更新日： / 公開日：2020.10.14
リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。老後資金を確保したい高齢者を中心に、リースバックの利用者は年々増加しています。
リースバックには興味があるものの、仕組みや特徴があまり理解できず、疑問や不安を感じている人もいるかもしれません。この記事では、リースバックでよくあるご相談とその回答をまとめて紹介します。
A. 住宅ローンが残っていても、リースバックは利用できます。
ただし、運営会社に自宅を売却するときには、通常の不動産売却と同様に住宅ローンの借り入れ時に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するには、リースバックで調達した資金で住宅ローンを一括返済しなければなりません。そのため、売却価格が住宅ローンの残高を上回っていないと、リースバックを利用するのは難しいでしょう。
一般的に、リースバックの売却価格は市場価格よりも安くなる傾向にあります。そのため、住宅ローンが残っていることでリースバックを利用できるか自身で判断できない場合は、運営会社に相談してみましょう。
A. リースバックで売却した不動産は、買い戻しができる場合が多いです。
リースバックの買い戻し価格は、当初の売却価格と買い戻し時点での市場価格とのバランスで決まります。ただし、一般的には買い戻し価格が売却価格よりも高くなるので注意が必要です。
一部の運営会社では、売却時に特約や売買予約契約を締結して、一定期間の買い戻し価格をあらかじめ決めておける場合もあります。運営会社によって買い戻しができる期間や買い戻し価格は異なるので、契約前に確認しておくことが大切です。
なお、買い戻しの希望がある場合には、後々の買い戻しに関するトラブルを避けるため、不動産売却の契約と同時に買い戻しに関する特約や契約を締結しておくようにしましょう。
A. 一般的には、入金まで2週間～1か月程度かかります。
リースバックの契約までには、不動産の価値を評価するための実地査定や、保証会社、火災保険の手続きなども必要になるため、早くても2週間程度かかると考えておきましょう。
なお、リースバックには、運営会社が物件を買い取って貸主になるケースや、運営会社とは別の会社が物件を買い取って貸主になるケースなど、複数のケースが存在します。資金調達を急いでいる場合は、リースバック運営会社が直接買い取りを行う会社に相談して、最短でいつ入金されるかを確認するのがおすすめです。
A. 売却価格との相談次第では、家賃の支払いを安く抑えられる可能性があります。
リースバックの売却価格と家賃は、それぞれ単独で決まるわけではありません。家賃が安くなれば、その分売却価格も安くなるため、家賃と売却価格のバランスを確認して総合的に判断する必要があります。
そのため、リースバックを利用する際には、手元に確保したい資金と、毎月支払うことのできる家賃を踏まえた上で、売却価格を重視するのか、家賃を重視するのかを考えておきましょう。
A. 賃貸借契約を再契約、もしくは更新することで、長く住み続けることができます。
「定期借家契約」の場合、多くの運営会社が定期借家契約期間を2、3年程度と設定していることが多いです。しかし、賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」であっても、運営会社によっては、契約期間満了後に再契約に応じる場合もあります。
ただし、「定期借家契約」は確実に再契約をできるわけではありません。できるだけ長く住み続けたい場合には、借主の意向で契約の更新ができる「普通借家契約」が可能な運営会社を選ぶか、定期借家契約期間を最低限住み続けたい期間に設定できるかを確認しておくと安心です。
A. 売却する不動産に一定の価値があれば、通常は高齢者や年金受給者でも利用できます。
リースバックは不動産売買契約と賃貸借契約が一体となったサービスであるため、融資商品とは異なり、年齢制限や収入の基準を設けていないことが多く、高齢であっても利用できる可能性は高いです。
ただし、賃貸借契約において、保証会社の審査で家賃の支払い能力がないとみなされれば、リースバックを利用できない恐れもあります。まずは運営会社に相談して、利用できるかを確認してみましょう。
A. リースバックでかかる費用は、売却する不動産の状況や運営会社によって異なります。
リースバックは不動産売買契約と賃貸借契約が一体となったサービスなので、それぞれの契約にかかる費用が発生します。しかし、サービス利用にかかる費用は不動産の売却価格で精算できるため、事前に手元資金を準備する必要はありません。
不動産売買契約にかかる費用は以下のとおりです。
また、賃貸借契約にかかる費用は以下のとおりです。
リースバックの不動産売買契約にかかる費用は運営会社が仲介なのか、直接買い取りなのかによって大きく変わります。
賃貸借契約にかかる費用は、敷金や礼金、更新料などの費用のほか、火災保険料や事務手数料などの費用がかかります。敷金や事務手数料などの費用が無料の会社もある一方で、30～50万円程度の事務手数料を請求される場合もあります。
運営会社によっては、上記記載の費用以外にも手数料がかかる場合もあるので、どんな費用がいくらかかるかを必ず確認しておきましょう。併せて、リースバックにかかる税金についても把握しておけば、費用に関する悩みは解消できるでしょう。
この記事では、リースバックでよくある一般的な相談とその回答を紹介しました。リースバックは運営会社によって対応が異なる部分もあるため、複数の運営会社を比較、検討したうえで契約する会社を選ぶことが大切です。リースバックを検討しているなら、まずは運営会社に相談して疑問や不安を解消しておきましょう。
執筆者紹介
各種ローンをご検討される方は信頼と独自の審査基準で豊富な実績をもつSBIエステートファイナンスにお気軽にご相談ください。
お借り入れの際には、商品内容や貸付条件表等をご確認いただき、計画的な返済プランを立ててご利用ください。なお、SBIエステートファイナンスは個人情報の取り扱いに万全を期しております。個人情報の取り扱いについては、個人情報保護に関する取り組みをご確認ください。
