両親や配偶者などの親族が亡くなり、相続人が財産を引き継ぐ場合、その財産は相続税の課税対象となります。相続財産の評価額が基礎控除額を超えるときは、その超える部分について相続税を納めなくてはなりません。相続税対策として、どのような準備をすればよいのでしょうか。 この記事では、相続税の基礎控除額や税負担を減らす方法について詳しく紹介します。 相続税の基礎控除額とは 相続税の基礎控除額とは、相続税がかからない非課税枠のことです。基礎控除があることで、相続財産の評価額が一定の範囲に収まっていれば、相続税はかかりません。 相続税が発生するかどうかは、相続財産から負債や葬儀費用などを差し引いた残額が、基礎控除額を上回るかどうかで判断ができます。 相続税の基礎控除額＝3,000万円+600万円×法定相続人 例えば、相続人が被相続人（亡くなった人）の配偶者と子2人の場合、法定相続人は3人です。この時、相続税の基礎控除額は4,800万円（3,000万円+600万円×3人）となり、相続財産の合計額が4,800万円以下であれば課税されません。 出典）財務省「親が亡くなりました。遺産を相続する場合にどのような税金がかかるのですか？」 相続税対策の具体例 相続財産の評価額が基礎控除額を超えると想定される場合、税負担を軽減するために、対策ができないか検討するかもしれません。相続税の軽減策として以下のような対策ができます。 相続財産自体を減らす 相続財産の評価額を減らす その他の対策 それぞれを詳しく見ていきましょう。 相続税対策①：相続財産自体を減らす 生前贈与によって、相続財産の総額を減らしていく方法です。被相続人が健在なうちに、少しずつ財産を推定相続人に渡していけば、相続税の負担軽減が期待できます。生前贈与としては、次の2つの方法が考えられます。 暦年贈与を利用する 暦年贈与とは、1年単位（1月1日～12月31日）で贈与を行う方法です。贈与税（暦年課税）には年110万円の基礎控除額があるため、年110万円の範囲内で贈与を行えば、贈与税が非課税のまま財産を受け取ることができます。 ただし、「毎年100万円ずつ10年間」のように毎年同額の贈与を行うと、定期金給付契約に基づく権利の贈与を受けたとみなされ、贈与税がかかる恐れがあります。毎年贈与契約を結び、その契約に基づいて贈与を行うことが大切です。 また、相続開始前7年以内に被相続人から取得した贈与財産は、一定額を除いて相続税の課税対象となります。相続税対策として暦年贈与を行うなら、なるべく早く始めたほうがいいでしょう。 出典） ・国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」 ・国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」 ・国税庁「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」 贈与税の特例を利用する 子どもや孫などに住宅取得資金や教育資金、結婚や子育て資金の贈与を行う場合は、一定の要件を満たすと、一定額まで贈与税が非課税になる次の特例を利用できます。 住宅取得等資金の非課税 教育資金の一括贈与の非課税 結婚や子育て資金の一括贈与の非課税 いずれも贈与税の申告書の提出、金融機関での専用口座の開設などの手続きが必要です。利用できるか判断できない場合は、税理士や金融機関などの専門家に相談してみましょう。 出典） ・国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」 ・国税庁「父母などから結婚・子育て資金の一括贈与を 受けた場合の贈与税の非課税制度のあらまし」 相続税対策②：相続財産の評価額を減らす 相続税は、相続財産の評価額に税率を掛けて税額を計算します。そのため、評価額を減らすことができれば、結果として相続税の負担軽減につながります。ここでは、相続財産の評価額を減らす方法を3つ紹介します。 生命保険の非課税枠を利用する 被相続人の死亡により受け取る生命保険金も相続税の課税対象ですが、次のように非課税限度額が設けられています。 生命保険金の非課税限度額＝500万円×法定相続人の数 仮に法定相続人が配偶者と子2人（計3人）であれば、1,500万円（500万円×3人）までは相続税がかかりません。生命保険をうまく活用することで、より多くの財産を残すことが可能です。 出典）国税庁「No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金」 小規模宅地等の特例を利用する 小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすと宅地の相続税評価額が減額される特例です。被相続人が居住用として使用していた宅地（特定居住用宅地）について、330㎡を限度に80％の減額を受けられます。 出典）国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 マンションやアパートを経営する マンションやアパート経営も、相続財産の評価額を減らす効果が期待できます。賃貸用のマンションやアパートは借地権割合や借家権割合、賃貸割合を考慮して評価されるため、一般的な住宅よりもさらに評価額を下げることが可能です。 ただし、マンションやアパート経営などの不動産投資にはさまざまなリスクがあり、入居者がいなければ家賃が入ってきません。相続税の負担軽減だけでなく、安定した賃貸収入が見込めるかも考慮して判断する必要があるでしょう。 相続税対策③：その他の対策 相続税対策として、次のような制度を利用する方法もあります。 相続時精算課税制度を利用する 相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、18歳以上の子または孫に財産を贈与したときに選択できる制度です。2,500万円までは贈与税が課税されず、限度額を超えた部分については一律20％の贈与税率が適用されます。 相続時には、本制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算する仕組みです。相続時精算課税制度は、令和5年度税制改正によって年110万円の基礎控除が創設されました。 暦年課税制度では相続開始前7年以内の贈与が相続税の課税価格の対象となる一方で、相続時精算課税制度では期間に関係なく、課税価格に加算されないというメリットがあります。しかし、相続時精算課税制度を一度選択すると、暦年課税に戻すことはできないので注意が必要です。 詳しくは、以下の関連記事をご確認ください。 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは？メリット・デメリットを紹介 養子縁組で控除額を増やす 養子縁組を行い、相続税の控除額を増やす方法です。基礎控除額や生命保険金の非課税限度額は法定相続人の数で決まるため、養子縁組で子どもの数が増えれば控除額も増えます。 注意点は、法定相続人に含まれる養子の数に制限があることです。被相続人に実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までとなっています。また、代襲相続人になっていない孫などが養子になる場合、相続税額が2割加算される点にも注意が必要です。 まとめ 相続が発生しても、相続財産の評価額が「3,000万円+600万円×法定相続人」の基礎控除額の範囲内であれば相続税はかかりません。しかし、基礎控除額を超える場合は、何か対策ができないか検討してもいいかもしれません。 一方で、税金対策として活用できるかどうか、本当に対策ができるかどうかを素人が判断するのは難しいでしょう。実際に対策や制度を利用する際には、あらかじめ税理士などの専門家に相談すると安心でしょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産相続について徹底解説！知っておきたい手続きや費用 不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。不動産相続では、相続税や遺産分割で、トラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解...記事を読む
相続トラブルを避けるには、遺言書を作成するのが有効です。ただし、本人が自筆で作成する自筆証書遺言の場合、正しく作成しないと無効になる恐れがあります。また、盗難や紛失、偽造・改ざんの危険性もあります。このようなリスクを回避する方法として、「自筆証書遺言書保管制度」があります。 この記事では、自筆証書遺言書保管制度の概要やメリット、注意点、利用の流れを解説します。 自筆証書遺言書保管制度とは 自筆証書遺言書保管制度とは、自筆証書遺言を法務局で保管してもらえる制度です。2020年7月10日から開始され、全国312ヵ所の法務局で利用できます。 遺言書の原本はもちろん、画像データとしても長期間適正に管理されます。原本は遺言者死亡後50年間、画像データは同150年間保管されます。紛失の恐れがなく、遺言者が亡くなった際に相続人に通知してもらえるため、自宅で保管するよりも安全です。 自筆証書遺言書保管制度のメリット 自筆証書遺言書保管制度には、以下のようなメリットがあります。 適切な保管によって紛失や盗難、偽造、改ざんを防げる 自筆証書遺言は紙と筆記用具、印鑑があれば1人で気軽に作成できます。しかし、自宅に保管していると紛失や盗難リスクがあり、偽造や改ざんの危険性もあります。自筆証書遺言書保管制度を利用すれば、法務局で遺言書の原本と画像データが適切に保管されるため、紛失や盗難の心配がなく、偽造や改ざんを防止できます。 無効な遺言書になりにくい 自筆証書遺言書保管制度は、法務局職員が民法に定める自筆証書遺言の形式に適合するかを確認してくれるため、無効な遺言書になりにくいです。ただし、遺言書の有効性を保証するものではなく、遺言の内容について相談することはできません。 相続人に発見してもらいやすくなる 自宅に遺言書を保管すると、相続人が遺言書を見つけられず、遺言者の意思に沿った遺産相続が行われない恐れがあります。自筆証書遺言書保管制度を利用することで、遺言者が亡くなった際に、あらかじめ指定した相続人に対して法務局に遺言書が保管されていることを通知してもらえます。これを死亡時通知と言います。 検認手続が不要になる 遺言者が亡くなった後に自筆証書遺言を発見した場合、偽造や改ざんを防止するため、開封する前に家庭裁判所に提出して、検認を受ける必要があります。検認を受けないと、遺言書の内容に沿った遺産分割はできません。 自筆証書遺言書保管制度を利用することで、この検認手続が不要になり、速やかに遺言の内容を実現することができます。 自筆証書遺言書保管制度の注意点 自筆証書遺言を法務局に提出する際、法務局の職員が民法で定められた形式に適合するかを確認します。しかし、遺言の記載方法まで確認してもらうことはできず、有効性は保証されません。 また、「用紙はA4サイズ、裏面には何も記載しない」など、自筆証書遺言書保管制度を利用するための様式が別に定められており、そういった記載ルールを守る必要があります。 自筆証書遺言書保管制度の利用の流れ 自筆証書遺言書保管制度を利用する場合は、遺言者本人が法務局に出向いて手続きを行います。利用の流れは以下のとおりです。 管轄の法務局を選ぶ 申請書を記入する 事前予約をする 必要書類を持参して法務局で申請する 遺言者の住所地、本籍地、所有する不動産所在地のいずれかを管轄する法務局で申請手続をします。申請書は法務局のホームページからダウンロードするか、最寄りの法務局窓口で入手できます。 手続は事前予約制のため、ホームページ内の予約専用ページ、電話または窓口であらかじめ予約します。必要書類を持参のうえ、予約した日時に法務局で申請を行いましょう。申請時の必要書類は以下のとおりです。 自筆証書遺言書 申請書 本人確認書類 住民票の写し（本籍と戸籍筆頭者の記載があるもの） 3,900円分の収入印紙（遺言書保管手数料） 申請内容に問題がなければ、原本と画像データが保管され、保管証が渡されます。 自筆証書遺言と公正証書遺言との違い 遺言書は、「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2種類があります。主な違いは以下の3つです。 自書（手書き）の有無 自筆証書遺言は、遺言者が財産目録以外の全文を手書きしなくてはなりません。公正証書遺言は、遺言者から告げられた内容を公証人が遺言書に記載するため、自書は署名のみです。 証明力 自筆証書遺言の内容は、遺言者の自己責任です。公正証書遺言は、法律の専門家である公証人が法的な有効性をチェックするため、高い証明力を有します。 出張の有無 自筆証書遺言書保管制度を利用する際は、遺言者本人が法務局に出向かなくてはなりません。公正証書遺言は、遺言者が高齢などで公証役場に出向くのが困難な場合、公証人が遺言者の自宅などに出張して遺言書を作成できます。 どちらを利用するべき？ 自筆証書遺言の一番のメリットは、公正証書遺言と比較して費用と手間が小さいことです。民法の要件を満たした遺言書を自ら作成できるなら、自筆証書遺言書保管制度を利用するのがいいでしょう。 ただし、遺言書が無効にならないか不安であれば、費用や手間をかけてでも、公正証書遺言を利用する方が確実です。 関連記事はこちら公正証書遺言とは？手続きの費用と必要書類を解説 自筆証書遺言書保管制度の利用状況 法務局によると、2022年の遺言書の保管申請は1万6,802件です。一方、日本公証人連合会によれば、公正証書遺言の作成件数は11万1,977件となっています。公正証書遺言が年10万件程度利用されていることを踏まえると、自筆証書遺言書保管制度の利用は少ないといえます。 ただし、自筆証書遺言を作成して自宅等に保管している人がどの程度いるのかは不明です。これから認知度が高くなることで、自筆証書遺言書保管制度の利用件数が増えていく可能性は十分に考えられます。 出典） ・法務局「遺言書保管制度の利用状況」 ・日本公証人連合会「令和5年の遺言公正証書の作成件数について」 まとめ 自筆証書遺言書保管制度を利用すれば、自筆証書遺言の紛失や盗難、偽造、改ざんのリスクを避けられます。また、法務局職員が民法で定める形式に適合するかを確認してくれるのもメリットです。ただし、遺言書の有効性が保証されるわけではないため、不安な場合は公正証書遺言を検討しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続争いを生まないためのリースバックという選択肢 自宅を所有していると、老後も住み続けられる安心感がある一方で、相続に不安を感じることもあるのではないでしょうか。不動産は実物資産であるため、相続人が複数いると簡単に分けられません。また、相続...記事を読む
公正証書遺言は、自筆証書遺言に比べると無効になる可能性が低いのが特長です。では、相続に備えて公正証書遺言を作成する場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。 この記事では、公正証書遺言の特徴と手続き、その費用や必要書類について解説します。 公正証書遺言とは 公正証書遺言とは、公証役場において公正証書として作成する遺言です。証人2名以上の立会いのもと、遺言者が遺言の趣旨を公証人に述べて、公証人の筆記により作成してもらいます。また、遺言書の内容について悩んでいる場合は、必要な助言を受けられます。 遺言者の真意を確認し、適切に手続きが行われたことを担保するため、証人2名以上の立会いが要件となっています。未成年者や相続人は証人になれないので、利害関係のない友人や知人にお願いするといいでしょう。依頼できる人がいない場合は、公証役場で紹介してもらうことも可能です。 公正証書遺言のメリット 公正証書遺言には以下のようなメリットがあります。 遺言書が無効になる可能性が低い 公正証書遺言は、法律の専門家である公証人が遺言書を作成します。複雑な内容であっても内容を整理して、民法上の方式に沿った遺言書を作成してもらうことが可能です。そのため、遺言書が無効になる可能性は低いでしょう。 紛失や盗難、改ざんのリスクがない 公正証書遺言は、公証役場で原本が保管されます。遺言書が誤って破棄されたり、誰かに盗まれたり、書き換えられたりする恐れがないので安心です。 家庭裁判所での検認手続が不要 法務局に預けていない自筆証書遺言の場合、遺言書の保管者や相続人が家庭裁判所に遺言書を提出し、その検認を請求しなくてはなりません。検認を経ないで遺言を執行すると、5万円以下の過料が科される恐れがあります（民法第1,005条）。 公正証書遺言は検認手続が不要であるため、相続開始後は速やかに遺言の内容を実現できます。 身体が不自由でも利用できる 公正証書遺言は公証人に作成してもらえるため、体力が弱り、あるいは病気等のために、手書きが困難となった場合でも作成が可能です。 また、公正証書遺言は公証役場以外でも作成が認められています。身体が不自由で公証役場に出向くことが困難な場合でも、公証人が遺言者の自宅などに出張して遺言書の作成が可能です。 公正証書遺言の作成費用 公証役場に支払う手数料は、目的の価額（相続財産の価額）に応じて以下のように設定されています。 出典）日本公証人連合会「公証事務（2遺言）」 また、証人を依頼する場合は追加で費用がかかります。友人や知人なら謝礼は自由に決められますが、公証役場で紹介してもらう場合は1人あたり6,000円程度の費用がかかります。弁護士などに遺言書の作成を依頼する場合は、証人を手配してもらうことが可能です。費用は1人あたり1万円程度が相場となります。 公正証書遺言の作成手続きの流れ 公正証書遺言の作成手続きの流れは以下のとおりです。 公証人への遺言の相談や遺言書作成の依頼 相続内容のメモや必要資料の提出 公正証書遺言（案）の作成と修正 公正証書遺言の作成日時の確定 遺言の当日の手続 「遺言者がどんな財産を所有していて、誰にどのような割合で相続させたいか」といったメモを提出すると、その内容に基づいて公証人が遺言書（案）を作成します。 遺言書の内容と作成日時が確定したら、遺言当日に遺言者が証人2名の前で、遺言の内容を改めて口頭で告げます。内容に問題がなければ、遺言者および証人2名が原本に署名・押印します。さらに公証人も原本に署名し、職印を押捺すると公正証書遺言は完成です。 公正証書遺言を作成する際の必要書類一覧 遺言者本人の印鑑登録証明書（３か月以内に発行されたもの） 戸籍謄本、除籍謄本（遺言者と相続人との続柄がわかるもの） 登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産評価証明書など（不動産の相続の場合） 預貯金通帳等またはそのコピー（預貯金等の相続の場合） 受遺者の住民票（財産を相続人以外の人に遺贈する場合） 他にも資料が必要になる場合があるので、詳細は公証役場に確認しましょう。 自筆証書遺言より公正証書遺言をおすすめする理由 公正証書遺言の他に、「自筆証書遺言」という選択肢もあります。 自筆証書遺言は、遺言者が遺言の全文、日付、氏名を自分で手書きして押印する遺言書です。作成に費用がかからず、いつでも手軽に書き直せるのが特長です。ただし、一定の要件を満たしていないと無効になる恐れがあり、紛失や盗難、改ざんの危険性もあります。 自筆証書遺言に比べると手間や費用はかかりますが、公正証書遺言なら「遺言が無効になる」「不正に書き換えられる」といった危険性が低くなります。自分の意志を遺すための遺言が無効になっては元も子もありません。確実性を重視するなら、公正証書遺言をおすすめします。 もし自筆証書遺言を作成される場合は、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を検討するといいでしょう。この制度を利用すれば、遺言自体の形式不備は防げないものの、紛失や盗難、改ざんの危険性は低くなります。 関連記事はこちら自筆証書遺言書保管制度とは？メリットと注意点、利用の流れを解説 まとめ 公正証書遺言は、法律の専門家である公証人が作成してくれるため、遺言が無効になる可能性が低くなります。公証役場で原本が保管され、紛失や盗難、改ざんを避けられるのも特長です。 ただし、公正証書遺言の作成では、証人2名を手配しなくてはなりません。自分で手配するのが難しい場合は、公証役場や弁護士などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続争いを生まないためのリースバックという選択肢 自宅を所有していると、老後も住み続けられる安心感がある一方で、相続に不安を感じることもあるのではないでしょうか。不動産は実物資産であるため、相続人が複数いると簡単に分けられません。また、相続...記事を読む
近年、「終活」という言葉は様々なメディアなどで取り上げられています。一方で、終活に実際に取り組んでいる人がどれくらいいるのか、わからない人も多いでしょう。 そこでこの記事では、現在持ち家所有者である20歳以上の男女321名を対象に、SBIエステートファイナンスが終活と住まいの終活に関するアンケートを実施した調査結果をご紹介します。 終活は認知度が高いが実際には行われていない Ｑ1.終活という言葉を知っていますか？ 終活という言葉は2009年に雑誌連載から生まれた言葉とされ、比較的新しい言葉にもかかわらず、認知度は93％と浸透していることがわかります。なお、表は省略していますが、すべて年代でほとんど違いはなく、90%程度の認知度となりました。 Ｑ2.ご自身の終活は行っていますか？ もしくは今後行いたいと思いますか？ すべての年代で「今後行いたい」が最も多く、「すでに行っている」と答えた割合は約10％と大変少ないことがわかります。60代以上の人でも少ないことから、60歳を超えても自分事にできていないことがわかりました。 高齢になるほど終活を専門家に相談しない Ｑ3. 終活について誰かに相談したことはありますか？ 相談したことがないと回答した割合が約80％となっています。 Ｑ4. 終活の相談をしたことがあると答えた人にお伺いします。実際に誰に相談しましたか？（複数回答可） 年代が下がるにつれて「親しい友人・知人」が多く、反対に年代が上がるにつれて「子ども」と答えた人が多くなり、60代以上では過半数を占めることがわかります。 Ｑ5. 終活の相談をしたことがないと答えた人にお伺いします。今後、もしも相談するとしたら誰にしますか？（複数回答可） 40代以下と50代については「専門家」へ相談するとの回答が多く、60代以上では「子ども」が多いことがわかります。 【考察】 終活の相談をしたことがある人もない人も、年代が上がるにつれて「子ども」に相談する割合が増えています。これは自身や子どもの年齢が上がるにつれて、終活がより自分事になってくることや、子どもが相談相手として適任になってくるからと考えられます。 一方で、終活の相談をしたことがある人は年代が上がるにつれて「専門家」に相談する割合が増えていますが、相談をしたことがない人は年代が上がるにつれて割合が下がっています。この結果は、年代が上の人は親族への相談で解消できると考えていたが、実際は相談内容がより専門的な内容になることで親族や子どもでは問題を解消できずに、結果として専門家に相談せざるを得ない状況になったのではないでしょうか。 終活のきっかけは年を取ったと感じたとき Ｑ7. 何がきっかけで終活に取り組むと思いますか？すでに取り組んでいる人は取り組んだきっかけを選んでください（複数回答可） 終活に取り組むきっかけはすべての年代で「自分が年を取ったと感じたとき」が最も多い結果となりました。終活と関連したイベントに「遺言書の作成」がありますが、遺言書に関する調査によると、「遺言書の作成」に取り組むきっかけは「自身の体調不良」が最も多いとされています※。遺言書は死に直面した際に行うもの、終活は健康なうちに行うものといった、意識の違いがあるのではないかと考えられます。 ※出典）公益財団法人日本財団「遺言書に関する調査」 Q8. ご自身が相続をする際、ご自宅をどのように相続させたいですか？ 「不動産として相続させたい」がすべての年代で最も多いことがわかります。 Q9.ご両親の家の相続方法はどのように考えていますか？ 大きな特徴は見られませんでしたが、高齢になるにつれて「相続することは考えていない」人が多くなることがわかりました。 【考察】 ２世代にわたる家の相続方法を確認したところ、自分の家は「不動産として相続させたい」がすべての年代で１番多いことがわかりました。一方で、両親の家の相続については、年代が上がるにつれて「相続することは考えていない」が増えていくことがわかりました。 「不動産として相続させたい」が１番多い要因は、いずれの年代も子どもと過ごした持ち家には愛着があり、そのまま子どもに住んでほしいという想いがあるのではないでしょうか。 一方で、年代が上がるにつれて「相続をすることは考えていない」が多くなる要因は、自身も自立した生活を送っており相続を受ける必要がないため、両親が築いた資産は本人達が好きに利用すればよいという想いがあるからかもしれません。 まとめ 「終活」を認知しているものの、実際に行っている人は約１割ということがわかりました。また、相続をする側とされる側の認識の違いがあることも示唆される結果となりました。「終活」と聞くと身構えてしまう人もいるかもしれませんが、親子間で財産をどうするか話すだけでも立派な「終活」です。争続にならないためにも、親子で話し合う「終活」を行ってみてはいかがでしょうか。 参考）SBIエステートファイナンス 終活の認知度は９割、終活を行っているのは約１割、重い腰を上げるのは加齢への自覚～SBIエステートファイナンスが「終活と住まいの相続」に関するアンケート調査を実施～ 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 終活とは？終活では何を準備すればいい？ 昔に比べて平均寿命が延びて老後の期間が長くなったことから、「終活」を行う人が増えています。終活と聞くと、葬儀やお墓、相続など自分が亡くなった後のことをイメージするかもしれません。しかし、実際...記事を読む
「相続登記が行われない」などの理由で、所有者が分からない土地が増えています。この所有者不明土地問題を解消するために、2つの法律が成立して不動産のルールが見直されました。 罰則規定も設けられているため、変更点を理解しておくことが大切です。この記事では、所有者不明土地を解消するために成立した2つの法律のポイントを解説します。 所有者不明土地とは 所有者不明土地とは、以下のいずれかの状態になっている土地のことです。 不動産登記簿によって所有者が直ちに判明しない土地 所有者が判明しても所在が不明で連絡がつかない土地 国土交通省の調査によると、全国の土地のうち所有者不明土地の割合は24％で、その面積は九州本島の大きさに匹敵する規模に拡大しています。 出典）法務省民事局「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」 所有者不明土地の問題点 所有者不明土地の問題点は下記のとおりです。 土地所有者の探索に多大な時間と労力を要する 土地の利用が円滑に進まない 土地が適切に管理されず、周囲に悪影響を及ぼす 転居や相続の際に登記（名義変更）が行われず、長期間そのままになっていると、所有者の特定が困難になります。所有者の探索自体にコストがかかるほか、公共事業や民間取引における土地の利活用が阻害されます。また、土地の管理不全により、近隣の土地へ悪影響を及ぼす恐れもあります。 高齢化の進展による死亡者数の増加などによって、早期に対策を講じないと所有者不明土地問題が深刻化する恐れがあります。 所有者不明土地の解消に向けた３つの見直し 所有者不明土地の解消に向けて、2021年（令和3年）4月21日に以下３つの軸から法制の見直しが行われることとなりました。 不動産登記制度の見直し 土地利用に関する民法の見直し 相続土地国庫帰属法の創設 不動産登記制度の見直しと相続土地国庫帰属法の創設は「所有者不明土地の発生予防」、土地利用に関する民法の見直しは「土地利用の円滑化」を目的としています。 不動産登記制度の見直し ここでは、不動産登記制度見直しのポイントを紹介します。 相続登記の申請義務化 相続登記はこれまで任意でしたが、所有者不明土地の発生予防のために申請が義務化されました。施行日は2024年（令和6年）4月1日です。申請義務に関するルールは以下２つです。 相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなくてはならない 遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記の申請をしなくてはならない いずれも正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。 相続人申告登記の新設 相続人が登記名義人の法定相続人である旨を申し出ることで、相続登記の申請義務が履行できる「相続人申告登記」が新設されました。2024年（令和6年）4月1日に施行されます。 現在は、法定相続分の割合を確定するために、すべての相続人を把握できる資料を準備しなくてはなりません。一方、相続人申告登記では、自分が相続人であることがわかる書類（戸籍謄本など）を提出するだけで済みます。1人の相続人が、相続人全員分をまとめて申し出ることも可能です。そのため、簡易に相続登記の申請義務の履行が可能となります。 ただし、あくまでも相続登記の申請義務を履行するための登記制度であり、遺産分割が成立した場合は従来どおりの相続登記が必要です。 住所等変更登記の申請義務化 現在、住所等変更登記は任意であり、行われないことが多いのが現状です。所有者不明土地の発生要因の1つとなっているため、登記申請が義務化されます。2026年（令和8年）4月までに施行される予定です。 今後、登記簿上の所有者は、その住所等を変更した日から2年以内に住所等変更登記の申請をしなくてはなりません。正当な理由なしに義務に違反した場合は、5万円以下の過料の適用対象となります。 関連記事はこちら住所変更登記等の義務化はいつから？手続き方法や注意点も解説 土地利用に関する民法の見直し 続いて、土地利用に関する民法見直しのポイントを紹介します。 土地・建物の財産管理制度の創設 所有者不明・管理不全状態の土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理特化した財産管理制度が創設されました。施行日は2023年（令和5年）4月1日です。 調査しても所有者やその所在が不明な土地・建物については、利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、弁護士や司法書士などの中から管理人を選任してもらえます。裁判所の許可を得れば、管理人は所有者不明土地の売却等が可能です。 所有者の管理が不適当で、他人の権利・法的利益が侵害される（またはその恐れのある）土地・建物については、利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、管理人を選任してもらえます。これによって、補修工事、ごみ・害虫の駆除などを管理人に依頼できるようになります。 共有制度の見直し 共有物の利用や共有関係の解消がしやすくなるように、共有制度全般について見直されました。2023年（令和5年）4月1日に施行されます。共有物の利用については、共有物の軽微な変更に必要な要件が緩和されました。全員の同意は不要で、持分の過半数で決定できるようになります。 所在不明な共有者がいる場合は、裁判所の許可を得れば、管理行為や変更行為が可能となります。管理行為は残りの共有者の持分の過半数、変更行為は残りの共有者全員の同意が必要です。 共有関係の解消については、所在不明の共有者の持分の取得、その持分を含めた不動産全体の第三者への譲渡が可能となります。その際は、持分に応じた時価相当額の金銭供託が必要です。 その他のポイント 上記のほかに、以下２つのルール変更が予定されています。 遺産分割に関する新ルール導入 相隣関係の見直し ※いずれも2023年（令和5年）4月1日施行 被相続人の死亡から10年経過後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分または指定相続分によって画一的に行うことになります。相隣関係については、「隣地の所有者やその所在が分からない場合は隣地が使用できる」などの仕組みが設けられました。 出典）法務省民事局「所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります。P5～7」 相続土地国庫帰属法の創設 相続または遺贈により土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。今後は、相続で取得して管理や処分に困っている土地を国に引き取ってもらえるようになります。 相続土地国庫帰属法の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。 関連記事はこちら相続土地国庫帰属法とは？制度の概要や相続放棄との違いなどを解説 まとめ 不動産登記法・土地利用に関する民法の改正、相続土地国庫帰属法の創設によって、不動産ルールが大幅に変更されます。特に相続登記や住所等変更登記の申請義務化は、違反すると過料の対象となるため要注意です。不動産を取得・売却する可能性がある場合は、今回の不動産ルール変更の内容を理解しておきましょう。 執筆者紹介 大西 勝士（Katsushi Onishi） 金融ライター（AFP）。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。大手金融機関を含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。得意領域は不動産、投資信託、税務。 ＜運営ブログ＞ https://www.katsushi-onishi.com/ 不動産相続について徹底解説！知っておきたい手続きや費用 不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。不動産相続では、相続税や遺産分割で、トラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解...記事を読む
日本には、2021年6月時点でおよそ367万4000社の企業があります。（総務省・経済産業省による発表）そのうち中小・小規模事業者の数は99.7%を占めるといいます。 そして、2017年に中小企業庁がこんな予測を発表しています。「2025年までに経営者の平均引退年齢である70歳を迎える経営者が245万人、そのうち127万人が後継者未定（※１）」――経営者の高齢化が進み、127万社で後継者が不足する、たった3年後の未来が待っているのです。 （画像：新生銀行が作成） ーー企業の引継ぎと幕引きのためのバイアウトということですね。「事業の利益が小さい会社でも」と言いますが、赤字の会社でも利用できるのでしょうか。 はい。たとえ赤字が続いていても会社の純資産に価値が残っており、債務を全て返済可能な状態であれば、買収の対象となり得ます。その場合の資産の多くは、会社が保有する株式や不動産です。 もちろん経営者の方々が各自で資産を処分し廃業することもできます。しかし円滑な廃業のためにやるべきことは多数あるため、経営者が全てを行うのが難しいことも多いでしょう。そこでファンドが株式を引き取ったうえで様々な分野の専門家と一緒に、廃業を請け負うというイメージです。 ーーたしかに経営者にとって廃業は考えたくはない状況です。精神的にも重荷に違いないですね。 そのとおりです。仮に廃業することが合理的な選択肢であると頭でわかっていたとしても、気持ちの面で乗り越えるのが極めて難しく、ハードルが高い決断になります。また、廃業については周囲の専門家に相談しにくいことです。 2014年版中小企業白書によれば、経営者が廃業を相談する先の1位は「家族」。2位は「誰にも相談していない」。一族経営の場合は親族同士で意見が異なる場合もありますし、普段どおりにしている従業員さんにもこの話題は言い出しにくい。取引銀行にも切り出せない。会社の状況をよくわかっている税理士さんならアドバイスできるのでしょうが、なかなか…顧客である社長さんに廃業は勧められないものです。 ーー関係者がそれぞれの立場と責任感があるだけに、ほかの経営課題のように相談して進めにくいと。 そうですね。ですから本当はやめたいと思っていても言うに言えない社長さんがあるのではないかと考えています。表面化されない潜在需要はまだ多く、廃業支援に取り組む社会的意義は非常に大きいと感じています。 「廃業支援型バイアウト®」を利用すると、一般的には売却の難しい株式を譲渡することで現金化を図れることに加え、様々なメリットがあります。自主廃業よりも税務負担が軽いケースもありますし、時間と手間を省略でき、従業員の方々の再就職についても適切に支援が行われるといったことも重要です。 何よりも、通常の場合、オーナー経営者は株式を売却すると同時に経営から退任し、個人保証も解除され、赤字会社経営の負担から一切解放されることが大きいと感じています。 ”廃業支援型バイアウト®”の誕生秘話 新生銀行 事業承継金融部長 舛井正俊氏 ーーほかの金融機関では行っていないビジネスなのでしょうか？ 不良債権投資のビジネスでは主たる競合先として金融機関系の投資家、外資系の投資家がありました。金融機関系の投資家は取引先等との関係もあり、廃業支援を打ち出すのはレピュテーションリスクがあると考えるようです。 また、外資系投資家にとって、廃業支援は手続きが複雑で、手間がかかるのでやりたがらない。だから競合不在と言い続けています。多くの金融機関が取引先の事業承継に力を入れていますが、廃業支援については新生と連携すると言っていただいている先もあります。 2013年6月に日本再興戦略が策定された際に、経済活性化のために新陳代謝が必要と言われ、開業率・廃業率いずれも10%台を目指すと宣言されました。ところが2020年度の開業率は5.1%、廃業率は3.3%です。（中小企業白書2022 第1-1-36図 開業率・廃業率の推移）。 適切な労働力の配置はマクロ的にも重要ですが、個別企業においても廃業が有効な選択肢となり得るものと考えています。とはいえ廃業という言葉に抵抗感もあると思いますので、私たちが提唱しているのは「明るい廃業®」という考え方です。 もちろん安定した利益が出ている会社であれば後継者も引き受けやすいでしょうし、適切な後継者がいなければＭ＆Ａで買いたいという会社は多数ありますから、第三者への事業承継も比較的容易です。その中で事業承継が進んでいないということは、将来に不安があって後継者を見つけづらい会社が相当多いのではないか、という問題意識を持っています。 将来の見通しが立たないとしても、長く続いてきた会社について廃業を決断できる社長さんは素晴らしいと思います。私たちも前例のない仕事のなかでひとつひとつ勉強を積み重ねている状況ですが、悩みながらも決断できる経営者がもっと評価されてしかるべきと強く感じます。 ”残念ながら、3年遅い”きれいに廃業できるタイミングとは ーー廃業の相談はどんなルートで受けているのでしょうか。 主としてＭ＆Ａの仲介会社やアドバイザリー業務に携わる方からご紹介いただいていますが、「明るい廃業®セミナー」を開催したり、ＷＥＢ広告をしたり、さまざまなチャネルを持っています。年々ご相談は増えています。 しかし残念ながら、廃業が望ましい選択肢である方に当方の取り組みを伝えることが難しいのです。相談にいらっしゃったときには手の施しようがない、という場合がとても多い。「もっと早く出会えていれば」と悔しい経験を何度もしています。 「廃業支援型バイアウト®」は利益が出ていなくても資産の価値を活かして解決を図る取り組みであるため、資産が底をついてしまい、本当に経営が切羽詰まってからではほとんど何もできないという現実があります。 ご相談いただいた事例で、この3年くらいの赤字で資産が底をついてしまっているということがとても多い。どうすれば3年前に出会えるのか。私たちにとって、もっとも大きな課題です。 ーーたしかに、いくらセミナーを開催しても、ギリギリで踏ん張っている社長さんほど、なかなか足が向かないでしょうね。 ええ。比較的お取引に繋がりやすいのは、先代が急に亡くなるなどで図らずも経営者になった方。それから後継者探しやＭ＆Ａに挑戦して良い結果に結びつかず、やり切った気持ちがある方です。私たちからすれば、いま困っている社長さんには「もう十分頑張りましたよ。ありがとうございました」と言いたい気持ちがあります。 事業承継は10年前から準備が必要と言われますが、事業承継が難しいと感じている経営者の方がギリギリまで頑張らずに、資産が尽きる3年前に専門家に相談できるような環境ができると良いと思います。 「やめてもいいよ」と言う人がいてもいい
相続で取得した実家に住む予定がない場合、何もしなければ空き家になってしまいます。空き家の状態で放置することには、さまざまなリスクが存在します。 そのため、空き家を相続する予定があるなら、どのように対処するかを事前に考えておくことが大切です。この記事では、相続した空き家を放置するリスクや対処方法、税制特例について解説します。 空き家問題は深刻化している 総務省の「住宅・土地統計調査（2018年）」によると、全国の空き家率は13.6％で過去最高となりました。「居住世帯のない住宅」のうち空き家は846万戸で、2013年からの5年間で26万戸（3.2％）増加しています。 空き家数はこれまで一貫して増加が続いており、空き家問題は深刻化しています。2014年11月には「空き家等対策特別措置法」が公布され、さまざまな対策が講じされていますが、空き家の増加を抑制できていないのが現状です。 出典） ・総務省統計局「2018年（平成30年）住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」 ・e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」 相続した空き家を放置するリスク 相続した空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。 固定資産税の負担が増える 住宅用地の固定資産税は、特例措置によって以下のように減額されています。 小規模住宅用地（200㎡以下の部分：6分の1に減額） 一般住宅用地（200㎡を超える部分：3分の1に減額） しかし、適切な管理を行わずに空き家を放置すると特例措置の対象から除外されるため、固定資産税の負担が増えてしまいます。 出典）国土交通省「空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置（令和５年度税制改正」 劣化による資産価値下落リスク 実物資産である不動産は、適切に管理を行わないと建物が劣化して資産価値が下落するリスクがあります。特に居住者がいない物件は特に劣化が早いため、早めに対策をする必要があるでしょう。 資産価値が下がるとなかなか買い手が見つからず、売却が困難となります。「賃貸に出す」「不動産を担保に融資を受ける」など、資産として活用することも難しくなるでしょう。 周辺住民とのトラブル 空き家を放置して建物が劣化すると、倒壊や屋根・外壁の落下、火災が発生する恐れがあります。また、ゴミの不法投棄、衛生の悪化、悪臭、雑草などにより、周辺環境に大きな影響を与えます。何も対策を講じなければ、周辺住民とトラブルになりかねません。 空き家を相続したときの対処方法 空き家を相続したら、まずは相続登記を行いましょう。相続登記とは、相続した不動産の所有権（名義）を前の所有者から相続人に移転する手続きです。名義変更を行わないと、売却などの取引を行うことができません。 相続登記を自身で行うのが難しい場合は、司法書士に代行してもらうといいでしょう。相続登記が済んだ後は、以下3つの対処方法が考えられます。 売却する 相続した空き家を売却して現金化する方法です。複数の相続人がいる場合、現金化することで遺産を分割しやすくなるでしょう。売却後は維持費が不要となり、管理の手間がかからなくなるのもメリットです。 賃貸に出す 相続した空き家を入居希望者に貸し出す方法です。空き家を賃貸に出せば、毎月家賃収入を得られます。 ただし、空き家を賃貸に出せる状態にするには、リフォームやハウスクリーニングが必要です。また、入居者がいないと賃料を得られないので、賃貸需要があるかを見極めることが大切です。 住居として使う 相続した空き家を自身の住居として利用する方法もあります。築年数が古く、間取りがライフスタイルに合わなくても、リフォームを行って住みやすくすることは可能です。すでに持ち家に住んでいる場合は、セカンドハウスとして利用してもいいでしょう。 関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 相続した空き家を売却するときの税制特例 不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、通常は譲渡所得税がかかります。しかし、空き家の売却で一定の要件を満たすと以下の税制特例が適用されるため、譲渡所得税の節税になります。 相続不動産についての特例については下記のコラムで詳しく解説しています。 関連記事はこちら相続不動産の売却にかかる税金とその税制特例について解説 売却が難しい場合は相続放棄も選択肢 相続した実家が遠方にあって住む予定がなく、売却も難しい場合は「相続放棄」も選択肢となります。 ただし、相続財産をすべて放棄することになるため、プラスの財産（預貯金など）があっても引き継ぐことができません。また、相続放棄をしても、相続財産管理人が管理を開始するまでは実家の管理責任はなくなりません。 相続放棄するほうがよいかは状況によって異なるので、弁護士などの専門家に相談して判断しましょう。 まとめ まずは空き家を相続する前に、相続した後にどのように活用するかを考え、売却が出来ないなど扱いに困るような物件であれば相続放棄をするという選択肢があります。一方で、需要のあるエリアなどの不動産であれば、売却や賃貸に出すなどの選択肢があるでしょう。自身で判断できない場合には、専門家に依頼するなどして、後悔のない選択をしましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...記事を読む 不動産相続について徹底解説！知っておきたい手続きや費用 不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。不動産相続では、相続税や遺産分割で、トラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解...記事を読む
不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。不動産相続では、相続税や遺産分割で、トラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解して早めに準備をすることが大切です。 この記事では、不動産相続で知っておきたい手続きや費用について詳しく解説します。 不動産相続の手続きの流れ 不動産相続では、以下のような流れで手続きを進めます。 相続人や相続財産を確認する 遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続不動産の名義を変更する 相続税の申告・納付をする 相続人や相続財産を確認する まずは、相続人や相続財産を確認する必要があります。 相続人の確定 誰が遺産を相続する権利を持っているのかをはっきりさせるために、相続人を確定させます。そのためには、被相続人（亡くなった人）の相続関係を調査しなくてはなりません。 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続情報を調査して法定相続人を確定させましょう。必要書類を準備して法務局に依頼すれば、相続関係が一覧でわかる「法定相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。 遺言書の確認 相続が発生したら、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続を進めなくてはなりません。また、遺言書で法定相続人以外の人を相続人として指定している可能性もあります。 遺言書は、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つがあります。公正証書遺言は情報が登録されているので、公証人役場に確認すれば、遺言書の有無を確認できます。一方、自筆証書遺言の場合は、被相続人の机の引き出しや金融機関の貸金庫など、思い当たる場所を探す必要があります。 遺産の確認 被相続人がどのような財産を残しているかを確認しましょう。相続財産は現金や預貯金、有価証券や不動産以外にも、死亡保険金やゴルフ会員権が資産にあたります。資産だけでなく、負債も調べる必要があります。相続では、基本的に資産だけを引き継ぐことはできません。そのため、負債のほうが多い場合は、相続放棄を検討する必要があります。 遺産分割のやり直しを避けるためにも、被相続人のすべての財産（資産と負債の両方）を調べましょう。 遺産分割協議で遺産の分け方を決める 相続人と相続財産が確認できたら、遺産の分け方を決めます。被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の内容に従って財産を分割します。遺言書がない場合には、遺産分割協議へと進みます。民法では目安となる相続の割合が決められているので、相続人の優先順位を確認しましょう。 相続人の優先順位 法定相続人の優先順位は以下のとおりです。 相続人の範囲 第１順位死亡した人の子供 第２順位死亡した人の直系尊属（父母や祖父母など） 第３順位死亡した人の兄弟姉妹 また、財産の原則的な相続割合のことを「法定相続分」、被相続人が遺言で定めた相続分のことを「指定相続分」といいます。指定相続分は法定相続分に優先するため、遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続財産を分割することになります。 法定相続分 相続人 相続分 配偶者と子供の場合配偶者１/２ 子ども１/２ 配偶者と直系尊属の場合配偶者２/３ 直系尊属１/３ 配偶者と兄弟姉妹の場合配偶者３/４ 兄弟姉妹１/４ たとえば、配偶者と子2人が法定相続人の場合、法定相続分は配偶者が二分の一、子どもはそれぞれ四分の一ずつです。仮に相続財産が1億円であれば、配偶者が5,000万円（1億円×1/2）、子A、Bがそれぞれ2,500万円（1億円×1/4）を相続します。 出典）国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 相続人の遺留分 遺言によっては、一人の親族や第三者に財産を遺すように書かれていることもあります。そのような場合には、一定の相続人に「遺留分」が認められています。遺留分とは、配偶者や子供、直系尊属（※1）など、一部の法定相続人（※2）が取得できる一定割合の相続財産のことです。 たとえば、遺言書に法定相続人以外の人に財産をすべて残すと書かれていても、配偶者や子などには遺留分が認められます。遺言書がない場合は、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人が集まって相続財産をどう分けるかを話し合う手続きのことです。 遺産分割について合意したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名・捺印します。遺産分割協議がまとまらない場合は、調停が必要になることもあるので、弁護士などの専門家に相談しましょう。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません 相続不動産の名義を変更する 遺産分割協議が終了して相続する財産が決まったら、相続不動産の名義変更を行います。実家の土地・建物などを相続する場合、不動産の所有権を相続人に移転する相続登記が必要です。不動産の相続登記は、必要書類を準備した上で、対象不動産を管轄する法務局に申請します。法定相続分どおりに相続する場合、相続登記の必要書類は以下のとおりです。 登記申請書 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 法定相続人の戸籍謄本 法定相続人の住民票 登録免許税（収入印紙） その他、遺産分割協議によって財産を分割する場合は、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書も必要です。なお、相続登記はこれまで任意でしたが、所有者不明土地の発生予防のために申請が義務化されました。施行日は2024年（令和6年）4月1日なので、注意しましょう。 関連記事はこちら所有者不明土地の解消に向けた法改正とは？2つのポイントを解説 相続税の申告・納付をする 最後に相続税の申告・納付を行います。手続きの流れは以下のとおりです。 相続税の課税遺産総額を確認 相続税は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。正味の遺産額とは、相続等によって取得した財産の価額と相続時精算課税の適用を受ける財産の価額を合計した金額から、債務や葬式などの金額を差し引いたものです。 >相続時精算課税制度の詳しい説明はこちら たとえば、法定相続人が配偶者と子の2人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 ＋ 600万円 × 3人）です。正味の遺産額が1億円の場合、課税遺産総額は5,200万円（1億円 － 4,800万円）となります。相続財産が4,800万円以下であれば、課税遺産総額は0となるため、相続税はかかりません。 相続税申告書の作成 課税遺産総額を求めたら、相続税を計算して申告書を作成します。相続税は自身で計算することもできますが、難しい場合は税理士に代行してもらうことも可能です。 相続税の申告・納付 相続税の申告書が作成できたら、必要書類を添えて所轄税務署に提出し、税金を納付します。相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。 本人確認書類や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添付します。 また、不動産相続の場合は、固定資産税評価証明書や登記事項証明書なども必要です。 出典）相続税の申告の際に提出していただく主な書類 不動産相続の手続き上の注意点 相続が発生したとき、遺産を相続したくない場合などは、所定の期間内に対応しなければならない事項があります。具体的には以下のような手続きです。 相続放棄をする場合 限定承認をする場合 故人の準確定申告が必要な場合 相続放棄をする場合 相続放棄をする場合は、3ヵ月以内に手続きをする必要があります。相続財産を調べた結果、借金など負債のほうが多いなどは、相続放棄も選択肢の1つです。相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄ができます。 出典）国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分 限定承認をする場合 限定承認をする場合は、3ヵ月以内に手続きをする必要があります。限定承認とは、被相続人の資産の範囲内で負債を相続することです。 相続では、資産と負債がどれくらいあるのか、すぐに把握できないこともあります。そのような時、限定承認を選択すれば、たとえ債務があっても資産の範囲で引き受けられるので安心です。ただし、限定承認は相続人全員が共同で家庭裁判所に申述する必要があります。 故人の準確定申告が必要な場合 故人の準確定申告が必要な場合は、4ヵ月以内に手続きをする必要があります。準確定申告とは、被相続人の1月1日から死亡した日までに確定した所得金額および税金を計算して確定申告をすることです。 相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に準確定申告をしなくてはなりません。準確定申告が必要な場合は、期限までに申告、納税を行いましょう。 出典）国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告) 不動産相続でかかる税金 不動産相続では、登録免許税と相続税がかかります。登録免許税は、不動産の相続登記を行う際にかかる税金です。登録免許税の税額は「不動産価格×0.4％」で、不動産価格は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格になります。 また、基礎控除額を超える財産を相続する場合は相続税もかかります。相続税を算出する際のイメージは、以下のとおりです。 課税遺産総額を法定相続分で分割したものとして各人の取得金額を算出する 各人の課税額を算出し、合計して相続税総額を算出する 相続税総額を各人の相続分に按分して、実際に収める税金を決定する 各人の課税額を算出する際には、取得金額に基づき、速算表から以下のように計算します。 2,600万円 × 15％ － 50万円 ＝ 340万円 相続税の速算表 法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下10％－ 3,000万円以下15％50万円 5,000万円以下20％200万円 1億円以下30％700万円 2億円以下40％1,700万円 3億円以下45％2,700万円 6億円以下50％4,200万円 6億円超55％7,200万円 この速算表で計算した各人の課税額の合計が、相続税総額となります。そして、各人が実際に相続した相続分に従って相続税総額を案分し、各人の税額を算出します。 相続税は財産の評価方法や計算方法が複雑で、相続開始から10ヵ月以内に申告・納付を行わなくてはなりません。土地の相続税を引き下げる特例などもあるので、実際に相続税を計算する際は、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが確実です。 関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 出典）国税庁 No.4155 相続税の税率 相続不動産の分割方法 不動産は預貯金のように均等には分割しづらいため、複数の相続人がいる場合は以下4つの分割方法から選択します。 現物分割 代償分割 換価分割 共有分割 現物分割 現物分割とは、遺産を現物のまま、その形状や性質を変更することなく分割する方法です。たとえば、特定の相続人が1人で被相続人の自宅を相続する場合が該当します。 現物分割は、特定の相続人のみが不動産を相続するので、手続きが比較的簡単ですが、他の相続人から不満が出ることも考えられます。そのため、相続財産が不動産に偏っている場合など、相続人間で公平に分割するための協議がまとまらない時には、代償分割や換価分割で対応することになるでしょう。 代償分割 代償分割とは、特定の相続人が不動産を相続し、その他の相続人に対して法定相続分に応じた代償金を支払う方法です。たとえば、3,000万円の不動産を子2人で相続する場合、法定相続分は兄弟ともに2分の1です。兄が不動産を相続し、弟に代償金1,500万円を支払えば、それぞれ1,500万円を相続したことになります。 代償分割は代償金が支払われるため、不公平が出にくいです。ただし、不動産を取得した相続人はまとまった資金を準備しなくてはなりません。手元資金だけで代償金や納税資金を準備するのが難しい場合は、不動産を担保に融資を受けるなどの対応が必要です。 換価分割 換価分割とは、相続不動産を売却して売却代金を相続人で分割する方法です。たとえば、3,000万円の不動産を諸経費300万円かけて売却したとき、子2人で相続する場合には、2,700万円を2人で分けた1,350万円が受け取れます。 換価分割は現金化してから分けるので、公平に分割できるのがメリットです。ただし、売却には諸経費だけでなく時間もかかるため、希望条件どおりに売却できるとは限りません。 共有分割 共有分割とは、不動産を複数の相続人で共同所有する方法です。不動産はそのままにして、法定相続分に応じた共有持分を取得します。不動産にかかる固定資産税などは、共有持分に応じてそれぞれが負担することになります。 遺産分割協議がまとまらない場合は、「とりあえず共有分割にする」という選択肢もあるかもしれません。ただし、1つの不動産を共同所有すると、1人の意思で自由に不動産を活用できなくなります。 相続人の誰かが「賃貸に出したい」「売却したい」と思っても、共有持分者の同意が必要です。共有持分者が亡くなって新たな相続が発生すれば、権利関係はさらに複雑になります。共有分割はトラブルが発生しやすいため、なるべく避けるのが無難といえます。 不動産相続トラブルを避けるには？ 不動産は相続財産に占める割合が大きいと、均等に分割することが難しいなどの理由から相続争いの原因となる場合があります。トラブルを防ぐには、被相続人が元気なうちに準備しておくことが重要です。具体的には、以下の3点について確認をしておきましょう。 そもそも相続させない 不動産を相続させないことによってトラブルを防ぐ方法です。不動産相続を避ける手段としては、「生前贈与」や「リースバック」が考えられます。 生前贈与 生前贈与は、生きているうちに被相続人の意志で不動産を渡す人を決められます。不動産を引き継いでほしい人を選んで好きなタイミングで贈与できるので、相続人同士での分割協議や共有を避けられます。 一方で、不動産を生前贈与すると、贈与税や不動産取得税などの税金がかかります。特に贈与税は評価額が減額される特例がないので、通常は相続で取得するより税負担が重くなります。税負担が重荷であれば、相続時精算課税制度を検討してもいいかもしれません。 関連記事はこちら相続時精算課税制度とは？メリット・デメリットを紹介 リースバック リースバックは、不動産をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、引き続き同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を売却してもそのまま家に住み続けられるので、住み替え先を探す必要もありません。 ただし、リースバックの売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、契約更新ができないこともあります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 不動産登記を確認する 法務局で登記簿謄本を取得し、登記内容を確認しておくことも不動産相続のトラブル防止につながります。 所有権や住所情報に誤りがないか、抵当権が設定されている場合は、返済予定や残債、団体信用生命保険の有無などを確認しておきましょう。不動産の名義が被相続人でないなど、記載内容に誤りがあると相続トラブルの原因となります。 関連記事はこちら登記簿謄本(登記事項証明書)とは？取得方法や記載内容を解説 遺言書を作成する 不動産相続のトラブルを防ぐには、遺言書の作成も有効な手段です。意思能力があるうちに遺言書を作成しておけば、遺産分割でもめる可能性は低くなります。遺言書は、「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つにわかれます。 公正証書遺言は、証人２人が立会いのもと公証役場で作成する遺言です。一定の手数料は必要ですが、公証人が作成してくれるため遺言が無効となるリスクは低いです。公証役場に原本が保管されるので遺言書の紛失・破棄の心配がなく、安全に管理できます。 自筆証書遺言は自分で作成するため、いつ書いてもよく、費用もかかりません。ただし、作成した遺言書に法的な不備があれば、無効となる可能性があります。遺言書による相続を実現させたい場合は、専門家が作成に関わる公正証書遺言を選ぶのが確実です。 不動産相続の相談先 ここまで確認してきたように、不動産相続ではさまざまな手続きが必要です。そのため、専門知識がない個人が、すべての手続きを行うのは難しいでしょう。不動産相続は、相談内容によって以下のように依頼先を選定すべきです。 相続登記についての相談：司法書士 税金についての相談：税理士 トラブルについての相談：弁護士 まず、相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士によって金額は異なりますが、登録免許税とは別に10万円程度の費用が発生します。 次に、相続税をはじめとする税金については、税理士に依頼するといいでしょう。相続財産の確認や税金計算、申告書の作成などを任せられます。相続税申告の費用は税理士によって異なりますが、課税遺産総額の0.5～1.0％程度が相場となります。つまり、課税遺産総額が5,000万円であれば、25～50万円程度が目安です。 最後に、相続トラブルに備えたい場合は、弁護士に依頼することを検討しましょう。状況によっては遺言書の検認が必要だったり、相続放棄を検討したりすることもあります。弁護士に依頼するときは相談料や着手金、報酬金などがかかります。弁護士によって費用は異なるので、事前に金額を確認してから依頼しましょう。 上記以外に、不動産相続で納税資金などが必要な場合は、金融機関に相談するのがおすすめです。相続税の納税資金などが足りない場合、相続不動産を担保に融資を受けられる可能性があります。 関連記事はこちら相続で不動産担保ローンを活用する４つの事例を紹介 まとめ 親が亡くなった場合は、相続以外にもしなくてはならないことが多くあります。不動産相続は手続きが複雑で時間がかかりますが、相続手続きの多くには期限が設けられているため、じっくり考える余裕がないのが実情です。 そのため、不動産を相続する予定があるなら、実際に相続が発生したときに慌てずに済むように、早めに準備しておくとよいでしょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...記事を読む
不動産を含む相続が発生した時、相続税の支払いや遺産分割の方法によっては、まとまったお金が必要になることがあるでしょう。そのような時、不動産担保ローンを活用できるかもしれません。 この記事では、相続時に不動産担保ローンを活用する4つの方法をご紹介していきます。 相続で不動産担保ローンを活用する4つの事例 一口に「相続で不動産担保ローンを活用できる」と言っても、「相続が発生してから」活用する場合と「相続が発生する前に」活用する場合の大きく2つが考えられます。 また、相続が発生してから不動産担保ローンを利用するケースは、「相続税の支払いに利用する」「法定相続分の支払いに利用する(代償分割)」「遺留分の支払いに利用する」ケースの3つにわかれます。さらに、相続が発生する前に不動産担保ローンを利用するケースは、「親族間売買をする」ケースが考えられます。順に解説します。 相続税の支払いに利用する 相続が発生し、その相続財産の価値が控除分を超えるとき、相続税を支払う必要があります。そして、相続税として納める税金は基本的に現金で用意しなければなりません。相続財産として不動産だけでなく、まとまった現金も相続した場合では、相続税の支払いを現金で用意できるかもしれません。一方で、相続財産が不動産だけの場合など、現金が足りないこともあるでしょう。 相続税は相続があったことを知ったときから10カ月以内に納める必要があります。流通性の高い不動産であれば、期間内に相続不動産を売却して相続税の支払いをすることもできますが、流通性が低く売却までに時間がかかることもあります。このような時に、不動産担保ローンの活用は有効な手段の一つです。 法定相続分の支払いに利用する（代償分割） 相続方法にはいくつかの種類がありますが、代償分割を選んだ場合にも、不動産担保ローンを活用できます。代償分割とは、相続人の内の誰かひとりまたは数人が不動産などの現物を相続し、その他の相続人に対して相続分に応じた現金を支払う方法です。 法定相続分の支払いに利用する事例 たとえば、相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいるケースを考えてみましょう。配偶者と子の場合の法定相続分は配偶者と子が2分の1ずつです。そのため、子供が2人のとき、配偶者の法定相続分は2分の1、子の法定相続分は4分の1ずつとなります。 相続財産3,000万円が全て現金であれば、配偶者に1,500万円、子に750万円ずつ相続させることが可能です。しかし、相続財産が不動産しかない場合、簡単に分割することができません。こうした場合に、ひとりの子が不動産を相続して、不動産を相続しなかった配偶者や子に法定相続分に応じた支払いをするといった方法があります。この方法を代償分割と呼びます。 上記の場合、他の相続人に支払うための資金を現金で用意しなければなりませんが、多額の現金を手元から支払うのは難しいでしょう。不動産担保ローンを活用すれば、相続不動産を担保に代償分割のための資金を借りられます。 遺留分の支払いに利用する 遺留分の支払いに不動産担保ローンを活用することも考えられます。遺留分とは配偶者や子、直系尊属（※1）など、一部の法定相続人（※2）が取得できる一定割合の相続財産のことです。その遺留分の総額は相続財産全体の2分の1で、法定相続人が直系尊属のみの場合は3分の1となります。また、遺留分の総額から法定相続人の法定相続分に応じて遺留分が決定します。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません。 法定相続人にはそれぞれ法定相続分が決められていますが、遺言によって、法定相続人以外や法定相続分とは異なる配分で相続がなされることがあります。しかし、遺留分が認められている法定相続人は、自分に認められた遺留分までであれば、相続後に遺留分減殺請求を求めることができます。 遺留分の支払いに利用する事例 例えば、先ほどと同様に相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいる場合で、被相続人の遺言によって、子の内の1人だけにこの3,000万円の相続がされるケースを考えてみましょう。 相続人が配偶者と子なので、相続財産全体の2分の1が遺留分の総額として扱われます。そして、法定相続分は配偶者と子ともに2分の1となるので、遺留分は配偶者が4分の1、子が8分の1ずつとなります。つまり、相続財産を受け取れない配偶者は、相続財産の4分の1である750万円、子は相続財産の8分の1である375万円分の遺留分減殺請求できます。 遺留分減殺請求を受けた側は現金で支払わなければなりませんので、相続不動産を担保とした、不動産担保ローンを活用することで問題を解決できるかもしれません。 親族間売買をする 相続発生前に、あらかじめ不動産の親族間売買をする場合には、不動産担保ローンの利用が考えられます。居住用財産で、自己居住用であれば住宅ローンを利用することも考えられますが、そうでない場合には住宅ローンの利用はできません。また、銀行などの金融機関では一般的に親族間売買を取り扱っていません。 一方で、不動産担保ローンであれば住宅ローンのように自己居住用でなければならないといった制約はなく、親族間売買でも取り扱うことの出来る可能性があります。ただし、住宅ローンと比べると金利が高いなど、融資条件が悪くなってしまう点には注意が必要です。 まとめ 相続時に不動産担保ローンを利用する4つの事例を解説しました。不動産の相続では相続税の支払いに現金を用意できず困る場合があるでしょう。また、速やかに売却活動を行っても、中々買い手が見つからず、相続税の支払いに間に合わない場合もあります。 このような場合、不動産担保ローンを有効に活用出来るかもしれません。その他にも、遺留分や代償分割など活用できる機会は多いため、手元資金が不足する時には、不動産担保ローンを検討してみるといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...記事を読む
不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すればよいのでしょうか。 この記事では、相続税評価額や特例について解説します。 相続税評価額の評価方法 不動産の評価額を考えたときに、最初にイメージするのは、おそらく実勢価格でしょう。実勢価格とは、実際に市場で取引される土地や建物の価格を指します。一方で、不動産の相続税評価額は、実勢価格とは異なり、以下のように算出されます。 土地 土地の相続税評価額の算出方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。 まず、路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年7月に公表しています。なお、公表は7月ですが、あくまで基準日は毎年1月1日です。 次に、倍率方式とは、都市郊外など路線価が定められていない地域の評価方法です。その年の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算します。厳密に言うと方式は異なるのですが、路線価方式、倍率方式ともに、評価額は公示価格の8割程度が目安となります。 関連記事はこちら公示価格とは？実勢価格との違いと活用法をわかりやすく解説 建物 建物の評価額の算出方法は、「固定資産税評価額×1.0」です。つまり、建物の評価額は固定資産税評価額と同じです。 固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準となる価格のことで、公示価格の7割程度が目安となります。固定資産税評価額を調べるには、固定資産税の納税通知書を確認するか、自治体の担当部署に問い合わせるといいでしょう。 その他の不動産 土地や建物でも、借地権がついていたり、賃貸に出していたりする不動産は、権利関係に応じて評価額が調整されます。たとえば、借地権が設定されているマンションやアパートなどの貸宅地や貸家は、通常の評価額から借地権割合や借家権割合などが調整され、評価額は下がります。 出典）国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 相続税評価の評価事例 ここでは、相続税における土地家屋の評価事例を確認しましょう。ここで紹介するのは以下2つの事例です。 戸建（自用地）を路線価方式で求める場合 マンション（自用地）を路線価方式で求める場合 戸建（自用地）を路線価方式で求める場合 まずは自用地の戸建における、評価事例です。土地の評価額を求める計算式は以下のように計算します。 土地の評価額：路線価（㎡） × 面積 例えば、1㎡あたりの路線価が3万円、土地の面積が150㎡だった場合、450万円（3万円×150㎡）が評価額となります。路線価を求める際には奥行の長さにより評価額を補正する「奥行価格補正率」などありますが、ここでは、補正はないものとします。 次に、家屋の評価額を求める計算式は以下のように計算します。 家屋の評価額：固定資産税評価額 × 1.0 例えば、固定資産税評価額が1,000万円の家屋だった場合、1,000万円（1,000万円×1.0）が評価額となります。上記を足し合わせると、土地450万円、家屋が1,000万円で合計1,450万円が評価額となる計算です。 マンション（自用地）を路線価方式で求める場合 マンションについては、戸建と同じ自用地であったとしても、若干計算方法が異なる点に注意が必要です。土地の評価額は以下のように計算します。 土地の評価額：路線価（㎡） × 面積 × 敷地権割合 について、敷地全体の価格に区分所有する建物に係る敷地権の割合を掛けて算出する必要があります。なお、敷地権の割合については、登記簿謄本で確認できます。 例えば、1㎡あたりの路線価が3万円、土地の面積が10,000㎡、敷地権割合が100,000分の5,000だった場合、1,500万円（3万円/㎡×10,000㎡×5,000/100,000）が評価額となります。 建物については、戸建と同様に「固定資産税評価額×1.0」で求めます。つまり、建物の固定資産税評価額が1,000万円だった場合、評価額は1,000万円×1.0=1,000万円です。上記を足し合わせると、土地1,500万円、建物1,000万円で2,500万円が評価額となる計算です。 相続税評価額は不動産利用状況に応じて変わる 評価額は利用状況によって変わることを前述しましたが、評価の異なる土地の利用状況には、次のようなものがあります。 借地 貸宅地 貸家建付地 農地 私道 貸駐車場 借地 借地とは、他人から借りている土地のことを言います。また、土地を借りて、その土地の上に建物を建てた時には、建物の所有者には土地を使用する「借地権」という権利があり、この借地権にも相続税が発生します。しかし、借地にはさまざまな制約があるため、その権利に応じて一定の割合で減額される仕組みになっています。 借地の評価額は、路線価方式によって算出した評価額に、一定の借地権割合を乗じた価格が借地権の評価額となります。借地権割合は、路線価図や評価倍率表に割合に応じてアルファベットで表示されており、国税庁のホームページで確認できます。 たとえば、路線価20万円、面積100㎡、借地権割合B（80％）の借地の評価額は、1,600万円（20万円×100㎡×80％）となります。 貸宅地 建物を建てて使用するための土地として、他人に貸している土地のことを貸宅地と言います。貸宅地では「建物を建てる土地」「貸している土地」である必要があるため、駐車場などの建物が建っていない土地や、無償で貸している場合は該当しません。 貸宅地は、賃貸借契約を貸主側から解除することができないほか、建物に人が住んでいると立ち退き料の支払いが必要となるなど、貸主には負担が大きくなります。そのため、自分で土地を利用するよりも評価額が低くなる仕組みとなっています。 貸宅地は、土地の評価額に1から借地権割合を減じた価格が評価額となります。たとえば、上記の借地の条件である路線価20万円、面積100㎡、借地権割合B（80％）の土地の場合は、400万円（20万円×100㎡×（1－80％））となります。 貸家建付地 土地の上に、アパートやマンションといった賃貸用の物件を建てた土地を「貸家建付地」と言います。貸宅地と似ていますが、貸宅地が建物を建てたのが他人であるのに対し、貸家建付地は自分で建物を建てて他人に貸しているという違いがあります。 貸家建付地は、賃貸物件に住む人に借家権などの権利があるため、貸主の権利が制限されます。そのため、土地の評価額も低くなるように設定されています。貸家建付地の評価額の計算方法は次のとおりです。 貸家建付地の評価額＝土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合） 借家権割合は、全国一律で30％と定められており、賃貸割合とは入居率のことですが、部屋数ではなく床面積での計算になります。たとえば、1,000万円の土地で借地権割合90%・賃貸割合80%の場合は次のとおりです。 貸家建付地の評価額＝1,000万円×（1－90%×30%×80%）＝784万円 農地 継続的な耕作のための土地を農地と言います。農地は、宅地に転用できないなど制限が多い土地でもあり、都市計画によって地価も大きく異なるため、土地の評価額が低くなるように考慮されています。 農地の評価額を計算するうえでは、次の4つの区分に分けて、それぞれの評価方法で評価する必要があります。 純農地…倍率方式 中間農地…倍率方式 市街地農地…宅地比準方式または倍率方式 市街地周辺農地…市街地農地である場合の評価額の80% 宅地比準方式とは、その農地が宅地である場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法をいいます。 （宅地である場合の価額* - 宅地に転用する場合にかかる造成費*） × 地積 ※1㎡あたり 私道 所有地の一部が私道になっている場合、その利用状況に応じて私道の評価方法が異なります。利用状況は次のように分かれます。 不特定多数の人が利用する公共としての私道 近隣住民などの特定の人のみが利用する私道 所有者のみが利用する私道 公共として利用している場合の私道は評価しません。また、特定の人のみが利用する場合は、その宅地が私道でないものとして路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30％相当額となります。所有者のみが利用する場合は、宅地の一部と見なされるため評価額の減額がないので注意しましょう。 貸駐車場 貸駐車場の場合、運営方法によっても評価額が異なります。一般的に運営方法としては次のような方法があります。 自分で運営 運営会社に土地を貸している 自分で運営する貸駐車場の場合、とくに減額措置はありません。この場合、駐車場の状態が舗装されても、舗装されていない青空駐車場であっても評価額に変わりはありません。 一方、運営会社などに土地を貸している場合、貸地となり貸主の権利が制限されるため減額される仕組みになります。貸している場合の評価額は次のとおりです。 貸駐車場の評価額＝土地の評価額×（1－借地権の残存期間に応じた割合） 借地権の残存期間に応じた割合は次のとおりです。 借地権割合 残存期間借地権割合 5年以下2.5% 5年超10年以下5% 10年超15年以下7.5% 15年超10% 土地の相続税評価額を下げる「小規模宅地等の特例」 小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業を営んでいた土地などを相続したときに、一定の要件を満たすことで、その土地の評価額を最大80％減額できる特例です。本特例によって評価額が下がれば、相続税を節税できます。 適用対象となる宅地の種類と評価額の減額割合、限度面積は以下のとおりです。 特定居住用宅地：80％減額（330㎡まで） 特定事業用宅地：80％減額（400㎡まで） 貸付事業用宅地：50％減額（200㎡まで） たとえば、実家の土地（特定居住用宅地）を400㎡相続し、その土地の評価額が3,000万円だった場合、減額後の評価額は以下のように計算します。 3,000万円×（1－330㎡÷400㎡×80％）＝1,020万円 特定居住用宅地の限度面積は330㎡であるため、相続した400㎡のうち、330㎡について評価額が減額されます。 本特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例を受けようとする旨を記載した上で、「小規模宅地等に係る計算の明細書」「遺産分割協議書の写し」などの一定の書類を添付する必要があります。 自身で手続きをするのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 出典）国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 まとめ 相続した不動産は、路線価や固定資産評価額などで評価されます。「小規模宅地等の特例」の適用を受ければ評価額が減額されるため、相続税の節税が可能です。不動産の評価方法や税制特例について、自身で判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産は用いられる指標や利用状況などによって、算出される価値が異なるという特徴を持ちます。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価におけ...記事を読む
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