更新日： / 公開日：2021.09.15
リースバックは家を売却しても家賃を支払うことでそのまま家に住み続けられるサービスです。資金使途が自由なため、借金の返済や一度にまとまった資金を調達するための手段として利用することができます。一方で、状況次第ではリースバックを利用できない場合もあります。
この記事では、リースバックを利用できない原因について解説します。
リースバックを利用できない原因は、不動産自体に問題があるか、不動産以外に問題があるか、に大別されます。
リースバックの運営会社（以下、「運営会社」）は、リースバックの利用者（以下、「利用者」）から不動産を買い取り、賃貸することになりますが、借主（利用者）が退去した後にはその不動産を第三者に売却しなければなりません。そのため、「借主の退去後にもその不動産は需要があるのか」という点も踏まえて、リースバックをするかどうかを判断します。
不動産が原因でリースバックを利用できない場合は、その不動産の建物部分と土地部分に分けて、何が問題かを考えることができます。不動産以外が原因でリースバックが利用できない場合も含めて、それぞれ順に解説します。
まずは、建物に問題がある場合です。具体的には以下のような問題が考えられます。
瑕疵とは、造成や設備の不良など建物に何らかの欠陥があることをいいます。本来なら備えている物件の品質や性能を満たしていない状態であり、物理的な瑕疵だけでなく心理的瑕疵も含まれます。
物理的瑕疵には、雨漏りやシロアリなどが該当し、それらの生活上の重大な瑕疵がある場合リースバックは難しいでしょう。ただし、事前に大規模なリフォームなどで修繕できる場合は、利用できる可能性があります。
また、物理的瑕疵の他にも自殺者が出た・殺人事件が起こったなどの心理的瑕疵の場合、不動産として取り扱いが難しいことが多いです。
既存不適格物件とは、現行の建築基準などの違反しているものや再建築できないような物件のことをいいます。建築物は、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律に則り建築されるものです。しかし、それらの法律は適時改正されているため、以前の法律では問題なくても、現行の基準には違反しているという場合もあります。
改築や建て替えで現行の基準に適合できれば問題ないですが、適合できない場合は不動産としては売りにくくなり、リースバックも難しくなります。ただし、既存不適格だからといって必ずしも取り扱いができないとは限りません。詳細は、リースバック運営会社に確認してみるといいでしょう。
建物が古くなれば資産価値が低下しますが、戸建てであれば少なくとも土地の資産価値分は担保できます。それに対してマンションは、立地条件が良くないと、将来安定して売却できるとは言い切れない側面があります。また、リースバック後の所有権は運営会社に移転するため、賃貸借期間中の管理費や修繕費は運営会社の負担となります。
以上を踏まえると、リースバックはマンションよりも戸建ての方が扱いやすいといえます。運営会社によってはそもそもマンションを取り扱わない場合もあるので、運営会社に確認しましょう。
賃貸併用住宅やテナントが入っている物件や、工場やクリーニングが入っているような物件など、事業用の不動産も取り扱いが難しいです。こうした物件も第三者への売却が難しく、リースバックを利用できない場合があります。
持ち主が複数いる場合、リースバックには持ち主全員の承諾が必要となります。ペアローンなどで所有者が夫婦や親子である場合や、相続した物件の所有者が相続者全員といった場合などがあるでしょう。ただし、所有者全員の合意があればリースバックを利用できます。
続いて、土地に問題がある場合です。具体的には以下のような問題が考えられます。
借地権とは、土地の所有者に地代を支払うことで建物を建設して利用できる権利のことです。借地権が付いている物件は、土地と建物の所有者が違うため取り扱いが複雑になります。リースバックに限らず物件を売却するには、物件の所有者だけでなく土地の所有者の許可が必要になります。そのため、土地の所有者の許可を得られればリースバックを利用できる可能性はあるでしょう。
市街化調整区域とは、自治体によって定められた市街化を抑制すべき区域のことをいいます。この区域の物件は、建築に制限がかかるため建て替えなどが難しいです。建て替えが難しい場合、物件としての流通性が低いため、リースバックを利用できない恐れがあります。
運営会社によっては、取扱物件のエリアが決まっている場合があります。地方都市のみやマンションのみといった制約がある場合は、対象外の物件は取り扱ってもらえないでしょう。運営会社の取り扱いエリアについては、それぞれの会社のホームページなどに記載されているので、事前に確認する必要があります。
建物と同様に、持ち主が複数いる場合はリースバックには持ち主全員の承諾が必要となります。詳細は土地の場合と同様です。
不動産以外のリースバックを利用できない原因として、以下のような問題が考えられます。
住宅ローンの残債がある物件の場合、売却金額で住宅ローンが完済できれば問題なくリースバックが利用できます。しかし、売却金額で住宅ローンが完済できない場合は、リースバックが難しくなるでしょう。
売却金額で完済できなかったとしても、手元資金から完済することができます。しかし、利用者のほとんどが手元資金を確保するために行うため、現実的には難しいといえます。
リースバックで賃貸借契約を締結するときに家賃保証会社を利用する場合、その保証会社の審査が入ります。家賃保証会社では、家賃の支払能力（安定した収入、借金の有無など）や滞納歴などについて審査されますが、そもそも利用者は持ち家を所有している人が対象なので、持ち家があるほどの与信力があれば、問題なく審査に通過できる場合がほとんどです。
ただし、家賃保証会社によっては高齢者や生活保護受給者への審査が厳しい場合もあります。もし家賃保証会社の審査に通らなければ、リースバック自体も難しくなるでしょう。どうしても家賃保証会社の審査が通らない場合は、保証人を付けることでリースバックを利用できる可能性があるので、運営会社に相談してみましょう。
リースバックを利用できない原因について解説しました。問題によっては対策できるものもあり、また、リースバックを運営する不動産会社によっても基準が異なるので、ひとつの会社で落ちたからと言って諦める必要はないでしょう。この記事を参考に、リースバックを利用できない原因を理解したうえで、リースバックを検討してみてください。
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