更新日： / 公開日：2021.02.17
長寿化に伴い、自身の老いや死に関するさまざまな事柄に備える「終活」が注目されるようになりました。終活の中でも「住まいをどうするか」は大きなテーマの一つではないでしょうか。住まいが持ち家の場合、家族に残すこともできますが、相続トラブルになることもあります。
この記事では、「住まいの終活」における3つの選択肢と準備しておくべきことを解説します。
「住まいの終活」という言葉に定義はありません。そのため、この記事の中では「生前のうちに、亡くなった後の持ち家のことを考えること」とします。持ち家の場合、自身が亡くなった後に相続人がその家をどうするか、影響が大きいためです。
不動産は所有権を分割することはそれほど難しくはありません。一方で、所有権を分割したその家に、誰が居住するかという問題が起こります。そのため、相続人が複数いる場合は、平等に分けるのが難しく、相続でトラブルになることもあります。また、不動産を現金化しておくことで、より公平に分割できますが、生前に売却すると「住まいをどうするか」という問題が生じます。
「住まいの終活」を始める場合、大きく以下3つの選択肢が考えられます。
1つ目は、持ち家を生前贈与する方法です。同居している親族に贈与すれば、贈与後も同じ家に住み続けられます。不動産を贈与すると、贈与された親族には贈与税がかかりますが、「相続時精算課税制度」を利用すれば、贈与税の負担を軽減できます。
相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。同一の贈与者からの非課税限度額は2,500万円で、限度額を超えた部分については一律20％の贈与税率が適用されます。
相続時には、相続時精算課税制度の贈与財産と他の相続財産を合計して相続税を計算します。税金が免除されるわけではなく、贈与財産は相続税の課税対象となる点に注意が必要です。
2つ目は、生前に持ち家を売却する方法です。あらかじめ持ち家を売却しておけば、現金化できます。子どもに持ち家を残したいなら、親から子に持ち家を売却する「親子間売買」が選択肢となるでしょう。
親族間売買をしたとき、税金の取り扱いは、基本的に通常の不動産売却と同様です。ただし、実勢価格より著しく安い価格で売却すると贈与とみなされ、贈与税が課税される場合があるので、検討の際には専門家などに相談した方が良いでしょう。
親族に持ち家を残さない場合は、通常の不動産売却やリースバックが選択肢となります。通常の不動産売却は、実勢価格で売却できる反面、新しい住まいを探さなければなりません。一方で、リースバックを利用すれば、実勢価格よりも低い価格での売却になるものの、今までの家に住み続けられます。
3つ目は、何もせずに持ち家を相続させる方法です。生前贈与や売却をせずに、何もしないのも選択肢の一つとなります。何もしないことで相続トラブルの懸念がありますが、あらかじめ親族間で話し合えば回避もできるでしょう。折り合いがつかない場合には、専門家に相談するなどの対策も取れます。また、「遺言書を書く」「公正証書を作成する」といった準備をしておくと安心です。
住まいの終活のうえで、持ち家を担保としたローンが残っているかどうかは重要です。住宅ローンの残債がなければ、終活を行う際の選択肢が広がります。たとえば、贈与や相続では、債権がないことで資産価値だけを鑑みて評価することができます。また、不動産売却では、売却代金でのローン完済が不要です。
独身で両親も兄弟もいないなど、持ち家でも相続人がいない場合は、何も対策を行わないと管理者不在の空き家となります。相続人がいない場合、第三者に財産分与を行うこともできるため、持ち家を相続させたい人がいる場合は、専門家に相談して遺言書を作成するといいでしょう。
「住まいの終活」では自身の老後の生活はもちろん、相続人となる家族にも大きな影響を与えます。持ち家に関するトラブルを防ぐには、亡くなるまでのプランを立て、早めに準備にとりかかることが大切です。老後の生活を豊かなものにするためにも、住まいの終活を始めてみてはいかがでしょうか。
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