三為契約とは？不動産仲介との違いや注意点を解説

三為（さんため）契約は、不動産売買で用いられることがある契約形態の1つです。一般的な不動産仲介とは仕組みが異なるため、不動産を売買する予定があるなら三為契約の仕組みを理解しておくと安心です。

この記事では、不動産売買における三為契約の概要や不動産仲介との違い、注意点について解説します。

目次

三為契約とは

三為契約とは、「第三者の為にする契約」という言葉の略称で、民法537条および538条に規定されています。

出典）民法（e-Gov法令検索）

不動産売買では、売主と買主で売買契約を締結するのが一般的です。しかし、三為契約では売主と買主の間に不動産業者が入り、売主と不動産業者、不動産業者と買主がそれぞれ売買契約を締結します。

三為契約を用いた不動産取引を扱う不動産業者は「三為業者」と呼ばれます。

三為契約の仕組み

上述のとおり、三為契約では売主と買主の間に三為業者が入り、それぞれと売買を行います。不動産売買が行われると、通常は所有権の移転登記を行います。しかし、三為契約では不動産業者への所有権移転登記を省略し、買主に直接所有権の移転登記を行う点で異なります。

※筆者作成

このように、間に入っている不動産業者を省略し、売主から買主へ直接所有権を移転することを「中間省略登記」といいます。

中間省略登記について

中間省略登記は、原則禁止されています。これは取引の当事者をそれぞれＡ、Ｂ、Ｃとしたときに、物件の所有権がＡ⇒Ｂ⇒Ｃと移転しているのであれば、不動産登記もＡ⇒Ｂ⇒Ｃと移転していることを明示すべきであるという考えからです。

しかし、これには例外があり、法務省から法務局、地方法務局に対する通知がされています。（平成19年１月12日法務省民二第52号民事第二課長通知）

出典）一般社団法人　不動産適正取引推進機構「最近の判例から(5) 登記情報と登記原因証明情報の不一致を理由とする中間省略登記申請の却下処分が適法とされた事例」

不動産登記の申請情報（Ａ⇒Ｃへの所有権移転）と登記原因証明情報（Ａ⇒Ｂ⇒Ｃの取引の経緯）の合致という基本理念を踏まえつつ、Ａ、Ｂ、Ｃ三者間で「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、ＡからＣへの直接の所有権移転があったと認められる場合は、直接ＡからＣへの所有権移転登記が可能とされています。

三為契約と一般的な不動産仲介との違い

不動産仲介は、不動産仲介会社が売主と買主の間に入って両者の売買契約を成立させる方法です。売主と買主とをつなぐという意味では、三為契約と不動産仲介は同じです。

しかし、三為契約は不動産業者が売主と買主それぞれと売買契約を行うのに対し、不動産仲介は売買契約ではなく媒介契約を行います。不動産仲介にも売主と買主それぞれの仲介となる「両手仲介」、一方の仲介となる「片手仲介」が存在します。

※筆者作成

なお、不動産仲介では不動産業者が受け取れる仲介手数料は以下のように上限額が決められていますが、三為契約では不動産業者の売買差益の上限は定められていません。

仲介手数料の上限額

三為契約における三為業者のメリット

三為契約を用いた不動産売買は、三為業者にとって以下のようなメリットがあります。

仕入コストを下げられる

一般的な買取再販事業の場合、物件を仕入れする際に仕入資金が必要となります。しかし、三為契約の場合、仕入れにあたっての手付金は必要ですが、残金は買主が決済時に支払うことで精算されるため、仕入れにかかる費用を大幅に削ることが可能です。

売買に係る諸費用を軽減できる

一般的な買取再販事業の場合、物件の仕入れ時と販売時に登記費用等の諸費用が発生します。しかし、三為契約であれば、物件の登記費用が発生しないため、費用を抑えることができます。

在庫の保有リスクがない

一般的な買取再販事業の場合、在庫の売れ残りリスクを抱えます。在庫が売れ残ると、仕入資金をローンで賄っている場合には、大きな赤字となるリスクを抱えます。しかし、三為契約では、物件を所有することがないので、在庫の保有リスクがありません。

三為契約における買主の注意点

三為契約を用いた不動産売買は、買主にとって以下のような注意点があります

利用できる融資が限られる

一般的な不動産取引では、物件の売買と同時に登記が行われるため、仕入れや販売、最終的な買主への決済、登記までの一連の取引が明確です。

一方で、三為契約の場合、不動産業者は売買契約を締結するものの、所有権登記は行われません。売主から買主へ物件の所有権が直接移転することから、取引全体の流れが把握しにくいという特徴があります。

このような特徴から、金融機関によって三為契約への融資を取り扱わないことも珍しくありません。

通常より割高な物件を購入する恐れがある

一般的な不動産取引では、売主と買主が双方確認できる売買価格にて合意して取引が行われます。

一方で三為契約の場合、買主は売主の売却価格を把握できず、売主も買主の購入希望価格を知りません。そのため、売主と買主の双方が適正価格を把握していないと、売主は割安に売却し、買主は割高に購入してしまう恐れがあります。

本人確認を徹底する

売主と買主の間に三為業者が入ることで、売主に疑義がある（身元詐称、行為能力制限者）ことを悪意で隠される、過失で見逃す場合でも所有権自体が覆る恐れがあります。売主の顔が直接見えない分、司法書士などにしっかりと双方の本人確認をしてもらいましょう。

また、宅建業者が三為業者として入ることで、不動産の隠れたる瑕疵は三為業者が負うことになるため、不動産取引における売主、買主双方のメリットにもなり得ます。

まとめ

不動産売買における三為契約は、違法な契約ではありません。ただし、一般的な不動産仲介とは仕組みが異なり、買主に不利益が生じる恐れもあります。不動産を購入する際は売買契約書の内容を十分に確認し、不明点を解消してから契約を締結しましょう。

契約不適合責任とは？請求できる権利や期間について解説

• 不動産取引において、物件の引き渡し後に不具合が発覚する場合があります。物件が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。不動産の購入を考えているのであれば、契約不適...
• 記事を読む