相続した不動産に不動産取得税がかかるケースとは？

自宅の購入など、不動産を取得したときには不動産取得税がかかります。では、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかるのでしょうか。

相続により不動産を取得した場合、原則不動産取得税はかかりません。しかし、相続時にも贈与とみなされる場合には、不動産取得税がかかるケースもあります。そのため、不動産を相続する前に、課税の仕組みや注意点について理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産取得税の仕組みや相続時の不動産取得税について解説します。

目次

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、不動産を取得した人に対して課税される税金です。不動産を購入したときはもちろん、家屋の建築などで取得した場合にもかかります。なお、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税されます。

不動産取得税の税額は、取得した不動産の価格（課税標準額）に定められた税率を乗じて算出されます。課税標準額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。不動産の購入価格や工事建築費ではないので注意しましょう。税率は、2024年3月31日まで土地・家屋（住宅）は3％、住宅以外の不動産は4％です。

出典）東京都主税局「不動産取得税」

相続時に不動産取得税がかからない理由

相続で不動産を取得したときに不動産取得税はかからない理由は、売買や贈与等とは異なり、あくまで「形式的な所有権の移動」とみなされるためです。後述するような、相続時もしくは相続に関連して不動産を取得する場合でも、贈与とみなされると不動産取得税がかかります。

不動産取得税がかかるケース①：死因贈与

死因贈与とは、財産の所有者（贈与者）が生前のうちに、契約で財産を渡す相手（受贈者）を決めることです。贈与者の死亡を条件として、受贈者に財産を贈与する契約を締結します。

遺言により財産を譲り渡す「遺贈」と似ていますが、死因贈与は贈与者と受贈者の間で契約が必要です。死因贈与は相続には含まれません。そのため、死因贈与で不動産を取得した場合も不動産取得税がかかります。

出典）山形県「不動産を相続したときには、不動産取得税は課税されますか？」

不動産取得税がかかるケース②：特定遺贈

相続人が残した遺言書によって財産を引き継ぐ時も、不動産取得税がかかることがあります。遺言書で財産を残す方法には、「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つがあります。

包括遺贈では、「Aさんに遺産の〇％を遺贈する」のように財産の割合を示しますが、どの財産を残すかは明確にしません。一方、特定遺贈は「Ｂさんに自宅を遺贈する」のように、どの財産を残すかを具体的に指定します。

包括遺贈では、相続人か相続人以外かを問わず不動産取得税はかかりません。一方で、特定遺贈で法定相続人以外の人が不動産を相続する場合は、課税されます。

出典）東京都主税局「Q23　遺贈により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」

不動産取得税がかかるケース③：相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子または孫に財産の贈与するときに利用できる贈与税の制度です。

相続時精算課税制度を利用すると、同一の贈与者からの贈与であれば、総額2,500万円まで贈与税が課税されません。また、限度額に達するまでは何回でも控除できます。ただし、相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算する必要があります。

相続時精算課税制度の適用を受け、贈与として不動産を取得した場合は不動産取得税がかかります。

出典）東京都主税局「Q3　贈与税において、相続時精算課税制度の適用を受けたのですが不動産取得税は課税されますか。」

まとめ

原則として相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません。ただし、死亡を原因とした死因贈与や遺贈、相続時精算課税制度によって取得した場合は課税されます。

両親などから不動産を引き継ぐ予定がある場合、不動産取得税のほかに相続税、贈与税なども考慮する必要があります。自身で最適なタイミングを判断するのが難しい場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

出典）東京都主税局「Q22　相続により不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税になりますか。」