 ”明るい廃業®”を掲げる新生銀行に ニッポンの経営者の本音を聞いた 日本には、2021年6月時点でおよそ367万4000社の企業があります。（総務省・経済産業省による発表）そのうち中小・小規模事業者の数は99.7%を占めるといいます。 そして、2017年に中...記事を読む
日本には、2021年6月時点でおよそ367万4000社の企業があります。（総務省・経済産業省による発表）そのうち中小・小規模事業者の数は99.7%を占めるといいます。 そして、2017年に中小企業庁がこんな予測を発表しています。「2025年までに経営者の平均引退年齢である70歳を迎える経営者が245万人、そのうち127万人が後継者未定（※１）」――経営者の高齢化が進み、127万社で後継者が不足する、たった3年後の未来が待っているのです。 （画像：新生銀行が作成） ーー企業の引継ぎと幕引きのためのバイアウトということですね。「事業の利益が小さい会社でも」と言いますが、赤字の会社でも利用できるのでしょうか。 はい。たとえ赤字が続いていても会社の純資産に価値が残っており、債務を全て返済可能な状態であれば、買収の対象となり得ます。その場合の資産の多くは、会社が保有する株式や不動産です。 もちろん経営者の方々が各自で資産を処分し廃業することもできます。しかし円滑な廃業のためにやるべきことは多数あるため、経営者が全てを行うのが難しいことも多いでしょう。そこでファンドが株式を引き取ったうえで様々な分野の専門家と一緒に、廃業を請け負うというイメージです。 ーーたしかに経営者にとって廃業は考えたくはない状況です。精神的にも重荷に違いないですね。 そのとおりです。仮に廃業することが合理的な選択肢であると頭でわかっていたとしても、気持ちの面で乗り越えるのが極めて難しく、ハードルが高い決断になります。また、廃業については周囲の専門家に相談しにくいことです。 2014年版中小企業白書によれば、経営者が廃業を相談する先の1位は「家族」。2位は「誰にも相談していない」。一族経営の場合は親族同士で意見が異なる場合もありますし、普段どおりにしている従業員さんにもこの話題は言い出しにくい。取引銀行にも切り出せない。会社の状況をよくわかっている税理士さんならアドバイスできるのでしょうが、なかなか…顧客である社長さんに廃業は勧められないものです。 ーー関係者がそれぞれの立場と責任感があるだけに、ほかの経営課題のように相談して進めにくいと。 そうですね。ですから本当はやめたいと思っていても言うに言えない社長さんがあるのではないかと考えています。表面化されない潜在需要はまだ多く、廃業支援に取り組む社会的意義は非常に大きいと感じています。 「廃業支援型バイアウト®」を利用すると、一般的には売却の難しい株式を譲渡することで現金化を図れることに加え、様々なメリットがあります。自主廃業よりも税務負担が軽いケースもありますし、時間と手間を省略でき、従業員の方々の再就職についても適切に支援が行われるといったことも重要です。 何よりも、通常の場合、オーナー経営者は株式を売却すると同時に経営から退任し、個人保証も解除され、赤字会社経営の負担から一切解放されることが大きいと感じています。 ”廃業支援型バイアウト®”の誕生秘話 新生銀行 事業承継金融部長 舛井正俊氏 ーーほかの金融機関では行っていないビジネスなのでしょうか？ 不良債権投資のビジネスでは主たる競合先として金融機関系の投資家、外資系の投資家がありました。金融機関系の投資家は取引先等との関係もあり、廃業支援を打ち出すのはレピュテーションリスクがあると考えるようです。 また、外資系投資家にとって、廃業支援は手続きが複雑で、手間がかかるのでやりたがらない。だから競合不在と言い続けています。多くの金融機関が取引先の事業承継に力を入れていますが、廃業支援については新生と連携すると言っていただいている先もあります。 2013年6月に日本再興戦略が策定された際に、経済活性化のために新陳代謝が必要と言われ、開業率・廃業率いずれも10%台を目指すと宣言されました。ところが2020年度の開業率は5.1%、廃業率は3.3%です。（中小企業白書2022 第1-1-36図 開業率・廃業率の推移）。 適切な労働力の配置はマクロ的にも重要ですが、個別企業においても廃業が有効な選択肢となり得るものと考えています。とはいえ廃業という言葉に抵抗感もあると思いますので、私たちが提唱しているのは「明るい廃業®」という考え方です。 もちろん安定した利益が出ている会社であれば後継者も引き受けやすいでしょうし、適切な後継者がいなければＭ＆Ａで買いたいという会社は多数ありますから、第三者への事業承継も比較的容易です。その中で事業承継が進んでいないということは、将来に不安があって後継者を見つけづらい会社が相当多いのではないか、という問題意識を持っています。 将来の見通しが立たないとしても、長く続いてきた会社について廃業を決断できる社長さんは素晴らしいと思います。私たちも前例のない仕事のなかでひとつひとつ勉強を積み重ねている状況ですが、悩みながらも決断できる経営者がもっと評価されてしかるべきと強く感じます。 ”残念ながら、3年遅い”きれいに廃業できるタイミングとは ーー廃業の相談はどんなルートで受けているのでしょうか。 主としてＭ＆Ａの仲介会社やアドバイザリー業務に携わる方からご紹介いただいていますが、「明るい廃業®セミナー」を開催したり、ＷＥＢ広告をしたり、さまざまなチャネルを持っています。年々ご相談は増えています。 しかし残念ながら、廃業が望ましい選択肢である方に当方の取り組みを伝えることが難しいのです。相談にいらっしゃったときには手の施しようがない、という場合がとても多い。「もっと早く出会えていれば」と悔しい経験を何度もしています。 「廃業支援型バイアウト®」は利益が出ていなくても資産の価値を活かして解決を図る取り組みであるため、資産が底をついてしまい、本当に経営が切羽詰まってからではほとんど何もできないという現実があります。 ご相談いただいた事例で、この3年くらいの赤字で資産が底をついてしまっているということがとても多い。どうすれば3年前に出会えるのか。私たちにとって、もっとも大きな課題です。 ーーたしかに、いくらセミナーを開催しても、ギリギリで踏ん張っている社長さんほど、なかなか足が向かないでしょうね。 ええ。比較的お取引に繋がりやすいのは、先代が急に亡くなるなどで図らずも経営者になった方。それから後継者探しやＭ＆Ａに挑戦して良い結果に結びつかず、やり切った気持ちがある方です。私たちからすれば、いま困っている社長さんには「もう十分頑張りましたよ。ありがとうございました」と言いたい気持ちがあります。 事業承継は10年前から準備が必要と言われますが、事業承継が難しいと感じている経営者の方がギリギリまで頑張らずに、資産が尽きる3年前に専門家に相談できるような環境ができると良いと思います。 「やめてもいいよ」と言う人がいてもいい
前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきます。 関連記事はこちら物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要？！ ーー不動産事業者インタビューvol.１（１） ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: 資金調達に利用している金融機関 菅野さんは、経営するノアプランニングの特徴として、物件の買い手になる点を強調されていました。そして、物件の売り主のニーズに対応するために、さまざまな方法で資金調達をしているというお話でした。今回は、資金調達について、いろいろとお聞きしたいと思います。 ――現在、資金調達先としては、どんな金融機関を利用されているのですか。 地方銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったところです。 ――それぞれの金融機関の融資スタンスには、どんな違いがあるのでしょうか。 地銀は、担保とする不動産の評価に加えて、会社の事業に対しても与信をするため、融資額が伸びるという特長があります。事業が黒字になっていれば、それを評価してくれます。例えば、担保不動産の評価が市場実勢の「８掛け」であれば、そこに事業に対する与信額が上乗せされるわけです。 ――事業に対する評価は、かなりきめ細かく行われるという感じですか。 それほど綿密にやっているという印象はなく、基本的には、継続して黒字であれば評価をしてくれるという感じです。この点は、信用金庫もほぼ同じといえます。地銀と信用金庫は、それぞれカバーしているエリアがはっきりしているので、物件の所在地によって使い分けています。 資金調達先としてノンバンク ――ノンバンクはどうですか？ いまお話しをした点に関連する部分でいうと、ノンバンクは担保不動産の対する評価のみで融資額が決まるケースがほとんどです。市場実勢の「８掛け」と決まっていれば、それ以上、融資額が増えることはほとんどありません。その一方で、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれます。 ――ノンバンクにもいろいろありますが、たしかに融資先の事業に与信をするところは少ないかもしれません。 個人的には、もう少し融資額を増やして欲しいと思うときもありますが（笑）、いつも物件を〝第三者〟的にチェックしてくれるので、そこは非常に参考になっています。私自身、不動産評価のプロというわけではありませんし、借地権付きの建物などの評価は知識と経験が必要になってきます。そこの部分を、データに基づいてしっかりと調べてくれるので、実務としての経験が蓄積されているという実感があります。ノンバンクの評価と、そこから決められる融資額の範囲で事業を行なっていれば、大きなリスクは回避できるのではないでしょうか。 ――審査のスピードには違いはありますか。 そこは大きく違うところです。ノンバンクでは、最短で１週間程度で決済をもらうことができます。不動産の売り主が短期間での売却を希望している場合は、実質的な選択肢はノンバンクしかないといえますね。 ――クラウドファンディングでは、どんな借り入れをしたのですか。 かなり短期間の〝つなぎ資金〟の借り入れです。クラウドファンディングの金利は15％程度ですので、１年間借りてしまうと金利の負担が大きくなり、案件はほとんど赤字になってしまいます。そこで、半年間だけ借り入れをしたことがあります。クラウドファンディングを利用したのは、資金調達を多様化したいという意図もありました。 ――資金調達において、金融機関にこうして欲しいという要望はありますか？ ノンバンクの評価は重要な指標 さきほど、ノンバンクの融資額はかなり厳格に決められているというお話しをしましたが、例えば、担保とする不動産の売却先が決まっていて、しかも、その売却先の信用リスクが低い場合、それを加味して担保不動産の「掛け目」を上げる、といったスキームがあればと思います。 ただ、現状のように、どんな不動産でも値上がりするといったことはなくなり、物件をしっかりと評価して事業を行なうことが大切になっている状況では、ノンバンクの評価は重要な指標となってくれています。それが前提であることは言うまでもありません。 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。どうすれば優良な物件を入手することができるのか？ そのための情報収集の方法は？ といったことは、不動産業に従事している人であれば非常に関心が高いと思われます。 そこで、実際に物件の仕入れにあたっている方々に、普段どんな工夫をしているのかについて聞いていきます。今回は株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんです。 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: 物件の仕入れ方 ――普段、物件の仕入れはどのように行っているのでしょうか？ 取引先からの紹介が基本になります。メインは仲介業者になりますが、これまで取引した不動産のオーナーだった方々からの紹介もあります。 ――紹介をしてもらいやすくするためには、どんなことをしていますか？ いちばんアピールしているのは、当社自身が物件の購入をすることができる点です。不動産を売却する側には、優先したいニーズがあります。なるべく短期間で確実に売却をしたい、または、なるべく高い価格で売りたいといったことです。そうしたニーズに対応するために、当社も資金調達をさまざまな方法で行っています。 高く売却するための工夫 ――なるべく高い価格で売却したいというのは、多くのオーナーさんに共通しているニーズだと思われます。そこではどんな工夫をしているのでしょう。 不動産の価値を評価するにあたってはいろいろな方法がありますが、最近は、その不動産が将来生み出すと想定される収益の合計を、現在の価格に計算しなおすという「収益還元法」が用いられるようになってきました。当社でも収益還元法などで試算をして、収益性を最も重視しています。そこでさらに差別化するために、オーナーさんと直接お会いする際には、具体的に建築するものを提示しながら、「この立地にはこういう建物を建てることで、収益を最大限にすることができます」といったお話をします。 ――具体的な建物を提示して、オーナーにイメージを共有してもらうわけですね。 そうです。私自身、一級建築士の資格を持っていますので、不動産の建築基準などを考慮しつつ、建築可能かつ収益性の高い建物を提案することがその場でできます。この土地なら、分譲がいいのか、アパートの収益物件が適しているのか、それとも商業ビルなのか。最大限に有効活用ができる建物を想定して、収益還元法から土地の価格を算出します。 ――単純な価格についてだけではなく、コンサルタントとしてのアドバイスもオーナー側にするということですね。 オーナーさんの中には、「どうしてこの土地の価格がこの値段になるのか？」といった質問をする方も多いのですが、その質問に正確に答えることも信用にもつながると思います。よく、「こんな建物が建ちますよ」と言っていたにもかかわらず、実際には建築基準に抵触をして、「建てることができなかった」といったケースが見受けられますが、そういうことはありません。 いかに付加価値を付けるか ――他にはどんなことをされていますか？ また、紹介して頂いた仲介業者に対して、通常の仲介手数料以外に、〝コンサルタントフィー〟のような形で、成功報酬をお渡しすることもあります。不動産取引は、複雑な経路をたどるものも少なくなく、仲介に2社、3社が入ることも珍しくありません。そうなると、当社に紹介をしてくれた仲介業者の方にも負担が増えてきますので、そうした面でも配慮したいと考えています。 ――それは仲介業者のインセンティブにもなりますね。 あとは細かいことですが、取引が成立して土地の測量をすることになったとき、境界杭を打ったりしますが、そうしたことも積極的にお手伝いします（笑）。大手の不動産会社ではまずやらないと思いますが、境界杭を打つ作業は、慣れていないと大変なんですよね。結構な費用もかかりますし。当社は、そういう部分の協力は惜しみません。 ――そういう努力があって、業者同士あるいはオーナーとのネットワークが広がっていくわけですね。 都内の一等地、二等地で、土地を購入して開発をしていると、「どんな会社が手がけているのか」といったことを他の不動産会社もチェックしているものです。そうした事例を増やしていくことも、ネットワークを広げることに役立ちます。そして、「あそこに紹介した方がいいかもしれない」と思ってもらえるような付加価値をいかにつけるか、という部分を見つけ出すことが大事になるのではないでしょうか。 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.１（２） 前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきま...記事を読む
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